臺灣臺東地方法院民事-TTDV,89,訴,100,20010227,1

臺灣臺東地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○○號
原 告 台東縣政府
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求耕地租佃事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落台東縣台東市○○段一一六地號內土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分地上物拆除後，將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積一百六十七點六平方公尺土地交還原告。

訴訟費用由被告負擔。

事 實甲、原告方面：一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述：

（一）被告之母陳金蘭於民國（下同）五十八年間向原告承租坐落於台東縣豐田段一一一三地號（土地重劃後為台東縣台東市○○段一一六地號）內如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分現有耕地（下稱系爭土地），被告於七十八年十一月二十二日申請繼承上述公有耕地並切結繼承耕作使用。

惟於八十三年八月間台東市公所申請續租時，該所人員實地勘查時發現該筆土地上蓋有房屋一棟，遂依規定駁回其申請，並函知檢同有關證明文件逕向土地管理機關洽辦基地租用申請，惟被告並未提出申請，原告遂於八十三年起停徵租金。

（二）原告於八十五年間開始辦理利家工業區市地重劃開發案，系爭土地列入開發案內，經清查後發現系爭土地違反耕地使用規定，原告遂依違反租約，於八十七年八月十九日府地權字第一二三○號函正式通知終止耕地租約。

依被告於七十八年訂定公有耕地租賃契約書第十條「承租人違約或自行退租時不得向出租機關要求任何補償。」

及第九條第二項「本租約出租之耕地遇有左列情形之一者，出租機關得予終止契約收回土地承租人不得異議。」

「（二）承租人擅自變更其用途、地目地形時。」

故原告不予補償地價及地上物。

（三）被告承租系爭土地一百十八平方公尺，卻於系爭土地上蓋房屋，面積有八十五平方公尺，幾乎未有耕地，故依耕作契約請求終止租約並依耕地三七五減租條例主張耕作契約無效。

三、證據：提出台東縣政府耕地租佃委員會八十九年第一次調處會議記錄、台東縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、台東縣政府八十七年十月十三日（八十七）府地權字第一一三四七四號函、申請繼承承租公有耕地切結書、台東市公所八十三年八月十五日東市民地字一八四九九號函、台東縣政府八十七年八月十九日（八十七）府地權字第九一二三○號函、房屋稅籍證明書影本各一份。

乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）被告之母陳金蘭於五十八年間向原告承租系爭土地時，系爭土地於五十二年間即建有如附圖所示地上物（下稱系爭建物），陳金蘭於五十七年間合法購買系爭建物，依據建築法於六十年十二月二十二日修正公布前合法房屋之認定，依內政部六十三年三月八日台內營字第五七五一五○號函第二項規定，系爭房屋屬合法房屋。

另依據台灣省政府八十五年三月十五日實施之「台灣省土地徵收核發獎勵金、補助金及救濟金要點」第四條第一項第二款規定，在事業計畫奉核定日前或交通建設工程路權核定日前原有之建築改良物，無法提出合法建築物證明文件，且於期限內自行拆遷者，按合法建築物補償標準百分之七十發給拆遷救濟金，同時加發拆遷救濟金額百分之三十之自動拆遷獎勵金。

被告承租系爭土地，目前經原告變更為非耕地使用之工業用地，依據耕地三七五檢租條例第十七條第一項第五款及同條第二項第三款規定公告補償土地現值三分之一。

綜上被告之房屋屬合法建築物及承租地，原告應合理補償。

（二）農地與農舍為不可分離，並非建有農舍即違反租約規定。

（三）耕地終止租約收回耕地請原告依據平均地權條例第七十七條規定補償被告。

（四）被告有收到原告終止租約之函示；七十八年被告繼承系爭土地租賃權後，實際上種植蔬菜，八十三年許至台北工作後，系爭土地即無人耕作；

因被告為木工師傅，故鐵皮屋造部分房屋為被告堆置木工材料；

系爭土地上之建物，被告於八十五年起陸續借給三個人住過。

三、證據：台東縣公有耕地租賃契約七十八地權字第九八一八六號、不動產監證費收據、房屋稅籍證明書、公有土地繳納代金地租聯單、台灣省自來水公司水費收據、五十七年契稅繳納通知書、建築物買賣契約書影本各一份。

丙、本院依職權勘驗現場，並囑託臺東縣台東地政事務所測量。

理 由

一、本件原告主張被告之母陳金蘭於五十八年間向原告承租系爭土地，被告於七十八年十一月二十二日申請繼承上述公有耕地並切結繼承耕作使用，被告於系爭土地上建有房屋，系爭土地因違反租賃契約耕地使用規定，原告於八十七年八月十九日府地權字第一二三○號函正式通知被告終止耕地租約等情，為被告所不爭執，被告並自認被告之母陳金蘭於五十八年間向原告承租系爭土地時，系爭土地於五十二年間即建有系爭建物，陳金蘭並於五十七年間合法購買系爭建物，被告有收到原告終止租約之函示；

七十八年被告繼承系爭土地租賃權後，實際上種植蔬菜，八十三年許至台北工作後，系爭土地即無人耕作；

因被告為木工師傅，故鐵皮屋造部分房屋為被告堆置木工材料；

系爭土地上之建物，被告於八十五年起陸續借給三個人住過等語（八十九年七月十七日準備程序筆錄、八十九年十月四日勘驗筆錄）。

二、按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。土地法第一百零六條第一項定有明文。

本件依兩造所訂立之台東縣公有耕地租賃契約內容所示，兩造係以系爭土地之收益為目的訂立耕地租賃契約，並就系爭土地之標示、租率、租額及租賃期間等細節詳加約定，核其性質係屬耕地租賃契約。

在法規之適用上，依特別法優於普通法原則，有關以自任耕作為目的之耕地租用，應先適用耕地三七五減租條例，次適用土地法第三編第四章有關耕地租用之規定，最後始適用民法，合先敘明。

三、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。

耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段定有明文。

又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

此最高法院六十四年度台上字第五七一號著有判例可資參照。

本件被告雖辯稱系爭土地於五十二年間即建有系爭農舍，原告之母陳金蘭於五十七年間合法購買系爭農舍，並於五十八年間向原告承租系爭土地，被告於七十八年間告繼承系爭土地租賃權等語。

但復自認七十八年被告繼承系爭土地租賃權後，雖實際上種植蔬菜，但八十三年許至台北工作後，系爭土地即無人耕作；

因被告為木工師傅，故鐵皮屋造部分房屋為被告堆置木工材料；

系爭土地上之建物，被告於八十五年起陸續借給三個人住過等語。

另本院依職權履勘現場，系爭土地面積合計一百六十七點六平方公尺，其中五十七點零八公尺部分空地雖種有零星作物，然顯荒蕪已久，又空地部分建有廁所，系爭土地除空地外之其餘部分，建有鐵皮屋及磚造瓦房，其中鐵皮屋建物部分有衛浴設備及洗手抬，磚造瓦房部分為木質地板，且有一房間，並有用電設備。

此有現場圖一份在卷可憑，綜上因認被告所有系爭建物顯非單純為便利耕作而設之農舍，依據前揭耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段之規定，系爭契約即因被告違反承租人應自任耕作之強制規定而歸於無效，應可認定。

從而，原告請求被告應將坐落台東縣台東市○○段一一六地號內土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分地上物拆除後，將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積一百六十七點六平方公尺土地交還原告，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
臺灣臺東地方法院民事庭
~B法 官 黃莉莉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
~B法院書記官 彭添財