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臺灣臺東地方法院小額民事判決 103年度東小字第112號
原 告 周威吉
訴訟代理人 林漢章律師
被 告 陳金清
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年6月間，向被告買受門牌號碼臺東市○○路00○0號房地（下稱系爭房屋），被告於102年7月26日交付，惟被告於交付系爭房屋時，故意以鐵床及地毯將漏水處遮蓋，故意隱瞞系爭房屋之2樓浴室有嚴重漏水現象，致2樓浴室外木頭地板滲濕腐爛，原告因此支出修復費用新臺幣（下同）53,700元。
嗣後原告又發現樓梯間牆壁、3樓房間及4樓房間之窗戶，均有滲漏水情形，此部分原告尚須支出37,000元之修復費用（此金額係依據原告起訴狀記載。
原告提出之單據金額則為46,300元<本院卷第21頁>，與前項金額合計修理費用10萬元）。
故被告出售系爭房屋有瑕疵，原告依民法第359條規定，請求減少價金。
並聲明：被告應給付原告10萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息。
二、被告則以：引用本院102年度東小字第116號事件（下稱相關事件）中所為答辯，當時原告殺價，兩造才同意以現狀交屋，另贈送冷氣、家具。
後來，原告自己拆除浴缸，加上颱風，難免漏水，原告卻向被告請求修復費用，一開始6萬元，後來增加為10萬元，並不合理。
並聲明：原告之訴駁回。
三、關於小額訴訟程序，民事訴訟法第436條之18第1項規定「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。」
本件訴訟標的金額10萬元，適用小額訴訟程序，本院依上開規定，僅就爭執事項敘述理由要領如後：
（一）兩造就系爭房屋有無漏水之紛爭事實，原告前在相關事件，以民法第360條為請求權基礎，聲明請求被告給付10萬元及法定利息，經本院判決駁回確定，如附件之判決理由。
兩造在相關事件中，已就此紛爭事實實質攻防，本於誠信原則及學理上肯認之爭點效理論，兩造實質攻防後之確定判決認定結果，有不容復行爭執之效果。
關於①「原告於購買系爭房屋前即確實前往看屋，則其應已可見壁癌或木頭地板之濕蝕情形，而被告亦表明欲以現況交屋」、②「被告亦無明知有滲漏水之瑕疵，而故意不告知之情事」等事實，經相關事件判決認定為真正，基於有限之司法資源，對於此部分爭執之判斷，援引相關事件之判決如附件，不在本判決再次論述。
（二）原告主張被告故意以鐵床及地毯將漏水處遮蓋等情，並提出照片為依據（本院卷第18、19頁）。
但自照片可知，鐵床乃在該房間內有窗戶之一面靠牆壁放置、而地毯則是放在浴室門口地上，均是十分合理、常見之擺放地點。
本院無法單憑被告如此放置鐵床、地毯之方式，即推證被告故意隱瞞漏水情況之事實。
（三）堪認兩造已事先將系爭房屋是否漏水之事實或風險納入考量，並因此商定價金，亦無證據顯示被告故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，故被告不負瑕疵擔保責任。
四、綜上，原告無法舉證證明被告故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，被告就系爭房屋本件之漏水情形不負瑕疵擔保責任。
從而，原告依民法第359條規定，請求減少價金10萬元，爰無理由，乃予以駁回。
五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
臺東簡易庭 法 官 郭玉林
附件：「
臺灣臺東地方法院民事小額判決 102年度東小字第116號原 告 周威吉
訴訟代理人 陳信伍律師
被 告 陳金清
上列當事人間102 年度東小字第116 號損害賠償事件，本院於民國103 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：伊於民國102 年6 月間，向被告買受門牌號碼台東市○○路00○0 號房地（下稱系爭房屋），於102 年7 月26日完成交屋，惟被告於交屋時並未告知伊系爭房屋之二樓浴室有嚴重漏水現象，並致二樓浴室外木頭地板滲濕腐爛，伊因此支出修復費用新台幣（下同）53,700元。
嗣後伊又發現樓梯間牆壁、三樓房間及四樓房間之窗戶，均有滲漏水情形，此部分伊尚須支出43,700元之修復費用。
而被告於系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）中，就不動產說明書之「８、建築改良物是否有滲漏水之情形」項目，勾選「否」，足見被告有為系爭房屋並無漏水情事之保證，伊自得依民法第360條之規定，向被告請求損害賠償10萬元等語。
並聲明：被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊將系爭房屋以遠低於市價之價格售予原告，並於交屋時告知原告一切依照現況交屋，還贈送冷氣、家具等物品與原告，系爭房屋原本即較為老舊，伊並未保證系爭房屋無漏水情事，且原告亦無法證明漏水現象係交屋前即發生，況原告將二樓浴室全部整修翻新，此部分費用卻要求伊給付，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項有明文規定，而關於物之瑕疵擔保之效力，同法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
同法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；
出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
準此，民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。
苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，此有最高法院71年度臺上字第208 號裁判要旨可資參照。
又以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，如瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任，茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求，亦有最高法院77年4月19日77年度第7 次民事庭會議決議(一)意旨可資參照。
是本件原告係依民法第360條向被告請求損害賠償，即應視被告就其所出售之系爭房屋，是否缺少其「所保證之品質」，或故意不告知瑕疵。
(二)查據原告提出之照片及經本院至系爭房屋現場勘驗之結果，系爭房屋浴室門外之木質地板確有腐蝕現象，而二至三樓之樓梯間壁燈處有黃色水漬，三樓後房間角落處因滲水，牆壁有明顯水漬及木質地板呈腐蝕現象，四樓後房間因窗戶滲水，牆壁有明顯滲水水漬且有潮濕現象，有勘驗筆錄及照片為證（見本院卷81至90頁），是系爭房屋確有滲漏水之情事，堪以認定。
惟觀諸兩造所簽訂之系爭買賣契約書，不動產說明書「８、建築改良物是否有滲漏水之情形」項下，被告固先勾選「否」，惟於說明欄復勾選「若有，滲漏水處『以現況交屋』」，則被告之真意即非為系爭房屋全無滲漏水現象之保證。
再證人詹淑雅即系爭房屋之仲介人員證稱：售屋前有陪同原告去看屋，看屋時二樓的木頭地板只是比較暗色，並未如卷附第39頁照片所示情形（木頭地板碎裂破損），這應該是原告請人修理後的狀態，壁癌的情形是在樓梯間，被告並未實際住在系爭房屋，所以不知道有沒有漏水，被告有表示要以現況交屋，在簽訂買賣契約書時，因被告完全不知道系爭房屋是否有漏水，但我們賣房子都希望賣方明確表示房屋有否漏水，所以被告就勾否，就此情形也都有告知原告，原告說沒有漏水就好等語（見本院103 年2 月19日言詞辯論筆錄），足見原告於購買系爭房屋前即確實前往看屋，則其應已可見壁癌或木頭地板之濕蝕情形，而被告亦表明欲以現況交屋，是自難僅憑系爭買賣契約書中，被告於不動產說明書為上揭勾選，遽認其已保證系爭房屋無漏水情事。
且依證人所述被告並未實際居住系爭房屋，是被告亦無明知有滲漏水之瑕疵，而故意不告知之情事，原告就此部分亦未為任何舉證，是原告依民法第360條之規定，請求被告負損害賠償責任，顯與該法條之要件不符，而難准許，應予駁回。
四、綜上所述，依系爭買賣契約書中被告勾選之狀況，尚難認定被告有保證系爭房屋無滲漏水情事，原告亦無法舉證被告有何故意不告知物之瑕疵之情形。
從而，原告依民法第360條之規定，請求被告給付修繕費用10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。
五、本院依職權確定訴訟費用額共1,000 元（即第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
臺東簡易庭 法 官 盧怡秀
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 陳美鄉」
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內以違背法令為理由，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書記官 陳憲修
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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