臺東簡易庭民事-TTEV,103,東簡,97,20151020,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 103年度東簡字第97號
原 告 游皓翔
訴訟代理人 傅爾洵律師
被 告 施延堂
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟伍佰元，及自民國一百零三年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新臺幣陸萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告經訴外人有巢氏房屋臺東傳廣加盟店（下稱有巢氏公司）業務廖敏靜之居間仲介，以新臺幣（下同）490萬元向被告買受坐落臺東縣臺東市○○段0000○00○000地號土地（下稱113地號土地），及113地號土地上30號建物即門牌號碼臺東縣臺東市○○路00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），兩造於民國102年5月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告業已給付買賣價金，系爭房屋亦已完成所有權移轉登記，並於同年7月1日交屋。

原告於簽訂系爭買賣契約前，曾與家人由廖敏靜帶看系爭房屋，被告僅稱系爭房屋僅地下室停車位之地坪磁磚縫局部滲水及1樓客廳上方平頂有壁癌，其他一切良好等語，因被告當時尚未搬家，原告無法仔細檢視屋況，又被告於交屋前，將房屋之牆面重新油漆，以致交屋當日於1樓客廳上方平頂未見壁癌，且經原告之父即訴外人游天賜詢問被告地下室牆面是否會漏水時，被告亦稱不會等語，待原告與其家人入住系爭房屋後，陸續發現系爭房屋存有下列之瑕疵：㈠地下室停車位地坪地磚縫全面性滲水、地下室室內外出路口地坪滲水嚴重；

㈡地下室牆面油漆剝落，牆面細縫龜裂，大小破洞數處，遇雨時，水自牆面破洞處流出，漫延至樓梯口，又因客廳流理臺水管裂亦會滲水至地坪，地下室平頂上方之污水管有滴水現象；

㈢1樓餐廳上方平頂因2樓浴廁管線破裂造成油漆剝落，浸水痕跡日益擴大，偶會出現滴水之情形；

㈣2樓主臥室浴廁天花板出現滴水聲，和室房上方平頂油漆剝落，浸水痕跡日益擴大，另2樓至3樓樓梯右側牆面油漆剝落，浸水現象日益擴大，且牆面出現黑色汙點；

㈤1樓至4樓樓梯間內共計有6處之牆面油漆剝落，浸水現象日益擴大（下分別稱瑕疵1、2、3、4、5；

合稱系爭瑕疵）。

系爭房屋既存有系爭瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，而系爭瑕疵經原告請人估價之結果共需支付37萬1,986元之修繕費用，基此，原告依民法第359條之規定請求減少價金37萬1,986元，則被告於受領原告交付之490萬元，嗣因原告行使減少價金請求權，故被告受領37萬1,986元部分價金之法律上原因即不復存在，爰依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付上開金額。

雖臺東縣建築師公會鑑定報告書之鑑定結果，因採目視以非破壞性檢測方法進行鑑定，故無法判斷相關瑕疵係買賣前或買賣後產生，惟依據社會經驗法則，顯非短時間可形成，應早於原告占有系爭房屋前即已存在，關於鑑定報告書附件（五）「鑑定標的物損害修復費用估算表預算總表」中「壹、施工費」欄所載之修復費用估算金額，因修繕方式不同，有偏低之情形，分述如下：㈠關於地下室停車場地坪改善工程、地下室牆面改善工程：此問題為住家範圍內，非社區共同問題，無法由管委會統一解決，建築師所列經費改善項目只做表面修繕，無針對結構體之漏水提供改善方式及經費，有關客廳流理臺滲水至地下室地坪及地下室平頂上方汙水管滴水現象已由原告自尋水電商處理完畢；

㈡關於2樓主臥室浴廁滲水改善工程：除建築師鑑定可能發生之原因外，浴廁地坪未施作防水層導致滲水原因（原建築設計圖未標示施作防水層），且2樓浴廁面積有改建，原告認被告於浴廁擴建時無施作防水層，導致浴廁使用水量較大時滲入樓板，造成1樓客廳上方浸水現象、油漆剝落，並滲入左側鄰居之樓梯間，須將浴廁地坪敲除重新施作防水層才能解決問題。

建築師此部分所列經費未將浴廁敲除及修復經費列入，只建議浴廁原有暗管不用改以明管施工，未詳查系爭房屋未設置管道間，若用明管施工時須於1樓鑿牆穿樑，其所列經費及項目並不足夠；

㈢關於2樓和室浴廁滲水改善工程、3樓浴廁滲水改善工程：除建築師鑑定可能發生之原因外，原告認係因浴廁地坪底部未施作防水層導致漏水，須將浴廁地坪敲除重新施作防水層，並檢視給排水管接合緊密否，才能徹底解決漏水問題。

建築師此部分所列經費未將浴廁敲除及修復經費列入，只建議浴廁原有暗管不用改以明管施工，未詳查系爭房屋未設置管道間，若用明管施工時須於1樓鑿牆穿樑，其所列經費及項目並不足夠；

㈣關於樓梯間內牆面滲水改善工程：地下室地坪及地下室外牆應針對結構體自身防水予以改善（以目前工程結構防水工法應可處理）。

鑑定報告將浴廁地坪滲漏水認為是給排水管破裂，未將浴廁底層未施作防水層、被告改建浴廁造成之影響列入考量，建築師建議之方法修繕只做局部修繕，將造成地下室地坪、外牆仍可能因滲水破洞擴散而危及安全，浴廁地坪滲水問題亦未徹底改善，造成左側鄰居之樓梯間仍會發生滲水現象，突增紛擾。

原告提出之泥作、防水估價係針對地下室停車位地坪、地下室外牆結構體自身防水改善及面飾修繕，以及浴廁地坪重新防水施作並檢視給排水管之結合緊密等解決方案，其對於所提改善估價施工時導致其他設施，如浴廁四周牆面壁磚均須打除重新施作之費用願自行吸收等語。

並聲明：被告應給付原告37萬1,986元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：被告原有之系爭房地於102年2月23日與有巢氏公司（即楊佩佩不動產仲介經紀有限公司）簽訂專任委託銷售契約書，兩造並於同年5月24日簽訂系爭買賣契約，又於同年6月29日被告依現況將系爭房屋交付予原告。

而被告自96年初購得系爭房屋後，僅於101年9月雇工粉刷過，之後便不曾再行粉刷，系爭房屋所在之金爵皇家社區屋況品質略有瑕疵，非秘密之事，如遇連續急雨後，地下車道會積水，因此入住此社區之屋主會有心理準備，為防杜壁癌等情，需另外花費施作外牆修繕防水工程，原告之父游天賜既具有建築營造之背景，就系爭房屋之屋況判斷，豈容遭被告所騙，售屋時有巢氏公司及被告亦鉅細靡遺詳述系爭房屋之屋況，主要是較常發生滲水之地下室及客廳餐廳上方之狀況，不常發生滲水處無法一一指明，絕無故意隱瞞滲漏水之事，原告所稱重新粉刷並非事實，若地下室漏水嚴重，被告堆積之眾多物品哪能置於地下室達6年之久，原告提出之照片，僅係原告對系爭房屋所為之修繕而已，非房屋本身之瑕疵所致，即便被告入住系爭房屋期間，曾遇多日豪大雨，牆面因而滲水，皆以抹布、掃把處理即可恢復如常，不會造成困擾，亦不曾因此即花錢裝修，再者就算超大豪雨所致內部牆面濕潤，就系爭房屋並無滅失或減少其價值，亦無滅失或減少其通常效用，被告認係原告就房屋滲漏水標準太高，倘系爭房屋之滲水狀況如此嚴重，其妻豈會於系爭房屋尚未粉刷前之100年6月，獲選為臺東縣第一屆優質保母環境優良獎之獎項；

況依據系爭買賣契約第17條之特別約定事項及不動產點交證明書之內容所示，已書面特約免除被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任，原告自簽訂系爭買賣契約起至交屋前，有充分時間得審視屋況，或向鄰居、社區管理人員打聽，況原告堅持加價向被告購買系爭房屋，顯見該屋屋況不差，被告無隱瞞屋況之動機；

退步言，系爭房屋倘有重大瑕疵，何以自交屋迄今，原告從未電話通知被告？而原告修繕之時間係102年7、8月間，其遲至103年4月始提出本件訴訟，實係兩造間有本院另案103年度東小字第28號事件挾怨所致，縱有瑕疵，亦因原告怠於通知，視為已承認受領其買受之物，並已失其要求減少價金之權利至明；

又系爭房屋屋齡已達18年之久，原告自不能要求屋況有如新屋，被告僅能保證交屋時具有中古屋通常之效用，況中古屋本會因風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量的破壞，而造成一定程度的損害，不論被告如何盡力維護，都無法擔保系爭房屋絕不會滲漏水，而原告所提之修繕原因，諸如油漆剝落、牆面滲水等均屬中古屋普遍常見現象，原告於現場看屋時，只要稍加注意即可探知，焉有如原告所稱被告多方隱瞞、避重就輕之理，原告之主張顯無理由；

就臺東縣建築師公會鑑定報告書之鑑定結果，就鑑定項目㈠、㈡、㈢部分，於被告96年遷入時即已存在，目視可見，無法隱瞞，亦於標的物現況說明書之其他重要事項中說明，就鑑定項目㈣部分，鑑定結果為無滴水聲，即無瑕疵，本項其他小問題，均為隱蔽空間，被告無從得知，就鑑定項目㈤部分所述之牆面油漆剝落現象，因系爭買賣契約經雙方同意依現況交屋，鑒於中古屋之屋況不確定，賣方不可能保證不漏水或無瑕疵，賣方不負瑕疵擔保責任；

至於原告依鑑定報告之改善建議花費之費用，無討論之必要，另關於2樓浴廁改建係因主臥室之超大型按摩浴缸性能不佳、佔據浴室空間甚鉅，予以拆除重新規劃是合理動作，而裝修工程是否會引起滲漏水，純屬原告揣測之詞等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項及爭點：

（一）兩造不爭執之事項：1.原告經有巢氏公司業務廖敏靜之居間仲介，以490萬元向被告買受系爭房地，兩造於102年5月24日簽訂系爭買賣契約，原告已給付買賣價金，系爭房屋亦已完成所有權移轉登記，並於同年7月1日交屋。

2.被告於102年2月23日簽立之標的物現況說明書第34項次之其他重要事項之備註說明原為空白，嗣後發現系爭房屋之地下室漏水、 餐廳上方有壁癌等情，於102年5月24日兩造簽訂系爭買賣契約時加註「地下室漏水、餐廳上方壁癌」等文字，而系爭買賣契約第17條之特別約定事項則記載「屋況現況點交、賣方不復修繕責任」。

3.臺東縣建築師公會鑑定報告書之鑑定結果，係採目視以非破壞性檢測方法進行鑑定，無法判斷相關瑕疵係買賣前或買賣後產生。

鑑定之內容項目如下：⑴地下室停車位地坪地磚縫全面性滲水、地下室室內外出路口地坪滲水；

⑵地下室牆面油漆剝落，牆面細縫龜裂，及大小破洞數處；

⑶1樓餐廳上方平頂油漆剝落、浸水痕跡（上方為空間）；

⑷2樓主臥室浴廁天花板出現滴水聲，2樓和室房上方平頂油漆剝落，浸水痕跡，另2樓至3樓樓梯右側牆面油漆剝落，浸水現象，且牆面出現黑色汙點；

⑸1樓至4樓樓梯間內共計有6處牆面之牆面油漆剝落，浸水現象。

4.被告承認系爭房屋於交屋時即存有上開3⑴⑵⑶之瑕疵。

（二）兩造之爭點：被告應否就系爭房屋之系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任？原告得否請求減少系爭房屋之價金？原告得請求減少之價金金額為若干？

四、本院之判斷：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限；

買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第355條、第356條、第359條前段分別定有明文。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。

又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第1538號判決意旨參照）。

惟倘出賣人主張買受人於契約成立時即知系爭買賣標的物具有瑕疵，或有可免責之事由，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情或免責事由負舉證責任（最高法院65年台上字第119號判例、97年度台上字第210號判決要旨參見）。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。

再者，建築物依通常交易觀念，本應具備結構體堅固、安全、耐用、防水、防盜等功能，若有使建築物安全受損，影響居住品質甚鉅，應認該建築物之價值、通常效用及契約預定效用有所減少，而有物之瑕疵存在。

經查：

（一）瑕疵1至4部分：1.被告對於系爭房屋於交屋時即存有瑕疵1、2、3之事實固不爭執，惟辯稱上開瑕疵為原告於買受時所已知等語。

依證人即服務賣方之仲介人員謝旭斐於本院審理時證稱：「買賣簽約當天我在場，原告即買方的服務人員是廖敏靜，我是賣方即被告的服務人員。

本院卷第15頁第1張及第2張照片之瑕疵（即瑕疵1）是簽系爭買賣契約以前就有，簽約當時也有提到這些狀況。

第20頁第1張照片之瑕疵（即瑕疵3）簽約時候也有提到餐廳的天花板有壁癌的情況，但是沒有照片中顯示的這麼嚴重。

兩造簽訂系爭買賣契約時有附不動產現況說明書，一份是被告委託銷售簽委託契約當天由被告自己勾選的，其中第9項『建物現況是否有漏水情形』，這上面勾選『否』，在『是否曾在最近1年內修復滲漏水』，被告勾選『是』，『位置』勾選『屋頂』，簽委託銷售契約的時候，被告告知有關漏水的部份是這樣子。

後來帶客人來看屋的時候，發現地下室有第15頁照片所示的潮濕狀況，我們有詢問被告，被告說是隔壁鄰居排水的問題影響到被告的房子。

在簽訂系爭買賣契約當天被告有說明地下室有漏水、餐廳上方壁癌，所以簽訂系爭買賣契約的時候，代書說要把這些加註上去，所以才在標的物現況書上加註地下室漏水、餐廳上方壁癌等文字。

」等語（見本院卷第55頁及背面）；

核與證人即服務買方之仲介人員廖敏靜於本院審理時證稱：「買方勘查房屋時，關於車庫的水會滲出來部分，買方有說這部分他可以處理，主臥室壁癌部分買方也說他可以處理，餐桌上也有說他可以處理。」

等語（見本院卷第136頁及背面）；

證人即仲介楊曼薇於本院審理時證稱：「買方已經看過房子好幾次了，印象中應該有3次。

買方看房子的過程中有一再確認房屋是否漏水，我們契約是約定現況交屋，所以買方會很仔細，在看的過程中，有發現車庫的部分地上有水，有針對該部分詢問屋主。

對於現況有壁癌的部分，或者是餐廳上積水，買方都知道，買方認為其所看到的現況基於其營造背景應該可以自行修繕。」

等語（見本院卷第140頁）相符，並有標的物現況說明書可佐（見本院卷第59、60頁），是被告辯稱瑕疵1、2、3部分為原告於買受時所知悉等語，即屬有據。

2.又系爭房屋於系爭買賣契約簽訂時屋齡約18年乙節，業據證人楊曼薇證述明確（見本院卷第142頁背面），而中古屋非新建屋或預售屋，係經過一段時間風雨侵蝕及使用之洗禮，當然無法如新建屋或預售之建築房屋可比擬。

衡情中古屋之賣主不可能向買主保證房屋嶄新如新建，無任何瑕疵，因此，以現況交屋為常。

本件買賣即採現況交屋，於系爭買賣契約第17條之特別約定事項則記載「屋況現況點交、賣方不復修繕責任」（見本院卷第12、43頁）。

又依上開證人證述，原告確曾至現場察看，已對屋況有相當程度之瞭解，並經告知系爭房屋有瑕疵1、2、3部分，於磋商屋價時，應就目視可見之瑕疵1、2、3部分要求賣方即被告降價，始會表明願自行修復之意。

且原告既表明願自行整理修復，又未於系爭買賣契約中特別約定其已知悉之瑕疵1、2、3部分應由被告負責，應認兩造在磋商房屋售價時，即已就其已見瑕疵部分，於系爭房屋售價中有所協議，以免除被告有關此部分之瑕疵擔保責任較為合理。

故原告事後再要求被告負此部分瑕疵擔保責任，自難認有據。

3.而關於瑕疵4部分，經被告否認此部分之瑕疵於系爭房屋交付時即存在。

而依證人謝旭斐於本院審理時證稱：「當時2樓主臥室浴室天花板沒有出現滴水的現象。」

等語（見本院卷第56頁），再參諸臺東縣建築師公會鑑定報告書之鑑定結果，亦無法判斷上開瑕疵係買賣前或買賣後產生（見鑑定報告書第8頁）。

是無法認定瑕疵4部分於系爭房屋交付當時已存在。

故原告事後再主張被告應負此部分瑕疵擔保責任，難認有據。

4.至證人游天賜於本院審理時固證稱瑕疵1至4部分被告均未告知云云（見本院卷第156至160頁），惟證人游天賜係原告之父，與原告份屬至親，其證述內容偏袒原告亦不違常情，且證人游天賜所證與上開證人謝旭斐、廖敏靜、楊曼薇不符，是證人游天賜所證，尚不足採憑。

（二）瑕疵5部分：1.被告固不否認該部分瑕疵於系爭房屋交付時已存在，惟辯稱該部分瑕疵仲介有告知原告云云。

查證人謝旭斐於本院審理時證稱：「當時2樓到3樓走道之樓梯牆面沒有肉眼可見的黑色污點。」

等語（見本院卷第56頁背面）；

核與證人廖敏靜於本院審理中證稱：「本院卷第100頁的樓梯牆面，之前沒有如照片所示壁癌情形。」

等語（見本院卷第138頁）相符。

依上開證人證述，仲介人員於原告看屋當時既未見系爭房屋有瑕疵5，自不可能將該瑕疵告知原告，是被告上開所辯，並不足採。

2.被告雖辯稱兩造既約定以依現況交屋，足見原告已免除系爭房屋之瑕疵擔保責任云云。

惟依上開標的現況說明書第34項之「其他重要事項」部分，僅經被告註記「地下室漏水、餐廳上方壁癌」，復依證人謝旭斐、廖敏靜、楊曼薇均證述：現況交屋就是依照交屋時看到的狀況等語（見本院卷第55頁背面、第136頁背面、第140頁背面），足見兩造在簽約時，兩造間所謂「現況交屋」之「現況」，其重點應在於交屋時之系爭房屋現況可發現狀況，如先前曾因滲漏水或滲漏水痕而修復之情形或其他目視可見之裂痕、瑕疵等為限，始同意以現況交屋，至於交屋當時不存在之瑕疵，除非另有契約明白具體列出，否則即不會在「現況交屋」之認知中，且難認該等瑕疵已在原告「以現況交屋」之認知中，或原告有意免除被告此部分之物之瑕疵擔保責任。

基此，自難僅因被告在系爭買賣契約第17條之特別約定事項記載「屋況現況點交、賣方不復修繕責任」等文字，即謂原告知悉系爭房屋有上開瑕疵，或原告已同意全部屋況均應由原告自行修繕，被告不負修繕或瑕疵擔保責任。

故被告抗辯其基此約定，已得免除物之瑕疵擔保責任云云，自非可採。

3.本件原告所購買之系爭房屋有漏水問題，衡情將減少其價值及通常之效用，自為上開民法所規定之瑕疵情形。

且該漏水問題，本屬不能即知且不易發現之瑕疵，而原告發現上開瑕疵後，既已即時向被告反應而未獲置理，自得依民法第359條規定請求減少價金。

而關於瑕疵5部分之修復費用為6萬2,500元，有臺東縣建築師公會鑑定報告書在卷可查（見鑑定報告書第32頁），可認因該瑕疵減少之價值為6萬2,500元，則買受人即原告行使民法第359條減少價金形成權後，出賣人即被告受領該部分價金已無法律上原因、並致原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利之規定請求被告返還。

從而，原告請求被告給付6萬2,500元，為有理由，應予准許。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

經查，本件起訴狀繕本於103年4月9日付予被告，有送達證書1紙附卷可稽（見本院卷第47頁），是本件原告請求利息之起算日應為同年月10日。

六、綜上所述，被告因系爭房屋之瑕疵應減價之金額為6萬2,500元。

從而，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、又本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，又本件原告並未為假執行之聲請，被告聲明駁回原告假執行之聲請，本院自無庸為准駁之裁判，併予敘明。

又被告陳明若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，於法核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
臺東簡易庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中 華 民 國 104 年 10 月 20 日
書記官 陳雅雯