臺東簡易庭民事-TTEV,104,東小,52,20150724,1

臺灣臺東地方法院小額民事判決 104年度東小字第52號
原 告 鄭博文
被 告 獻豐不動產有限公司（21世紀不動產臺東中華加盟
店）
法定代理人 王獻豐
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年7月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告經由被告仲介，向訴外人葉季強購買門牌號碼臺東縣臺東市○○路000巷00弄0○0號房屋及基地，總價新臺幣（下同）340萬元，被告在買賣契約書所附之現況說明書上，勾選無「滲漏水情形」，但原告買受系爭房屋後，雇工拆除原裝潢，始發現內牆及天花板均滲漏水造成壁癌，屬重大瑕疵，被告為房仲業，未善盡詳查現況並告知買受人，造成原告買受具有瑕疵之房屋，乃向被告請求損害賠償34,000元，另提起懲罰性損害賠償10,000元。

聲明: 被告應給付原告44,000元。

二、被告則以：銷售過程並沒有看到漏水情形，被告接受委託時，曾派員至現場查看，但因為有裝潢，無法得知有無漏水或壁癌；

被告亦曾詢問葉季強，但房屋裝潢為葉季強前手所作，葉季強也不清楚；

簽訂買賣契約前，原告曾到房屋現場，也未發現漏水情形，現有壁癌狀態，也可能是潮濕造成，不一定是漏水。

聲明：原告之訴駁回。

三、按「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新台幣10萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」

為民事訴訟法第436條之8第1項所規定適用小額訴訟程序之情形。

又按「有下列各款情形之一者，法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平之裁判︰一、經兩造同意者。

二、調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者。」

而小額訴訟程序「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。」

分別為民事訴訟法第436條之14、第436條之18第1項規定。

本件涉及之訴訟標的金額44,000元，適用民事訴訟法第436條之8以下所規定之小額訴訟程序，本院斟酌本件事實之調查證據所需時間、費用，認為以兩造當事人已提出之現有資料為基礎，逕行審斷為適當，不另加調查證據，並依民事訴訟法第436條之18第1項規定，就爭執事項敘述理由要領如後：

（一）原告經由被告仲介，向葉季強買受上開房地，並簽定有不動產買賣契約書，契約書並附有「不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書），均如原告提出之相關文書影本所示（卷第7至24頁），為兩造不爭執，足認定為真正。

系爭現況說明書，由委託人即出賣人葉季強於「是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，並經其於下方蓋章確認，復據原告提出影本為憑（卷第6頁），則系爭現況說明書為葉季強所填具，亦可認定。

被告僅為仲介居間業務，系爭現況說明書並非被告填具。

（二）按「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。

仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。

經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；

經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」

為不動產經紀業管理條例第4條第4、5、7款所為規定。

而「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」

則為民法第565條關於居間之定義規定。

是以仲介業務從事不動產交易之居間及代理，僅是「報告訂約之機會或為訂約之媒介」之地位，或代為交易必要行為，其所負擔之責任，與出賣人應負擔瑕疵擔保責任有別。

①關於不動產經紀業者之業務與責任，不動產經紀業管理條例第18條以下設有規定，均著重於不動產交易之法律或行政管制上事務之協助處理，以及誠實進行廣告與銷售，而不是關於不動產本身結構、測量等工程技術事項。

是以不動產經濟業者於法律上具有意義之專業，即在於提供誠實之不動產交易媒介，並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管制之申報或登記，不動產經濟業者所負擔之責任（及其注意義務範圍），亦以其上開專業為基礎。

②因此，當仲介交易之不動產具有瑕疵時，不動產經紀業管理條例第24條之2第4款規定「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。」

只有「依仲介專業應查知」之不動產瑕疵，始由不動產經紀業者負責。

③被告受葉季強委託，將上開房地仲介銷售予原告，原告雖於事後發現房屋具有瑕疵，惟原告所主張之瑕疵，均須待拆除裝潢後，始能發現（如卷第30、31頁照片所示），被告為本件仲介時，藉由系爭現況說明書向委託人葉季強詢問房屋狀況，就細節事項一一要求其逐項回答，已就受委託之不動產狀況，盡適當之查證義務。

其後，被告依葉季強填具之系爭現況說明書，前往現場查看，當時復未發現漏水、壁癌等情況，原告所主張之瑕疵，均非被告當時可得查知；

簽約前原告前往現場，亦無發現漏水、壁癌之跡象，堪認原告所主張之瑕疵，必須依靠高度工程技術方能檢測得知，乃屬工程技術事項，超出不動產經紀業者提供誠實之不動產交易媒介，並協助完成交易有關之法律或行政（稅務）管制之申報或登記之業務內容，該瑕疵非屬不動產經紀業者「依仲介專業應查知」之瑕疵，即使該瑕疵存在，亦非被告履行仲介業務之注意義務範圍，關於被告本件仲介業務，本院無法認定被告應負損害賠償責任。

四、綜上，被告關於本件房地之仲介，已盡適當之查證義務，原告所主張之漏水、壁癌瑕疵，無法證明為被告「依仲介專業應查知」之瑕疵，原告不得對被告請求賠償。

從而，原告聲明請求被告給付44,000元，爰無理由，乃予駁回，並依民事訴訟法第436條之19確定訴訟費用額。

五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
臺東簡易庭 法 官 郭玉林
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內以違背法令為理由，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
書記官 陳憲修
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。