臺東簡易庭民事-TTEV,104,東簡,266,20160226,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 104年度東簡字第266號
原 告 吳秀蘭
訴訟代理人 李泰宏律師
被 告 臺東縣鹿野鄉公所
法定代理人 李國強
訴訟代理人 蕭芳芳律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺東縣鹿野鄉○○段○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分（面積二四六點九二平方公尺）、編號Ｂ部分（面積一六點四平方公尺）之地上物拆除，並將土地交還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣叁拾玖萬肆仟玖佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告起訴時之聲明為：「（一）被告應將坐落臺東縣鹿野鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖斜線部分所示之建物（面積約264.92平方公尺，以實測為準）拆除，將土地交還原告管業。

（二）願供擔保，請准宣告假執行」嗣於民國105年1月27日之言詞辯論期日當庭變更聲明如後所示，核屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：系爭土地為伊所有而遭被告以門牌號碼臺東縣鹿野鄉○○村○○路00號房屋（下稱系爭建物）無權占用，爰依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告拆除占用系爭土地之系爭建物後，將土地交還原告。

又被告與系爭土地前所有權人間縱有無償借用之債權契約，基於債權之相對性，其效力本不得拘束第三人即伊，退步言之，依系爭建物使用執照申請書所示，被告無償借用土地興建系爭建物之目的，乃在於「作物之栽培及培育設施」，然被告自10年前即將系爭建物部分出租予民間販售茶葉使用、部分則借予訴外人花東縱谷國家風景區管理處（下稱縱管處）使用，顯見早不作為「作物之栽培及培育設施使用」，是被告借用之目的早已完成，則依民法第470條第1項，使用借貸關係已歸於消滅，是伊本於上開規定請求被告拆屋還地並無不當。

再退步言，被告無償借用系爭土地迄今已逾20年，地價稅由伊負擔，被告卻得坐享出租之利益，甚不公平，是伊亦得本於民法第470條第2項之規定，以本件起訴狀為終止借貸之意思表示，而請求被告拆屋還地等語。

並聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積246.92平方公尺）、編號B部分（面積16.4平方公尺）之地上物拆除，將土地交還原告管業。

二、被告則略以：系爭土地乃由訴外人即原所有權人林居盛借貸與伊做為建築基地以興建加強磚造之系爭建物使用，林居盛並於81年間出具「土地使用權同意書」供伊申請建築執照，故林居盛與伊已就系爭土地成立使用借貸關係甚明。

又房屋性質上不能與土地分離而存在，則上開使用借貸契約雖未經原告同意，然對原告仍有準物權化契約之拘束力，且上開土地使用權同意書既無約定期限，系爭建物復尚存在而未至不堪使用之程度，則系爭土地使用借貸之目的即未消滅、返還期限亦未屆至，是伊本於上開使用權同意書之約定，自有以系爭建物使用建築基地即系爭土地之權，原告繼受取得系爭土地，自應繼受上開義務。

至於系爭建物使用執照上關於「作物栽培及培養設施」之用途記載，乃使用執照申請人向建管機關申請使用執照時所必要記載之事項，此與土地使用權同意書係屬土地所有權人與建築物起造人間就土地使用目的之約定有所不同，故伊自得爰引土地使用權同意書做為占有土地之本權。

又系爭土地前所有權人即訴外人劉榮錦及原告2人均曾以陳情方式向伊請求返還土地，顯見原告於101年間向劉榮錦買受系爭土地時，即已知悉其上有系爭建物；

且系爭建物目前一樓為縱管處遊客中心及訴外人即高台茶葉產銷班班長所經營之茶葉展售場地，二樓則為縱管處鹿野管理站辦公室，每年服務遊客數十萬人，造就地方產業發展、經濟繁榮甚鉅，伊及縱管處並已就系爭建物及其周邊投入相當之經費，是拆除系爭建物對於地方產業及觀光之發展等公益實有相當大之衝擊，準此，原告買賣土地時既已知悉有無償提供使用之情況存在，且拆除系爭建物復不符合公益目的，則原告本件請求拆屋還地，自有違誠信原則而構成民法第148條之權利濫用。

據上，考量觀光產業及地方發展之公益，同時保障原告取得土地之私益，伊願以公告地價加4成之金額即新臺幣2,270,100元，向原告價購系爭土地，以繼續於高台發展農業觀光產業等語置辯。

並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）經查，原告主張其所有系爭土地遭被告以系爭建物占用如附圖所示編號A部分（面積246.92平方公尺）及編號B部分（面積16.4平方公尺）之事實，業據原告提出臺東縣關山地政事務所於95年7月17日出具之複丈成果圖、土地登記謄本、系爭建物之建造執照及使用執照申請書、現場照片等件為證（本院卷第7至12頁），並有本院依職權調閱系爭土地之登記謄本、異動索引在卷可佐（本院卷第22至26頁），且經本院會同臺東縣關山地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄、現場相片及複丈成果圖等證可資參照（本院卷第61至71、103頁），復為被告所不爭執（本院卷第40頁反面、第110頁），堪認為真實。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條第1項前段定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由，倘被告就此已為舉證，法院即應就其所舉證據是否足以證明其占有為有正當權源，予以調查認定（最高法院72年度台上字第1552號民事判決要旨可資參照）。

查，系爭建物占用系爭土地既為兩造所不爭執，揆諸前開規定及說明，被告自應就其所有系爭建物係有權占用系爭土地乙節，先負舉證之責。

而被告就此所為答辯，無非係以其與原告之前手即林居盛間就系爭土地有使用借貸契約存在，原告應繼受該契約義務而不得主張系爭建物係無權占有系爭土地等情為其論據，並提出林居盛出具之土地使用權同意書影本為證（本院卷第35頁）。

惟查：1.縱認被告確與林居盛間有就系爭土地締結使用借貸契約，然原告既非該使用借貸契約之當事人，基於債之相對性原則，被告與林居盛間所締結之契約，對於非契約當事人之原告本無拘束力，則被告所辯原告繼受取得系爭土地，即應繼受上開義務等語，已屬無據。

2.次按物權除依法律或習慣外，不得創設。

民法第757條定有明文。

是基於物權法定主義，本不得任意創設物權，從而被告所辯：其與系爭土地之前手林居盛間所成立之使用借貸契約亦有準物權化之效果，系爭土地之繼受人即原告應繼受林居盛就系爭土地所締結之使用借貸契約而同受拘束乙節，顯有創設物權之情形，與上開規定有違，亦難採認。

3.再按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

民法第425條第1項固有明文，而使租賃權具有「買賣不破租賃」之債權物權化效果。

惟租賃契約係屬有償契約，與性質上係屬無償契約之使用借貸契約間，本質上即有不同，難認有賦予無償借用人與有償承租人相同保護之必要，是二者尚不能等量齊觀，從而立法者未於民法債編使用借貸中制訂相當於上開「買賣不破租賃」之規範，足認係立法者有意省略。

準此，上開「買賣不破租賃」之規定自不得比附援引於使用借貸之情形，故被告上開所辯，益難認可採。

4.況查，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用上開「買賣不破租賃」之規定，民法第425條第2項更有明文規定，其立法意旨乃係在於在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確（立法理由參照）。

而本件被告主張其與系爭土地原所有權人林居盛間所締結之使用借貸契約，既未經公證，且未定有使用期限，其權利義務內容對於非契約當事人之第三人而言，本即未臻明確；

而依被告所出具前揭土地使用權同意書所示，系爭土地原所有權人林居盛乃係於81年間即與被告締結使用借貸契約而將系爭土地交由被告占有使用，至今已20餘年，則縱令在法有明文之租賃契約關係中，依上開規定，尚且無「買賣不破租賃」之適用，則在法無明文之使用借貸之情形中，更難認有被告所辯「使用借貸契約有債權物權化」之效果，而得以之對抗系爭土地之買受人即原告，是被告上開所辯，更屬無據。

5.綜上，被告上開所辯既不足採，則原告本於民法第767條第1項前段所有人物上請求權之法律關係，請求被告將占用土地之地上物拆除，並返還占用土地，即屬有據。

（三）至被告雖另以：原告買受系爭土地時即已知悉土地有無償提供被告使用之情況存在，且拆除系爭建物不符合公益目的等情為由，辯稱原告本件請求拆屋還地有違誠信原則而構成民法第148條之權利濫用等語。

然查：1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條雖有明文。

而上開規定所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。

最高法院96年度台上字第1526號民事裁判要旨亦可資參照。

準此，原告於買受系爭土地時，若已知悉土地之前手與被告間就系爭土地有使用借貸契約存在，則其於受讓土地所有權後，再對被告行使物上請求權而請求拆屋還地，固難認非無權利濫用之虞。

2.但查，被告所辯原告於買受系爭土地時即已知悉系爭土地之前手有將系爭土地無償提供予被告使用乙節，乃為原告所否認（本院卷第113頁反面），而被告就其此節所辯，則係以：原告曾於101年4月17日出具陳情書而請求被告返還占用土地，足見原告知悉有使用借貸契約存在，且一般人買賣土地前，均會前往現場瞭解現況，是原告不知土地使用現況亦與常情有違等情為其論據（本院卷第113頁反面、第114頁），並提出該陳情書影本為證（本院卷第91頁）。

惟查：（1）上開陳情書中，僅據原告記載系爭土地「目前為貴公所 佔用中，懇請貴公所返還土地，以維權益」等語，並未 就被告占用系爭土地之原因為記載，則本難據以證明原 告知悉被告與系爭土地之前手林居盛間有使用借貸關係 存在。

況查，系爭土地原為林居盛所有，嗣於85年間由 訴外人林俊宏繼承取得，再於86年間由劉榮錦買賣取得 ，原告則係於96年間時始向劉榮錦購買取得等情，有系 爭土地之異動索引、手抄土地登記簿附卷可查（本院卷 第22、33頁），則原告固曾於101年間出具上開陳情書請 求被告返還土地，然被告既係於買受土地4年餘後始出具 陳情書，則自難據以推論原告前此而於買受系爭土地時 ，已知悉前手與被告間有使用借貸關係存在。

再者，原 告取得系爭土地之時，距林居盛於81年間出具土地使用 權同意書予被告之時，已經過約15年，中間並輾轉歷經 數次所有權人之更迭，則林居盛既非原告之直接前手， 而使用借貸契約復無公示外觀，是更難認原告於買賣土 地時確能查知被告就系爭土地之利用，曾於約15年前與 林居盛間有使用借貸關係存在之情。

據此，被告以原告 曾出具前揭陳情書為由，辯稱原告於買受系爭土地時已 知悉被告就系爭土地有使用借貸關係存在乙節，本院尚 難認有理由。

（2）另查，不動產買賣前，買受人應會前往現場瞭解買賣標 的物之現況，固為常情，惟土地遭占用之現況與占用人 占用土地之經過、基礎原因關係為何、是否係屬有權占 用等節，核屬二事，是縱認原告於買賣土地前即已知悉 土地遭被告占用之現況，亦不能驟予推論原告知悉被告 係基於與前手間之使用借貸關係而占用土地。

從而被告 以原告買受系爭土地時應知悉土地使用情況為由，辯稱 原告於買受系爭土地時已知悉被告就系爭土地有使用借 貸關係存在乙節，本院亦難認為可採。

3.據上，被告既未能證明原告係於知悉其與系爭土地之前手間有使用借貸關係存在之情況下，仍於故買系爭土地，後再向其請求拆屋還地，揆諸前揭說明，原告本於所有權所為本件請求，即難認有何違反誠信原則而構成民法第148條之權利濫用之情形。

4.此外，原告所有系爭土地之主要部分既均為被告以系爭建物所占用，顯致原告難以利用土地，則原告本件請求被告拆屋還地，俾能妥適利用土地、以維權益，自難認係以損害被告為主要目的。

再者，系爭建物目前一樓部分由被告出租予他人做為茶葉展售賣場使用，一樓其餘部分則係交由縱管處做為遊客中心、二樓部分則交由縱管處鹿野管理站做為辦公室使用等情，為被告所不爭執，則一樓茶葉展售賣場所從事者，核屬私人營利之行為，難認與公益有關；

上開縱管處遊客中心與辦公室雖可認係為促進該地區觀光發展所設而與公益有關，然遊客中心與辦公室是否必然需設置於系爭建物而無法另覓他處設置，既未經被告敘明並提出證據證明，則原告請求拆屋還地即難認定將對此公益造成極大損害。

且依系爭建物上開使用現況，系爭建物顯均非由被告自行使用，是益足見被告並無繼續使用系爭建物、占用系爭土地之必要，再者，衡諸民法第467條第2項所規定「借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物」、第472條第2款後段則規定「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：未經貸與人同意允許第三人使用者」，從而被告既無繼續占用系爭土地之必要，復又擅將系爭建物及所在基地交由第三人使用，則系爭土地之貸與人尚非不得依前揭規定主張終止借貸契約而請求返還土地，是原告本件請求返還土地，自更難認有何權利濫用之情形。

兼衡原告之前手即劉榮錦於95年8月間即曾陳情請求被告返還占用土地，原告於買受系爭土地後，更迭於101年4月17日、102年3月14日、104年4月30日陳請被告返還土地，然均未獲被告積極處理，有劉榮錦及兩造前後所出具之相關書函附卷可稽（本院卷第90至96、99頁），則被告歷經多年及多次之陳請，既坐享土地利用甚至出租之利益，卻始終怠於與土地所有權人積極協商土地利用、返還或補償之事宜在前，嗣於土地所有權人即原告本件起訴後竟又反指摘權利人本於所有權人之權能所為之主張有違誠信原則，本院審酌此歷程，更難認被告此節所為抗辯係屬可採。

四、綜上所述，原告所有系爭土地既遭被告以系爭建物占用，且使用借貸契約本難認有債權物權化之效果而得以拘束契約當事人以外之第三人，是被告自不得本於其與系爭土地之前手間之使用借貸契約對原告主張有權占用土地，此外，被告就其占用系爭土地有何正當權源，復未能提出其他證據以實其說，再者，原告請求被告拆屋還地亦難認有違誠信原則而構成權利濫用，是原告依民法第767條第1項前段所有人物上請求權之法律關係，請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
臺東簡易庭 法 官 趙彥強
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
書記官 陳憶萱