臺東簡易庭民事-TTEV,104,東簡,36,20150727,2

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 104年度東簡字第36號
原 告 高月華
即反訴被告
訴訟代理人 王培欣律師
被 告 連光雄
即反訴原告
訴訟代理人蘇家宏律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於中華民國104年7月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落臺東市○○路○段000號之房屋，如附件被告於民國103年10月20日通知書所示承租內容之租賃關係存在。

反訴原告之反訴駁回。

本訴之訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾元，由被告負擔。

反訴之訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾元，由反訴原告負擔。

事實及理由甲：本訴部分：

壹、程序方面：按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

」（民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。」

。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院著有52年臺上字第1922號判例意旨可資參照）。

經查：原告主張：就被告所有坐落門牌號碼為臺東市○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），於原租賃契約於民國104年2月28日屆滿後，在被告已繼續出租時，有依同一相同條件優先承租之權利等語，惟遭被告所否認。

則兩造就：原告已否取得該租賃之權利既存有爭執，而該爭執即得以確認判決予以除去之者，故原告提起本件訴訟，核與前揭規定及說明相符，核先敘明。

貳、原告主張：被告前將系爭房屋續租予原告，雙方遂於101年02月13日簽立爭房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定：租期自101年3月1日起迄104年2月28日止（第2條）；

租約期滿，被告若繼續出租時，原告有依同一條件優先承租之權（第14條）。

而被告曾於103年10月20日通知原告於文到7日內，表示願否依當時第三人所提出相同承租系爭房屋之條件優先續租（內容見兩造不爭執事項第三點㈠，下稱系爭第一次通知書）等語。

原告遂以103年10月24日之認諾書（內容見兩造不爭執事項第三點㈡，下稱系爭認諾書），向被告確認：願依該第三人所提出相同之條件承租系爭房屋等語，故雙方已成立如系爭第一次通知書所載內容之租賃關係。

惟被告卻以103年11月26日通知書，告知有全國性連鎖商店之第三人已提出更高租金、保證金之租賃條件，通知原告願否依該第三人所提出相同承租之條件優先續租（內容見兩造不爭執事項第三點㈢，下稱系爭第二次通知書）等語。

惟原告既已對系爭第一次通知之租賃條件為承諾，則雙方就系爭第一次通知書內容所示租賃關係之必要之點已達成一致，則該租賃關係業已成立，雙方自應受該已成立租賃契約之拘束，爰依系爭契約第14條之法律關係起訴，併聲明求為判決：如主文第一項所示｛見本院卷（下同）第150頁至第152頁：筆錄｝。

參、被告則以：被告以103年10月20日系爭第一次通知書通知原告時，被告與第三人間就租金之意思表示尚未合致，且有關保證人、契約違約之責任等相關重要之條件亦未合致，核非已確定願以系爭第一次通知書所示之條件出租予第三人，故尚未產生出租之相同條件。

參酌上揭土地法第34條之一第4項暨執行要點、及同法第104條之規定，原告對系爭房屋得行使優先承租權之停止條件尚未發生。

若原告認為被告已願意出租系爭房屋，參照最高法院46年台上字第277號民事判例意旨，應由原告舉證之。

另系爭第一次通知，係對原告為要約之引誘，僅為意見探詢之觀念通知，而非通知出租條件之意思表示，況訴外人陳樹宏、連偉男均曾跟原告表示：系爭第一次通知並非確定之出租條件，被告並不受拘束等語，而被告係在知悉上情後，始於103年10月26日出具系爭認諾書，故該認諾書並無法拘束被告之效力，再者雙方因尚未經完成新租約之簽立，致新租賃關係尚未成立等語置辯，併聲明求為判決駁回原告之訴（第152頁至第153頁：筆錄）。

乙、反訴部分：

壹、程序方面：

一、按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。

當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」

（民事訴訟法第260條）。

經查：被告在原告所提本訴之訴訟程序中，提起與本訴相牽連之返還系爭房屋之反訴，而該反訴並非專屬他法院管轄、與本訴係亦得行同種訴訟程序、且反訴原告亦無意圖延滯訴訟之情，故反訴原告所提反訴，尚無不合。

二、兩造同意：本件本訴及反訴，均適用簡易訴訟程序（見兩造不爭事項第七點）。

貳、反訴原告（即被告）主張：系爭契約既於104年2月28日已終止，而反訴被告（即本訴原告）尚未遷離系爭房屋，則反訴原告自得依系爭契約第13條前段之約定，請求反訴被告將系爭房屋騰空、遷讓返還予反訴原告等語，爰依系爭契約第13條前段之法律關係提起反訴，併聲明求為判決：反訴被告應將系爭房屋騰空、遷讓返還予反訴原告（第153頁至第154頁：筆錄）。

參、反訴被告則以：反訴被告既未違反系爭契約，則反訴原告請求如其反訴聲明所示，為無理由等語置辯，併聲明求為判決：駁回反訴原告之反訴（第154頁：筆錄）。

丙、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日辯論後所不爭執（第155頁至第161頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。

一、被告曾將系爭房屋出租予原告，併先後於①92年03月01日至95年2月28日、②95年03月01日至98年2月28日、③98年03月01日至101年2月28日、④101年03月01日至104年2月28日（即系爭契約）簽立房屋租賃契約書（第106頁至第128頁）。

二、原告（即承租人）與被告（即出租人）於101年02月13日所簽立系爭租賃契約（即系爭契約）所記載之重要內容：①第13條前段、「租期屆滿，乙方（係指原告，下同）應即騰空遷離，返還租賃物予甲方（係指被告，下同）..。」

。

②14條、「租期屆滿，甲方若繼續出租時，乙方有依同一條件優先承租之權，另立新約。」

。

三、通知行使優先承租權、認諾書確認之經過：㈠被告以103年10月20日之通知書（即系爭第一次通知書）通知原告，內載「高月華（即承租人）小姐，您好：台端向本人承租位於台東市○○路○段000號之房屋，於民國101年02月13日所簽定之房屋租賃契約，租期將於104年02月28日屆滿，特此提醒你，盼臺端於到期之時依約將房屋返還本人，不勝感激。

今有一全國性連鎖商店，前來表達承租本房屋之意願，並提出下列基本條件：01、租期8年。

02、保證金336,000元。

03、第1－3年，每月份租金106,666元（未稅）。

04、第4－6年，每月份租金111,666元（未稅）。

05、第7－8年，每月份租金115,500元（未稅）。

06、租金均不含稅，並依法代扣租賃所得稅等，及二代建保共計12％，且負擔之。

現特將上述條件轉知於您，台端可依相同條件優先承租，若您同意，請於文到7日內已正式書面向本人表示確認，並完成新租約之簽立，否則將視為您自願放棄優先承租權，謹請您依約完成搬遷，屆期將房屋點交返還本人，謝謝您。

出租人：連光雄。

聯絡人：陳樹宏」（第6頁：該第一次通知書影本）。

㈡原告以103年10月24日認諾書通知被告，內載：「本人高月華向連光雄先生承租位於台東市○○路○段000號之房屋，於民國101年02月13日所簽定之房屋租賃契約，租期將於104年02月28日屆滿，特此表明本人願意依以下基本條件另立新約，期盼能繼續承租，不勝感激。

01、租期8年。

02、保證金336,000元。

03、第1－3年，每月份租金106,666元（未稅）。

04、第4－6年，每月份租金111,666元（未稅）。

05、第7－8年，每月份租金115,500元（未稅）。

06、租金均不含稅，並依法代扣租賃所得稅等，及二代建保共計12％，且負擔之（係指與第一次通知相同條件之內容）。

⊙第1-3年，每月份12,800元。

⊙第4-6年，每月份13,320元。

⊙第7-8年，每月份13,860元（均係指前揭12％之稅）。

07、房屋各項保養維修均由承租人自行負擔費用，並應事先得到房東同意後始得為之，且應依照相關法令之標準辦理變更或保存等等，相關增設之所有權歸出租人所有，承租人應盡善良使用與管理責任，屆期完整交給出租人，否則應負起一切賠償責任。

08、簽約同時開立第1年份之支票25枚，供房東按期兌領。

⊙104.03.01金額36,000元支票1枚。

⊙自104.03.01起第1年份租金金額106,666元支票12枚。

⊙自104.03.01起第1年份之12％金額12,800元支票12枚。

⊙第2年份起照上述原則於下期開始前2個月開立繳交給出租人。

09、租約到期前1年，承租人應以書面表示是否續約並另立新約，否則視為放棄續租。

10、願在七日內完成另立新約，若反悔不租，舊有保證金30萬元無條件由出租人沒收做為懲罰。

以上敬致連光雄先生。」

（認諾書之下方空白處，手寫附註：雙方確定以上條件為續約條件，不得變更，合此敘明）（第7頁：系爭認諾書影本）（該認諾書業在期限內向被告提出確認）。

㈢被告以103年11月26日之通知書（即系爭第二次通知書）通知原告，內載「高月華小姐，您好再一次言明，台端向本人承租位於台東市○○路○段000號之房屋，於民國101年02月13日所簽定之房屋租賃契約，租期將於104年02月28日屆滿，特此提醒你，盼臺端於到期之時，依約將房屋返還本人，不勝感激。

今有一全國性連鎖商店，再次前來表達承租本房屋之意願，並重新提出下列基本條件：01、租期8年。

02、保證金435,000元（未稅）。

03、第1-3年，每月份租金145,000元（未稅）。

04、第4-6年，每月份租金152,250元（未稅）。

05、第7-8年，每月份租金160,000元（未稅）。

06、以上租金均不含稅，應依法代扣租賃所得稅等等，及二代健保共計12％，且由承租人負擔之。

今天特別將上述條件轉知於您，台端可依相同條件或更優渥之條件優先承租，若您有此意願，請於文到7日內以正式書面向本人表示確認，並完成新租約之簽立，否則將視為您自願放棄優先承租，謹請您依約完成搬遷，屆期將房屋點交返還本人，謝謝您。

出租人：連光雄..103年11月26日」（第8頁：該通知書影本）。

㈣被告於103年12月19日以北投石牌第287存證號碼寄發原告，在主旨欄記載「函覆台端103年12月5日寄發之存證信函（存證號碼000087），詳如說明，請查照。」

，在說明欄記載「..三、...台端（係指原告）告知不以第二次租金條件繼續承租租賃標的。

今再次通知台端第三人第二次提出之租金條件如下..。

四：爰此，台端依約已無依照同一條件優先承租之權，本人亦無違反租約第18條之規定。

考量貴我雙方間之長久合作情誼，特此通知台端於租約期滿後不再續約，請依租約規定於租期屆滿遷空搬離，煩請查照。」

（第34頁至第37頁：該存證信函、掛號收件回執影本）。

㈤被告於104年01月27日以台北中侖第247號存證號碼，寄發被告，在主旨欄記載：「催告台端依租約租期屆滿清空搬離，返還房屋，詳如說明，請查照。」

，在說明欄記載「一、依北投石牌郵局103年12月19日地000287號存證信函為據，今以此函第二次正式通知台端務以函到三日內速與本人逕行租約到期房屋返還等相關事宜。

..三、茲因租期將於104年02月28日屆滿，爰依民法第450條及455條之規定，租約到期，租賃關係於期限屆時消滅，本人不再出租予台端，敬請台端屆時依租約規定於租期屆滿遷空搬離，依約返還房屋予本..。」

（第38頁至第40頁：該存證信函、掛號收件回執影本）。

㈥被告於104年02月26日以台北東門郵局第119號存證號碼寄發原告，記載「敬啟者：..房屋租賃期限至104年2月28日止，本人業已以103年12月19日北投石牌郵局000287號函及104年1月27日台北中侖郵局000247號函分別向台端表示兩造租賃關係終止不再續租，請台端依約於前揭所示期限屆至前將上開房屋返還予本人。

..此函通知台端於104年2月28日24時前將上開房屋遷空返還本人..。」

（第42頁至第43頁：該存證信函、掛號收件回執影本）。

四、兩造因系爭契約之租賃權、返還系爭房屋，至目前為止已產生之律師費用：㈠原告之部分：請求70,000元（第59頁至第60頁：收據影本）。

㈡被告之部分：請求210,000元（第44頁：收據影本）（代收零用金部分10,000元，暫未計算在內）。

㈢民事訴訟法第77條之22條第2項「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」

。

五、㈠為避免本訴、反訴，所衍生其他之複雜性及不確定性，兩造同意本案僅處理：①原告就系爭房屋之行使優先權是否存在？②反訴原告（即被告）請求反訴被告（即原告）騰空遷讓返還房屋有無理由之部分。

㈡至於兩造在本訴、反訴，另請求之違約金、律師酬金、假執行及免為假執行聲請之部分，為避免在訴訟上後產生複雜性，兩造同意待訴訟確定後再為處理，故原告、反訴原告對上開部分，均撤回。

㈢反訴原告撤回對反訴被告李永國、張堅能之起訴。

六、㈠原告104年3月20日之訴狀繕本於104年3月25日送達被告（第65頁：送達證書）。

㈡反訴原告之起訴狀繕本於104年3月19日送達最後被告（48第頁至第51頁、第63頁：送達證書、反訴被告李永國之答辯狀）。

七、兩造同意：本件本訴及反訴，均適用簡易訴訟程序。

八、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後，對該等證據資料之形式真正，均不爭執，但其實質之證明力，由本院逕為認定。

本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，請法院依卷內證據資料而為判斷。

丁、本件經兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為：原告及反訴原告之聲明，有無理由（第161頁）？戊、得心證之理由：

壹、本訴部分：

一、系爭第一次通知書為被告要約之意思：按⑴「要約之引誘」，係為契約之準備行為，並無締結契約之意思，僅係以喚起他人向自己為要約之意思通知，故尚未發生法律上效果，須待他人向自己為要約，經自己承諾後，該契約始能成立。

⑵而「要約者」，乃以締結契約為目的，而喚起相對人承諾之意思表示，從而向特定人所提訂立契約之提議，若該提議明確且表明要約人在接到承諾時，將受拘束之意旨，即構成要約。

⑶「契約之要約人，因要約而受拘束。

但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。

（第2項）貨物標定賣價陳列者，視為要約。

但價目表之寄送，不視為要約。」

（民法第154條第1項）。

⑷「出售機關對於國有財產法規定得予讓售之國有非公用不動產，認有變價入庫之必要者，得通知承租人、共有人、鄰地所有權人等檢證申請承購（以下簡稱申購），其通知申購僅視為「要約之引誘」（國有非公用不動產讓售作業程序第3點）。

經查：㈠被告曾於下開期間，將系爭房屋出租予原告，⑴92年03月01日至95年2月28日；

⑵95年03月01日至98年2月28日；

⑶98年03月01日至101年2月28日；

⑶101年03月01日至104年2月28日（即系爭契約），各該租賃期間每次均為「3年」、保證金均為300,000元，各該期間每月應繳之租金，均由原告依稅法規定代扣繳租賃所得稅後，其應繳之金額分別為⑴95,000元；

⑵90,000元；

⑶85,000元；

⑷85,000元（第106頁至第128頁：各該期間之租賃契約書影本）。

據上，本系爭契約為3年期之繼續性契約（與之前經續約之租期合計已達12年），並訂有相當高額之租賃保證金及每月應繳租金，故被告出租人對於原告承租人之人格特質、利用系爭房屋之方式等各方面，均應已有事先之評估及考量。

而原告在租賃期間為使系爭房屋能配合其經濟活動之所需，必對系爭房屋投入相當之改良或設備費用。

若在系爭契約租期屆滿後，原告因故無法優先承租時，則被告恐將為找尋第三承租人而支出相當成本；

原告亦因返還系爭房屋，而將損失已投資系爭房屋相當之成本、設備。

故系爭房屋是否續租予原告，將是相當重要之課題，故被告若對新租約有所限制或規範時，理應調整租約之內容，或作適當之相當保留。

㈡次按⑴「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

（第421條第1項）。

⑵另依系爭契約第14條約定「租期屆滿，甲方（係指被告）若繼續出租時，乙方（係指原告）有依同一條件優先承租之權，另立新約。」

。

⑶又依被告系爭第一次通知書內載，已明確表示：「有一全國性連鎖商店，前來表達承租本房屋之意願，並提出下列基本條件：01.租期8年。

02.保證金336,000元。

03.第1－3年，每月份租金106,666元（未稅）。

04.第4－6年，每月份租金111,666元（未稅）。

05.第7－8年，每月份租金115,500元（未稅）。

06.租金均不含稅，並依法代扣租賃所得稅等，及二代建保共計12％，且負擔之。」

，併已就承租之期間、保證金、在承租之各別年間每月之租金數額、應代扣租賃所得稅、二代建保之稅額比例等重要事項明確記載，而通知原告：「現特將上述條件轉知於您，台端『可依相同條件優先承租』，若您同意，請於文到『七日』內已正式書面向本人表示『確認』，..『否則將視為您自願放棄優先承租權』..。」

等語。

經查：⑴依被告對原告所告知：第三人所提基本承租條件之內容乙節，顯係就：成立租賃契約所應具備之必要之點，即系爭房屋租賃物、租金之要件，業與第三人為協議。

至於原告已接續第四次向被告承租系爭房屋，期間長達12年之久，觀其各該次之租賃契約內容，除每月應繳租金由92年起逐次租約由95, 000元調降至101年之85,000元外，其餘之條件均略相同。

而據系爭第一次通知書內載該第三人所提租金之數額，第1－3年每月份租金為106,666元（代扣稅金後為93,866元）；

第4－6年每月份租金111,666元（代扣稅金後為98,346元）；

第7－8年每月份租金115,500元（代扣稅金後為101,640元），顯然高於系爭契約之原租金分別多達8,866元、13,346元、16,640元，按諸常理，被告當然願以較高於系爭契約原租金之方式，繼續出租，應可認定。

此參，該通知書內明載：「現特將上述條件轉知於您，台端『可依相同條件優先承租』，若您同意，請於文到『七日』內已正式書面向本人表示『確認』，..『否則將視為您自願放棄優先承租權』..。

」等語（第6頁）。

因此，被告在系爭契約屆滿後，仍會繼續出租系爭房屋之情況下，而向特定人之原告，明確提議併表明：原告得依第三人提出承租之相同條件，在七日之期限內，以書面向被告確認優先承租，否則將視為放棄優先承租權乙情，且在系爭第一次通知書內，並無其他相關之調整、保留、限制或規範，亦未有：被告不受該通知書之拘束之意思、或不得視為要約、或該通知僅視為要約之引誘等語之記載，故應足認被告係以：締結新租賃契約為目的，遂向原告提出訂立契約之提議，而喚起原告為承諾之意思表示，故被告系爭第一次通知書，應係就系爭房屋為成立租賃所為要約之意思表示，甚為明確。

假若，被告該通知書僅係要約之引誘，而並無締結契約之意思時，且縱將原告系爭認諾書當作是要約時，惟該時尚需經被告之承諾後，始能成立新租約，徵諸經驗法則，被告應不必有前揭：限期被告表示願否承租，逾期即視為放棄優先承租權等苛刻規範之通知。

⑵又參諸原告在系爭認諾書第10點記載：「願在七日內完成另立新約，若反悔不租，舊有保證金30萬元無條件由出租人沒收做為懲罰。」

、另在下方處手寫註記：「雙方確定以上條件為續約條件，不得變更，合此敘明」（第7頁）。

足見，原告依據過往訂約之過程，已認為該通知書，即為新租約內容之必要之點，且唯恐被告事後反悔，始記載：應在七日之期限內另訂新約、反悔不租，舊有保證金由被告沒收等語，併以手寫註記「雙方確定以上條件為續約條件，不得變更，合此敘明」之字句，及本院再審酌該通知書表示內容之具體詳盡度、對承租人性質之注重、對原告提議之單方性、當事人間磋商過程、交易慣例等情後，認為益徵佐證，被告系爭第一次通知確為要約之意思表示，應為昭然。

⑶而原告既於收受系爭第一次通知之七日內，以系爭認諾書通知被告，併表示願以：該通知書所載租賃內容，主張優先承租後，則被告之前揭通知書要約之意思表示，自應受到拘束，應無疑義。

㈢至於被告以：土地法第34條之一第4項，暨該條執行要點第十點㈡前段，及土地法第104條第1項後段之規定，認為被告系爭第一次通知書為要約之引誘乙節，本院認為：前揭條文均係對共有土地或房屋之共有人「出賣其應有部分」時，其他共有人於接到出賣通知後「十日內」不表示者，其優先購買權視為放棄之規定，核與本件「優先承租權」之約定，尚有不同，況系爭第一次通知書係記載「七日」內得行使優先承租權，亦與前揭「十日」之規定迥異。

據上，原告對系爭房屋能否行使優先承租權，應悉依系爭契約之約定，甚為灼然，併此敘明。

㈣又被告聲請傳喚訴外人陳樹宏、連偉男，以證實系爭第一次通知僅係被要約之引誘乙節，業經本院為如上述之認定，故該聲請核無必要，復為敘明。

二、原告自104年3月1日起，就系爭房屋之租賃關係，因與被告間意思表示合致，故如附表系爭第一次通知書所示之租賃關係已成立：按「（第1項）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

（第2項）當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」

（民法第153條）、「將要約擴張、限制或變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。

」（民法第160條第2項）。

經查：㈠被告系爭第一次通知書要約之意思表示，已就租賃契約成立要件之必要之點，即系爭房屋之標的物、租金，已為明確之表示。

而原告之系爭認諾書已於七日之期限內送達被告，而觀該認諾書內第01點至第06點記載，均與系爭第一次通知書第01點至第06點所載：租賃物、租期、保證金、租金等租約必要之點相同，故兩造間就：系爭房屋所成立新租約之意思表示，因達成一致而該新租約關係已成立。

㈡至於系爭認諾書其他之記載內容，如①第06點後段，係針對代扣租賃所得稅、二代建保共計12％之金額計算；

②第07點係針對：承租人之被告應盡善良承租人之義務，在得到出租人之被告同意下，得行負擔費用、修繕系爭房屋，及增設之所有權歸出租人所有等；

④第08點在規範：原告預開支票，供被告到期兌現。

⑤第09點係針對：新租約到期前1年，承租人應以書面表示是否續約事宜；

⑤第10點係記載：原告應在收受系爭第一次通知書七日內完成另立新約，若反悔不租，則由被告沒收系爭契約之舊有保證金30萬元等事項，核與系爭契約第6條、第9條、第14條、及增加條件所載之內容，大致相同，且原告並非將被告要約逕予擴張、限制或變更而為承諾，而係屬租賃契約之一般約定事項，均宜認屬租賃之非必要之點，縱未經被告為表示意思者，揆諸前揭規定，亦推定其契約為成立，並不影響兩造因意思表示一致，而已成立之新租約關係。

㈢至於系爭契約14條約定「租期屆滿，甲方若繼續出租時，乙方有依同一條件優先承租之權，另立新約。」

，即系爭第一次通知書內載「請於文到7日內..並完成新租約之簽立..。

」，所提及之「另立新約」或「完成新租約之簽立」乙節，應核為新租約關係成立後之後續補充事項，並不影響該新租賃關係之成立。

三、綜上所述，兩造間就系爭房屋，對於如附表系爭第一次通知書通知書所示承租內容之租賃關係存在，故原告請求確認如其聲明所示之判決，為有理由，應予准許。

。

貳、反訴部分：反訴被告（即本訴原告）就系爭房屋，既有如附件所示承租內容之租賃關係存在乙情，業經本院所確認，則反訴被告使用系爭房屋，即有正當權源。

據上，反訴原告依系爭契約第13條前段遷讓系爭房屋之法律關係提起反訴，請求反訴被告應將系爭房屋騰空、遷讓返還予反訴原告乙節，尚非有據，應予駁回，甚為明確。

己、據上論結，本訴之部分：原告之訴為有理由；

反訴部分：反訴原告之反訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項之規定，判決如主文第1項、第2項所示。

更、本訴及反訴之訴訟費用額，分別確定如主文第3項、第4項所示。

中 華 民 國 104 年 7 月 27 日
民事簡易庭 法 官 陳兆翔

以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 27 日
書記官 戴嘉宏
計算書：
項 目 金 額（新臺幣）
本訴裁判費 3,310元（第16頁：繳費收據）
反訴裁判費 3,310元（繳費收據）