臺東簡易庭民事-TTEV,105,東簡,142,20160831,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 105年度東簡字第142號
原 告 郭怜君
訴訟代理人 陳泰毅
被 告 呂紹禎
訴訟代理人 黃炳飛律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國105年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告於本院一百零二年度司執字第七四三○號強制執行事件拍賣程序中就坐落如附表所示土地之優先承買權不存在。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：訴外人林添丁於民國102 年7月1日執本院核發88年度拍字第315 號拍賣抵押物裁定暨其確定證明書（下稱系爭執行名義），據以向本院聲請強制執行債務人即訴外人蔡秀欉所有坐落臺東縣○○鄉○里段000○000○000 地號土地（重測前為初鹿段123、122、121 地號土地，下分別稱562、563、566地號土地；

563及566 地號土地，即如附表所示土地，合稱系爭土地，為蔡秀欉與訴外人張陳瑋、張雅惠共有，應有部分各為三分之一），經本院以102 年度司執字第7430號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案（嗣林添丁於104 年8月18日具狀撤回562地號土地之強制執行部分）。

原告於105 年4月7日以總價新臺幣（下同）350 萬元之價格投標買受系爭土地，詎被告以其係系爭土地之承租人為由，於105年4月21日具狀主張優先承買權，惟依據系爭土地地目、使用分區之記載，該地係屬耕地自須受耕地租用所約束，然被告係經營木材加工廠，非以耕作為目的，自無土地法第107條規定之適用，亦與土地法第106條所定之要件不符，依土地法第115條之規定，應視為放棄耕作權利，已喪失優先承買權。

又被告亦因違反農業用地興建農舍辦法第2條第5項之規定，此已違反民法第71條禁止規定，依民法第87條第1項前段規定，被告與蔡秀欉簽訂之農地租賃契約書（下稱系爭租約）無效，爰訴請確認被告之優先承買權不存在等語。

並聲明：㈠確認被告於系爭執行事件中，就系爭土地之優先承買權不存在。

㈡請求核發系爭土地之權利移轉證明書。

二、被告則以：系爭土地固為蔡秀欉等人所有，惟被告已於 101年10月3日與蔡秀欉簽訂系爭租約，是被告依土地法第107條之規定自有優先承買權。

系爭執行事件中，被告均依法受通知並到場，原告於應買前亦知悉系爭土地上有租賃權存在，其事後異議，難謂有法律上之理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第120、121頁）：

（一）被告曾於民國101 年10月3日向蔡秀欉承租562、563、566地號土地；

563及566地號土地，為蔡秀欉與張陳瑋、張雅惠共有，應有部分各為三分之一，雙方並簽訂系爭租約，約定租期自101 年11月1日起至111年10月31日止，共計10年，約定租金自101 年11月1日起至103年12月31日止，每月租金2萬元，自104 年1月1日起至111年10月31日止每月租金3萬元。

（二）嗣林添丁於102 年7月1日執系爭執行名義，據以向本院聲請強制執行債務人蔡秀欉所有之562、563、566 地號土地，經本院以系爭執行事件受理在案。

（三）被告乃於102 年8月5日具狀陳報其與蔡秀欉就上開土地訂有系爭租約，而同段35建號建物即門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○00號房屋係被告原始出資興建，借名登記於蔡秀欉名下。

（四）嗣林添丁於104 年8月18日具狀撤回562地號土地之強制執行部分，僅就系爭土地為強制執行，本院於104年9月24日進行拍賣，系爭土地由訴外人張水源以2,200 萬元拍定，於同日本院並函文催知被告應於10日內聲明是否行使優先承買權，該函文分別於104 年9月29日、同年10月1日經被告之受僱人收受、寄存當地之警察機關。

又因拍定人未繳足價金，擬於104 年11月19日再行拍賣，因張陳偉、張雅惠對林添丁提起債務人異議之訴（下稱系爭異議之訴），並依本院104年度聲字第975號民事裁定提存65萬元擔保金，系爭執行程序因而暫予停止致未能如期執行，系爭異議之訴經本院以其訴無理由判決駁回確定後，始繼續強制執行程序。

（五）本院復於105 年4月7日就系爭土地再行拍賣，原告乃於105年4月7日以總價350萬元之價格投標買受系爭土地，本院復以105 年4月14日東院忠102司執地字第7430號函文催知被告行使優先承買權，被告以其係承租人為由，於105年4月21日具狀主張優先承買權，並經本院以105年4月25日東院忠102司執地字第7430號執行命令表示應繳足價金350萬元，被告業已繳足價金。

四、本院之判斷：

（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。

本件原告主張其為系爭執行事件拍賣標的物即系爭土地之拍定買受人，被告則於系爭執行事件主張其為系爭土地之承租人而有優先承買權，惟為原告所否認；

是以，被告就系爭土地是否有以同一條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。

（二）按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項定有明文；

又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。

可見在他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的之人，於法院就該農地拍定時，欲主張其享有土地法第107條第1項所定優先承買權者，應以拍定時其與強制執行債務人間就拍賣之農地，有耕地租賃關係存在為要件。

而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列（最高法院100年度台上字第1914 號判決參照）。

另耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。

故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。

如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。

所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。

故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87 年度台上字第592號判決意旨參照）。

次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42 年台上字第170號判例意旨參照）。

是依前開說明，被告自應就系爭土地優先承買權存在之要件，即其於系爭土地拍定時，為耕地承租人且自任耕作之有利於己之事實，負舉證責任。

經查，被告就其確於系爭土地上耕作之事實，並未提出任何證據供本院審酌，而依原告所提105年6月系爭土地拍賣當時之現場照片所示，系爭土地上僅堆放木材等雜物，並無種植農作物之情形（見本院卷第93頁），足徵原告主張被告未於系爭土地自任耕作之情為可採。

又按拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書，強制執行法第97條定有明文。

依此規定，權利移轉證書之發給應由執行法院審酌執行程序之實際狀況，於符合強制執行法第97條之要件後始得發給，是原告此部分之請求並無理由。

五、綜上，被告所為之主張及舉證，均未能證明其於系爭土地拍定時，被告有自任耕作之事實，則被告自無從依土地法第107條第1項規定而取得優先承買權。

是被告抗辯其為系爭土地之承租人，應有土地法第107條第1項所定優先承買權云云，應非可採；

原告主張被告就系爭土地之優先承買權不存在，應屬可採。

六、本件雖係屬民事訴訟法第427條第1項規定之簡易訴訟事件，所為被告敗訴之判決，然本判決內容乃確認被告就系爭土地無優先承買權存在，性質上不適宜為假執行，乃不依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
臺東簡易庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日之不變期間內向本庭提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 許惠棋
附表：
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│土地：                                                                                          │
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│編│        土          地          坐          落        │地│面        積│        │        │
│  ├───┬────┬────┬────┬────────┤  ├──────┤權利範圍│備    考│
│號│縣  市│鄉鎮市區│   段   │ 小  段 │  地        號  │目│  平方公尺  │        │        │
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│１│臺東縣│卑南鄉  │山里段  │        │  563           │旱│  2,393.07  │全    部│        │
│  │      │        │        │        │                │  │            │        │        │
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│２│臺東縣│卑南鄉  │山里段  │        │  566           │旱│  2,589.17  │全    部│        │
│  │      │        │        │        │                │  │            │        │        │
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