臺東簡易庭民事-TTEV,105,東簡,178,20160810,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 105年度東簡字第178號
原 告 呂老拐
被 告 莊金美
曹德平
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：①門牌號碼臺東縣臺東市○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，出租予被告莊金美，約定租賃期間自民國103年5月20日至105年5月19日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，同時約定被告曹德平為被告莊金美關於租賃契約之連帶保證人（下稱第一次租約）。

被告未按期繳納租金，扣除押金後，尚積欠自105年4月20日租金，且租賃契約已到期，原告乃提起本件訴訟請求被告返還系爭房屋，並自105年4月20日起之按月連帶給付2萬元租金或相當於租金之不當得利。

②對被告答辯所為陳述：系爭房屋為原告所有，被告與呂振昌（原告之子）簽立之租約，不拘束原告。

被告曾於104年4月間向原告請求延長2年租約，原告要求調漲租金至25,000元，被告不同意，因此未延長租約。

被告所述給付呂振昌之20萬元，不是原告所積欠。

且該20萬元是高利貸，並非預納租金，且被告曹德平要求每月12,000元之利息，還要求原告每日清償500元。

③聲明：被告應返還系爭房屋，並自105年4月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬元。

二、被告則以：被告均已繳納租金。除第一次租約外，原告委託呂振昌將系爭房屋出租予被告莊金美，約定租賃期間自105年5月20日至107年5月19日止，每月租金2萬元，押租金4萬元，亦以被告曹德平為被告莊金美關於租賃契約之連帶保證人（下稱第二次租約）。

第二次租約之租金，被告已於簽立租約時，經呂振昌要求，先行預先給付20萬元，由呂振昌開立本票為憑，故被告得依第二次租約之約定使用系爭房屋。

後原告毀約不履行第二次租約之約定內容，被告對原告及呂振昌提起詐欺刑事告訴，原告、呂振昌邀訴外人賴坤成（即前臺東市長）居中協調，被告與原告成立和解契約，約定由原告與呂振昌先將所收取租金其中18萬元交付賴坤成，待賴坤成通知被告領取金錢後，被告即同意提前終止第二次租約，自系爭房屋遷出（下稱系爭和解契約），但原告卻於上開刑事告訴經檢察官為不起訴處分後，拒絕履行系爭和解契約。

被告未積欠租金，得本於第二次租約之法律關係，作為占有、使用系爭房屋之法律依據，且原告亦未履行系爭和解契約之先為給付義務，第二次租約未提前終止，原告不得請求被告遷讓系爭房屋。

聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

則為民法第423條關於出租人交付租賃物之規定。

①關於第一次租約之事實：被告莊金美以被告曹德平為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，每月租金2萬元，租賃期間自103年5月20日至105年5月19日，為兩造不爭執，並有租賃契約書在卷；

原告於第一次租約租賃期間，委任呂振昌或訴外人莊秀鶯（即呂振昌配偶、原告媳婦）按月向被告收取租金，經被告提出簽收單據，亦為原告不爭執，均足以認定。

②被告所稱與呂振昌另簽定第二次租約，亦以呂振昌為出租人，被告莊金美為承租人，被告曹德平為承租人連帶保證人，租賃期間自105年5月20日至107年5月19日止，每月租金2萬元，復有契約書在卷。

系爭房屋雖為原告所有，但呂振昌為原告之子，平時受原告委託向被告收取系爭房屋之租金，足認原告已同意委任呂振昌以呂振昌名義出租系爭房屋，而被告已預先給付第二次租約所約定租金之事實，亦經兩造於系爭和解契約中加以確認，詳如後述。

則呂振昌出租他人所有系爭房屋，經系爭房屋所有權人（即原告）事先同意，原告應受其與呂振昌間委任出租系爭房屋之契約關係拘束，並基於委任契約關係，以致不得否認呂振昌出租房屋之契約內容；

呂振昌復受其與被告間第二次租約之契約關係拘束，負有交付租賃物即系爭房屋予被告之義務，被告因此得本於原告與呂振昌間委任契約、呂振昌與被告間第二次租約此雙重契約之連鎖占有原因，作為其占有、使用系爭房屋之法律依據。

原告主張其不受第二次租約之契約效力拘束，尚無理由。

（二）按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約」、「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，民法第736條、第737條分別定有明文。

而民法上之和解，若僅以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定性之和解；

如當事人係以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係而成立者，屬於創設性之和解。

如為前者，既係以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定之效力，債權人自仍依原來之法律關係訴請債務人給付；

倘係後者，債務人如不履行和解契約，債權人應逕依和解所創設之新法律關係請求履行，不得就和解前之法律關係，再行主張。

①被告因原告要求遷讓系爭房屋，乃認為原告委任呂振昌向其預先收取之20萬元租金係詐欺行為，提起刑事告訴，並以呂振昌簽立之上開本票為證據，聲請本院對呂振昌核發105年度司促字第420號支付命令確定，有臺灣臺東地方法院檢察署檢察官105年度偵字第1272號不起訴處分書、及本院上開支付命令在卷為憑。

則兩造為解決就系爭房屋之第二次租約、預收租金、刑事告訴等紛爭，乃另邀同訴外人賴坤成洽談和解契約，並成立系爭和解契約，有被告提出之現場錄影畫面為憑，本院當庭勘驗錄影畫面，清楚顯示：原告與呂振昌於和解當場同意給付被告18萬元，被告則同意遷讓系爭房屋，雙方並約定原告及呂振昌有先給付義務，由原告及呂振昌先將款項交付賴坤成，賴坤成通知被告領取後，被告即行遷讓並拆除房屋內裝潢僅保留部分電燈等內容，有勘驗結果如本院言詞辯論所示。

以上足認兩造就系爭房屋，將所有有關之第一次租約、第二次租約、預收20萬元、房屋裝潢等爭議，已由原告、呂振昌及被告經由系爭和解契約加以解決。

②系爭和解契約之內容，關於約定由原告及呂振昌返還收取款項之內容，乃確認被告業已給付租金之事實，僅在第二次租約之外，另互相讓步而提前終止租約，未放棄原第二次租約之權利義務關係，如系爭和解契約未能履行，當事人仍回復第二次租約之法律關係，由被告繼續承租系爭房屋至租賃期間屆滿為止，是以系爭和解契約屬於前述認定效力之和解，原本第二次租約之法律關係，在系爭和解契約未履行前，仍不消滅。

③即使被告於系爭和解契約中，同意在第二次租約租賃期間未屆至前先行遷讓系爭房屋，但亦以原告先為給付18萬元為前提，原告卻未能提出任何證據證明已依系爭和解契約所示給付被告18萬元，則亦不能依系爭和解契約請求被告遷讓系爭房屋。

（三）原告所述高利貸等事實，未提出任何資料佐證，本院無法認定。

四、綜上，原告依第一次租約之租賃契約法律關係請求被告遷讓系爭房屋，但原告委託呂振昌將系爭房屋出租被告，被告得以第二次租約對抗原告，作為占有系爭房屋之法律依據；

此外，原告亦未履行系爭和解契約之先為給付義務，被告復無依系爭和解契約遷讓系爭房屋之義務。

從而，原告請求被告遷讓還系爭房屋，並自105年4月20日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬元，為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
臺東簡易庭 法 官 郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
書記官 廖丁逸