臺東簡易庭民事-TTEV,105,東簡,293,20170301,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 105年度東簡字第293號
原 告 林益生
訴訟代理人 賴瑞玫
被 告 鄭秀美
楊東易

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106年2月13日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○街○○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還與原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬貳仟貳佰柒拾貳元，及自民國一○五年八月十日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
但被告以新臺幣柒萬柒仟貳佰柒拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查本件原告起訴時聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○街000號1樓房屋全部遷讓返還與原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）42,272元，及自民國105年8月10日起至遷讓交還前項房屋日止，按月給付原告15,000元。」
，嗣於105年11月14日當庭變更聲明為：「㈠被告應將臺東縣○○市○○街000○0號1樓房屋騰空遷讓返還與原告。
㈡被告應連帶給付原告12,272元，及自105年8月10日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告15,000元。」
，並經本院於106年1月20日將言詞辯論筆錄繕本送達被告，有105年11月14日言詞辯論筆錄、本院送達證書可稽（見本院卷第67頁至第69頁、第139頁、第141頁），其上揭聲明變更係基於同一基礎事實及減縮聲明，核與前揭規定相符，自應准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前將其所有門牌號碼臺東縣○○市○○街000○0號1樓房屋（原門牌號碼為同街109號，面積2分之1區域鄰近同街111號之部分，下稱系爭房屋）出租予被告鄭秀美，租期自105年2月10日起至107年2月9日止，共2年，約定每月為1期、1期租金為15,000元、押租金30,000元，並由被告楊東易擔任連帶保證人，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告並於系爭房屋開設小吃店而共同占有使用。
詎被告鄭秀美於105年6月起即未支付租金，迄105年7月10日止已積欠租金達2月租額以上，原告遂於105年7月15日以存證信函催告被告於函到7日內給付租金，逾期不給付即終止系爭租約不另通知，被告於105年7月18日收受前揭存證信函7日後仍未給付租金，原告遂於105年7月底逕為終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋，惟被告迄今未將系爭房屋點交返還與原告，亦未將系爭房屋鑰匙交還原告，並於系爭房屋內堆置物品而占用系爭房屋，原告自得請求被告返還；
此外，被告鄭秀美尚積欠其2個月租金30,000元、105年7月份水電費12,272元，原告以收受之押租金30,000元為抵銷，尚不足12,272元，原告亦得依系爭租約請求償還；
又系爭租約既經終止，被告就系爭房屋即屬無權占有，被告占用系爭房屋屬無法律上原因而受有相當於租金之不當得利，而被告楊東易為系爭租約之連帶保證人，自應依系爭租約第7條第4款，就承租人之違約負連帶責任，爰依系爭租約之約定、所有物返還、租賃及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋並連帶給付原告12,272元及相當於租金之不當得利等語。並聲明：如主文第1項、第2項所示。
二、被告答辯：
㈠ 被告鄭秀美則以：同意遷讓返還系爭房屋予原告，亦不爭執未付租金30,000元、水電費12,272元等節，惟其於105年5月28日即搬離系爭房屋，是系爭房屋自該時起即由被告楊東易單獨占有使用，故認未付租金30,000元、水電費12,272元及自105年8月10日起相當於租金之不當得利應由被告楊東易負擔等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡ 被告楊東易未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠ 原告主張系爭房屋為其所有，其於105年2月1日將系爭房屋出租予被告鄭秀美，每期租金15,000元、押租金30,000元，並由被告楊東易擔任連帶保證人，因被告鄭秀美於105年6月起即未支付租金，迄105年7月10日止已積欠租金達2月租額以上，原告遂於105年7月15日以存證信函催告被告於函到7日內給付租金，逾期不給付即終止系爭租約不另通知，被告於105年7月18日收受前揭存證信函7日後仍未給付租金，原告遂於105年7月底逕為終止系爭租約，惟被告迄今未將系爭房屋點交返還與原告；
且被告鄭秀美尚積欠原告2個月租金30,000元、105年7月份水電費12,272元，原告以收受之押租金30,000元為抵銷，尚不足12,272元等事實，業據其提出房屋租賃契約書、系爭房屋之建築改良物所有權狀、郵局存證信函及回執、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證、被告占用系爭房屋照片、安慶街109之1號門牌申請資料、系爭房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第15頁至第25頁、第31頁至第35頁、第57頁、第89頁至第103頁），核與原告所述相符，亦為被告鄭秀美所不爭執（見本院卷第121頁至第127頁），而被告楊東易經合法通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認定為真實。
㈡ 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。
末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。
查被告迄105年7月欠繳租金已達2個月之租額，經原告催告被告限期給付，逾期未給付即終止系爭租約不另通知，被告於105年7月18日收受存證信函7日後仍未給付租金，原告即於105年7月底逕為終止系爭租約等節，已如前㈠所述，系爭租約既已合法終止，被告鄭秀美即無合法占用系爭房屋權源，被告楊東易亦無從因被告鄭秀美之同意合法占用系爭房屋，揆諸前揭規定，原告本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢ 次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。
查系爭租約第7條第1款、第4款約定：「房屋之稅捐由甲方（即原告）負擔，乙方（即被告鄭秀美，下同）所使用之水電費及營業必須繳納之稅捐自行負擔」「乙方如覓有保證人，應與被保證人負連帶保證責任。」
，有系爭契約附卷可稽（見本院卷第27頁至第29頁）；
次查被告鄭秀美、楊東易分別為系爭房屋之承租人、連帶保證人，且迄今尚積欠原告水電費12,272元、租金30,000元未給付，原告以押租金30,000元為抵銷後尚有12,272元未受償，已如前㈠所述，堪認被告鄭秀美應依民法第439條規定、系爭租約第7條第1款約定就12,272元債務負清償之責，並由被告楊東易就前揭債務負連帶保證之責。
至被告鄭秀美辯稱其於105年5月28日後即未使用系爭房屋，是前揭水電費、租金債務應由被告楊東易負責云云；
惟被告鄭秀美既為系爭房屋之承租人，自應依民法第439條規定、系爭租約約定就系爭房屋之租金、水電費用負清償之責，而與被告鄭秀美是否實際使用系爭房屋或交由被告楊東易使用無涉，是被告鄭秀美所辯自非可採。
從而，原告主張被告應依系爭租約之法律關係連帶給付原告
12,272元，自屬有據。
㈣ 再按承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
查被告於105年8月10日系爭租約終止後，未得原告同意繼續占用系爭房屋，已如前㈠述，依上開說明，被告占用系爭房屋為無法律上原因而受有相當於租金之利益，致出租人即原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，原告依民法第179條規定、系爭租約第7條第4款請求被告連帶給付自105年8月10日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，以每月15,000元計算之不當得利，亦屬有據。
至被告鄭秀美辯稱其於105年5月28日後即未使用系爭房屋，是應由被告楊東易依使用者付費原則就相當於租金之不當得利負清償之責云云；
惟返還租賃物須有交付、移轉占有租賃物與出租人之行為，始足當之，被告鄭秀美縱於105年5月28日即搬離系爭房屋，然其並未將系爭房屋點交返還與原告，反容任被告楊東易繼續占有使用系爭房屋，堪認被告鄭秀美仍以同意他人占用系爭房屋之方式占用系爭房屋，自應返還相當於租金之不當得利，是被告鄭秀美所辯，皆非可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定及所有物返還、租賃、不當得利之法律關係，請求如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 106 年 3 月 1 日
臺東簡易庭 法 官 鍾 晴
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 1 日
書記官 陳憶萱