臺東簡易庭民事-TTEV,106,東簡,255,20171120,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 106年度東簡字第255號
原 告 黃子桂
被 告 林本源
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺東縣○○市○○路○○○○○○○號房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬貳仟肆佰壹拾玖元，及自民國一○六年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

並自民國一○六年七月十八日起至遷讓返還前房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決第二項得假執行。

但被告如以新臺幣伍拾捌萬貳仟肆佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、程序部分：

（一）「關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序。」

「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」

為民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款規定。

租賃契約之訴訟標的價額，依民事訴訟法第77條之2第2項規定「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」

所稱以一訴附帶請求，指凡是附帶請求與主位請求間有主從、依附或牽連關係者，即有該條項規定之適用，其以一訴主張之數項標的，而其主請求，依訴訟標的之性質應適用簡易訴訟程序者，則其附隨之請求既不併計算標的價額，自亦應併同主請求適用簡易訴訟程序。

本件因門牌號碼臺東縣○○市○○路000○000號房屋（下合稱系爭房屋）之租賃關係爭執而涉訟，原告雖並主張民法第767條規定所有權物上請求權及相關不當得利、及租賃契約之違約金，惟依前揭規定，關於不當得利、違約金之請求，不併算價額。

本件僅以系爭房屋計算訴訟標的之價額，則原告物上請求權之訴訟標的價額即為系爭房屋之價額，未滿50萬元，有原告提出房屋稅繳款書在卷，是以，就原告主張之各法律關係，不論租賃關係涉訟及所有權物上請求權之訴訟標的價額，均符合適用簡易程序之規定。

（二）原告起訴後，本於相同之租賃法律關係，而減縮其關於租金之聲明，並延後利息之請求時點，其訴之變更，與民事訴訟法第255條第1項第2、3款所設「請求之基礎事實同一者」「擴張或減縮應受判決事項之聲明者」等准許變更聲明之規定相符，而為合法，應予准許。

（三）被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）①被告前於民國102年1月間向原告承租系爭房屋，約定租賃期間5年（102年3月1日至107年2月28日止）、第1年租金每月55,000元、第2年起每月租金6萬元，並簽立租賃契約書（下稱系爭契約書）。

被告屢次積欠租金後，原告同意自104年7月1日起調降租金為每月55,000元、又同意自105年8月1日起調降為每月5萬元。

②調降租金後，被告復遲付租金逾2月，原告乃依民法第440條第1、2項、第455條規定，同時本於所有權人地位，於終止前開租賃契約後，請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金、並按月給付違約金及相當於租金之不當得利。

原告曾於106年7月7日以存證信函催告被告（被告於106年7月10日收受）於期限內給付遲付之租金，並於相同存證信函內，為附停止條件之終止契約意思表示，即被告若未於106年7月15日前給付租金，原告即於翌日終止租賃契約。

嗣被告仍未給付租金，因106年7月15、16日均為假日，原告乃以106年7月17日為催告期間之末日，主張租賃契約已於106年7月18日終止。

（二）終止租賃契約後，被告仍未返還系爭房屋，原告得請求遷讓返還系爭房屋、給付遲付租金522,419元、及終止契約後按月給付相當於租金之不當得利5萬元；

此外，系爭契約書約定，承租人不依約遷讓系爭房屋時，應按月給付租金金額5倍之違約金，且應賠償訴訟相關之損害賠償，原告因此一併於本件訴訟請求被告自106年7月18日起，按月給付25萬元（5萬元×5）、賠償訴訟所生之費用6萬元。

（三）聲明：①被告應將系爭房屋遷讓返還原告。②被告應給付原告582,419元，及106年11月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

③被告應自106年7月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元。

三、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，未提出任何書狀為何答辯，亦無聲明。

四、①「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

為民法第440條第1、2項、第455條關於承租人遲付租金時，出租人終止契約之規定。

②「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

為民法第767條第1項前段關於物上請求權之規定。

③「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。

但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。」

「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。」

為民事訴訟法第280條第1項及第3項前段規定。

原告主張上開兩造就系爭房屋成立租賃契約、被告積欠租金、原告催告其支付租金未果而終止契約等事實，提出系爭契約書、租金計算明細、存證信函為憑；

原告並表示上開租賃契約已經原告於同一存證信函中，為支付租金之催告，同時預為附條件終止契約意思表示，進而主張租賃契約於106年7月18日終止等情，被告均未提出爭執，本院依前揭規定認定原告主張之事實為真正，關於原告請求，本院之判斷：

（一）兩造關於系爭房屋之租賃契約，已於106年7月18日終止，原告得依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭房屋。

此外，被告積欠租金522,419元，有租金計算明細在卷，原告得一併請求此部分金額及法定利息。

（二）違約金：①兩造於系爭契約書第6條約定承租人於「租期屆滿時」「不即時遷讓交還房屋時，甲方（即出租人）每月得向乙方（即承租人）請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止」等內容，原告據以主張承租人於終止契約之情形，應依前揭「租期屆滿時」之約定即時遷讓，否則須負相同之違約金責任等情，被告既未爭執，本院乃准許原告此部分之請求。

②原告關於本件租賃契約之履行過程，依被告之商議，將租金自6萬元調降至5萬元，堪認定兩造關於租賃契約，保留契約成立後之商議可能，高額（原租金之5倍數額）違約金之約定即用以督促承租人即早進行商議，藉以降低出租人再次出租之成本。

則被告於契約終止後，未依約遷讓系爭房屋，也未與原告商議，原告依契約約定請求違約金之數額，依兩造契約之內容，尚無過高情形，法院無依民法第252條規定介入酌減之必要。

③則原告請求被告自106年7月18日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金之5倍數額（即25萬元，5萬元×5），即有理由。

（三）系爭契約書第12條另有約定因租賃契約所涉訴訟之相關費用損害賠償，原告因此請求6萬元及法定利息，業已提出單據在卷，亦應准許。

（四）「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

民法第179條定有明文。

「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

則為民法第250條第2項關於違約金性質之定義。

原告雖有就租賃契約終止後、被告繼續占有使用房屋之情形，對被告請求按月給付5萬元之相當於租金之不當得利，但兩造於租賃契約中，對於逾期不遷讓返還房屋之情形，已另為約定上揭違約金，足認原告針對租賃契約終止後無法取回系爭房屋之損害，已由上揭違約金之約定獲賠償，別無就相同之損害，另行請求不當得利，原告關於不當得利之主張，即無理由。

五、綜上，被告向原告承租系爭房屋，積欠租金522,419元，經原告於106年7月18日終止租賃契約後，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，並依租賃契約請求損害賠償6萬元、按月給付25萬元違約金。

從而，原告聲明被告遷讓返還系爭房屋、給付582,419元（522,419元＋6萬元）及自106年11月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、並自106年7月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25萬元之範圍，爰有理由，乃予准許；

逾此部分之請求，則爰無理由，乃予駁回。

本件雖係屬民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款規定之簡易訴訟事件，所為被告部分敗訴之判決，然本判決內容關於遷讓系爭房屋部分，乃命被告為一定之行為，難以回復，性質上不適宜為假執行，復無急迫性，乃不依職權宣告假執行。

給付金額部分，則職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 11 月 20 日
臺東簡易庭 法 官 郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 11 月 20 日
書記官 廖丁逸