臺東簡易庭民事-TTEV,111,東簡,132,20230921,2

臺灣臺東地方法院民事簡易判決
111年度東簡字第132號
原 告 莊進福
訴訟代理人 紀岳良律師
被 告 馮慧珍
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○地號（面積三一六點○一平方公尺），以臺東縣成功地政事務所土地複丈成果圖即附圖一所示方法分割，即：編號A所示面積一二七點九一平方公尺土地，分歸原告取得。

編號B所示面積一三七點九七平方公尺土地，分歸被告取得。

編號C及A3所示面積五○點一三平方公尺土地，分歸兩造取得，並依附表所示應有部分比例維持共有。

原告應補償被告新臺幣壹佰壹拾柒萬肆仟貳佰伍拾貳元。

訴訟費用由原告負擔四分之一，其餘由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落臺東縣○○鄉○○○段000地號土地，（下稱系爭土地）為兩造共有，原告應有部分為4分之1，被告應有部分為4分之3。

原告家族自民國46年即居住於鄰地○○段000地號土地（下稱104地號土地）上之建物（門牌號碼：臺東縣○○鄉○○00號，下稱系爭房屋），84年間原告之父即訴外人莊老映將系爭房屋擴建至系爭土地，並拍賣取得系爭土地應有部分4分之1，莊老映過世後，其應有部分嗣由原告取得。

系爭土地上之增建物，主要部分為原告家族擺放祖先與神明正廳、臥房起居室，次要部分為浴廁及水塔，倘若拆除，舊有坐落於同段104地號土地之設施無法單獨為生活住居使用，另系爭土地上之既成巷道部分因有行無市，將來可由政府徵收補償，維持共有關係對兩造均屬有利，至原告分割後取得超過4分之1應有部分土地面積，被告得以金錢補償之。

系爭土地並無不能分割原因，且共有人無法協議決定分割方法，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，提起本件訴訟，請求將系爭土地依臺東縣成功地政事務所111年7月26日成地複字91700號複丈成果圖之方案（下稱方案甲，即附圖一編號A部分由原告取得；

編號B部分由被告取得；

既成巷道部分依兩造持分比例共有）分割，並聲明：兩造共有系爭土地，請准予依方案甲分割。

二、被告則以：被告不同意原告主張之方案甲分割方式，惟若原告願以每坪新臺幣（下同）6萬元價格為金錢補償，被告系爭土地應有部分可全部歸原告取得，另被告考量104地號土地為原告所有，應給予原告完整合併使用，系爭土地上之既成巷道則由兩造依應有部分比例共同持有，爰請求變價分割或依臺東縣成功地政事務所112年5月17日成地複字第56100號複丈成果圖之方案（下稱方案乙，即附圖二編號A2、B部分由被告取得；

編號A1部分由原告取得；

編號C部分依兩造持分比例共有）分割。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

查原告主張系爭土地為兩造共有，其應有部分如附表所示，兩造就系爭土地並無不為分割期限之約定，系爭土地亦無使用目的上不能分割等情事，惟兩造無法達成分割協議等情，有系爭土地登記謄本為證（見本院卷第45頁），且為兩造所不爭執，上情堪予認定，原告請求分割系爭土地，即有理由。

㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文；

復按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決參照），是分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決之；

並兼顧土地現有使用狀況，斟酌土地利用效益、當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當及公平、合理之分割。

經查：1.系爭土地上坐落有門牌號碼臺東縣○○鄉○○00號房屋、水塔，使用之面積為98.42平方公尺（即附圖一編號A1、A2部分），該房屋為原告所有，面臨道路，可對外通行，並由原告之母居住中等情，有本院勘驗筆錄、現場照片及附圖一在卷可參（見本院卷第16至19頁、第125至141頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

2.觀諸上開房屋雖然老舊，但依然堪居住，既堪居住即有經濟價值，如依被告所提分割方案即附圖二所示編號A2、B部分由被告取得；

編號A1部分由原告取得，將使上開房屋、水塔等均無法保留而需拆除，但上開房屋仍堪居住有經濟價值，則如被告所提分割方案，已與「保留建物、消滅共有」之立法精神未符，是被告所提分割方案，為本院所不採。

而原告為上開房屋之所有人，依其所提分割方案，由原告取得附圖一編號A部分；

被告取得編號B部分；

編號C及A3既成巷道部分由兩造依應有部分比例維持共有，得使上開房屋及其坐落基地歸於同一所有人，該房屋將來仍應可繼續居住使用，而不至於有糾紛或再起訟端，仍可保持該房屋存在使用之經濟目的，是本院認應依原告所提分割方案，較為適當。

㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

判決主文第1項所示分割方案，將使兩造分割取得土地面積與其應有部分換算取得之面積不一致，且取得土地之位置亦有優劣之分，則共有人間自有互為補償之必要。

就此：1.本院囑託張書銘不動產估價師事務所予以鑑價，考量系爭土地之一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用現況下分析鑑價後，考量分割後土地位置、地形、臨路情形、寬深度比、臨路最大面寬與深度等個別性，採用比較法及土地開發分析法為估價方法，系爭土地之市價為5,164,490元；

附圖一（方案甲）分割方案經該事務所鑑價後認原告應補償被告1,174,252元等情，有不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可參（系爭估價報告外放）。

衡諸系爭估價報告係以擁有合格證書之不動產估價師以總體經濟面分析、加入區域、土地個別條件、建物個別因素，以比較法及土地開發分析法為本件估價方法，配合現場勘估始作成系爭估價報告，而估價師與系爭土地共有人均無利害關係，為客觀公正之第三人，系爭估價報告係其以專業能力評估作成，其鑑定過程亦公開作成書面，其依據內容亦揭露而可受公評，堪認系爭估價報告應屬可採，本院審酌上情，爰判決如主文第2項所示。

2.原告固主張系爭估價報告就系爭土地之價格與市價有落差，且未考慮地上建物與建物權屬對地價之影響，經原告估算拆除清運地上物行情約100萬元，估價師並未實際訪查廢棄物拆除之行情而認不影響交易價值，容有率斷等語（見本院卷第207、257頁）。

惟經本院函詢問估價師，經函覆略以：本次採用素地估價原則理由，係因上開房屋已逾經濟耐用年數，基於最有效使用估價原則及法院函文內容，故本次以素地估價為前提，不動產估價技術規則第86條規定亦有明文（見系爭估價報告第4、15頁）；

此外，一般老舊地上一層未登記透天建物之拆除及清運費用占整體不動產總價值比例低，該項費用對於整體不動產價值影響極小，故本次以素地估價原則進行評估對於分割共有物兩造乃屬公允且合理適當，最終價格不受影響。

本報告書所蒐集案例均為不動產市場在正常情況下所成交形成之正常價格，本案最終價格亦來自正常市場推演而得；

而其他無法有效量化或掌握或替代性不佳之案例，則予以排除適用。

基於上述考量，最終價格為客觀且不須改變。

關於臨路情形，報告書係以A坵塊（雙面臨路）為比準宗地為前提進行評估，故不會發生具有影響最終價格之情形。

本次以比較法及土地開發分析法進行評估作業。

在土地開發分析法作業中，由於東河鄉、成功鎮區域近期實無建商推新透天建案（多自地自建自用），在蒐集案例困難情況下，擴大蒐集案例範圍（報告書第69至71頁均有說明），故以性質相近及使用相當同為鄉鎮市場型態之鄰近鄉鎮（類似地區）新成屋建坪單價之價格表現，經由與勘估標的之間進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整等比較法評估程序後，藉此決定倘若勘估土地在其法定條件下新建透天建物後於市場上合理完銷建坪單價及總價，再由該總銷價格反推該土地價格，即為土地開發分析法之要義。

報告書第84頁說明，本次在考量比較法與土開法二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法推算，分別給予土地比較價格與土地開發分析價格加權係數為80%、20%，最後決定比準宗地土地價格。

本次鑒於比較法較土地開發分析法可信賴度相對較高，故給予比較法80%權重、土地開發分析法20%權重，係已考量上述情形而作最後之適當調整與決定，故最終價格無須再調整。

勘估標的坐落於台11線省道沿線上，省道沿線產品價格因其可視性、可利用性、可及性、市場去化條件等相對於聚落相同使用地類別產品之效用較優而地價相對較高。

由於北都蘭段區域介於萬年段(都蘭村市區）與南八里段（興昌村市區）之間，詳報告書第35頁圖所示。

區域附近土地價格會受附近具替代性產品影響而可能發生合理趨近之現象，惟仍視個別條件不同而有所差異。

觀察區域範圍附近行情建議以較長時期或擴大附近區域範圍分析取樣較為客觀。

綜上，本次最終價格無須再調整等語（見本院卷第215至221頁）、依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報所列附表一-15：台東縣營造或施工費標準表(110年11月1日發布）：供住宅、辦公室使用之加強磚造1〜3F建物營造或施工費單價介於47,300元/坪〜61,500元/坪。

興建樓層越低，因建築難度稍減則該營造或施工費單價於費用區間偏中或低之間。

依隨文所附之民事聲請詢問鑑定單位狀，如所稱以18.6坪計算，拆除現有地上物花費經核算約53,600元/坪〜54,409元/坪。

經分析、比較上述說明之費用金額區間，隨文所稱之拆除費用單價等幾乎與新建類似勘估標的新成屋之營造或施工費單價相當，甚或超越，顯與客觀事實具很大之差異。

綜上，本次報告書最終價格無須再調整等語（見本院卷第265頁）。

本院審酌本件鑑定人既已遵守不動產估價技術規則與估價原則而作成系爭估價報告，應堪採信，是原告上開主張，並不可採。

3.綜上所述，本院認為系爭土地應採原告所提方案甲，由原告取得附圖一編號A部分、被告取得編號B部分，編號C及A3既成巷道部分依兩造應有部分比例維持共有；

而參諸系爭估價報告，原告應補償被告1,174,252元，此方式對共有人並無不利，且能發揮系爭土地之經濟價值，有利系爭土地之整體利用，爰採取判決主文第1、2項之分割方式為系爭土地之分割方法。

四、從而，本件原告依民法823條規定，請求分割系爭土地，為有理由。

本院並斟酌系爭土地之使用狀況及經濟利益等情事，而判決如主文第1、2 項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，再參以兩造就系爭土地應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 112 年 9 月 21 日
臺東簡易庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數檢附繕本）。
中 華 民 國 112 年 9 月 21 日
書記官 陳憶萱
附表：
編號 共有人姓名 應有部分比例 1 莊進福 4分之1 2 馮慧珍 4分之3