臺東簡易庭民事-TTEV,111,東訴,4,20230628,1

臺灣臺東地方法院民事判決
111年度東訴字第4號
原 告 蔡婕榆
訴訟代理人 林堡欽律師
被 告 張國海
訴訟代理人 蘇銘暉律師
黃呈熹律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國112年6月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：其係坐落臺東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地)之所有權人（起訴後，已將土地移轉予訴外人林洋銘，詳後三、㈩所述），被告所有門牌號碼：臺東縣○○鄉○○路000巷00○0號之建物(下稱系爭地上物），無權占用系爭土地，妨礙原告就系爭土地之所有權行使，前經訴外人即原告配偶蔡睿東分別於民國110年3月31日、同年4月15日寄發存證信函要求被告於限期內搬離，被告皆未置理，爰依民法第767條第1項中段、前段規定提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應將系爭土地上如臺東縣關山地政事務所製作（複丈日期111年5月31日）之複丈成果圖（見卷一第327頁，下稱附圖）831(A）所示面積729.38平方公尺之地上物拆除，並將該部分之土地交還原告。
二、被告則以：系爭土地原係伊所有，並借名登記在訴外人張德法名下，此為蔡睿東所明知。
於109年間因伊與張德法間迭有糾紛，蔡睿東先向伊佯稱要協助伊向張德法索回系爭土地，嗣經張德法同意返還系爭土地後，因斯時伊有財務問題，蔡睿東復以協助出售土地以解決伊財務問題之機會，取得張德法與伊等2人所出具之委託授權書等文件，代理伊處分出售土地。
詎蔡睿東於取得處分授權後，卻違背伊所委託土地事宜，逕將系爭土地以買賣原因登記在其配偶即原告名下，上揭涉及犯罪之事實前經伊以原告及蔡睿東涉嫌背信、侵占、使公務員為不實登記罪等事由提出刑事告訴，案雖經臺東地方檢察署檢察官為不起訴處分，然伊另以蔡睿東涉嫌用詐騙方式詐取伊所有15筆土地（含系爭土地）向臺中地方檢察署提起刑事告訴。
又原告並非系爭土地實際所有權人，僅係蔡睿東藉由受伊委託處分系爭土地之機會逕自登記至原告名下，此為原告所明知，原告並非系爭土地之所有權人，自不能依民法第767條行使物上請求權。
倘原告得行使民法第767條之物上請求權，因伊原為系爭土地之實際所有權人，亦為系爭地上物之所有權人，有民法第425條之1土地房屋同屬一人所有之情形，系爭土地移轉至原告名下，伊得主張在系爭地上物得使用之期限內，就系爭土地有租賃關係存在，且伊僅係委託蔡睿東向張德法要回借名登記之系爭土地，詎蔡睿東逕將系爭土地登記予原告，原告與張德法間並無買賣關係存在，蔡睿東與原告明知無法律上權利逕將系爭土地登記予原告，已違誠信原則，況原告以不適法之方式登記為土地所有權人，再訴請被告拆屋還地，將破壞伊於系爭土地上原有自住房屋之事實，難謂無權利濫用而違反誠信原則等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原登記之所有權人為訴外人張德法，原告於109 年12月22日以買賣為原因，登記為所有權人。
㈡被告所有之系爭地上物占用系爭土地如附圖(A)所示面積729.38平方公尺，非保存登記建物，亦無設立稅籍，係由被告原始建築所有，現由被告居住使用。
㈢訴外人蔡睿東曾於110 年03月31日以台中民權路郵局515 號存證信函，催告被告搬離系爭建物，上開存證信函經被告於同年4月6日收受；
復以110 年4月15日以台中民權路郵局608 號存證信函，催告被告搬離系爭建物，上開存證信函經被
告於同年4月19日收受。
㈣原告所提出之張德法印鑑證明，其上註記有：「限辦移轉蔡婕榆小姐土地坐落四維段831地號」。
㈤被告於110年3月間以原告及蔡睿東等2 人涉嫌背信、侵占、使公務員為不實登記罪等事由提出刑事告訴，經臺東地方檢察署（下稱臺東地檢署）檢察官於111年1月16日以110年度偵字第1838號為不起訴處分，嗣經被告聲請再議，經臺灣高等檢察署花蓮檢察分署以112 年度上聲議字第88號認再議無理由，應予駁回確定在案，被告復於同年3月15日提起交付審判，嗣於同年5月11日具狀撤回。
㈥原告前以民法第767條第1項中段、前段物上請求權訴請被告遷讓房屋（主張被告無權占用系爭地上物），經本院以110年度訴字第147號民事判決駁回原告之訴確定在案（下稱前案）。
㈦被告曾於109 年9 月22日出具授權書（經本院所屬民間公證人蕭宗民認證），內容略以被告授權蔡睿東就臺東縣鹿野鄉鹿野段1880、1881、1884、1885、1888、1889、1893、1896地號等8 筆土地及同段427 、469 建號建物及臺東縣鹿野鄉四維段831 、831-1 、835 、836 、837 、838地號等6筆土地全權代理授權人（即被告）與張德法簽訂契約書。
㈧依系爭土地（重測前：鹿野段905-3 地號）之土地登記簿、地籍異動資料所示，原告登記為系爭土地所有權人之前所有權人依序為張國海（登記日期：78年1 月23日；
登記原因：買賣）、黃鍼（登記日期：85年10月21日；
登記原因：買賣 ）；
王夏花（登記日期：92年1 月21日；
登記原因：買賣 ）；
張德法（登記日期：107 年8 月13日；
登記原因：分割繼承）。
㈨對於證人張德法於本院審理時所提出之下列書證，均不爭執形式真正：
1.109 年9 月23日中和大華郵局存證信函129 號（寄件人張 德法；收件人張國海；副本收件人蔡睿東）。
2.土地一般、專任委託銷售契約書：「地號包含鹿野新源段3 92、393 、396 等3 筆」、「鹿野四維段831-1 、835 、8 36、837 、838 等五筆」、「鹿野坪頂段410 、421 、423 等三筆」三份）。
㈩系爭土地原登記之所有權人蔡婕榆於112年1月12日以買賣（原因日期：111年12月28日）為登記原因移轉所有權登記所有權人為訴外人林洋銘。
為訴外人張智翔以831等土地為共同擔保向池上農會之貸款係於109 年11月26日清償，池上農會於同日出具抵押權塗銷同意書，嗣於同年月30日塗銷抵押權登記。
臺東縣○○鄉○○段0000○0000○0000○0000○0000○0000○0000○0000○0000○○○段00000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地及鹿野段427 、429 、469 建號建物於109 年12月1 日設定登記最高限額抵押權1億1,400萬元予台東地區農會（共同擔保）。
四、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
又原告就權利根據規定之要件事實負有舉證責任，被告則就權利障礙規定、權利消滅規定、權利排除規定之要件事實負有舉證責任。
原告依民法第767條之物上請求權之規定，主張被告以系爭地上物無權占有系爭土地如附圖(A)所示部分，應拆屋還地，被告則否認原告為真正所有權人，依前揭舉證責任分配之原則，應由原告就其為系爭土地之真正所有權人乙節，負舉證之責任；
倘原告舉證以實其說，被告則應就抗辯有權占有之事實（即權利排除規定之要件事實）負舉證之責任。
查原告主張其於起訴時為系爭土地之所有權人乙節，固據其提出系爭土地所有權狀及土地登記謄本等件影本為證（見卷一第17頁及第19頁），惟民法第758條第1項係規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；
及土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。
此所謂登記之絕對效力，僅為保護因信賴登記而取得不動產權利之第三人而設，若非屬於善意第三人，則該登記名義人不得以登記有絕對效力為由，對於真正權利人主張其所有權。
又依民法第759條之1「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之規定，原告雖登記為系爭土地之所有權人，僅生推定登記權利人適法有此權利之效力。
苟有積極證據可資證明真正權利人另有其人，且登記名義人並非善意第三人時，此時登記名義人自不得以業經登記為由，以對抗真正權利人，其理甚明，是本件首要審認之爭點即原告於起訴時是否為所有權人？
㈡次按契約當事人間所成立之買賣契約及其所有權移轉登記之行為，如有無效之原因，該債權行為及物權行為，自應認為無效。
縱使買受人或受指定登記之人，已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該已登記為所有權人之買受人或受指定登記之人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權。經查：
1.系爭土地原登記之所有權人為訴外人張德法，原告於109 年12月22日以買賣為原因，登記為所有權人，業如上揭三、㈠所述。
原告主張系爭土地係經合法買賣交易而取得所有權，固提出不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）、印鑑證明、切結聲明書、抵押權塗銷同意書等件（見卷一第103至131頁）為證。
惟原告並非系爭契約書之當事人，僅係蔡睿東於辦理所有權移轉登記指定出名之人。
是原告是否係經合法買賣交易取得所有權，仍應以蔡睿東是否有經合法買賣交易取得系爭土地為斷。
2.系爭土地所有權人之異動歷程，依序為張國海、黃鍼、王夏花、張德法，業如上揭三、㈧所載，被告主張系爭土地係借名登記乙節，固為原告所否認，然據證人張德法到庭具結證述：系爭土地係張國海登記我的名字，我不是真正所有權人。
原本是我太太王夏花當人頭，我太太過世後要還給他們，他們不要才登記在我名下等語（見卷一第493頁及第499至500頁）、證人張智翔到庭具結證稱：系爭土地都是我爸爸（即被告）的，原本登記在我舅媽王夏花名下，後來我舅媽過世就登記在我舅舅張德法名下，蔡睿東知道系爭土地實際所有權人是我爸爸等語（見卷二第20頁及第22頁）及上揭三、㈨1.109 年9 月23日中和大華郵局存證信函129 號內文載明系爭土地係借名登記之產權，是不爭事實，故本人（張德法）才配合台端（被告）所交辦之每每事件，副本有寄送蔡睿東（見卷一第507至508頁）等情，再佐以原告在上揭三、㈥所述兩造前案之民事起訴狀之記載，原告在前案即主張系爭土地及系爭地上物，原為張國（德）法所有，嗣張德法將前揭房地均出售原告之配偶蔡睿東，經蔡睿東指定原告為登記名義人，並提出被告於109年5月7日簽署之授權書，上載被告授權蔡睿東全權代理被告本人處理、開發與買賣土地過戶之事宜，授權之土地包括系爭土地，並載明土地持有人張德法先生名下之所持有系爭土地（包含土地範圍內未辦保存登記之建物亦包括在內）等語（影本見卷二第322至323頁）、上揭三、㈦授權書之內容及兩造所不爭執張智翔與蔡睿東間如附件所示之對話譯文內容（見卷二第189、191、193、195、197頁及第215頁），可見系爭土地之真正所有權人係被告，僅係被告借名登記在張德法名下，且為蔡睿東所知悉甚為明確。
是被告主張系爭土地原是伊借名登記在張德法名下，此為蔡睿東所知悉，伊方為系爭土地之真正所有權人等情，要屬有據，應可採信。
3.原告無論在前案或本件雖均主張其乃經由蔡睿東與張德法間之合法買賣，受蔡睿東指定登記為系爭土地之所有權人。
然觀諸蔡睿東與張德法所簽訂之系爭契約書，第三條買賣價金之給付雖記載買賣總價款「壹仟萬元整」（見卷一第105頁），然以下有關付款方式之約定、約定各期付款金額、支付日期等均為空白記載（見卷一第105頁至第106頁），顯與一般土地交易之買賣方式不符，且該契約書之最末頁「其他特約事項」欄，固記載「只要蔡睿東完成本人109年4月28日簽立授權書內容第5條唯一要求清償池上農會貸款約3500萬債務，本人張德法願將四維段831地號包含（未保存建物在內）當作傭金壹仟萬元整，讓蔡睿東得指定第三人所持有且日後得再另行自由買賣，本人張得法並放棄法律所有權力」等語（見卷一第119頁），惟據證人張德法到院具結證稱：（提示卷一第105頁、第113頁及第119頁；
問：買賣總價1,000萬、1,000萬佣金的稅、其他約定事項另有記載，為何會簽署這樣的契約？）沒有1000萬元佣金，是張國海父子叫我簽了很多張空白的紙，因為我是人頭。
所謂空白的紙是指上面寫伊的名字，也寫蔡先生（蔡睿東）的名字，簽約當時伊僅要還清池上農會款就好，因為伊係貸款保證人，上開契約簽訂前後沒有與蔡睿東約定1,000萬元佣金。
其他約定事項之記載伊不知道，伊沒有看過。
（提示卷一第119頁，問：請確認你在119頁簽名時其他特約事項是否已經記載完成？）沒有，是空白的。
被告沒有叫伊將系爭土地過戶給蔡睿東。
系爭契約書係被告叫伊簽伊就簽等語（見卷一第494至496頁），核與證人張智翔到庭具結證稱：張德法在配合把土地出售過程中前面，就簽合約，因為是借名登記，我爸爸希望他配合出賣土地房屋。
張德法證稱簽空白紙，就是簽空白賣方的欄位及賣方資料部分。
我們請張德法簽的部分，主要希望831地號（即系爭土地）不要動到，其他的才請他配合，當時簽的時候地號都是空白的。
不動到系爭土地，有讓蔡睿東知道等語（見卷二第21、23頁），且原告自承系爭契約書特定事項之內容係蔡睿東所填寫（見卷二第275頁），再佐以上揭三、㈦被告所出具給蔡睿東之授權書內容，均無從推定有所謂以佣金作價，由蔡睿東買受系爭土地之情事。
由此可見，系爭契約其他特約事項之手寫記載，係蔡睿東於張德法簽名之後，再自行書寫填載，並非該契約當事人合意約定之內容。
蔡睿東據此作為其或原告經合法買賣交易取得系爭土地所有權之依據，自非可採。
4.系爭地上物係由被告原始建築所有，現由被告居住使用，業如上揭三、㈡所述，現況則如本院勘驗時照片所示（見卷一第303至307頁）。
被告抗辯為解決伊與張德法間包括系爭土地在內之借名登記土地返還事宜，授權蔡睿東代理被告處理乙事，曾出具如上揭三、㈦所述經認證之授權書予蔡睿東，且該授權書經公證人認證，應可採信。
核諸該授權書之內容所載「全權代理授權人（即被告）與張德法簽訂契約書」應僅在處理被告與張德法間借名登記土地事宜，未表明願將系爭土地賣予蔡睿東之意思及被告居住在系爭土地上之系爭地上物之現況，應無將系爭土地賣予蔡睿東之意思及動機。
再對應被告在上揭三、㈤刑事案件於111年1月24日在檢察官訊問時，以證人身分具結後證述：委託蔡睿東處理土地，是要蔡睿東將土地向張德法要回來，只有授權要回來，委託授權是委託蔡睿東處理系爭土地以外的土地，他可以去買賣。
但是系爭土地是要拿回來的。
沒有要賣給蔡睿東。
當時要自住，其他土地是委由蔡睿東出售等語（見卷外臺東地檢署110年度偵字第1838號影卷訊問筆錄）前後所陳要屬一致，應可採信；
相對蔡睿東於111年6月7日接受檢察官訊問時陳稱：系爭土地張德法說是他的，不是借名登記，幫張德法還3500萬元貸款，系爭土地是我幫雙方買賣，是張德法說系爭土地要給我。
所以我才登記在我老婆蔡婕榆名下等語；
核諸張德法於同年12月7日接受檢察官訊問時則具結證稱：系爭土地是借名登記。
實際所有權人是張國海。
張國海叫我簽名我就簽名，我不知道張國海是否有授權蔡睿東可以將土地移轉給蔡睿東指定之人，委託授權書是張國海叫我簽的。
系爭土地移轉給蔡婕榆是過戶之後才知道，所有權狀也不在我這邊等語（均同上卷外影卷附訊問筆錄）可見蔡睿東所稱系爭土地係張德法給的乙節，與事實不符，並不實在，且與本件所主張係經合法買賣取得所有權亦不相符。
再觀諸證人張德法到庭之證述：包括系爭契約書，被告叫我簽，我就簽，內容我沒有看，寫什麼都不知道，叫我簽什麼我都配合，但沒有叫伊將系爭土地過戶給蔡睿東，因為土地過戶要印鑑證明，被告要我提供印鑑證明（見卷一第499、500、502、503頁）、證人張智翔到庭亦證稱：系爭土地有被告所有且供被告居住使用之系爭地上物，授權處理之土地範圍，不包括系爭土地，當時被告曾問系爭土地情況如何？我就問蔡睿東系爭土地後來如何處理，蔡睿東當時說法是先幫我們保住，會先登記在他那邊，不會賣給對方，意思這樣，沒有說土地是賣給他的等語（卷二第23、24頁），應可認定蔡睿東雖經被告授權有代理權取得系爭土地與相關土地過戶移轉資料，但實際上未經被告或張德法同意移轉系爭土地所有權予蔡睿東或其指定之人。
至於原告所提出如上揭三、㈣所示之印鑑證明（即原證9）及切結聲明書（原證10），依上揭調查結果所示，均僅係張德法為配合含系爭土地在內借名登記之土地歸還被告或交由蔡睿東代理處分所提供；
該印鑑證明雖有「限辦移轉蔡婕榆小姐土地坐落四維段831地號」之註記，然本院調取原告申辦所有權移轉登記所交付地政機關之印鑑證明則無此文字註記，且此非張德法所親自書寫，亦無從憑此推論張德法與蔡睿東就系爭土地有買賣關係存在或張德法有辦理系爭土地所有權移轉登記之真意。
5.承上，原告與蔡睿東於系爭土地移轉登記前與於起訴前，應已知悉被告與張德法間就系爭土地有借名登記契約存在，非屬善意第三人，被告為系爭土地之真正所有權人，張德法係出名人，其等未有將系爭土地賣予蔡睿東之意思，張德法與蔡睿東間既無成立買賣契約之真意存在，張德法與蔡睿東所指定出名之人即原告間所為以買賣為登記原因之所有權移轉登記應屬不實，系爭土地由張德法移轉登記至原告名下之物權移轉行為，有無經被告或張德法授權或同意，亦屬有疑。
從而，原告於起訴時，雖因登記而推定為系爭土地之所有權人，然原告並非善意取得系爭土地之第三人，非真正所有權人。
故原告不得依民法第767條第1項規定，對被告行使物上請求權。
五、綜上所述，原告不得本於所有權人之地位，行使民法第767條第1項中段、前段之物上請求權。
原告請求被告將系爭土地上如附圖所示(A）之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告，為無理由，應予駁回。
茲因原告之訴既經本院判決駁回。
則被告其餘抗辯，如系爭地上物對於系爭土地有民法第425條之1法定租賃關係及原告行使權利係有違誠信原則等抗辯，即毋庸審認，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件訴訟費用額之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
民事庭 法 官 楊憶忠
附件（對話譯文節錄）
張智翔：831是那個
蔡睿東：你爸現在在住個那塊，講破就是這個啦，簽約款，父親改作你本人而以，我為啥要用兩個版本，我看律師怎麼
用，還有本票那個，所以電話理我不敢跟你說，因為不
能說你知道嗎，那有官司的問題餒。那該給你的我都會
寫給你，沒趕快寫出去我也很煩。
張智翔：等於是說那個，這塊地，我爸現在住的那塊地是，本來是張德法的名字，阿然後等於是說用張德法的名義，賣
到你們這邊這樣子的意思？
蔡睿東：對對對。
張智翔：阿等於是說這些金額的話是
蔡睿東：作出來的。
張智翔：所以這塊地本來是登記王夏花的名字
蔡睿東：對阿
張智翔：後來繼承給張德法
蔡睿東：對阿，人過世了他們無法去問啦
張智翔：那繼承給張德法
張智翔：所以變成張德法名下阿，他等於事說這塊地要連同紫熹那些地一起處理？
蔡睿東：對阿，不然你跟他說把借名登記證據拿出來，他又拿不出來，你記得我們去找他處理，他拿不出來硬要坳，他
要坳這些四維段831-1、835、836、837、838。
張智翔：所以這塊地(831)現就先登記在你這邊嗎？
蔡睿東：對阿。
張智翔：阿登記在你那邊的話，那我爸他們我要怎樣跟他講。
蔡睿東：你說你沒空就好，不用騙他。
張智翔：因為他現在一直問說為甚麼不是登記在我這邊，是登記在你那邊，我解釋不出來阿，我要怎麼解釋這塊。
蔡睿東：阿他就欠我們錢阿，你不用管啦，你就說你沒空就好了… 。
張智翔：所以等於說這塊地的的買賣契約書?
蔡睿東：對
張智翔：阿等於張徳法當時名宇用等於是說用這個方式過戶過去就對了。
蔡睿東：拼的起來的話，沒事就沒事，如果有事的話，他會很針對你懂我意思，所以我才拖久，因為我覺得沒很急阿，
這個還好啦，來地號0831，2416㎡ ，全部，這個寫鹿野鄉，四維段，增建部分，有吧上面有房子
張智翔：這個不用代書寫喔? 我們自己寫就可以？
蔡睿東：沒有這是私約，這個勾其它
張智翔：所以我幫張徳法寫就對了？
蔡睿東：這不是幫他寫我們沒有辩他蓋章阿，這誰都可以寫阿張智翔：阿這個章的意思是？
蔡睿東：我是給你寫，沒有這需要蓋騎縫章，到時我也會蓋我的張智翔：代表說是張徳法名下的地
蔡睿東：他授權的，依照現況
張智翔：依現況
（其餘均略）
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東縣○○市○○路000號）提出上訴狀，並附繕本。
中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
書記官 蘇美琴