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臺灣臺東地方法院民事簡易判決
113年度東原簡字第26號
原 告 劉川林
被 告 曾耀霆即曾國華即施國華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年5月16日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼臺東縣○○鎮○○路00○0號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣(下同)2萬2,000元,及自民國(下同)112年11月30日起至遷讓返還前項房屋之日止,按月給付原告8,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項、第2項前段得假執行。
本判決第2項後段(112年11月30日起之按月給付)於每月屆期後得假執行。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
原告起訴時其聲明為:被告應將門牌號碼臺東縣○○鎮○○路00○0號房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告及給付租金新臺幣(下同)3萬2,000元,並自民國112年11月30日起至遷讓之日止,按月賠償8,000元。
原告後於本院審理中當庭變更聲明為:1.被告應將門牌號碼臺東縣○○鎮○○路00○0號房屋全部遷讓返還原告。
2.被告應給付原告2萬2,000元,及自112年11月30日起至遷讓返還前項房屋之日止,按月給付原告8,000元(卷第73頁),核原告上開所為,係減縮應受判決事項之聲明,揆諸前開規定,原告所為訴之變更,應予准許。
二、本件被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告主張:㈠兩造約定被告自111年1月1日起至113年12月31日止,向原告承租系爭房屋,每月租金8,000元,並給付押租金1萬元(下稱系爭租約)。
詎料,被告自112年7月起即未依約給付租金,原告就被告積欠租金乙事已於000年00月間以存證信函催告被告限期繳清,並以存證信函送達被告作為終止系爭租約之意思表示。
系爭租約既經終止,被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有,原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋,並給付積欠租金及每月可獲得相當於租金之不當得利。
為此,爰依民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款之規定,提起本件訴訟等語。
並聲明:如主文第1、2項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷:㈠原告主張被告向其承租系爭房屋,嗣兩造租賃關係經合法終止後,被告仍拒不搬遷等情,業經原告提出系爭租約、存證信函為據(卷第13至26頁),又被告對原告主張之事實,已於相當時期受合法之通知,而於言詞辯論期日不到場,亦未提出準備書狀爭執,依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準用第1項本文規定,視同自認,堪認原告之主張為真正。
㈡請求遷讓返還系爭房屋部分:⒈按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約;
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。
⒉經查,系爭租約約定租期自111年1月1日起至113年12月31日止,有系爭租約附卷可稽(卷第13頁),是系爭租約為定有期限之租賃契約。
次查,原告主張被告自112年7月起未繳納租金,故寄出存證信函定期催告被告給付積欠之租金等情,亦有存證信函可佐(卷第25至26頁),可知原告於112年10月17日寄發存證信函時,被告已積欠租金逾2個月,且原告寄發存證信函予被告同時表明文到5日內未繳清租金即終止租約,已生租約終止之效力,則承租人即被告於租約終止後,即負有返還租賃物之義務,然被告仍未將系爭房屋返還原告,揆諸上開說明,原告請求被告返還系爭房屋,即屬有據,應予准許。
㈢請求積欠租金部分:⒈次按承租人應依約定日期,支付租金,如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之,民法第439條定有明文;
再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。
而於抵充後,猶有餘額,始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照)。
⒉依系爭租約第5條約定「乙方(被告)應於訂約時,交於甲方(原告)新臺幣壹萬元作為押租保證金(最高不得超過兩個月房屋租金之總額),乙方如不繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」
,其下方並有手寫註明「押金收一萬元正」字樣(卷第13頁),原告亦不否認收取押租金1萬元,準此,原告起訴請求被告積欠112年7月至同年00月間共4個月租金,經與其依約收取之押租金1萬元相抵扣後,尚積欠2萬2,000元租金(8,000元×4個月-押租金1萬元),是原告請求被告給付積欠之租金2萬2,000元,為有理由,應予准許。
㈣請求相當於租金之不當得利部分:⒈次按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。
雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條定有明文;
又無權占有他人之土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
故如無權占有他人之房屋,加害人應返還之不當得利之範圍,為相當於租金之利益(最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照)。
⒉經查,被告於租賃關係終止後,應返還系爭房屋,而被告卻仍繼續占用系爭房屋,核屬無權占有,且被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利,致原告受有無法使用系爭房屋之損害,原告自得依民法第179條規定,請求被告返還相當於租金之不當得利。
參以系爭房屋每月租金為8,000元,以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理,故原告請求被告給付自112年11月30日起至返還系爭房屋之日止,按月給付相當於租金之不當得利8,000元,核屬有理,亦可准許。
四、綜上所述,原告依民法租賃法律關係、系爭租約之約定及不當得利規定,聲明請求判決如主文第1、2項所示,為有理由,應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規定,應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
臺東簡易庭 法 官 陳建欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,同時表明上訴理由(應按他造當事人之人數檢附繕本)。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
書記官 謝欣吟
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