臺東簡易庭民事-TTEV,113,東簡,58,20240827,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決
113年度東簡字第58號
原      告  陳文雄 
訴訟代理人  許仁豪律師
被      告  蔡亦薰 

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
被告應給付原告新臺幣（下同）8,120元，並自民國112年11月27日起至返還如附圖所示A部分面積352.51平方公尺土地之日止，應按年給付原告1,624元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項得假執行。
但被告如以8,120元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。

本件原告起訴時，原請求：㈠被告應將坐落於臺東縣○○鄉○○段0000地號土地（分割自明峰段10地號土地，重測前為初鹿段1096地號土地，下稱系爭土地）如附圖所示紅色範圍(約270平方公尺，實際占用面積有待複丈後確認)之房屋拆除後，返還土地予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）6,220元，並自收受起訴狀繕本翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告1,224元。

嗣於訴狀送達後，因本院囑託臺東縣臺東地政事務所就原告訴請拆除之地上物範圍、面積進行測量，並經該所以民國113年7月19日東地所測量字第1130005145號函文檢附113年7月11日土地複丈成果圖（即附圖，下同）到院，聲明遂變更為：㈠被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示A部分面積352.51平方公尺之房屋拆除後，返還土地予原告。

㈡被告應給付原告8,120元，並自收受起訴狀繕本翌日起至返還上開土地之日止，應按年給付原告1,624元（卷第118、122頁），原告就被告地上物實際占用之土地位置、範圍及面積之此部分聲明更正，僅屬補充或更正其事實上之陳述，至原告請求被告給付不當得利數額之變更，係基於同一請求基礎事實，且擴張應受判決事項之聲明，自與上揭規定相符，爰予准許。

二、原告主張：系爭土地為原告所有，而系爭土地上有被告所有如附圖所示A部分之地上物（下稱系爭建物）無權占用。

為此，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將系爭建物拆除，並返還占用土地予原告。

再者，系爭建物占用系爭土地，已使原告受有相當於租金之損害，故自108年至112年以系爭建物占用系爭土地面積，並以歷年公告地價之80％年息8％計算地租，則被告就系爭土地應獲有相當於租金之不當得利共8,120元（計算式：占用面積352.51平方公尺×公告地價每平方公尺72元×80％×年息8％×5年＝8,120元，元以下4捨5入，下同），併依民法第179條前段規定，請求被告給付8,120元，並自收受起訴狀繕本翌日起至返還土地之日止，按年給付原告1,624元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上如附圖所示A部分面積352.51平方公尺之房屋拆除後，返還土地予原告。

㈡被告應給付原告8,120元，並自收受起訴狀繕本翌日起至返還上開土地之日止，應按年給付原告1,624元。

三、被告則以：系爭建物為門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○000號，是別人於80幾年蓋的農舍，被告於91年3月1日購買時，有確認系爭建物為合法農舍且已建造完成，當時讓渡人讓渡系爭建物後，介紹人陳周玉慧也有於91年3月5日簽署同意書，同意被告可以使用系爭土地（即重測前之初鹿段1096地號土地）開發範圍的全部，被告不認為是非法占有，就現在占有部分，被告願意給付原告租金，但系爭建物為合法農舍不應該拆除等詞置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造審理中不爭執及爭執事項（卷第124頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理内容）：不爭執事項：㈠原告為系爭土地（分割自明峰段10地號土地，重測前為初鹿段1096地號土地）所有權人，權利範圍全部。

㈡被告為系爭建物即門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○000號之事實上處分權人。

被告係於91年3月購買系爭建物。

㈢系爭建物領有自用農舍建造執照82.11.4東建管字第1243號（起造人：吳培華；

建築地址：初鹿段1096地號）、使用執照東建管字84.8.21第1243-3號（起造人吳培華；

建築地點：地址：卑南鄉明峰村牧場106號、地號：初鹿段1096地號）。

系爭建物之起造人為吳培華。

㈣系爭建物占用系爭土地之租金以申報地價年息8％計算。

本件爭點：㈠系爭建物占用系爭土地是否有合法權源？㈡系爭建物占用系爭土地之租金為何？

五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對占有之事實無爭執，僅抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。

另按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條規定甚明。

受讓未辦理所有權第一次登記之建物，所取得之事實上處分權，乃具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能之權利，受讓人只須直接或輾轉自原始建造人處受讓建物，即可取得該建物之事實上處分權（最高法院110年度台上字第890號判決意旨參照）。

㈡系爭土地（重測前為初鹿段1096地號土地）原為吳培華所有（土地登記謄本，卷第129頁），坐落於系爭土地上之系爭建物之起造人亦為吳培華，已如上四、不爭執事項㈢所示，可見系爭土地及系爭建物所有權原同屬吳培華所有。

原告嗣於83年11月7日因買賣而取得系爭土地所有權（原證2之土地登記第一類謄本，卷第24頁），被告係於91年3月購買系爭建物，而取得系爭建物之事實上處分權，已如上四、不爭執事項㈡所示，則系爭土地及其上之系爭建物同屬一人所有，而將系爭土地及系爭建物先後讓與原告與被告，即可認定。

㈢再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，於88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之民法第425條之1定有明文。

此條立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」

足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。

除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。

此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。

至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號裁判要旨參照。

申言之，鑒於土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地（此即最高法院48年台上字第1457號判決先例之本旨），依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以體現上述法理，保護房屋既得之使用權，故民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；

基此，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地，最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參見。

又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，則所謂「房屋受讓人」，解釋上應包括無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之人（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。

㈣本院認為系爭建物仍具有房屋之外觀，且依其現存狀況，仍有達遮風避雨之效果或滿足被告經濟上使用之目的，系爭建物並非全然達到不堪使用之程度，則法定租賃權維持社會經濟之目的仍存在，系爭土地所有人即有容忍系爭建物占用系爭土地之義務，揆諸上開說明，本件得類推適用民法第425條之1第1項規定，於系爭建物得使用期限內，應推定兩造間就系爭土地有租賃關係存在，而所謂房屋得使用期限，應解為至房屋不堪使用時為止，因此，系爭建物在得使用期限內占有系爭土地上如附圖所示A部分土地，即具有正當權源。

從而，現為被告事實上單獨處分之系爭建物既屬有權占有系爭土地，則原告請求被告拆屋還地，為無理由，即不應准許。

㈤據上，系爭建物與系爭土地既有上開法定租賃關係存在，已如前述，被告亦同意給付原告因系爭建物占用系爭土地上如附圖所示A部分土地之租金（卷第125頁），且系爭建物占用系爭土地之租金，兩造均同意以申報地價年息8％計算，系爭建物占用系爭土地每年租金為1,624元（計算式：占用面積352.51平方公尺×歷年申報地價72元×年息8％＝1,624元），則原告請求被告給付8,120元（計算式：1,624元×5年＝8,120元），並自收受起訴狀繕本翌日即112年11月27日起（送達證書，卷第50頁）至返還如附圖所示A部分面積352.51平方公尺土地之日止（即法定租賃關係存續期間），應按年給付原告1,624元，為有理由，即應准許。

六、綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並返還占用土地予原告，為無理由，應予駁回；

原告請求被告應給付原告8,120元，並自112年11月27日起至返還如附圖所示A部分面積352.51平方公尺土地之日止，應按年給付原告1,624元，為有理由，應予准許。

七、原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
                  臺東簡易庭 法  官 陳建欽
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東縣○○市○○路000號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
            書記官  謝欣吟