臺東簡易庭民事-TTEV,97,東簡,82,20080820,1

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 97年度東簡字第82號
原 告 中華三商企業股份有限公司
法定代理人 戊○○
被 告 丙○○
乙○○
甲○○○
上列三人共同
訴訟代理人 劉櫂豪律師
上列當事人間97年度東簡字第82號返還不當得利事件，於中華民國97年8月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾萬。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告以新台幣貳拾萬元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張: 被告乙○○於民國96年9月15日，受被告丙○○及甲○○○之授權，由被告乙○○以自己名義及被告丙○○及甲○○○之代理人名義，與原告簽訂專任委託銷售契約書，由被告委託原告將被告乙○○所有之隆興段385號地，被告丙○○所有之台東縣關山鎮○○段386、394號地，及被告甲○○○所有之台東縣關山鎮○○段396號土地（以上土地簡稱系爭土地），以每分地新台幣（下同）60萬元代價找尋買主出售，依雙方所訂專任委託銷售契約書第九條約定，若委託期間內，業已達成委託條件，而被告反悔不賣者，即視為原告已達成仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬。

茲原告已於96年9月25日，以一分地60萬元，總價金509萬元之價格，找到買主丁○○購買上揭土地，並已向買主丁○○收取20萬元訂金，乃被告竟反悔不賣，爰依專任委託銷售契約書第九條約定，請求被告支付509萬元之百分之四，即20萬元之服務報酬，並聲明: 如主文第1項所示。

二、被告則以: 本件之專任委託銷售契約書為定型化契約，依消費者保護法第11條之1第第1、2項規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」，本件原告只提供5日之審閱期間給被告，故依消費者保護法第11條之1第第1、2項規定，兩造間所有契約條款，均不構成契約內容。

又因兩造間之契約，僅提供5日之審閱期，顯不利於被告，違反平等互惠原則而顯失公平，依消費者保護法第12條第12項規定，兩造之契約違反誠信原則，對消費者顯失公平故無效。

再者，依不動產經紀管理條例第17及22條規定，經紀業不得僱用未具備經紀人資格者從事仲介或代銷業務，不動產出租、出售委託契約書及定金契約，營由經紀人簽章，本件之契約係由原告方面之經紀營業人戊○○簽訂，故兩造之契約違反強制規定無效。

末按，本件原告所簽定金收據，被告懷疑為偽造所得，故被告不須負擔支付義務，並聲明:原告之訴駁回。

三、兩造就兩造於96年9月15日，由經紀營業人戊○○與被告乙○○簽訂專任委託銷售契約書，由被告乙○○以自己及代理人名義，委託原告以每分地60萬元出售關山鎮○○段385、386、394及396號地。

並有專任委託銷售契約書為證。

四、兩造就下列事項有爭執: ⑴原告提供之契約審閱期間，不滿五日以上，契約條款是否構成契約內容或無效？⑵兩造簽約時，並無經紀人資格者在場，契約是否無效？⑶原告與買主丁○○所訂定金契約是否無效？

五、得心證理由:㈠原告方面雖謂「96年9月11日，被告乙○○至原告處談買賣土地之事，被告乙○○當日拿空白銷售契約書回家，而於96年9月15日簽約」，核與被告方面抗辯審閱期間不滿五日之情相符。

惟因原告方面所舉證人陳新財結證謂「96年9月15日，簽約時原告公司法定代理人戊○○有念契約內容給被告乙○○聽，伊找到丁○○時，丁○○先出價一分地55萬元，伊向被告乙○○回報，被告乙○○即電告被告丙○○是否可以，被告丙○○說『55萬元太低，至少要58萬元以上』，當日伊又去找丁○○，丁○○說『58萬元也可以』，嗣伊電告被告乙○○丁○○願出價58萬元，但被告乙○○說『58萬元不願賣，要賣60萬元』，隔日，伊去找丁○○，向丁○○告知『要買的話要60萬元』，丁○○即答應，伊與丁○○達成一分地60萬元出售時，伊電告被告乙○○『客人出到60 萬元，伊要向客人收定金20萬元，你一個禮拜內要來簽約』，被告乙○○說好，伊與丁○○談買賣價金時，有請被告乙○○用乙○○之電話打給丙○○及甲○○○，然後由伊與被告丙○○及甲○○○談，被告丙○○及甲○○○說交給乙○○談就好」等語，足徵，原告方面與買方丁○○談價金時，均有向被告方面通報，並請求指示，被告已充分瞭解定約情形，最後，原告方面即依被告之指示以每分地60萬元售出。

難認，被告方面係在未分瞭解專任委託銷售契約書契約內容情況下簽訂契約。

茲被告既已瞭解契約書內容，並於原告依委託出售時，充分參與，則被告審閱專任委託銷售契約書之期間縱未滿五日，亦因被告瞭解契約內容而放棄五日以上審閱期，與原告簽約，契約即屬成立，自不容被告事後以審閱期不滿五日為由，主張契約條款不構成契約內容。

況依原告所提系爭土地之土地登記第二類謄本，僅被告丙○○所有之關山鎮○○段386號土地，經原告聲請假扣押未能移轉外，被告丙○○及甲○○○所有之關山鎮○○段396、394及385 號地，均於本案訴訟繫屬前之97年1月24日，以買賣為原因移轉登記給第三人張嘉琪，在在證明，被告有意規避兩造契約義務，先將委託出賣土地，辦理移轉登記給第三人之手續。

若非被告等早知兩造所簽契約有處罰及履行之規定，並充分瞭解，被告豈可能先行將上揭關山鎮○○段396、394及385號地，移轉給他人，以規避契約責任之理？茲本件契約既經被告方面充分瞭解，且被告方面又係自願放棄五日以上之審閱期，故被告簽約時，對被告並無不利之情，即難認原契約有違平等互惠原則，而違誠信原則。

準此，本件契約條款並無不構成契約內容，或因違反誠信原則而無效之情。

㈡不動產經紀業管理條例第17條，主要目的在禁止營業之方式，不得以不具經紀人專業資格者從事仲介或代銷業務，並非禁止不具經紀人資格者所簽訂契約之成立。

又同條例第22條規定，並非謂「不動產出租、出售委託契約書之簽訂，及定金收據，須具經紀人資格者在場」，只須其營業方式，須由具不動產經紀人資格者，事後在契約書或定金收據上簽章，此觀該條規定「.. 應由經紀業指派經紀人簽章」，而非規定「.. 非由經紀業指派經紀人簽章無效」自明。

且同條例第29條規定「違反第17條..22 條第1項.. 規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰」，在在證明，不動產經紀業管理條例第17條及第22條規定，均屬取締規定，目的在禁止行為之方式，並不否認違反禁止行為之私法上效力，故原告與被告簽訂契約，及由原告簽定訂金收據時，雖無具不動產經紀人資格者在場，該契約及訂金收據仍屬有效，並非如被告所主張違反強制規定而無效。

從而，本件契約並無違反強制規定無效之情。

㈢本件丁○○與原告所訂訂金收據，縱由不具經紀人資格之陳新財所訂，但因被告乙○○以自己名義，並以被告丙○○和甲○○○代理人身份，與原告簽約，委託原告代為出售系爭土地，而陳新財又係原告公司之員工，經原告同意，代為找尋買主，自得以被告代理人身分代理被告與買主丁○○談買賣事宜，此觀證人丁○○結證謂「伊與丁○○談買賣價金時，有請被告乙○○用乙○○之電話打給丙○○及甲○○○，然後由伊與被告丙○○及甲○○○談，被告丙○○及甲○○○說交給乙○○談就好」等語，益徵，被告同意授權由陳新財以被告之代理人身分與丁○○談買賣事宜，況證人丁○○結證謂「伊於25日與陳新財簽收據，並付訂金20萬元」，自堪認原告所提訂金收據為真，並無偽造之情。

從而，證人陳新財以被告代理人名義簽訂之訂金收據，雖將買賣標的寫為「台東縣池上區」，而非寫成「台東縣關山地區」，亦僅屬文字誤寫，並不影響買賣標的為關山鎮○○段土地之認定，該訂金收據之真正及效力亦不受影響，故被告抗辯訂金收據屬偽造，原告尚未達成委託，不得請求依專任委託銷售契約書第九條主張總價金509萬元之百分之四，即20萬元之報酬，自無足採。

㈣綜上所述，本件專任委託銷售契約書既屬有效成立，且原告方面亦已依約完成以每分地60萬元，總價金509萬元之價格，找到買主丁○○買受，並已訂立訂金收據，取得買方丁○○交付之20萬元定金，惟被告拒絕與買主丁○○簽訂正式買賣契約，則依專任委託銷售契約書第九條，自應視為原告已完成仲介之義務，被告自應支付買賣總價金百分之四即20萬元之報酬，故原告本於專任委託銷售契約書之約定，請求被告支付20萬元，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行，惟被告如於假執行程序執行前，預供擔保，則得免為假執行，爰依職權裁定被告供主文所示金額之擔保金後，得免為假執行。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
臺東簡易庭 法 官 陳義忠
以上正本與原本無異。
如不服本判決，須於違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
書記官 高美枝