臺東簡易庭民事-TTEV,98,東簡,244,20091222,2

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 98年度東簡字第244號
原 告 山水天地不動產管理顧問有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國98年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌萬貳仟元，及自民國九十八年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔三分之二，其餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國96年 9月10日簽訂不動產委託銷售契約（下稱系爭契約），由原告負責仲介被告所有門牌號臺東縣臺東市○○街276巷11號之房屋暨其坐落之臺東縣臺東市○○段3-721地號土地（下簡稱系爭房屋），以新臺幣（下同）440萬元作為委託銷售價格，並約定以實際成交價 3%作為服務報酬，委託期間自該日起至同年12月10日止。

嗣於同年10月 2日訴外人戊○○與原告簽訂不動產要約書，委託原告以400萬元代為居間向被告購買系爭房屋，並於同年10月5日變更要約金額為410萬元，經原告居間斡旋後，兩造復於同年10月 8日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，被告同意變更委託銷售價格為425萬元，延長委託銷售期間至同年 12月31日，並約定「本案簽立買賣契約時，賣方（即被告）支付成交價之百分之三之服務報酬予本公司」，詎被告於原告仲介系爭房屋予戊○○後，被告竟私下於同年10月24日與戊○○以簽訂系爭房屋之買賣契約，並於同年11月 7日完成所有權移轉登記。

依兩造所簽訂系爭契約第11條違約處罰及第5條服務報酬之約定，被告於委託期間自行將系爭房屋出售視為原告已完成仲介之義務，應給付以410萬元作為系爭房屋實際成交價計算3%之服務報酬與原告，爰依兩造所簽訂之系爭契約及民法居間契約之法律關係請求被告給付服務報酬等語。

並聲明：被告應給付原告123,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年9月25日）起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。

。

二、被告則以：兩造於簽訂系爭契約時，伊曾向原告之業務員吳彩雲言明「除委託貴公司銷售外，本屋主在委託期間亦可自行銷售」，此為被告在委任任何一家仲介公司時，均會言明之條件，如仲介不同意，被告即不會委託銷售，契約內容亦寫明。

且系爭房屋之鑰匙伊並沒有交給原告保管，原告也未曾帶陳先生看過房子，系爭房屋伊有委託很多家仲介公司賣，而之所以售與戊○○，乃係戊○○去看隔壁的房子，再自行前來找被告洽談，被告與戊○○就系爭房地之買賣契約並非原告所居間談妥成交，是原告請求服務報酬為無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告主張兩造於96年 9月10日簽訂系爭契約，嗣於同年10月 8日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，及被告另於委託銷售期間即同年10月24日與戊○○以買賣總價款413萬元簽訂系爭房屋買賣契約，並於同年11月 7日完成所有權移轉登記等事實，有原告所提出山水天地不動產委託銷售契約書 2紙、委託銷售契約內容變更同意書、土地及房屋登記第二類謄本等件影本（見本院卷第 7頁及第10頁至第14頁）在卷可憑，且為被告所不爭執（見本院卷第34頁至第35頁及第62頁至第63頁），應堪信實。

四、再查，原告復主張被告於委託銷售期間將系爭房屋出售與戊○○係違反系爭契約第11條第第1項第1款，依約仍應支付實際成交價（以410萬元為計算） 3%之服務報酬等語，惟此為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點厥為：原告依系爭契約違約處罰之約定請求被告給付服務報酬有無理由？若有理由，上開服務報酬（違約金）是否應予酌減？茲論分別論述如下：㈠查兩造所簽訂之系爭契約第11條第1項約明「甲方（即被告）如有下列情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方。」

，而同條項第1款即載明「1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」

，另第5條前段則明訂「買賣成交者，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之3 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」

，此有系爭契約影本乙紙（見本院卷第7頁）附卷可稽，又被告於本院98年11月4日言詞辯論時，對於兩造有簽訂系爭契約乙節並不爭執，且自認其有在系爭契約委託銷售期間內將系爭房屋自行出售與戊○○，足見被告確有系爭契約第11條第1項第1款所示在委託銷售期間自行將系爭契約不動產標的物出售之情形。

則依上開系爭契約之約定，被告自屬違約，至為顯然，從而，原告依上揭系爭契約第11條違約之處罰及第5條服務報酬之約定，主張被告於委託期間自行將系爭房屋出售，請求被告應依約給付服務報酬與原告，核屬有據，自應可採。

㈡被告雖抗辯：兩造於簽訂系爭契約時，曾向原告之業務員吳彩雲言明委託期間亦可自行銷售，契約上內容有寫云云，惟查，兩造所簽訂之系爭契約第11條第1項第1款已載明委託銷售期間被告自行將系爭契約不動產標的物出售係屬違約之情形，而系爭契約並未將該約定刪除，亦無被告於委託期間內亦得自行銷售之特別約定，則被告抗辯契約內容有伊得自行銷售之約定，顯非事實。

再者，證人吳彩雲即原告公司業務員到庭具結證稱：「（法官問：當初簽約的時候被告有無告知其亦可自行銷售？）並沒有。」

及「（被告訴訟代理人問：唐先生有無親口跟你說他也可以自行銷售？）沒有。

如果有的話，我會用一般委託書，並在備註欄上說屋主也可以自行銷售。」

等語（見本院卷第45頁），核與原告之主張兩造間係專任委託相符，堪認兩造間並無口頭約定被告可自行銷售之事實，且兩造所簽訂之委託銷售契約係屬專任委託，與委託人得自行銷售或委託其他仲介銷售之一般委託並不相同，是被告抗辯其有以口頭與原告約定亦可自行銷售，尚屬無據，自難採信。

㈢被告另抗辯：未曾將系爭房屋之鑰匙交給原告保管，原告未曾帶戊○○看過系爭房屋，被告與戊○○就系爭房屋之買賣契約並非原告所居間成交云云，然查，證人戊○○雖經本院傳喚未到庭，惟其於本院他案審理時曾自陳其係透過原告仲介方知承購之標的為系爭房屋等語（見本院98年度東小字第252號卷第58頁），業經本院依職權調閱該案卷核閱屬實，並觀諸原告所提出戊○○分別於96年10月2日及同年10月5日與原告所簽訂之不動產要約書第1條：「買賣標的：一、房屋座落臺東市○○街276巷11號之房屋，建號為12597號，面積共計158.52平方公尺，權利範圍全部。

二、土地座落臺東市○○段3-721地號等1筆土地，面積共計89平方公尺，權利範圍全部。」

（見本院卷第8頁及第9頁）確實載明戊○○要約之承買標的即為系爭房屋，另證人吳彩雲到庭具結證稱：兩造簽完系爭契約被告即將鑰匙交給原告，曾帶戊○○看過3次系爭房屋，被告係於戊○○要約結束後來電要回鑰匙等語（見本院卷第45頁），足見原告確有仲介戊○○承買系爭房屋及帶看系爭房屋之事實，被告上揭所辯，顯與事實相左，實難採信。

況且，被告與戊○○間之簽訂系爭房屋之買賣契約最後是否確由原告居間而成立，並不影響被告於委託期間自行銷售而有違系爭契約之事實認定，故被告此部所辯，洵無足採。

㈣按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

且不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。

又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，此有最高法院70年度臺上字第3796號判決及79年臺上字第1915號判例意旨足資參照。

查本件兩造系爭契約書第11條第1項「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第五條約定之服務報酬」，其性質係屬違約罰則之約定，此觀諸第11條條款名稱「違約之處罰」即可自明（見本院卷第7頁），而該條違約效果雖以支付「服務報酬」名之，即被告違約應給付原告之數額應比照契約履行應給付實際成交價之3%之服務報酬定之，然其本有終局結算之意，且該條款並未約定除此「服務報酬」外，原告並得請求履行債務或不履行之損害賠償，其性質自屬其性質自屬賠償總額預定性之違約金，而非屬懲罰性之違約金，合先敘明。

再查，該具違約金性質「服務報酬」之數額，係比照買賣契約成立後原告得取得之服務報酬定之，則原告於接受本件專任委託時起至覓妥買主迄促成雙方簽訂買賣契約，原須付出之勞務原本包括廣告企劃、交涉諮商、看屋議價、簽約保證及協辦履約等事項，是被告於委託銷售期間內違約自行銷售後，所節省之勞務至少包括簽訂書面買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶及點交房屋等簽約保證及協辦履約等事項，自有節省相當之人力支出及金錢花費。

且本件被告與戊○○於96年10月24日簽訂不動產買賣契約之總價款為413萬元，與戊○○最後之要約總金額410萬元，即原由原告仲介之買賣條件尚未全然成就，況自兩造於96年 9月10日簽約時起算迄被告與戊○○之買賣契約成立，原告前後花費時間不過 1個月餘。

再者，若被告依約簽訂買賣契約，原告嗣後協助進行前揭買賣契約之相關事宜與處理過戶等事項，勢另須花費時間及人力完成，因此亦節省相當時間及人力成本。

衡諸上情，本院因認本件被告違約所生比照「服務報酬」計算之違約金，與契約履行時原告得取得服務報酬之數額尚嫌過高，爰斟酌被告履行或不履行契約時，原告付出之勞務及時間成本，並不相同，即本件原告主張依實際成交價為410萬元（按實際成交價為413萬元，惟原告主張係按410萬元作為計算依據，見本院卷第62頁）計算 3%之服務報酬，依系爭契約第5條約定比照契約完全履行時，按實際成交價之3%請求違約金，顯然過高，故應予酌減以原告主張之實際成交價410萬元之2%所計算之違約金即8萬2000元（計算式：4,100,000×2%=82,000）之範圍內為適當。

㈤承上，被告抗辯兩造所簽訂之系爭契約並非專任委託銷售契約，其於委託銷售期間亦可自行銷售云云，不足採信，原告主張被告應依系爭契約第11條第1項第1款違約處罰及第5條服務報酬之約定，請求給付比照按實際成交價之3%之服務報酬計算之違約金，尚嫌過高，經本院依職權酌減，原告請求於其主張實際成交價410萬元之2%之違約金8萬2000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告本於兩造間系爭契約，請求被告給付比照服務報酬計算之違約金於8萬2000元（即按原告主張之實際成交價410萬元2%=8萬2000元）及自起訴狀繕本送達翌日（即98年9月25日）起至清償之日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、末查，本件判決第1項係民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示之金額。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本判決之結果不生影響，爰不遂一論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。

依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第436條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
臺東簡易庭 法 官 楊憶忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（95047臺東市○○路128號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
書記官 林建成
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 1,330元
合 計 1,330元