臺灣桃園地方法院民事-TYDV,101,簡上,155,20130702,1

臺灣桃園地方法院民事判決 101年度簡上字第155號
上 訴 人 劉建成
訴訟代理人 呂理胡律師
張晶瑩律師
被 上訴人 鄭文瑞
訴訟代理人 張蓁騏律師
複 代理人 吳武軒
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國101年4月30日本院中壢簡易庭100年度壢簡字第756號第一審判決提起上訴，於102年6月11日辯論終結，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

（一）被上訴人於民國99年3 月24日與上訴人就其名下所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路000 號之建物（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），雙方約定租期1 年，自99年3 月24日起至100 年3 月23日止，每月租金新台幣（下同）15萬元，簽約時被上訴人除已給付1 年之租金180萬元，並依約給付押租保證金54萬元。

詎租期屆至，被上訴人將系爭房屋返還於上訴人，並點交完成後，然上訴人迄未返還押租保證金54萬元，且經被上訴人多次請求，上訴人均置之不理。

遂依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並請求上訴人應給付伊54萬元，及自支付命令送達之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

（二）上訴人雖指摘原審未斟酌系爭房屋所在區段商機較佳，故就違約金數額之認定容有未洽云云，惟上訴人此等辯述係屬上訴人主觀抽象之概念，應非可採。

復上訴人另主張被上訴人應給付相當於不當得利之租金損失25,000元部分，然此部分請求亦與上開違約金請求係屬權利之重複主張，且業經原審敘明詳實，故上訴人此項辯詞亦非足取。

又系爭房屋於系爭租約存續期間，雖均為被上訴人所使用，然上訴人將系爭房屋交付與上訴人之時，該屋之大理石地板（下稱系爭大理石地板）已有破損。

復若該大理石地板之品質及價格，確如上訴人所陳，被上訴人豈有不逕為使用，反自掏腰包，再行鋪設木頭地板之理？故上訴人主張系爭大理石地板存有多處鑽孔痕跡，係被上訴人鋪設木質地板鑽孔所致，被上訴人應負損害賠償責任云云，應屬無據。

況縱如上訴人所言，被上訴人應負系爭大理石地板之損害賠償責任，然上訴人所提相關修復費用，已逾一般市價之50% ，顯非合理，亦難認可採。

至上訴人雖尚辯稱系爭房屋之前承租人即訴外人莊柄浦於92年12月30日起至94年12月30日止承租系爭房屋之該段期間，僅有於大理石地板上黏貼塑膠地板，並未鑽孔，然被上訴人於95年3 月25日接手系爭房屋，直至100 年3 月25日許拆除系爭房屋之裝潢時，始發現該大理石地板存有多數排列整齊之鑽孔等事實，故按經驗法則推斷，該鑽孔應為被上訴人舖設地板時，所留下之痕跡云云，然縱論莊柄浦於交還系爭房屋與上訴人之時，系爭大理石地板未有任何鑽孔之情況存在，惟莊柄浦之交屋時點距被上訴人承租系爭房屋之時點即94年12月30日與95年3 月25日間，又歷經長達近4 個月，則該段期間系爭房屋之地板有何變化，當無人可知，則上訴人據此為由，遽論系爭大理石之鑽孔係被上訴人舖設木質地板所致云云，自非合理。

況被上訴人既未在該等期間鋪設木質地板，而木質地板之鋪設工法亦非須打釘不可，故上訴人此項主張，仍屬無據。

二、上訴人則以：

（一）被上訴人明知系爭租約於100年3月23日屆期，其應於隔日將系爭房屋依交屋時之原狀回復並返還與上訴人，然其除遲至100 年3 月28日始交還系爭房屋，更未將系爭房屋之大理石地板回復原狀，是被上訴人有惡意違約之情，至為明顯。

又系爭房屋位於中壢市大同商區，地點繁華，出租甚易，故被上訴人遲延交屋之舉，亦導致上訴人無法帶其他有意承租者觀看系爭房屋，致使錯失商機。

是原審未慮及被上訴人惡意違約及系爭房屋經濟價值等情，遽認伊所能主張之違約金僅有25,000元，即有未洽之虞。

故仍應以系爭租約第6條之規定計算，即被上訴人應按租金之5 倍計算應給付之違約金即125,000 元，較為合理。

（二）依系爭租約約定，被上訴人應於100 年3 月24日遷空返還系爭房屋與伊，業如前述。

則被上訴人遲至100年3月28日始將系爭房屋遷空返還，依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，伊主張被上訴人應返還相當於租金之不當得利25,000元（150,000 元30日×5 日＝25,000元），自非無據。

另被上訴人承租系爭房屋係供服飾店經營之用，並曾於房屋內部進行裝潢，雖被上訴人搬遷時已將該等裝潢拆除，然卻於系爭房屋之大理石地板留下多處刮痕及鑽孔痕跡，經估修繕之工程費用為571,224 元，且施作期間須14天，是換算為減少出租之租金損失即為70,000元（150,000 元30日×14日）。

從而，上訴人按系爭租約之約定，請求被上訴人給付上開修繕及減少出租損失之費用共641,224元，於法應非無據。

（三）原審雖以證人即當地里長李應偉於原審審理中並無法證述證明系爭房屋出租前之地板樣貌，而以此駁回上訴人前開工程及施作期間損失之主張。

惟系爭房屋於92年12月30日至94年12月30日期間，係由莊柄浦使用，自95年3 月25日起至100 年3 月28日止，始由被上訴人占有使用。

另因莊柄浦於承租期間有裝潢之需求，故其曾於系爭大理石地板上黏貼塑膠地板以供使用，且於租期屆至時，莊柄浦尚未將上開塑膠地板清除完全即交還系爭房屋與上訴人，此觀證人即上訴人鄰居許禮烜於審理中之證述及莊柄浦所親書之聲明書即明。

又上訴人自莊柄浦取回系爭房屋之占有時，因系爭房屋部分塑膠地面翹起，而有露出底下之大理石地板，故上訴人偕同被上訴人觀看系爭房屋時，即當面告知該屋地板原鋪設大理石面板，若被上訴人有意使用系爭大理石地板，被上訴人應自行將塑膠地面之強力膠清除即可。

故承上開說明，並對照證人李應偉、上訴人鄰居許禮烜之證述，可知系爭房屋原為大理石地板，雖於92年12月30日至94年12月30日期間由莊柄浦黏貼塑膠地板使用，惟該等期間塑膠地板並無鑽孔之情況，嗣被上訴人於95年3月25日接手使用系爭房屋後，並於該大理石地板鋪設木質地面，直至100 年3 月25日被上訴人僱工拆除裝潢時，上訴人方知該大理石地板存有排列整齊，且為數甚多之鑽孔，又證人李應偉於拆除前開木質地板當下，確於現場親眼目睹系爭大理石地板存有上開鑽孔，並非拆除裝潢後始進屋查看。

故揆諸上開說明，並依經驗法則判之，該大理石地板之鑽孔應為被上訴人鋪設木質地板所致，應已至明，原審未慮及此，逕認上訴人此部分所辯為無理由，即有疏漏。

況據上訴人於原審所提之該大理石地板照片可知，該大理石地板鑽孔遍佈，若該鑽孔於上訴人出租系爭房屋與被上訴人時即已存在，衡情被上訴人既非初出社會或智慮未周之人，豈有可能未於系爭租約特別註記此等明顯瑕疵之理？

三、原審判決上訴人應給付被上訴人490,288 元，及自100 年10月1 日起至清償日止之法定利息。

上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：（一）原判決不利上訴人部分均廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

（一）兩造前於99年3 月24日，就系爭房屋簽訂系爭租約，雙方約定租期自99年3 月24日起至100 年3 月23日止，每月租金15萬元，且雙方簽約時，被上訴人業已給付1 年之租金180 萬元及押租保證金54萬元予上訴人。

另系爭租約第6條、第9條及第11條分別約定「乙方（即承租人即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方即連帶保證人丙方，絕無異議。」

、「房屋（店屋）有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋（店屋）時自應負責回復原狀。」

及「乙方應以善良管理人之注意使用房屋（店屋），除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋（店屋）毀損，應負損害賠償之責。

房屋（店屋）因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」

等語。

又被上訴人承租系爭房屋係供作服飾店經營，且每期租金均有按時繳納，惟於租期屆至後，遲至100 年3 月28日始將系爭房屋遷空，並返還與上訴人。

（二）系爭房屋於上訴人出租前，其地板材質係大理石、木紋石及黑金峰等混合材質所成。

而上訴人先前出租系爭房屋與莊柄浦期間，莊柄浦曾以黏貼之方式鋪設塑膠地板，嗣由被上訴人接續承租系爭房屋後，被上訴人亦曾以鋪設地面木板之方式進行裝潢。

又上訴人曾於100 年3 月25日或26日即被上訴人拆除系爭房屋之裝潢期間，合同李應偉前往拍照觀視，並知悉上開大理石材質地板，存有多處鑽孔及刮痕等情。

（三）系爭房屋3 月份之水電費費用24,712元，係上訴人所代繳。

另被上訴人曾於100年7月15日以存證信函催告上訴人返還本件押租保證金事宜，並業已合法送達於上訴人。

（四）系爭房屋於92年12月30日起至94年12月30日止，由上訴人出租莊柄浦使用，自95年3月25日起至100年3 月28日止，則由被上訴人占有使用。

此外，莊柄浦於上開租期屆至，交付系爭房屋與上訴人時，系爭房屋之塑膠地板尚未完全清除。

五、得心證之理由：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108 號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

本件兩造有於99年3 月24日，簽立租賃系爭房屋之系爭租約，約定租期自99年3 月24日起至100 年3 月23日止，每月租金15萬元。

被上訴人承租系爭房屋係供作服飾店經營，其業已給付1 年之租金180 萬元及押租保證金54萬元予上訴人。

嗣於100 年3 月28日被上訴人已將系爭房屋遷空，並返還與上訴人，然上訴人尚未將上開押租金返還予被上訴人等情，此為兩造所不爭，並有系爭租約在卷可稽。

惟上訴人否認其應將前開押租金返還予被上訴人，並以上揭情詞置辯。

茲就本件爭點論究如下：

（一）被上訴人有無未盡善良管理人之注意義務而未將系爭房屋回復原狀？ 1、按「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」

、「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方（即被上訴人）於交還房屋時自應負責回復原狀」，系爭租約第6條、第9條分有約明。

是依系爭租約之約定，被上訴人自有於系爭租賃期限屆滿時，應即日將租賃房屋恢復原狀並遷空後交還上訴人之義務。

2、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條明文規定。

又被上訴人對於自己主張之事實已盡證明之責後，上訴人對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則上訴人對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

查系爭房屋於上訴人出租前，其地板材質係大理石、木紋石及黑金峰等混合材質所成。

上訴人先前出租系爭房屋與莊柄浦期間，莊柄浦曾以黏貼之方式鋪設塑膠地板，嗣由被上訴人接續承租系爭房屋後，被上訴人亦曾以鋪設地面木板之方式進行裝潢。

又上訴人曾於100 年3 月25日或26日即被上訴人拆除系爭房屋之裝潢期間，合同李應偉前往拍照觀視，並知悉上開大理石材質地板，存有多處鑽孔及刮痕等情，此為兩造所不爭，並有系爭房屋地板照片及證人李應偉於原審之證述在卷可參（見原審卷第22、23、70頁），則上開事實，應堪認定。

復依證人李應偉於原審時證述，100 年3月24日上訴人來找伊，表示被上訴人未將系爭房屋還給上訴人，找伊去照相，嗣於同年月25或26日伊看到有人在拆裝潢，伊有進去看，看到地板有一個洞等語（見原審卷第70頁反面），及證人許禮烜於審理中證稱，伊於100 年3月底、4 月初去找上訴人聊天時，有看到系爭房屋地板有鑽孔等語（見本院卷第63頁），雖可證明被上訴人將系爭房屋裝潢拆除之後，系爭房屋地板確發現有遭鑽孔之情事，然該地板鑽孔究係何人所為？前開證人均證述其未見到並不知情等語，而衡以被上訴人將系爭房屋交還上訴人之前，系爭房屋自95年3 月25日起至100 年3 月28日止雖均由被上訴人所占有使用，然上訴人前於92年12月30日起至94 年12 月30日止，有先將系爭房屋出租予由莊柄浦承租使用，而莊柄浦租賃系爭房屋期間，有在該大理石地板上黏貼鋪設塑膠地板，嗣上訴人將系爭房屋交與被上訴人時，並未將該塑膠地板拆除，而係由被上訴人直接接續承租使用等情，此為兩造所不爭，則就莊柄浦租賃系爭房屋期間，系爭房屋之大理石地板狀況為何？是否已留有鑽孔乙情？上訴人雖有提出莊柄浦所簽立之聲明書以為證（莊柄浦表示其占有使用系爭房屋期間，並未在系爭大理石地板上為鑽孔行為等語，見本院卷第80頁），然參以莊柄浦有無為該鑽孔行為，將涉及自身須否負損害賠償之責，本難期待其會承認為鑽孔行為之可能，是難單憑該聲明書之說明，即謂莊柄浦交還系爭房屋之時，該大理石地板並無遭鑽孔之情事，況莊柄浦將系爭房屋交還予上訴人之時，其所鋪設之塑膠地板又未拆除，亦難確切查證該大理石地板之情況。

再者，莊柄浦將系爭房屋交還予上訴人至被上訴人承租系爭房屋時（即94年12月31日起至95年3 月24日），其間又間隔約3 個月餘，而上訴人於此段期間，系爭房屋之大理石地板究否均完好而無遭鑽孔情狀，均未見上訴人舉證以實其說，且被上訴人有鋪設木質地板與該大理石地板有遭鑽孔情事又無必然關連，則縱然被上訴人將系爭房屋交還予上訴人之時，系爭房屋之大理石地板有發現遭鑽孔情事，業難以此即謂該鑽孔係被上訴人所為，更因此認被上訴人應負回復系爭租房屋地板之責。

是上訴人辯稱前開地板回復原狀之費用應於被上訴人請求返還之押租金中予以扣抵云云，為無理由，不予足採。

（二）被上訴人有無遲延返還系爭房屋之情事？ 1、按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；

而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。

又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號、50台抗字第55號及49年台上字807 號判例意旨參照）。

經查，系爭租約第6條約定，被上訴人於租期屆滿時，如未即日將租賃房屋按照原狀遷空交還上訴人，上訴人得向被上訴人請求按照租約五倍之違約金至遷讓完了之日止，業如前述，而查系爭租約於100 年3 月23日即已屆至，然被上訴人卻於租期屆滿後之100 年3 月28日始搬離系爭房屋，此為兩造所是認，是被上訴人自有遲延交還系爭房屋之情事，依上開約定，被上訴人原應給付違約金125,000 元（即遲延5 日返還，乘以每月租金15萬元即平均每日租金5 千元，再乘以5 倍）。

然本院審酌被上訴人雖有遲延交還系爭房屋，但核其原因係為拆除系爭房屋內裝潢以符合約定之回復原狀，並非刻意拖延返還，且被上訴人遲延交還房屋僅有5 日，亦非甚久，而上訴人又未舉證證明其有因此受有其他重大損害，則參酌上訴人遲延收回系爭房屋所受租金損失、該租金金額約定業有反應當地之商圈價值現狀及兩造經濟能力等一切情狀，認上訴人請求被上訴人給付125,000 元之違約金，尚屬過高，應核減為25,000元（150,000 元30日5 日＝25,000）為適當。

準此，上訴人請求被上訴人賠償違約金25,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

2、上訴人另以被上訴人遲延交還系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利25,000元（150,000 元30日×5 日＝25,000元）云云；

然查，承上所述，兩造就被上訴人有遲延返還系爭房屋之情事，業已約定違約金以賠償上訴人所受之損害，而被上訴人既已因而賠償上訴人25,000元，則就此同一情事，被上訴人自無再構成不當得利，是上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人應給付相當於租金之不當得利，當認屬無據，應予駁回。

（三）按上訴人有為被上訴人代墊系爭房屋100 年3 月份之水電費24,712元等情，此為被上訴人所不爭，並有繳費收據在卷可稽（見原審卷第35頁），則上訴人據此金額主張抵銷，洵屬有據。

（四）綜上，經扣除被上訴人應給付予上訴人之違約金25,000元、代墊款24,712元後，被上訴人得請求上訴人返還剩餘之押租金490,288 元（540,000 －25,000－24,712＝490,288 ），為有理由，應予准許。

逾此範圍以外之請求，則屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，系爭租約既已屆至，而被上訴人亦已將系爭房屋交還上訴人，是經扣除被上訴人應給付予上訴人之違約金25,000元、代墊款24,712元後，被上訴人請求上訴人返還押租金490,288 元及自支付命令送達翌日即100 年10月1 日起至清償日止，週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，不應允許。

。

原審就上開准許部分，命上訴人如數給付；

就逾上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，均無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，並聲明廢棄改判，俱無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 7 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 王兆飛
法 官 華奕超
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 2 日
書記官 洪啟偉