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臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第1908號
原 告 林儷安
被 告 林秀鳳
上列當事人間債務人異議之訴事件，於民國102 年7 月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。
原告原起訴請求：⒈本院101 年度司執字第78180 號給付票款強制執行事件之強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）應予撤銷；
嗣於本院審理中先變更請求為：⒈⑴先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）127 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
⒈⑵備位聲明：被告應減少買賣價金60萬元；
⒉確認被告持有原告於民國101 年8 月3 日簽發、票面金額為200 萬元、票據號碼為CH392922之本票（下稱系爭本票）債權不存在（見本院卷第7 頁）；
復變更前⒈⑴及⒉之聲明為先位聲明，前⒈⑵為備位聲明（見本院卷第26頁）；
又變更為：⒈系爭強制執行程序應予撤銷；
⒉被告應減少買賣價金60萬元（見本院卷第43頁）；
另將前⒉之聲明變更為：被告應給付原告60萬元（見本院卷第62頁）；
再將聲明變更為：系爭強制執行程序於超過140 萬元及自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分應予撤銷（見本院卷第79頁），核原告歷次變更訴之聲明，均係基於被告持原告因兩造買賣契約而簽發系爭本票聲請系爭強制執行程序之同一基礎事實，且減縮其應受判決事項之聲明，均與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於101 年7 月20日就坐落桃園縣八德市○○段0000地號土地（權利範圍4 分之1 ）及坐落其上同段1322建號建物（門牌號碼為桃園縣八德市○○路0 段000 巷0 號1 樓房屋，下稱系爭房屋，上開土地及系爭房屋下合稱系爭不動產）簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並約定買賣價金為330萬元，後因壁癌問題，兩造同意變更買賣價金為327 萬元。
而系爭房屋僅有前門可出入，原告之獨子自小患有肌肉萎縮症，其動作較為緩慢，故原告擔心失火造成人身安全問題，乃一再與被告確認系爭房屋後方可另啟逃生門。
於簽約前之101 年7 月14日，被告曾帶原告看屋，被告向原告保證系爭房屋後巷約有2 尺（約60公分）寬，可容1 人通過，且可由原告再行施工開啟一後門，以為逃生之用，因當時天色已暗，原告不疑有他，是當日即交付3 萬元之定金，嗣於101 年7 月20日簽約當日，原告向代書即訴外人張進義表示被告要原告自行施作左邊逃生門，張進義表示施作逃生門既然雙方約定買賣後由原告施作，就是依現況交屋，原告當時認為張進義是土地專業登記代理人，即依其意思於系爭買賣契約第11條特約事項記載「依現況點交」，而未記載系爭房屋後面另啟逃生門，並交付27萬元之定金，直至原告於101 年7 月23日至現場勘查，始發覺被告所稱之後巷約僅30公分寬，且巷內有熱水器等障礙物阻擋，縱使開啟逃生門根本無法作為逃生之用，系爭房屋顯然欠缺被告訂約時對原告陳稱房屋後巷有約2 尺寬、可容1 人通過之保證，當日原告即向被告表示，系爭房屋欠缺其當初所為之保證，原告依民法第359條規定要求減少價金，被告卻否認當初所為之保證，惟因原告擔心若不繼續履約，該已付之30萬元定金將無端遭被告取走，遂於同年8 月3 日簽發系爭本票予被告，嗣於101 年8 月6 日匯款97萬元至被告所有富邦商業銀行大湳分行帳戶（帳號：000-0000-00000），原告已付買賣價金總計為127 萬元，被告並於101 年8 月8 日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予原告。
㈡原告確認系爭房屋完成移轉登記後，多次以電話通知方式向被告主張減少價金，惟被告均置之不理，原告乃於101 年8月23日依民法第359條規定向被告要求減少價金，否則解除契約，並於同年9 月28日向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求返還價金及確認本票債權不存在案件（後原告撤回該案件之起訴），詎被告竟持系爭本票向新北地院聲請准予強制執行裁定，經該院以101 年度司票字第3757號裁定准許，被告並持該本票裁定及確定證明書對原告聲請系爭強制執行程序，惟被告刻意隱瞞系爭房屋之現況，並未明白告知原告系爭房屋後巷過窄無法作為逃生使用之事實，使原告陷於錯誤，進而與被告簽訂系爭買賣契約，並交付定金，而系爭房屋無法開啟逃生門嚴重影響原告之生命安全、對居住品質嚴重妨礙並造成價值減損，均應認為系爭房屋存有物之瑕疵，而該瑕疵欠缺被告之保證，已造成系爭房屋之價值、效用顯然降低，縱建築技術成規雖規定系爭房屋免留設防火間隔，惟並未排除當事人另行約定，系爭房屋後巷之寬度不足兩造約定之60公分寬，不符原告買受系爭房屋之預定效用，原告應得依民法第359條後段之規定請求減少價金60萬元，並於系爭強制執行程序與被告請求給付系爭本票票款200萬元抵銷，則系爭強制執行程序於超過140 萬元及自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息應予撤銷。
㈢並聲明：系爭強制執行程序於超過140 萬元及自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分應予撤銷。
三、被告則以：㈠被告從未向原告保證系爭房屋後巷有60公分寬，兩造於101年7 月20日看過系爭房屋後，至張進義之地政士事務所簽訂系爭買賣契約，張進義當時詢問兩造是否依現況點交，原告提出要於公共樓梯間內開後門，被告並未同意，僅同意修復牆壁漏水，張進義遂依兩造意思於系爭買賣契約第11條第1款約定註明「依現況點交但牆壁漏水由乙方（即被告）修復」，並經兩造於加註條文下方親自蓋章認可後完成簽約。
後原告於101 年7 月23日協同水泥工至系爭房屋，被告係再次向原告表示將系爭房屋交予原告後，被告不同意原告利用公共樓梯間牆壁開門，惟是否於防火巷部分開後門係原告之權利，被告當日有以手比防火巷大概1 個水溝之寬度，係因為原告一直表示有多寬，被告才順口否認說不只，並無向原告保證寬度之意思，因相鄰房屋後方均有加蓋出去，被告並不知悉實際寬度為多少，原告自不得藉此主張減少買賣價金。
是依據系爭買賣契約第5條第2項約定，原告應於交付完稅款同時簽發系爭本票交付張進義作為給付尾款之擔保，而系爭不動產已於101 年8 月8 日移轉登記予原告，經被告委任張進義數次通知原告，並於同年8 月17日以八德更寮腳郵局000131號存證信函通知原告給付尾款，惟原告均未清償，被告遂於同年8 月29日持系爭本票向新北地院聲請准予對原告為強制執行裁定，被告並持該本票裁定及確定證明書對原告聲請系爭強制執行，是原告不得請求減少買賣價金60萬元，其主張系爭強制執行程序於超過140 萬元及自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分應予撤銷，並無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101 年7 月20日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，並約定買賣價金為330 萬元，後因壁癌問題，兩造同意變更買賣價金為327 萬元。
㈡原告於101 年7 月14日、同年月20日分別交付被告3 萬元、27萬元之定金，並於同年8 月3 日簽發系爭本票予被告，嗣於101 年8 月6 日匯款97萬元至被告所有富邦商業銀行大湳分行000-0000-00000帳戶，原告已付買賣價金總共127 萬元。
被告業於101 年8 月8 日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記予原告。
㈢系爭契約第11條第1項約定約定：「依現況點交但牆壁漏水由乙方（即被告）修復。」
㈣被告持系爭本票向新北地方法院聲請准予對原告為強制執行裁定，經該院以101 年度司票字第3757號裁定准許，被告並持該本票裁定及確定證明書對原告聲請強制執行，經本院系爭強制執行程序在案。
原告於本件審理中聲請停止系爭強制執行程序，經本院以101 年度聲字第232 號裁定准予原告供擔保金43萬3,000 元後，系爭強制執行程序於本件審理終結前應暫予停止，原告並業已提供擔保停止執行。
㈤桃園縣八德市公所102 年1 月29日德都字第0000000000號函：「... 系爭土地面臨兩側道路，路寬分別為6 米及8 米巷道，另查當年度建築技術規則建築設計施工編第四章防火避難設施及消防設備第六節防火間隔第110條規定：『防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，依左列規定... （略）』，是本案可依前揭條文規定免留設防火間隔。」
。
五、本院判斷：原告主張系爭房屋後巷寬度不足60公分，無法容1 人通行，欠缺被告所保證之品質，且減少系爭不動產通常效用或契約預定效用之瑕疵，其得依物之瑕疵擔保規定請求減少買賣價金60萬元等語，被告則以前揭情詞置辯。
是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告是否曾於簽約前向原告保證系爭房屋後巷有60公分而可容一人通行？㈡原告可否以系爭房屋後巷未達60公分寬，而依民法第359條規定主張減少買賣價金60萬元？經查：㈠被告並未於簽約前向原告保證系爭房屋後巷有60公分寬而可容一人通行：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
原告主張被告於簽訂系爭買賣契約前，曾向原告保證系爭房屋後巷有60公分寬而可容1 人通行，惟為被告所否認，自應由原告就此有利於其之事實負舉證之責。
而查：⒈系爭房屋並無後巷，其與後方門牌號碼為桃園縣八德市○○路0 段000 巷0 號房屋僅有1 面牆相隔，與系爭房屋左右相鄰之門牌號碼為桃園縣八德市○○路0 段000 巷0 號房屋（下稱8 號房屋）後巷僅容1 人側身通過，其最寬處為40公分、最窄處為30公分等情，業經本院現場勘驗，並囑託桃園縣八德地政事務所進行測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 份在卷可憑（見本院卷第112 頁正反面、第121 頁），而被告就前揭測量結果並無意見（見本院卷第126 頁），是系爭房屋通往相鄰8 號房屋後巷寬度並未達60公分之事實，應堪予認定。
惟觀諸系爭買賣契約全文，並無被告向原告保證系爭房屋通往8 號房屋後巷有60公分寬等語之記載，且系爭買賣契約第11條特約事項已明載：「①依現況點交，但牆壁漏水由乙方（即被告）修復。」
等文字，為兩造所不爭執，則系爭房屋後巷雖未達寬度60公分，然被告對原告所負交付買賣標的物之義務，僅係系爭不動產於兩造簽訂買賣契約時之現況內容，自難謂被告於兩造簽訂買賣契約時，有向原告保證系爭房屋通往8 號房屋後巷寬度有60公分之意思表示。
雖依原告提出101 年7 月23日錄音譯文，其內容載有被告表示：「不只兩尺了，你可以去叫人來看兩尺了。」
、「現在不是這樣，林小姐當初你要把我開樓梯門，我才說你若要開，是可以用這開這，不可以開那邊。」
等語（見本院卷第69頁、第71頁），然該錄音時間已在兩造於101 年7 月20日簽訂買賣契約之後，縱被告於101 年7 月23日曾表示系爭房屋通往8 號房屋後巷寬度不止2 台尺等語，仍難謂其於簽訂買賣契約時，即就該後巷寬度向原告為保證之意思，況觀諸被告上開語意係因反對原告於公共樓梯間處開後門，始表示原告得自系爭房屋通往8 號房屋後巷處開門，此仍未脫系爭買賣契約第11條特約事項之「現況點交」文意範圍，尚不足以認定被告於系爭買賣契約簽訂時，有向原告為系爭房屋通往8 號房屋後巷寬度達60公分之保證意思，是依原告之舉證，難認被告於簽約時有向原告為後巷寬度之保證，原告前揭主張，難認可採。
⒉原告雖復主張：原告於簽約當日曾向張進義表示，被告要原告自行施作左邊逃生門，張進義表示此即係依現況交屋，原告乃同意於系爭買賣契約第11條特約事項記載「依現況點交」，且原告因兒子行動不便之特殊情形，一再向被告確認系爭房屋後巷寬度，並經被告保證始買受系爭房屋，若系爭房屋因後巷寬度不足而無法逃生，即不符合原告開設後門之意思云云。
然依原告前揭所述，益徵兩造僅就系爭房屋得否開設後門乙節為討論，被告並未向原告為後巷寬度60公分之保證，此並與證人張進義業到庭證稱：「（問：參與簽約當天的過程中，被告有無說房屋後面的巷子寬度可以讓1 個人通行，寬度約有60公分寬？）沒有。」
等語相符（見本院卷第102 頁反面）。
而系爭房屋後巷寬度是否可容1 人正面通行，雖與系爭房屋倘設置後門之位置有所關連，然系爭房屋並無後巷乙節，為原告於購買系爭房屋前已知悉之事實，故而系爭房屋倘欲設置後門，實係為通行鄰屋後方之防火間隔，惟該部分防火間隔之寬度並非系爭不動產之範圍內，本非被告所得支配，難認被告向原告表示得於通往該防火間隔設置後門，即有保證被告於設置後門後得以60公分寬度通行之意思，況倘依原告主張其因兒子行動不便，該後巷寬度未達60公分影響其購買意願甚大，然原告自陳於簽訂系爭買賣契約前之101 年7 月14日、101 年7 月18日或19日均有前往系爭房屋查看，竟僅因係當時為晚間且相信被告所述之故，即未至防火間隔確認（見本院卷第7 頁、第80頁），遲至系爭買賣契約簽訂後之101 年7 月23日協同水泥工前往時始發現，此顯然與常人於買賣契約前，就買賣標的物之外觀可得察知事項先予確認之常情有違，若原告係因被告一再保證而認無先予確認之必要，惟原告未要求於系爭買賣契約內註明被告保證之內容，反同意與被告約定「依現況點交」，亦顯然悖於常理，是原告前揭主張，均非可採。
㈡原告不得以系爭房屋後巷未達60公分寬，而依民法第359條規定主張減少買賣價金60萬元：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第2項定有明文。
而查，系爭房屋通往8 號房屋後巷寬度雖未達60公分，惟被告並無向原告保證該後巷寬度，已如前述，且原告是否因後巷寬度應得設置後門逃生而購買，復未見諸於系爭買賣契約內，亦如前述，是原告不得依前開規定主張系爭房屋缺少被告保證品質，抑或缺少系爭買賣契約預定效用之瑕疵，而請求被告應負物之瑕疵擔保責任，則其據此主張得減少買賣價金60萬元云云，自屬無據。
至系爭房屋是否因通往8 號房屋後巷寬度未60公分而有減少其通常效用之瑕疵乙節，因系爭房屋基地面臨兩側道路，且路寬分別為6 公尺及8 公尺巷道，而依其興建當時之建築技術規則建築設計施工編第4 章防火避難設施及消防設備第6 節防水間隔第110條規定係免留防火間隔等情，有桃園縣八德市公所102 年1月29日德都字第0000000000號函覆在卷可憑（見本院卷第88頁），亦難認系爭房屋有因無法利用防火間隔逃生而減少其安全品質之情形，是原告依此主張系爭房屋有物之瑕疵而請求被告減少買賣價金60萬元云云，仍非有據。
六、綜上，系爭房屋通往8 號房屋後巷寬度雖未達60公分，然被告並未向原告保證該後巷寬度，且該後巷寬度不足亦不影響系爭不動產之通常效用，原告不得依民法第359條規定主張減少買賣價金60萬元。
從而，原告主張其得減少買賣價金60萬元，並以此與被告請求給付系爭本票之票款200 萬元抵銷，系爭強制執行程序於超過140 萬元及自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分應予撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 陳清怡
法 官 陳振嘉
法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日
書記官 黃豔秋
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