- 主文
- 、三五九、三六○、四六四、四九三、四九○、四六九地號土地
- 事實及理由
- 一、原告於起訴狀就訴之聲明（即分割方案附圖）雖經其於103
- 二、被告呂芳橋、呂理烱、呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑
- 三、原告起訴主張：
- 四、被告方面：
- （一）被告呂阿甲、呂謝秀娟、呂理舜、呂理同、呂偉港：
- （二）被告呂芳林：
- （三）被告呂芳橋、呂理炯、呂芳田、呂芳明、呂理誠、謝芳蓉
- （四）被告呂芳詠：希望其他三房能夠補償土地以後再分割，並
- （五）被告呂理昌：同意被告呂芳詠所提補償方案。
- （六）被告呂秉豐：就364地號土地提出如卷二第262頁所示之
- （七）被告呂范寶妹：不同意被告呂芳林所提分割方案，另364
- （八）被告呂梁新妹：四房不同意補償給大房，非建地部分引用
- （九）被告呂理連：農地分割方案，引用原告意見。
- （十）被告呂芳遠：建地部分同意被告呂芳林所提分割方案，非
- （十一）被告何清池、何家慶、何清秀：同意被告呂芳林所提分
- （十二）被告呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑均未於言詞辯
- 五、原告主張之上開事實，業據其提出系爭土地登記謄本及地籍
- 六、得心證之理由
- （一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
- （二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
- （三）364地號土地之地目為建，面積為2729.84平方公尺，土
- （四）次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得
- 七、綜上所述，原告提起本訴訟，對被告即其他共有人為分割共
- 八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
- 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
- 法官與書記官名單、卷尾、附錄
- 留言內容
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臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第231號
原 告 呂芳枝
兼 訴 訟
代 理 人 呂建鴻
被 告 呂謝秀娟
呂理舜
兼 上二 人
訴訟代理人 呂芳林
被 告 呂偉港
呂理同
兼 上二 人
訴訟代理人 呂阿甲
被 告 呂理烱
兼 上一 人
訴訟代理人 呂芳橋
被 告 呂理誠
謝芳蓉
呂芳田
兼 上三 人
訴訟代理人 呂芳明
被 告 呂芳遠
兼 上一 人
訴訟代理人 呂芳詠
被 告 呂理魁
楊惠珊
呂陳月紅
呂理昌
兼 上一 人
訴訟代理人 呂范寶妹
被 告 呂理傑
呂梁新妹
呂理連
上 一 人
訴訟代理人 呂建鴻
被 告 呂秉豐
何清池
何家慶
兼 上二 人
訴訟代理人 何清秀
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國104 年7 月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有桃園市中壢區芭里段三六四、三六五、三三七、三三八
、三五九、三六○、四六四、四九三、四九○、四六九地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告於起訴狀就訴之聲明（即分割方案附圖）雖經其於103年5 月6 日訴狀中變更（見重訴卷二第50-53 頁），核其僅屬分割方法之變更，而分割共有物，法院原不受兩造分割方案聲明之拘束，縱有變更聲明，惟其訴訟標的仍為共有物之分割，並無變更，僅為補充或更正法律上之陳述，為民事訴訟法第256條所稱之「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，合先敘明。
二、被告呂芳橋、呂理烱、呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：坐落桃園市中壢區芭段里364 、365 、337 、338 、359 、360 、464 、469 、490 、493 地號等10筆土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造間就系爭土地並無不為分割之協議，亦無不可分割之情事，惟兩造無法達成分割之協議，爰依民法第823條第1項規定，請求分割共有物。
並聲明：①兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：建，面積：2729.84 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積355.22平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂芳橋取得；
如附圖所示C 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂芳明取得；
如附圖所示E 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂芳詠取得；
如附圖所示F 部分土地（面積169.53平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；
如附圖所示G 部分土地（面積126.865 平方公尺）分歸被告呂理同取得；
如附圖所示H 部分土地（面積126.865平方公尺）分歸被告呂偉港取得；
如附圖所示I 部分土地（面積126.865 平方公尺）分歸被告呂理舜取得；
如附圖所示J 部分土地（面積169.153 平方公尺）分歸被告呂范寶妹取得；
如附圖所示K 部分土地（面積126.865 平方公尺）分歸被告呂秉豐取得；
如附圖所示L 部分土地（面積152.238 平方公尺）分歸被告呂梁新妹取得；
如附圖所示M 部分土地（面積700 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝7/ 40 、呂芳橋1/12、呂芳田1/12、呂芳明1/12、呂芳詠1/12、呂芳遠1/12、呂理同1/16、呂偉港1/16、呂理舜1/16、呂范寶妹1/12、呂秉豐1/16、呂梁新妹3/40）作為道路及建築管線通路使用；
②兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：138.68平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積18.18 平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積18.18平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；
如附圖所示C 部分土地（面積6.06平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D部分土地（面積4.545 平方公尺）分歸被告呂理傑取得；
如附圖所示E 部分土地（面積4.545 平方公尺）分歸被告呂理昌取得；
如附圖所示F 部分土地（面積9.09平方公尺）分歸被告楊惠珊、呂理魁、呂陳月紅取得；
如附圖所示G 部分土地（面積12.12 平方公尺）分歸被告呂理誠、呂理烱取得；
如附圖所示H 部分土地（面積65.96 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂理傑1/16、呂理昌1/16、楊惠珊1/24、呂理魁1/24、呂陳月紅1/ 24 、呂理誠1/12、呂理烱1/12）作為道路及建築管線通路使用；
③兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：3285.03 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積680.25平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積680.25平方公尺）分歸被告何清池、何家慶、何清秀取得；
如附圖所示C 部分土地（面積226.75平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D 部分土地（面積226.75平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示E 部分土地（面積907 平方公尺）分歸被告呂芳林、呂理烱取得；
如附圖所示F 部分土地（面積564.03平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、何清池1/ 12 、何家慶1/12、何清秀1/12、呂芳田1/12、呂理誠1/12、呂理烱1/12、呂芳林1/4 ）作為道路及建築管線通路使用；
④兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：841.72平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積177 平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積177 平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；
如附圖所示C 部分土地（面積59平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D部分土地（面積88.5平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；
如附圖所示E 部分土地（面積88.5平方公尺）分歸被告呂理傑、呂理昌取得；
如附圖所示F 部分土地（面積56平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示G 部分土地（面積59平方公尺）分歸被告呂理烱取得；
如附圖所示H 部分土地（面積133.72平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/16、呂理昌1/16、呂理誠1/12、呂理烱1/12）作為道路及建築管線通路使用；
⑤兩造共有坐落桃園市○○區○里段000地號，地目：田，面積：9069.12 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積2084.12 平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積2084.12 平方公尺）分歸被告何清池、何家慶、何清秀取得；
如附圖所示C 部分土地（面積2084.12 平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；
如附圖所示D 部分土地（面積694.76平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示E 部分土地（面積1389.52 平方公尺）分歸被告呂理誠、呂理烱取得；
如附圖所示F部分土地（面積732 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、何清池1/12、何家慶1/12、何清秀1/12、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂理誠1/ 12 、呂理烱1/12）作為道路及建築管線通路使用；
⑥兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：4969.58 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積1171.5平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積1171.5平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；
如附圖所示C 部分土地（面積390.5 平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D 部分土地（面積585.75平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；
如附圖所示E 部分土地（面積585.75平方公尺）分歸被告呂理傑、呂理昌取得；
如附圖所示F 部分土地（面積390.5 平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示G 部分土地（面積390.5 平方公尺）分歸被告呂理烱取得；
如附圖所示H 部分土地（面積283.58平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/ 4、呂芳田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/ 16 、呂理昌1/16、呂理誠1/12、呂理烱1/12）作為道路及建築管線通路使用；
⑦兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：17322.89平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積1265平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積2846.25 平方公尺）分歸被告呂芳遠、呂理傑取得；
如附圖所示C 部分土地（面積948.75平方公尺）分歸被告呂理昌取得；
如附圖所示D 部分土地（面積3795平方公尺）分歸原告2 人及被告呂理連、呂秉豐取得；
如附圖所示E 部分土地（面積1265平方公尺）分歸被告呂理烱取得；
如附圖所示F 部分土地（面積1265平方公尺）分歸被告謝芳蓉取得；
如附圖所示G 部分土地（面積3795平方公尺）分歸被告呂芳林取得；
如附圖所示H 部分土地（面積2142.89 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/16、呂理昌1/16、呂理連9/120 、呂秉豐1/12、呂建鴻1/12、呂理烱1/12、謝芳蓉1/12、呂芳林1/4 、呂芳枝1/120 ）作為道路及建築管線通路使用；
⑧兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：建，面積：23404.16平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積5325.225平方公尺）分歸被告呂阿甲、呂理舜取得；
如附圖所示B 部分土地（面積1729.56 平方公尺）分歸被告呂芳田、呂理烱取得；
如附圖所示C 部分土地（面積1775.075平方公尺）分歸被告呂芳詠取得；
如附圖所示D 部分土地（面積1775.075平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；
如附圖所示E 部分土地（面積887.5375平方公尺）分歸被告呂理傑取得；
如附圖所示F 部分土地（面積887.5375平方公尺）分歸被告呂理昌取得；
如附圖所示G 部分土地（面積5325.225平方公尺）分歸原告2 人及被告呂理連、呂秉豐取得；
如附圖所示H 部分土地（面積3595.664平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示I 部分土地（面積2103.26 平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂阿甲583/2812、呂芳田19/468、呂芳詠1/12、呂芳遠1/12、呂理傑1/24、呂理昌1/24、呂理連9/120 、呂秉豐1/12、呂建鴻1/12、呂理誠79/468、呂理烱19/468、呂理舜120/ 2812 、呂芳枝1/120 ）作為道路及建築管線通路使用；
⑨兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：205.23平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積51.3075 平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積51.3075 平方公尺）分歸被告呂阿甲取得；
如附圖所示C 部分土地（面積17.1025 平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D 部分土地（面積12.8268 平方公尺）分歸呂理傑取得；
如附圖所示E 部分土地（面積12.8268 平方公尺）分歸被告呂理昌取得；
如附圖所示F 部分土地（面積25.6537 平方公尺）分歸被告呂陳月紅、呂理魁、楊惠珊取得；
如附圖所示G 部分土地（面積17.1025 平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示H 部分土地（面積17.1025 平方公尺）分歸被告呂理烱取得；
⑩兩造共有坐落桃園市○○區○里段000 地號，地目：田，面積：321.9 平方公尺之土地，應予原物分割，如附圖所示A 部分土地（面積52.5平方公尺）分歸原告呂芳枝取得；
如附圖所示B 部分土地（面積52.5平方公尺）分歸被告呂謝秀娟取得；
如附圖所示C 部分土地（面積17.5平方公尺）分歸被告呂芳田取得；
如附圖所示D 部分土地（面積26.25 平方公尺）分歸被告呂芳遠取得；
如附圖所示E 部分土地（面積26.25 平方公尺）分歸被告呂理傑、呂理昌取得；
如附圖所示F 部分土地（面積17.5平方公尺）分歸被告呂理誠取得；
如附圖所示G 部分土地（面積17.5平方公尺）分歸被告呂理烱取得；
如附圖所示H 部分土地（面積283.58平方公尺）分歸全體共有人依原持分比例共有（呂芳枝1/4 、呂謝秀娟1/4 、呂芳田1/12、呂芳遠1/8 、呂理傑1/ 16 、呂理昌1/16、呂理誠1/12、呂理烱1/ 12 ）作為道路及建築管線通路使用。
四、被告方面：
（一）被告呂阿甲、呂謝秀娟、呂理舜、呂理同、呂偉港： 1、364 地號土地，其上有門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0000巷000 號建物，係先祖、先父於70餘年前所興建，屬民法第823條規定依物之使用目的不能分割之土地，倘鈞院認該土地非屬不能分割之土地，則伊等抗辯應依鈞院卷二第180 頁附圖所示之分割方案分割。
2、337 、338 、359 、360 、464 地號土地，因土地細分不當，伊等同意合併分割，並依鈞院卷二第186 頁附圖所示之分割方案分割。
3、493 、490 地號土地，被告呂阿甲、呂理舜同意原告之分割方案，即由被告呂阿甲、呂理舜分得其目前分管耕作土地A 部分（見卷二第188 頁所示之分割方案）。
4、365 、469 地號土地，伊等對原告所提分割方案無意見。
5、以上分割土地需經協調劃出道路用地，由各共有人依原應有部分比例共有等語置辯。
答辯聲明：原告之訴駁回。
（二）被告呂芳林： 1、364 地號土地，地目建，除中間橫向劃出8 公尺道路E ，由各共有人仍然維持共有外，其餘土地平均劃分為A 、B、C 、D4部分，由各房抽籤決定分配位置。
2、337 、338 、360 、359 、464 地號土地，地目田，應予合併分割為A 、B 、C 、D 、E 等5 區，考量各房目前之耕作位置，A 區分歸大房呂理傑、呂理昌、呂芳遠；
B 區分歸何清池、何家慶、何清秀；
C 區分歸呂芳林、呂謝秀娟、呂理舜；
D 區分給呂理窘、呂芳田、呂理誠、謝芳蓉；
E 區分給原告呂芳枝、呂理連、呂秉豐、呂建鴻。
3、490 、493 地號土地，地目田，應予合併分割，A 區分歸呂阿甲、呂理舜；
B 區分歸二房呂理烱、呂芳田、呂理誠；
C 區分歸四房呂芳枝、呂理連、呂秉豐、呂建鴻；
D 區分歸大房呂理傑、呂理昌、呂陳月紅、呂芳詠、呂芳遠、呂理魁、楊惠珊。
4、365 、469 地號土地，地目田，面積較小，且不毗連，伊同意依原告所提分割方案辦理分割單獨所有，由各房代表抽籤決定，分配每人所在位置。
5、上開第1 至3 項分割方式，應如協議書附圖所示，規劃8或6 公尺之道路用地，連結至各房所在土地，該道路用地由各共有人按其持有土地面積比例分攤。
俟各房分得其區塊後，各房之共有人再以抽籤或協調決定各人分配土地位置，再辦理分割單獨所有登記。
等語置辯。
答辯聲明：原告之訴駁回。
（三）被告呂芳橋、呂理炯、呂芳田、呂芳明、呂理誠、謝芳蓉：364 地號土地，其上有門牌號碼桃園市○○區○○路0段0000巷000 號建物，為先祖所興建，該土地原按四房均分，其上建物亦協商分給四房子孫永久居住，因原告所提分割方案將影響土地使用之連貫性及整體建築物之使用，伊等並不同意；
365 、337 、338 、359 、360 、464 、469 、490 、493 地號土地，因原告所提分割方案導致土地細分，造成田地無法利用，伊等亦不同意等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告呂芳詠：希望其他三房能夠補償土地以後再分割，並以抽籤決定土地分配位置，農地部分未補償90坪前，不同意分割方案，二、三、四房的補償方案每坪未達新臺幣（下同）1.8 萬元，伊不能接受，另希望依照被告呂芳明之分割方案分比較大塊。
（五）被告呂理昌：同意被告呂芳詠所提補償方案。
（六）被告呂秉豐：就364 地號土地提出如卷二第262 頁所示之分割方案，中間道路預設8 米寬，希望保留老農資格的坪數。
（七）被告呂范寶妹：不同意被告呂芳林所提分割方案，另364地號上之建物不能要求補償。
（八）被告呂梁新妹：四房不同意補償給大房，非建地部分引用原告意見。
（九）被告呂理連：農地分割方案，引用原告意見。
（十）被告呂芳遠：建地部分同意被告呂芳林所提分割方案，非建地部分，同意被告呂芳詠之意見。
（十一）被告何清池、何家慶、何清秀：同意被告呂芳林所提分割方案。
（十二）被告呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑均未於言詞辯論期日到場，亦未曾提出書狀為任何陳述或聲明。
五、原告主張之上開事實，業據其提出系爭土地登記謄本及地籍圖影本在卷為證（見卷一第6-55頁），復經桃園市中壢地政事務所函覆本院略以：365 、337 、338 、359 、360 、464 、490 、493 、469 地號土地係屬農業發展條例所稱之耕地，其申請分割複丈應符合農業發展條例第16條之規定；
另364 地號土地屬特定農業區甲種建築用地，該筆土地上如有建築物並依法申請建築使用執照者，應依據建築基地法定空地系爭土地分割辦法第5條規定檢附縣（市）主管機關法定空地分割證明始得辦理，若未曾依法申請建築使用執照者，則無須依前開規定檢附證明文件，得辦理土地分割作業等語（見卷一第184 頁及背面），且為到庭之被告呂偉港、呂謝秀娟、呂理舜、呂芳林、呂理同、呂阿甲、呂芳橋、呂理烱、呂芳明、呂理誠、謝芳蓉、呂芳田、呂芳詠、呂芳遠、呂范寶妹、呂理昌、何清池、呂梁新妹、呂理連、呂秉豐、何清秀、何家慶所不爭執；
至被告呂理魁、楊惠珊、呂陳月紅、呂理傑已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認原告主張之事實，堪認原告主張之前揭事實為真實可採。
六、得心證之理由
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；
共有物之分割，依共有人協議之方法行之，民法第823條第1項及第824條第1項分別定有明文。
系爭土地分別為兩造以第一次登記、繼承、買賣、夫妻贈與、贈與為原因先後取得應有部分而共有，而系爭土地之使用分區目前均編定為特定農業區。
雖被告呂阿甲抗辯其與被告呂理舜就360 、359 、493 、490 地號土地，有分管耕作之協定，然為原告及其餘被告否認，被告呂阿甲復未能舉證以實其說，況縱有分管契約，亦不當然包含不分割之合意在內，被告呂阿甲此部分抗辯，自難採信。
又被告呂芳林、呂謝秀娟、呂理舜、呂阿甲、呂理同、呂芳橋、呂理烱、呂芳田、呂芳明、呂理誠、謝秀蓉、呂偉港另抗辯364 地號土地上建有祖厝即門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0000巷000 號建物，係供四房子孫永久居住，屬民法第82條規定不能分割之土地云云，然上開祖厝及其基地僅係後代子孫情感上難以分割，非屬依物之使用目的而不能分割之情形，被告呂芳林等上開所辯，亦非可採。
從而，系爭土地既無因物之使用目的而不能分割之情形，亦查無不得分割之約定，且兩造迄未能就分割方法自行協議決定，揆諸上開法律規定，原告訴請裁判分割，洵屬有據，應予准許。
（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第824條第2項、第3項分別有明文規定。
次按法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；
換言之，裁判上定共有物之分割分法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束（最高法院102 年度台上字第483 號判決參照）。
（三）364 地號土地之地目為建，面積為2729.84 平方公尺，土地現況為上有部分為竹林，有磚造、泥造建物，其中大房、二房、三房有在使用建物，四房雖有部分建物，但無人使用，有土地登記謄本、本院102 年3 月21日勘驗筆錄在卷可稽（見卷一第7-10頁、卷二第5 頁），並經本院函請桃園市中壢地政事務所派員會同履勘及測量現況並繪製土地複丈成果圖在卷可稽（見卷二第151 頁）。
而兩造對於364 地號土地之分割方法主張互異，原告主張原物分割，並按共有人原應有部分之比例分割予各共有人單獨所有，而其中道路部分協調由各共有人依原應有部分比例共有；
被告呂芳林等及被告呂秉豐雖亦主張原物分割，但係先分配予各房，並在364 地號土地中央劃分十字狀道路作為對外聯絡道路；
至於被告呂芳橋等則不同意分割。
茲審酌如下：⑴本院於審理中曾囑託不動產估價師鑑定364 地號土地及其上建物價格，鑑定結果略以：364 地號土地臨接3 至6 米私設道路，並以約4 米鄉間道路與民權路三段連接，地形尚屬方正，土地使用分區為都市計畫外特定農業區甲種建築用地，建蔽率為60％，容積率為240 ％；
又364 地號土地經以比較法評估，價值為每平方公尺54957 元，如以土地開發分析法評估，每平方公尺為54209 元（計算式：土地成本總價000000000 元2729.84 平方公尺＝54209 元，元以下四捨五入），最終土地成本總價之正常價格估定1 億4890萬元（即每平方公尺單價為54545 元）（見估價報告書第20頁、第22-23 頁）。
⑵364 地號土地之共有人為原告、被告呂芳橋、呂芳田、呂芳明、呂芳詠、呂芳遠、呂理同、呂偉港、呂理舜、呂范寶妹、呂秉豐、呂梁新妹等12人，如採以原物分割予共有人之方式，則兩造將各自取得之土地部分，不惟面積狹小，且無論採原告主張之道路所有權共有之分割方案，抑或是被告呂芳林、呂秉豐自土地中央劃分十字聯絡道路之分割方案，勢必存有通行權或土地分割過於零碎之問題，不僅減損原有土地利用之完整性，亦使各共有人無法利用土地增進經濟價值，有礙於其各自日常生活之使用，且如未來各共有人出賣分割後之土地，因土地面積甚小，購買意願及價值均易降低，反不利於兩造共有人之權益，況土地上尚有建物存在，不論如何分割都會造成土地與建物所有權不一致之情況，易衍生拆屋還地之爭議，反不利於地盡其利、物（建物）盡其用之經濟效能，是採原物分配之方式顯有困難。
至若將364 地號土地全部分配予兩造中之任一共有人，又有共有人間彼此金錢補償之問題，斟以兩造已因無法協議決定分割方法而滋生本訴訟，尤其該建物為兩造之祖厝，除經濟價值外尚為情感寄託之所在，難以完全用金錢衡量，為免另滋生金錢補償之糾紛，亦不宜採取部分共有人原物分配，部分共有人金錢補償之分割方式。
是本院審酌364 地號土地坐落位置與面積、利用型態及兩造分配利益，認為應以變賣分割，透過拍賣之公開市場機制，方能使土地發揮最大之經濟效用，經由良性公平競價之結果，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配合理之價金，以兼顧各共有人之利益及其公平性。
（四）次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有；
四、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
農業發展條例第16條第1項第3款、第4款分別定有明文。
上開關於每宗耕地分割後每人未達0.25公頃者（即2500平方公尺），原則不得分割，係為防止耕地細分以利農業之經營管理，然為兼顧耕地權利義務關係之簡化，仍設有數款例外規定，惟基於法律解釋例外從嚴之原則，對於例外規定不宜擴大其適用範圍，否則無以達成前開立法目的，是解釋上，耕地除非分割後每人分得之土地可達0.25公頃之外，依農業發展條例第16條第1項第4款規定反面觀之，如果新共有之事實係成立於農業發展條例修正後，自不得分割為單獨所有。
經核337 、338 、359 、360 、365 、464 、469 、490 、493 地號等9 筆土地面積分別為3285.03 平方公尺、841.72平方公尺、4969.58 平方公尺、9069.12 平方公尺、138.68平方公尺、17322.89平方公尺、321.90平方公尺、205.23平方公尺、23404.16平方公尺，而上開土地均為特定農業區農牧用地，係屬農業發展條例所稱之耕地，此有桃園市中壢地政事務所101 年8 月20日中地測字第0000000000號函及土地登記第二類謄本在卷可稽（見卷一第60-88、184 頁），則前揭9 筆農地自應受上開有關每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不得分割規定之限制。
而綜觀兩造就前揭9 筆耕地所提出分割方案，均係依各共有人之應有部分比例分割為單獨所有，僅於各共有人分配之土地位置略有出入，然各共有人依應有部分比例分得之共有土地面積並未達0.25公頃，不符前揭規定而不得為原物分割，益見兩造所提各該分割方案無從憑採。
本院衡酌兩造就前揭9 筆農地所提分割方案均未符合上開農業發展條例之規定，加以土地共有人之人數眾多，如以原物分割或部分原物分割，勢將令土地之使用更形困難，土地之價值益形減低，並非妥適。
若以變價分割方式，由各需用土地者競標，而以最高價金取得系爭土地後整體規劃利用，因消滅共有關係後土地所有權單純，與鄰地整合之可能性提高，亦有助提昇前揭9 筆農地之利用價值及經濟效益，而各共有人亦得以變賣之價金分配取得換價，將土地轉換為更具經濟流通性之現金，享受與其應有部分比例相應之等值利益，洵屬公平，是本院認前揭9 筆農地之分割方法，亦應以變價分割方式為之，最為適當。
七、綜上所述，原告提起本訴訟，對被告即其他共有人為分割共有物之請求，為有理由，應予准許，本院斟酌系爭土地之使用目的、現況及經濟效益，認均應予變價分割，所得價金由兩造各按如附表一所示應有部分比例分配之，爰判決如主文第一項所示。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
而因分割共有物之分割方案，係屬法院依職權所定，原告所提出之分割分案，係供法院於決定分割方案之參考，是本件原告之請求雖有理由，惟准許分割之結果對兩造均屬有利，若由被告負擔全部訴訟費用顯有失公平，是依上開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造各依如附表二所示之應有部分比例負擔，爰判決如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日
民事第三庭法 官 毛松廷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
書記官 范升福
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│附表一： │
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│編│ 共有人 │桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│桃園市中壢區│
│號│ │芭里段三六四│芭里段三三七│芭里段三三八│芭里段三五九│芭里段三六○│芭里段三六五│芭里段四六四│芭里段四六九│芭里段四九○│芭里段四九三│
│ │ │地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│地號土地應有│
│ │ │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │部分 │
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│1 │呂芳枝 │40分之7 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │120分之1 │4分之1 │4分之1 │120分之1 │
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│2 │呂芳橋 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│3 │呂芳田 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │468分之19 │
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│4 │呂芳明 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│5 │呂芳詠 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │
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│6 │呂芳遠 │12分之1 │ 無 │8分之1 │8分之1 │ 無 │ 無 │8分之1 │8分之1 │ 無 │12分之1 │
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│7 │呂理同 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│8 │呂偉港 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│9 │呂理舜 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │10萬分之2020│ 無 │ 無 │2812分之120 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │5 │ │ │ │
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│10│呂范寶妹│12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│11│呂秉豐 │16分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │
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│12│呂梁新妹│40分之3 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│13│何清池 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│14│呂理誠 │ 無 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │ 無 │12分之1 │12分之1 │468分之79 │
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│15│呂理烱 │ 無 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │12分之1 │468分之19 │
├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│16│呂芳林 │ 無 │4分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │10萬分之4795│ 無 │ 無 │ 無 │
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│17│何家慶 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│18│何清秀 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│19│呂謝秀娟│ 無 │ 無 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │4分之1 │ 無 │4分之1 │ 無 │ 無 │
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│20│呂理傑 │ 無 │ 無 │16分之1 │16分之1 │ 無 │16分之1 │16分之1 │16分之1 │16分之1 │24分之1 │
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│21│呂理昌 │ 無 │ 無 │16分之1 │16分之1 │ 無 │16分之1 │16分之1 │16分之1 │16分之1 │24分之1 │
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│22│呂理魁 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │
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│23│呂陳月紅│ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │24分之1 │ 無 │ 無 │24分之1 │ 無 │
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│24│呂理連 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │120分之9 │ 無 │ 無 │120分之9 │
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│25│呂建鴻 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │12分之1 │
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│26│謝芳蓉 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │12分之1 │ 無 │ 無 │ 無 │
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│27│呂阿甲 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │ 無 │4分之1 │2812分之583 │
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│附表二 │
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│編│共有人 │訴訟費用分擔 │
│號│ │比例 │
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│1 │呂芳枝 │10000分之930 │
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│2 │呂芳橋 │10000分之77 │
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│3 │呂芳田 │10000分之681 │
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│4 │呂芳明 │10000分之77 │
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│5 │呂芳詠 │10000分之374 │
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│6 │呂芳遠 │10000分之869 │
├─┼────┼─────────┤
│7 │呂理同 │10000分之58 │
├─┼────┼─────────┤
│8 │呂偉港 │10000分之58 │
├─┼────┼─────────┤
│9 │呂理舜 │10000分之743 │
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│10│呂范寶妹│10000分之77 │
├─┼────┼─────────┤
│11│呂秉豐 │10000分之575 │
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│12│呂梁新妹│10000分之69 │
├─┼────┼─────────┤
│13│何清池 │10000分之156 │
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│14│呂理誠 │10000分之841 │
├─┼────┼─────────┤
│15│呂理烱 │10000分之561 │
├─┼────┼─────────┤
│16│呂芳林 │10000分之252 │
├─┼────┼─────────┤
│17│何家慶 │10000分之157 │
├─┼────┼─────────┤
│18│何清秀 │10000分之157 │
├─┼────┼─────────┤
│19│呂謝秀娟│10000分之584 │
├─┼────┼─────────┤
│20│呂理傑 │10000分之375 │
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│21│呂理昌 │10000分之375 │
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│22│呂理魁 │10000分之4 │
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│23│呂陳月紅│10000分之2 │
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│24│呂理連 │10000分之465 │
├─┼────┼─────────┤
│25│呂建鴻 │10000分之517 │
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│26│謝芳蓉 │10000分之219 │
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│27│呂阿甲 │10000分之747 │
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