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臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第29號
上 訴 人 昭志工業股份有限公司
法定代理人 陳明焜
被 上訴 人 馬玉珊
訴訟代理人 王勝彥律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國101 年12月14日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第1354號第一審判決提起上訴，於民國102 年6 月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾壹萬貳仟肆佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法；但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第447條第1項第3款定有明文。
查上訴人於原審即已抗辯因被上訴人名下所有之門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○村○○○00○0號3樓之房屋（下稱系爭房屋）之上下層存有排放酸性廢氣，進而危及承租人安全或健康而得以主張終止租約之情事存在（參見原審卷第18頁、第27頁反面、第52頁至第55頁、第57頁），嗣於本院審理時始以民國102 年3 月22日民事調查證據聲請狀，聲請調查系爭房屋之第2 、4 層有無排放污染環境之廢氣及該氣體對人體傷害之情況，是否已達無法辦公、休息或作為倉庫管理工作之程度，核此應屬在原審已提出攻擊防禦方法之補充，參諸前揭說明，應予准許。
二、按民事訴訟法之自認，該法第279條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前，積極的表示承認之情形，此為當事人真正為自認之行為；
同法第280條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執，視同自認，此乃法律擬制之自認。
前者自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符，即得為之，原不以「即時」撤銷為必要，此觀同法第279條第3項之規定自明。
而後者即擬制自認，因本無自認行為，原不生撤銷自認之問題，自應許當事人在第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力（最高法院99年度台抗字第313 號判決參照）。
本件上訴人法定代理人於原審言詞辯論時固陳稱：房租繳9 個月，押金3 個月，剛好1 年等語（見原審卷第48頁反面），惟其於本院審理時則陳稱因租金係由公司會計處理，上訴後，公司會計看會計帳務資料，房租係支付至101 年6 月份，被上訴人應該很清楚拿錢到幾月份等語（見本院卷第80頁反面、第81頁正面），並提出租金支付明細1 紙為證（見本院卷第51頁）。
經本院向臺灣中小企業銀行東台南分行函調上訴人於99年9 月至100 年6 月止所簽發支票正反面，經該行於102 年5 月15日以102 東台南存字第56號函覆上開支票影本正反面，依據該等支票顯示，支票均由上訴人馬玉珊提示兌現，有該等支票在卷可稽（見本院卷第59頁至第68頁），是上訴人既能證明其所自認之事項與事實不符，為發現真實，上訴人自得適用民事訴訟法第279條第3項之規定，撤銷與該事實不符之自認，而可不受其拘束，始符合公平原則。
被上訴人徒以上訴人逾時始行提供攻、防方法，不得於第二審再行主張、抗辯，提出新攻、防，而發生失權效果云云，尚屬無據。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠伊前以其名下所有系爭房屋及系爭房屋東邊1 至3 柱子房屋外牆部分（下稱系爭外牆），於99年7 月22日與上訴人簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），雙方約定租賃期間2 年，即自99年8 月1 日起至101 年7 月31日止，租金為每月新台幣（下同）18,000元，且應於每月1 日前繳納。
此外，上訴人須給付相當於3 個月租金之保證金即54,000元。
另系爭租約尚約定上訴人得於系爭外牆刊登廣告，且若於租約終止或租賃期滿不交還系爭房屋時，自終止租約或租賃期滿翌日起，上訴人應給付按租金1 倍計算之違約金。
詎上訴人自100 年5 月1 日起至租賃期間屆滿日即101 年7 月31日止，共15個月，均未依約繳納租金，扣除已預納之保證金，總計尚積欠12個月之租金即216,000 元。
又伊早於租賃期間屆滿前，即寄發存證信函予上訴人表示屆期不再續租之意，故兩造之租賃關係應於101 年7 月31日消滅，惟上訴人於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋及系爭外牆至101 年9 月24日，且亦未繳納租金，核此受有相當於租金之利益32,400元，依不當得利法律關係之規範意旨及前開懲罰性違約金之規定，上訴人自應給付此不當得利之租金數額與同額之違約金合計64,800元。
綜上，為此，爰依系爭租約及不當得利法律關係之規定，提起本件訴訟，並請求上訴人給付伊280,800 元等語。
㈡對上訴人答辯之陳述：1.上訴人雖辯稱業已給付99年8 月至100 年6 月之租金，惟據其於原審所提之台北成功郵局存證信函及原審101 年11月20日言詞辯論筆錄內文所載，即知上訴人此節辯稱之無理。
又上訴人雖謂訴外人宜潔企業有限公司（下稱宜潔公司）於系爭房屋上下層製作印刷電路板，且產生對人體危害之廢氣，惟系爭房屋現今之使用人為伊本人，且系爭外牆業已轉租他人，此外，據鈞院發文查明之相關機構回函，亦陳明系爭房屋上下二層並無此等排放毒氣之情事存在，是上訴人此節辯稱實與真實未合。
況若此項抗辯屬實，上訴人豈有給付租金長達9 個月之可能？另上訴人雖主張已於100 年11月11 日以傳真之方式終止系爭租約，惟既上訴人傳真之對象係訴外人游連泉，且伊亦未授權游連泉處理終止系爭租約之權限，故縱游連泉為伊之配偶，游連泉仍無代為終止系爭租約之權利，是揆諸前開說明，上訴人主張業按民法第424條之規定於100 年11月11日終止系爭租約云云，自非足取。
此外，上訴人迄今既未交還系爭房屋之鑰匙，且自認於101 年9 月24日始將系爭外牆拆除，並點交系爭房屋與伊，顯見於101 年9 月24日以前，系爭房屋及外牆均處於上訴人之支配範圍內，則基於使用者付費原則，上訴人主張剩餘租金僅餘24,600元云云，自非可採。
⒉既然鈞院已依職權向「桃園縣政府警察局」「桃園縣政府環境保護局」函查，據上開單位回函，略以：101 年6 月16日、21日稽查當時未發現系爭14之3 號3 樓（下稱系爭房屋）之樓下2 樓或樓上4 樓及2 之2 號2 樓有排放酸鹼廢氣乙事，因而未進行採樣檢測，故無法確認是否屬強酸及對人體健康是否有危害性；
101 年6 月16日2 時50分、4 樓，亦未發現有異臭味；
101 年6 月21日14時40分、14之2 號、14之4號（宜潔公司蘆竹廠），稽查時，未發現明顯異味，另空氣污染物防制設備洗滌塔（A001）尚符合許可證內容；
經多次派員前往宜潔公司查詢，目前無人於公司內工作，亦未見有人出入云云。
上訴人亦無意見，至上訴人辯稱：都是晚上在放云云，被上訴人則否認之，亦請上訴人舉證。
上情，顯然與民法第424條規定「危及承租人或其同居人之安全或健康」之要件不符。
上訴人主張為虛誇、不實。
再參照原審卷「原證一」，系爭房屋係供營業、辦公、倉庫之用，作為倉庫（即堆置物品）亦為租賃目的選項之一。
被上訴人已依債務本旨提供合於所約定之使用、收益之租賃物予上訴人，職是，上訴人乃陸續（非一次）支付租金，合於常理。
「退步言」（假設語句），依民法第424條規定，亦應以「意思表示」向出租人終止租約。
惟查，上訴人「自認」100 年11月11日僅向游連泉傳真，姑且不論，該「傳真」並非終止系爭房屋之租賃契約（願以每年5 萬元繼續承租外牆看板部分，涉及變更租約？）之意思表示，嗣後上訴人法定代理人與游連泉吃飯，游某並沒有同意（也未經被上訴人授權）要終止，嗣後上訴人也忘記去終止（即上訴人陳稱：因為游先生說要去問股東，所以我就等他的消息，後來一切都忘記了），以上參照鈞院卷102 年4 月30日準備程序上訴人法定代理人筆錄。
顯然100 年11月11日「傳真」，所為之意思表示不合法。
⒊上訴人對於原審卷之「原證二」（即台北成功郵局第589 號存證信函及雙掛號收件回執），於言詞辯論時不爭執，視同自認，民事訴訟法第280條第1項參照（另參照原審判決書第3 頁第14行及鈞院102 年4 月3 日民事答辯狀第2 頁下段）。
茲上訴人於鈞院始爭執，伊已交付100 年5 月、6 月份之房租與被上訴人云云。
姑不論如何，依民事訴訟法第196條第2項「當事人逾時始行提供攻、防方法者」，法院得駁回之，簡稱失權效果。
被上訴人依同法第197條第1項提出異議，行使責問權（上開租金利益，僅為當事人之利益），上訴人不得於第二審再行主張、抗辯，提出新攻、防（民事訴訟法第436條之1第3項準用第3 篇第1 章，本件即不符合民事訴訟法第447條第1項但書第5款「其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者」）。
結論：上訴人因可歸責自己事由，於原審未提出所謂伊已交付100 年5 月、6 月份之房租，「縱然如此」，亦發生失權效果，鈞院亦應駁回其主張及上訴。
⒋上訴人主張其從未使用系爭房屋內部之情，為不實在。
「倘若」（假設語氣）真有此事，何以不早日終止租約？並返還系爭房屋之鑰匙，點交（交付管業）系爭房屋予被上訴人。
以便被上訴人早日再將系爭房屋租與他人等，不致於房屋稅、地價稅均非以住家使用課稅及認定有租賃所得之損害，可謂損人不利己。
足見被上訴人既然將合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，在未終止租約前，依據民法第421條第1項後段規定，上訴人依約支付租金，並無不對。
基於使用者付費之通念，上訴人主張無理由。
⒌租金既為承租人就租賃物為使用收益的對價，在租賃期間如有因租賃物之物的瑕疵而需要修繕，或因租賃物一部或全部滅失，或因第三人對於租賃物主張權利等出租人方之事由，而使承租人不能就租賃物為使用收益或其使用收益受到妨礙，則在其不能為用益或用益受到妨礙的限度，當可減免其租金之給付義務。
除租賃物之一部滅失的情形外（民法第435條），民法債編租賃節就租金之減免並無明文規定。
這與同法第441條所定承租人方之事由，不影響承租人支付租金之義務，以及同法第457條所定耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金等情形不同（見黃茂榮先生著債法各論增訂版，租賃篇第73頁）。
系爭房屋租賃契約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」。
原審判決認為本件之違約金係屬賠償總額預定性質之違約金（見原審判決書第4 頁倒數第3 行），而所謂壹倍計算之違約金，並非原數再加上壹倍，總計為貳倍之意義。
申言之，雖系爭房屋租賃契約所約定之「壹倍計算之違約金」，原審乃係採「相當於一個月租金利益之不當得利」，金額亦為租期未屆期前，每月租金18,000元，而非36,000元。
依據實務見解：無權占有他人土地（或房屋），可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。
既然，系爭房屋租賃契約於租期屆滿前，被上訴人已表示不再續租（見原審卷原證二）。
職是，上訴人於系爭房屋租賃契約期滿後，即構成無權占有系爭房屋（周延的講，包括房屋所在之土地），原審判決依原租金金額計算之相當（同）於租金利益之不當得利之「違約金」，亦為18,000元，並無民法第252條違約金過高之適用（鈞院審酌102 年5 月1 日準備程序筆錄，上訴人法定代理人陳稱：現在五揚高架已經完工，當然廣告效果不錯，所以有人會來承租，我也要租云云。
比較系爭房屋附近繁榮程度，使用租賃物所受利益，及鄰近租金比較，即無違約金過高酌減之疑義，否則上訴人為何嗣後還願意再承租？悖於常理）。
可見本件並無民法第252條酌減違約金之適用。
三、上訴人則以：㈠伊之所以簽訂系爭租約，目的係以系爭房屋供作倉庫、辦公及北上員工休憩之用、至系爭外牆則用以架設廣告看板，以期招攬廠商及客戶。
另伊斯時至系爭房屋簽訂租約時，係屬日間，豈料宜潔公司於夜間竟於系爭房屋所在建物之上下層即4 樓及2 樓，從事PC板、電子零件及材料等之製造、加工、販賣工作，且其中印刷電路板之材料係以銅為主，該電路板之濕式製造歷程須經「酸洗」、「電鍍」等工作製程，須使用硫酸等酸性物質。
且因使用該等酸鹼藥劑而排放之酸鹼廢氣，含有硫酸、硝酸、鹽酸及氨氣等，對人體具腐蝕性、對眼睛、黏膜具有傷害性，且若吸入過量，甚有造成致命之可能，故系爭房屋客觀上實無供伊作為倉庫、洽公及員工休息之用之可能。
又系爭租約約定範圍包含系爭外牆之目的，業如前述，惟系爭外牆之看板施作完成未逾1 月，即逢五楊高架橋施工，該工程之施工架板遮掩所有廣告看板，以致架設廣告看板之功能亦喪失殆盡。
綜上，可知系爭房屋伊未曾使用，而系爭外牆之廣告效用亦未彰顯，此外，系爭房屋因上開電路板加工乙事，已達危及承租人安全或健康之情，故按民法第424條規範意旨，伊應得以終止系爭租約無疑。
為此，伊遂於100 年5 、6 月間北上與被上訴人之丈夫即游連泉商討終止租約事宜，並為終止租約之意思表示，惟因雙方未留下事證，故伊復於100 年11月11日以傳真之方式終止系爭租約。
至前開傳真內容雖提及續租系爭外牆之看板，惟被上訴人未及承諾，此要約應不生拘束力，併此敘明。
承前，系爭租約既於100 年11月11日業經伊以傳真之方式終止，且伊業已交付99年8 月至100 年6 月之租金198,000 元及保證金54,000元，合計252,000 元。
按系爭租約每月租金18,000元為計，則自99年8 月1 日起至100 年11月11日止，伊須給付之租金總額應為276,600 元，故扣除上開已給付之費用252,000 元後，僅餘24,600元，是被上訴人主張伊應給付280,800元云云，洵屬無據。
㈡系爭租約第6條第2項固約定伊若於終止租約或租約屆滿而不交還系爭房屋時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應給付按房租一倍計算之違約金。
惟此等約定之適用前提，係「伊處於不交還系爭房屋」之情況下，然本件爭執，伊既未曾使用系爭房屋，自無所謂「不交還房屋」之情。
又系爭外牆之廣告部分，雖遲至101 年9 月24日方經伊命人拆除，惟此應可認知與「不交還房屋」之情況仍屬有間。
此外，縱本件容有上開違約金規定之適用，然縱若伊未拆除系爭外牆之廣告看板，被上訴人仍得將系爭房屋出租他人，故衡情應無減少其租金收入之情況發生，是若鈞院未納前開終止租約部分之見解，然原審未及審酌此節，遽認伊違反系爭租約第6條第2項之約定而須給付違約金，亦未按民法第252條之規定職權酌減，於法自有疏漏之處。
㈢至被上訴人雖以相關訪查之回函載明宜潔公司並無排放毒氣、若有毒氣污染伊豈有可能交付數月之房租及系爭外牆現已承租他人等情詞抗辯，惟伊之所以交付數月房租，係因伊一次交付3 個月之租金方式直至1 年，與基於商業情誼所致，且若系爭房屋適於居住，伊豈有自99年10月28日起至100 年9 月22日止，為員工及客戶花費90,940元之住宿費之可能？是應無從由伊支付租金之舉動，反推系爭房屋適宜居住之理由存在。
又五楊高架橋既已完工，系爭外牆之廣告功能自當回復，則有他人承租系爭外牆供作廣告看板，自合乎常理。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即上訴人應給付被上訴人248,400 元，並駁回被上訴人其餘之訴。
嗣上訴人不服原判決提起上訴，並聲明：㈠原判決所命給付超過24,600元之部分廢棄；
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠上訴人前合同被上訴人之代理人即其配偶游連泉於99年7 月22日就被上訴人名下所有之系爭房屋及系爭外牆簽訂系爭租約。
雙方約定租期自99年8 月1 日起至101 年7 月31日止，租金為每月18,000元，且上訴人須給付相當於3 個月租金之保證金即54,000元與被上訴人。
並於系爭租約之第4條第1項、第3項、第6條第2項、第7條第5項及第7項分別約定「1 、本房屋係供營業、辦公、倉庫之用。」
、「3 、乙方（即上訴人）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即被上訴人）請求遷移費或任何費用。」
、「2 、乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」
、「5、出租人與承租人共同使用3F範圍如下：東邊承租方1- 3柱子內；
西邊出租方4- 5柱子內。」
及「7 、參樓外牆廣告由承租方使用。」
等語。
㈡被上訴人前於101 年7 月10日委託王勝彥律師以台北成功（台北44支局）郵局第589 號存證信函催告上訴人給付系爭租約積欠之租金並為租期屆滿不續租之意思表示，內容略以「上訴人連續給付9 個月之租金，即未再給付租金，縱以保證金扣抵3 個月租金，上訴人亦未給付長達12個月之租金，遂以該函為屆滿不續租之意思表示，並催告上訴人應於函達5日內給付積欠之租金共216,000 元，且租約屆期應自行拆除系爭外牆之廣告，交還系爭房屋之鑰匙及若未履行交屋，將依法追究」等語。
嗣上訴人於101 年7 月17日以仁德太子郵局0040號存證信函覆被上訴人略以「上訴人於99年8 月1 日起即與游連泉就系爭房屋簽訂系爭租約，而上訴人之所以簽訂系爭租約，係為將系爭房屋供作倉庫、北上施工之員工休憩處所及以系爭外牆搭設廣告看板所致。
惟因系爭房屋房屋所在之上下樓層部分均經他人使用供作印刷電路板之施作場地，以致系爭房屋夜晚硫酸味過重，已達影響健康且無法居住之程度。
且系爭外牆之廣告看板設置完工後，未達1 個月即因周遭高架橋之搭建以致成效未彰。
又上訴人曾於100 年5 月至6 月間北上與游連泉共進午餐，雙方以系爭房屋因無法供作倉庫及居住，故游連泉願以每月租金6,000 元之方式出租系爭外牆予上訴人達成研討結論，然因游連泉表示尚須與股東商議以致嗣後無下文。
及上訴人承租系爭房屋後，除系爭外牆之廣告設置外，未曾居住及使用系爭房屋，且為此業已給付252,000 元之房租。
然若因上訴人未繳房租，影響被上訴人使用或出租系爭房屋之權利，游連泉可來電將押金沒收，且上訴人亦願意配合拆除系爭外牆之廣告看板等語。
」另系爭外牆之廣告看板業經上訴人於101 年9 月24日自行拆除。
且被上訴人亦將系爭房屋於102 年2 月26日出租與訴外人安昇廣告企業社。
㈢兩造就上訴人業已給付系爭租契約之保證金54,000元及自99年8 月至100 年4 月之租金162,000 元，且以匯款予游連泉之方式給付乙節，並不爭執。
㈣上訴人前於100 年11月11日下午1 時30分傳真終止系爭租賃契約之通知書予游連泉，內容略以「伊先前未勘察系爭房屋之環境，且因系爭房屋夜晚氣味難耐，故承租系爭房屋1年來，伊均未讓員工使用居住。
另雖嗣後伊退而求其次改以系爭外牆供作廣告用途，無奈適逢高速公路之工程施作，造成系爭外牆之廣告效應亦未彰顯。
及望游連泉理解伊之損失，伊願以每年5 萬元之租金承租系爭外牆，惟系爭房屋部分則不再承租」等語。
㈤本院前以102 年3 月26日桃園晴民慧102 年度簡上字第29號函委請桃園縣政府警察局、桃園縣政府環境保護局就「有無在桃園縣蘆竹鄉○○村○○○00○0 號2 樓、4 樓或2 之2號2 樓查獲宜潔公司因從事電路板濕式製造工程中使用酸鹼藥劑而排放酸鹼廢氣？又該廢棄是否強酸而對人體健康有危害？」乙事查明，並檢附調查結果過院參辦。
經桃園縣政府環境保護局以102 年4 月11日桃環稽字第0000000000號函檢附稽查情形一覽表覆本院以「伊於99年8 月1 日至101 年7月31日期間，分別於101 年6 月16日、21日派員稽查旨揭工廠，稽查當時未發現有排放酸鹼廢氣之情事，因而未進行採樣檢測。
故無法確認是否屬強酸及對人體建康是否有危害性」等語。
並於該表載明「1 、稽查時地：101 年6 月16日2時50分，桃園縣蘆竹鄉○○村○○○00○0 號4 樓；
稽查情形：稽查時，現場為一棟舊式4 層樓，未發現有作業情事，1 樓空無住人，大門深鎖，於周界勘查，未發現有異臭味情事。
2 、稽查時地：101 年6 月21日14時40分，桃園縣蘆竹鄉○○村○○○00○0 ○00○0 號（宜潔公司蘆竹廠）；
稽查情形：該公司係從事印刷電路板製作業，稽查時，現場正常操作中，領有固定污染源操作許可證（M01 ，證號：操證字第H4014-01號），經巡視廠區周界未發現明顯異味之情事，另至空氣污染物防制設備洗滌塔（A001），檢視操作條件尚符合許可證內容規定。」
等語。
亦經桃園縣政府警察局轉知桃園縣政府警察局蘆竹分局，經該分局以102 年4 月25日蘆警分刑字第0000000000號函覆本院以「經多次派員前往宜潔公司查訪，發現該址目前均無人於公司內工作，亦未見有人出入，另查詢得知宜潔公司負責人為謝屘榮，曾於84年間涉嫌水污染防制法，經桃園縣政府移送臺灣桃園地方法院檢察署偵辦」等語。
六、本件經兩造同意爭點如下：㈠上訴人主張本件應有民法第424條規定之適用，故其於100年11月11日以系爭通知書向被上訴人所為終止系爭租賃契約之意思表示合法，是否可採？㈡上訴人是否業已給付系爭房屋共11個月之房租，即伊主張業已交付100 年5 月、6 月之房租與被上訴人是否可採？㈢上訴人主張伊從未有使用系爭房屋內部之情，且使用系爭外牆之廣告看板亦與「不交還房屋」之情況有間，故原審依系爭租賃契約第6條第2項約定判命其應給付被上訴人32,400元之違約金，容有未洽，是否有理？㈣若上訴人前開第㈢項主張無理，則其復辯稱原審未按民法第252條之規定酌減違約金，亦有未洽之情，究否可採？
七、上訴人主張本件應有民法第424條規定之適用，故其於100年11月11日以系爭通知書向被上訴人所為終止系爭租約之意思表示合法，並不可採。
本件上訴人雖辯以宜潔公司設籍在桃園縣蘆竹鄉○○村○○○00○0 號（即4 樓），其實際使用尚且包括第2 樓，上訴人剛好夾在宜潔公司之中間，宜潔公司從事PC板、電子零件、電子材料之製造、加工、買賣，其中之印刷電路板材料以銅為主，電路板濕式製造均需”酸洗”（稀釋的硫酸）來活化銅面，以利後續鍍上的金屬能順利附著，另外電路板需要”電鍍”的製程，也需要使用硫酸（電鍍銅、電鍍鎳），要找替代品有點難，濕式製程中因使用酸鹹藥劑而排放之酸鹹廢氣，其中以硫酸、硝酸、鹽酸及氨氣等酸鹹煙霧為主，因它屬於強酸，對人體仍有腐蝕性，對眼睛及黏膜有嚴重的破壞力，值得注意的是，濃鹽酸會釋出鹽酸氣---Hcl，如果大量吸入，會傷害到脆弱的肺部黏膜，嚴重的可能會引發肺水腫，甚至致命，這種環境上訴人員工實在無法進入於辦公、休息或做其他倉庫管理云云；
且系爭房屋外牆之廣告亦被五楊高架所遮蔽，完全失去宣傳功能，上訴人遂以因租賃目的不達為由，於100 年11月11日向被上訴人終止系爭租約，兩造租賃關係業於該日消滅等語。
惟查：㈠系爭租約第4條第1項約定：「本房屋係供營業之用。
辦公、倉庫」。
兩造既合意系爭房屋之使用收益目的係作為工作場所、儲存物品之用，上訴人自無請求被上訴人交付及保持系爭房屋合乎居住場所狀態之理，況上訴人主張系爭房屋又上述宜潔公司排放酸氣之情事，並未舉證以實其說，經本院依職權向桃園縣政府警察局及桃園縣政府環境保護局函查，經桃園縣政府環境保護局於102 年4 月11日以桃環稽字第0000000000號函覆稱：「本局分別於101 年6 月16日、21日派員稽查旨揭工廠（宜潔公司）稽查當時未發現有排放酸鹼廢棄之情事」等語，有該函文暨宜潔公司蘆竹廠稽查情形一覽表在卷可稽（見本院卷第35頁至第36頁）。
足見上訴人主張系爭房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之情事而終止租約云云，尚乏依據。
㈡又上訴人另抗辯系爭房屋外牆之廣告亦被五楊高架所遮蔽，完全失去宣傳功能，被告遂以因租賃目的不達為由，於100年11月11日向原告終止系爭契約，兩造租賃關係業於該日消滅云云。
然如確有上訴人所稱之情事，上訴人理應立即通知被上訴人進行改善，然上訴人既未能提出任何證據證明曾請求被上訴人針對系爭房屋進行維護處理或通知被上訴人系爭房屋不合於使用收益目的之紀錄，反依約給付租金達11個月，復未能提出任何系爭房屋有違兩造所約定之使用收益內容之舉證。
再者，上訴人迄今既未交還系爭房屋之鑰匙，且上訴人於原審及本院審理時分別陳稱：「相對人（即上訴人）知悉聲請人（即被上訴人）欲與他人就租賃物另行締結租賃契約後，立即於101 年9 月24日不惜任何代價自行出資拆除廣告」、「我已經花不少錢做廣告，所以才這樣犧牲。」
等語（見原審卷第34頁反面、本院卷第80頁反面），自認於101 年9 月24日始將系爭房屋外牆廣告拆除，並點交系爭房屋與被上訴人，顯見上訴人雖不滿意該房屋，但於101 年9 月24日以前，系爭房屋及外牆均仍處於上訴人之支配範圍內，自難遽認上訴人上開答辯可採。
八、上訴人業已給付系爭房屋共11個月之房租，即業已交付包含100 年5 月、6 月在內之房租予被上訴人。
本件上訴人法定代理人於本院審理時則答辯主張系爭房屋之租金係支付至101 年6 月份等語，並提出租金支付明細1 紙為證（見本院卷第51頁）。
經本院向臺灣中小企業銀行東台南分行函調上訴人於99年9 月至100 年6 月止所簽發支票正反面，經該行於102 年5 月15日以102 東台南存字第56號函覆上開支票影本正反面，依據該等支票（包含發票日100 年5 月1 日、同年年6 月1 日、支票號碼AZ0000000 號、AZ0000000 號、票面金額各為18,000元之2 紙支票）顯示，支票均由上訴人馬玉珊提示兌現，有該等支票在卷可稽（見本院卷第59頁至第68頁），足見上訴人業已交付100 年5 月、6月之房租予被上訴人，故上訴人主張此部分應予扣除，應屬有據。
九、上訴人主張伊從未有使用系爭房屋內部之情，且使用系爭外牆之廣告看板亦與「不交還房屋」之情況有間，尚無理由。
經查，細繹系爭租約內容，標題明載為「房屋租賃契約」，且其中約款多以系爭房屋作為規範對象，僅在第7條「其他特約事項」之第7項提及系爭房屋外牆廣告由承租方即上訴人使用。
由此可知，系爭契約之主要租賃標的應為系爭房屋內部，系爭房屋外牆僅為被上訴人附帶同意由上訴人作為刊登廣告之用，上訴人可否僅以系爭房屋外牆之廣告效益因外在環境之影響，導致廣告效益有所減損為由，而認租賃目的不達，逕向被上訴人終止系爭契約，已非無疑。
另參以上訴人於100 年11月11日寄發與被上訴人之傳真內容，表示願意繼續承租系爭房屋外牆做為廣告看板，距離兩造於99年7 月22日簽訂系爭租約，時隔1 年有餘，仍向被上訴人表示願意繼續承租系爭房屋外牆，系爭外牆之廣告效益是否誠如上訴人所稱，因五楊高架之興建而受到負面影響，實非無斟酌之餘地。
況被上訴人主張上訴人迄今未交還系爭房屋之鑰匙等情，而上訴人法定代理人對此亦未加以爭執（見本院卷第41頁正面），甚且於本院本院審理時坦承未返還及解除對爭房屋之占有等語（見本院卷第80頁反面），顯見系爭房屋及外牆均仍處於上訴人之支配範圍內，上訴人於101 年9 月24日前仍未交還系爭房屋。
十、兩造約定之逾期違約金是否過高，而有酌減之必要？㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院92年度台上字第2747號判決意旨可資參照。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。
其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
又按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，最高法院83年度台上字第2879號判決足資參照。
本件被上訴人於原審雖主張依據不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利，另依系爭契約之懲罰性違約金約款請求被告賠償等語。
惟原審引用系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，並說明系爭租約既未明定違約金之性質為懲罰性之違約金，依法自應認屬賠償總額預定性質之違約金。
㈢上訴人既自承於101 年9 月24日始將系爭房屋外牆之廣告拆除，足見上訴人並未於系爭契約屆滿日履行返還租賃物之責任，而有債務不履行之情事，且可歸責於上訴人，揆諸前開說明，不待被上訴人主張所受損害之數額，被上訴人自得請求上訴人依據系爭租約第6條第2項之約定給付自101 年8月1 日起至同年9 月24日止，按租金1 倍計算之違約金共32,400元（計算式：18,000＋18,000×4/5=32,400）之違約金。
又前開違約金既為損害賠償總額之預定，即足以填補被上訴人所受之損害，自不得再依不當得利之法律關係請求上訴人返還所受相當於租金之利益。
是以，被上訴人請求上訴人給付自101 年8 月1 日起至遷讓房屋時即101 年9 月24日止，共計32,400元之違約金，洵屬有據。
系爭租約逾期違約金之約定，其目的無非在督促契約當事人儘速交還承租之房屋，供出租人再行出租或自行使用，至於上訴人於未交還系爭房屋前，是否使用該租賃物，或使用是否係租賃物全部，並非應予以審酌之事項。
因此，系爭租約之約定既係上訴人盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時被上訴人所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定之結果，本院認原審判決依原租金金額計算之違約金，即以每月雙方約定之租金18,000元計算，並無過高。
此外，上訴人未能另行具體主張或舉證本件逾期違約金有何過高而顯失公平情事，揆諸前揭說明，上訴人所為違約金酌減之抗辯，自不足採。
、綜上所述，被上訴人本於系爭租約請求上訴人給付212,400元【計算式：（100 年7 月1 日至101 年7 月31日）租金18,000元×13個月－保證金54,000元＋違約金32,400元＝212,400 元】，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求為無理由，不應准許，應予駁回。
從而，原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
原審就上開逾越212,400 元部分本應予駁回部分，所為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，則有未洽，上訴人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。
、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 陳 清 怡
法 官 周 珮 琦
法 官 徐 培 元
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 18 日
書記官 邱 仲 騏
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