臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1001,20131008,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1001號
原 告 陳寶雪
訴訟代理人 鍾明達律師
被 告 林雨蓁
蔡西川
共 同
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國102 年9月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照。

原告主張其就坐落桃園縣龜山鄉○○段0000地號土地有優先購買權存在，然為被告所否認，則原告就系爭土地之優先購買權關係不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是堪認原告提起本件訴訟，應有確認利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣坐落桃園縣龜山鄉○○段0000○0000○0000地號等3 筆土地（下分稱1249、1250及1251地號土地，合稱系爭3 筆土地），為兩造分別共有，應有部分如附表所示。

被告前於民國102 年1 月30日以存證信函通知原告其已將系爭3 筆土地及地上之違建物一併出售予訴外人王勝華，請原告於文到10日內表示是否行使優先承購權。

原告於102 年2 月18日收受上開存證信函後，隨即於102 年2 月23日以存證信函回覆願意優先承購其中1250地號土地，惟地上違建物本應拆除，故不予補償。

原告雖僅就1250地號土地行使優先承購權，惟基於一物一權原則，土地法第34條之1第4項共有人之優先承購權，應係存在於各別之共有物上，本得分別主張，倘要求共有人必須接受3 筆土地加上違建物整批出售之條件，等同變相以比土地法第34條之1第4項更嚴苛的條件阻止共有人行使優先承購權，顯已超逾法條文義，增加法律所無之限制，故原告僅購買1 筆土地仍係合法行使優先承購權。

詎被告非但不予理會，竟違法辦理提存，企圖移轉系爭3筆土地所有權。

爰訴請確認原告對1250地號土地有優先承購權，並請求被告分別與原告訂立買賣契約，並於收受價金之同時，移轉土地所有權。

並聲明：（一）確認原告就兩造共有之1250地號土地有優先購買權存在。

（二）被告林雨蓁應就前項土地應有部分22/32 與原告訂定土地買賣契約，並於被告收受原告價金新臺幣（下同）997,050 元之同時，將該等土地所有權移轉登記予原告。

（三）被告蔡西川應就前項土地應有部分1/16與原告訂定土地買賣契約，並於被告收受原告價金90,610元之同時，將該等土地所有權移轉登記予原告。

二、被告則以：被告於102 年1 月26日，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭3 筆土地出賣予與訴外人王勝華，並簽訂不動產買賣契約，約定買賣條件為：「1 、土地每坪單價：1249、1250地號土地部分每坪均為17,000元、1250地號土地則為每坪5,500 元；

2 、前開土地上建築未辦保存登記建物、施作道路及擋土牆部分，補償被告蔡西川458 萬元、補償被告林雨蓁590 萬元，補償金給付後，地上物歸買方所有；

3 、付款時程如契約第3條約定；

4 、稅費負擔約定如契約第7條；

5 、如果有一筆土地無法有效成立買賣，全部視為解除」。

被告業於102 年1 月31日以存證信函檢附買賣契約影本通知原告得於文到10日內以同一條件優先承購，詎原告以存證信函答覆僅願購買其中1250地號土地，且不同意給付地上物補償金等條件，顯然未以同一條件購買。

被告遂於102 年4 月16日將應分配予原告之買賣價款淨額5,369,107 元（即扣除其應負擔之土地增值稅，及積欠地價稅款後之餘額）向臺灣士林地方法院提存所為清償提存，乃原告竟於被告申請土地移轉登記時向桃園縣桃園地政事務所（下稱桃園地政事務所）異議，致系爭3 筆土地未能完成移轉登記。

惟原告既未合法行使優先承購權，其優先承購權已因10日期間經過，而於102 年3 月2 日消滅，原告提起本件訴訟自無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查：（一）系爭3 筆土地為兩造分別共有，應有部分如附表所示；

（二）被告於102 年1 月26日將系爭3 筆土地合併出賣予王勝華，買賣條件為：「1 、土地每坪單價：1249、1250地號土地部分每坪均為17,000元、1250地號土地則為每坪5,500 元；

2 、前開土地上建築未辦保存登記建物、施作道路及擋土牆部分，補償被告蔡西川458 萬元、補償被告林雨蓁590 萬元，補償金給付後，地上物歸買方所有；

5 、如果有一筆土地無法有效成立買賣，全部視為解除」；

（三）被告於102 年1 月30日以中和泰和街郵局第49號存證信函檢附買賣契約影本通知原告得於文到10日內以同一條件優先承購；

（四）原告於102 年2 月19日收受前開存證信函後，即於102 年2 月23日台北吳興郵局247 號存證信函回覆僅就其中1250地號土地行使優先承購權，且不願給付地上物補償金等情，有系爭3 筆土地之土地登記謄本、不動產買賣契約書、存證信函及回執等件在卷可稽（見本院卷第9 至24、88頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張伊僅購買3 筆土地中之1250地號土地，且不同意給付地上物補償金，仍係合法行使優先承買權，求為確認原告有優先承購權，並請求被告與其訂立買賣契約並移轉上開土地等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：（一）原告是否依同一條件行使優先承購權，而有優先承買權存在？（二）原告請求被告就1250地號土地訂立買賣契約並移轉登記，有無理由？茲論述如下：

（一）按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。

故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。

倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（100 年度台再字第46號、100 年度台上字第432 號、98年度台上字第1405號判決意旨參照）。

又共有人將共有土地及建築改良物合併出售時，此項合併出售之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權（最高法院88年度台上字第2126號判決意旨參照）。

（二）查被告於102 年1 月26日將系爭3 筆土地合併出賣予訴外人王勝華，買賣條件為1249、1250地號土地部分每坪均為17,000元、1250地號土地則為每坪5,500 元，而土地上建築未辦保存登記建物、施作道路及擋土牆部分，補償被告蔡西川458 萬元、補償被告林雨蓁590 萬元，補償金給付後，地上物歸買方所有。

被告業於102 年1 月30日以中和泰和街郵局第49號存證信函檢附買賣契約影本通知原告得於文到10日內以同一條件優先承購。

然原告於102 年2 月19日收受前開存證信函後，於102 年2 月23日台北吳興郵局247 號存證信函回覆僅就其中1250 地 號土地行使優先承購權，且不願給付地上物補償金等情，已如前述（見兩造不爭執事項二至四）。

揆諸前揭判決意旨，出賣之共有人既於買賣契約載明系爭3 筆土地合併出售，且應給付地上物補償金，則原告應受一切出賣條件之拘束，不容任意變更。

原告僅就1250地號土地行使優先承買權，且不願給付地上物補償金，自違反土地法第34條之1第4項以同樣條件優先承購之規範意旨，難認已生優先承買之效力。

（三）被告雖辯稱：基於一物一權原則，土地法第34條之1第4項共有人之優先承購權，應係存在於各別之共有物上，本得分別主張，倘要求共有人必須接受3 筆土地加上違建物整批出售之條件，等同變相以比土地法第34條之1第4項更嚴苛的條件阻止共有人行使優先承購權，顯已超逾法條文義，增加法律所無之限制云云。

惟土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先購買權，既須在「同一條件」之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制。

且土地法第34條之1 之立法理由，係為避免極少數共有人之阻撓致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用，及儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。

被告就系爭3 筆土地合併出售予單一買主，使原本分歧且共有關係複雜之多筆土地，得因此合併為整體利用，核與土地法之立法目的相符，並無不當，而將數筆土地含地上物一併出售，亦可免除拆屋還地之糾紛，有助於社會經濟發展。

（四）況買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。

更甚者，出售之條件亦同時影響出賣及購買之意願，倘變更出售之條件，共有人未必仍有出售之意思，買受人亦未必願意購買，買賣契約未成立，遑論有優先購買權可行使。

查被告與訴外人王勝華買賣契約第15條其他約定事項記載：「如果其中一筆土地無法有效成立買賣，則另兩筆土地買賣契約也視同解除。」

（見本院卷第21頁），且依被告陳稱王勝華買地係作資源回收使用，所以希望3 筆土地一併買受，補償費是購買違建、道路、擋土牆的費用，買受人仍繼續使用上開房屋道路等語（見本院卷第87頁），可知買賣雙方預計將系爭3 筆土地含地上物一併買賣，出賣人並無就其他共有人優先承購以外之土地繼續維持共有之意，買受人亦無僅就地上物或其餘2 筆土地成立買賣契約之意。

參以系爭3 筆土地，1249、1250地號土地之地目為田，1251地號土地地目為林，而原告主張購買之1250地號土地，係位於其餘2 筆土地之間，面積亦最小，地上物則位於1249地號及1250地號上，有系爭3 筆土地之登記謄本、地籍圖、空照圖附卷可稽（見本院卷第9 至14、44、80、89頁），倘准原告僅購買1250地號土地，除有地上物拆除之糾紛外，亦造成其餘2 筆土地難以單獨出售，有礙社會經濟，顯非合理。

（五）承上，本件被告與訴外人王勝華間，既係就系爭3 筆土地約定合併買受，原告僅擇其中1250地號土地主張優先承購，尚難認係優先承購權之有效行使，從而，原告求為確認其對1250地號土地有優先承購權存在，及請求被告林雨蓁、蔡西川應就1250地號與其訂立買賣契約，並於分別收受買賣價金997,050 元（計算式：林雨蓁應有部分22/32 ×土地面積281.99㎡=193.8681 ㎡=58.65坪，再乘以出售價格每坪17,000）、90,610元（計算式：蔡西川應有部分1/16×土地面積281.99㎡=17.6243㎡=5.33 坪，再乘以出售價格每坪17,000）之同時，將該等土地所有權移轉登記予原告，即屬無據。

且原告既非依同一條件行使優先承購權，則其優先承購權於接受優先承購通知經過10日之期間後，已於102 年3 月2 日消滅（最高法院86年度台上字第3122號判決意旨參照），原告訴請確認優先承購權存在，亦無理由。

六、綜上所述，原告既非依同一條件行使優先承購權，則其請求確認對於1250地號土地有優先承購權存在，及准其優先購買云云，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 10 月 8 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 吳佩玲
附表
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│編│所有權人  │土地標示及應有部分                            │
│號│          ├───────┬───────┬───────┤
│  │          │桃園縣龜山鄉大│桃園縣龜山鄉大│桃園縣龜山鄉大│
│  │          │埔段1249地號  │埔段1250地號  │埔段1251地號  │
├─┼─────┼───────┼───────┼───────┤
│1 │原告      │1/8           │1/4           │1/4           │
├─┼─────┼───────┼───────┼───────┤
│2 │被告林雨蓁│26/32         │22/32         │22/32         │
├─┼─────┼───────┼───────┼───────┤
│3 │被告蔡西川│1/16          │1/16          │1/16          │
└─┴─────┴───────┴───────┴───────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
書記官 楊淳如