臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1356,20131030,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1356號
原 告 寶林資產管理股份有限公司
法定代理人 蔡佩婷
訴訟代理人 陳聖全
被 告 橡園工程顧問股份有限公司
法定代理人 邢海鵬
訴訟代理人 林之
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國102 年10月17日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○段000 號5 樓之5 之房屋騰空遷讓返還予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新台幣壹拾柒萬貳仟供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣伍拾壹萬參仟柒佰元預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、原告方面：

一、門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○段000 號5 樓之5 之房屋，原為訴外人光泓國際開發實業有限公司（下稱「光泓公司」）所有，原告並自民國101 年8 月1 日起受訴外人光泓公司委託管理系爭房屋，及受系爭房屋所在中悅桂冠大樓大樓各戶所有權人委託辦理該大樓之裝修工程（以下簡稱「系爭工程」），原告乃於101 年8 月24日與被告橡園工程顧問股份有限公司（下稱「橡園公司」）簽訂「工程契約書」，由被告橡園公司承攬施作系爭工程，原告並提供系爭房屋予被告作為系爭工程工務所使用，嗣訴外人光泓公司於102 年7 月9 日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，此有建物登記謄本可稽（原證1 號）。

二、由於被告橡園公司就系爭工程遲未能完工通過驗收，經原告多次催告改善，被告橡園公司因而於102 年5 月24日出具切結書，切結除防水工程外，其餘工程將於102 年6 月14日前完工驗收（原證2 號）。

然系爭工程屆期仍未能完工通過驗收，被告橡園公司明顯違約，原告因而依「工程契約書」第18條第1項規定，於102 年6 月19日至23日以書面及登報方式通知被告橡園公司終止「工程契約書」在案（原證3 號），原告並以本書狀再次表明終止系爭工程契約。

且由於兩造間承攬契約終止後，被告等已無使用系爭房屋之必要及權利，原告乃具函要求被告等立即返還系爭房屋（原證4 號），且曾以現場公告方式要求被告等返還系爭房屋（原證5 號），然被告等迄今仍拒絕返還。

三、依兩造於101 年9 月25日簽訂之「不動產預定買賣契約書」第四條第二項約定，兩造原應於簽約日起45天內，就契約書議定之標的及價金，協議完成正式買賣暨權利轉讓契約書之簽訂，然兩造並未於期限內完成正式契約之簽定，前開買賣預約即因屆期而失效，被告自不得就前開買賣預約主張任何權利。

遑論買賣預約僅具有拘束兩造另行簽訂正式契約之效力，豈能成為被告占有系爭房屋之權源？

四、又被告雖另辯稱原告於其應得之第一期估驗工程款新台幣（以下同）4,658,63 7元內已扣除30％之購屋款1,397,591 元云云，亦並非事實，蓋系爭工程第一期估驗工程款4,658,637 元中，除依工程合約應扣除10％之保留款即465,864 元外，其餘90％之款項即4,192,773 元，原告已以面額均為1,397,591 元之支票3 紙支付予被告，並經被告簽收在案(證1 號) ，且原告亦未依工程合約第15條第1款要求扣還前已支付予被告之預付款150 萬元（證2 號），是就整體工程費用支付而言，原告不僅未如被告所辯稱之於第1期 估驗工程款中扣除30% 之房屋款，尚溢付工程款150 萬元予被告，足證被告所辯全屬無稽，被告確無占用系爭房屋之權利。

五、且系爭工程屆期仍未能完工通過驗收，原告依約以書面及登報方式通知被告橡園公司終止系爭工程契約在案，原告並以多次表明終止系爭工程契約及任何使用借貸契約，被告等自無使用系爭房屋之必要及權利。

六、按「所有人對無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法第767條定有明文。

被告無法律上權利卻繼續占有使用系爭房屋迄今，原告自得依上揭規定，請求被告自系爭房屋遷讓並返還予原告。

爰聲明：被告應將門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○段000號5 樓之5 之房屋騰空遷讓返還予原告、原告願供擔保，請准宣告假執行等語。

貳、被告方面：

一、被告並無法得知原告與光泓公司之委託管理關係，僅自原告所告知系爭工程是以六仟多萬元向合作金庫銀行所購買的「不良資產」，被告自始至終都僅有單一承攬此一系爭工程之唯一定作人即為原告，另查光泓公司已是一解散公司應屬資產清算過程之中( 附件二) ，102 年6 月10日光泓公司將系爭房屋以壹仟伍佰萬元最高抵押權設定抵押於原告( 附件三) ，又於102 年7 月9 日將系爭房屋所有權移轉豋記於原告 (見原證1 號) ，是否為臨訟之手段亦或有假買賣真漏稅之嫌？而系爭工程乃兩造於101 年8 月24日以參仟捌佰萬元『總價承攬』方式所簽訂，被告依約於102 年8 月25日進場施作，兩造復於同年9 月25日依工程付款方式(30%現金30% 支票、30% 房屋沖抵款、10% 保留款) 簽訂雙方『房屋預買合約』( 附件四) ，合約標的為系爭工程之5 樓( 含267 號之5F-1、5F-2、5F-3、5F-5、5F-6) 及18樓( 含269 號之18F-1 、18F-2 、18F-3 、18F-5)，原告依約扣除被告第一期工程總請款之30% 房屋沖抵款壹佰參拾玖萬柒仟伍佰玖拾壹元整及陸續扣除之工程款壹佰捌拾壹萬零貳佰元( 附件五) ，原告應依契約誠信原則將系爭房屋過戶於被告，以因應被告已先代墊之工程款項，原告明知應依約於45日之內辦理完成上述預買房屋之正式買賣暨權利轉讓於被告，系爭工程進行過程中被告多次催告原告履約，原告於遲延過程中辦理了合約標的5F-1、5F-2、5F-3、5F-6及18F-1 、18F-3 、18F-5於被告指定之第三人張燈耀( 含5F-1、5F-2、5F-6) 、楊豐碩(5F-3)、萬月玉( 含18F-3 、18F-5)、阮慧娟(18F-1) 等人，原告已收取預買房屋款及上述沖抵房屋之工程款高達壹仟伍佰貳拾參萬伍仟伍佰玖拾壹元整( 附件六)， 被告多次以存證信函通知原告履約( 附件七) ，然迄今尚有5F-5( 此即系爭房屋亦為被告就系爭工程之公務所) 、18F-2 之房屋尚未辦理完成過戶手續。

另，系爭工程完工後被告屢次催告原告「完工驗收及結算工程款」都未獲有結果( 附件八) ，原告不為驗收亦不為付款( 即系爭工程參仟捌佰萬元部份)，及原告就非屬系爭工程範圍內亦因程序違建( 陽台外推)及實質違建部分( 天井加蓋等) 之追加工程款，尚有七百餘萬元迄未結算給付工程款，致兩造就系爭工程尚有工程款爭議，系爭房屋乃為系爭工程之管領事務所，兩造尚未就系爭工程驗收點交完工，應尚屬被告就系爭工程中所管領之務所，仍應有管領之權利。

原告主張之訴之聲明顯無理由。

二、兩造於101 年8 月24日簽訂上述系爭工程，被告依約於隔日 (即101 年8 月25日) 進場施作，請款方式依兩造合約第十六條辦理，然被告自第一期工程款之請領即遭原告百般刁難與延遲給付，於系爭工程進行中，原告要求被告施作非屬系爭工程範圍之客變追加工程，其因涉及違建與工程結構安全，被告不願施作，因而遭原告強行要求停工協商長達一個多月( 附件九) ，後因，原告主張所有安全與責任由其承擔之下，被告才依原告指示「先行施作」非屬系爭工程範圍之追加部分( 此即程序違建與實質違建部分) ，此部份必非屬合法申請核准之系爭工程範圍，其施工金額依原告自為統算之金額為柒佰零肆萬零伍佰玖拾貳元整( 附件十) ，原告亦分文未支付。

原告自第一期工程款之給付即為遲延( 附件十一) ，之後，被告幾乎每期請領工程款項均遭原告刁難、刪減、遲延，但，原告總以「總價不會少」為詞安撫，終造成被告代墊工程款項過高，週轉吃緊之況生，102 年4 月25日被告依約向原告請領第八期工程款新台幣參佰餘萬元( 附件十二) ，原告應有依約於102 年5 月10日履行給付工程款之義務，且原告明知被告所請款項乃為因應支付102 年5 月15日之工程票款，卻故意延遲不為給付102 年5 月10日第八期工程款項，造成被告因為顧及票據信用所生之急迫下，原告於102 年5 月14日主動召集工程會議，並藉被告急迫且原告承諾隔日( 即102 年5 月15日) 會支付第八期工程之情況下，簽署完全僅具有負擔契約性質之會議記錄( 附件十三) ，然隔日原告非但仍未依約履行支付第八期工程款之義務，還故意施用詐術，言明將於當日中午之前把工程款攜帶至桃園平鎮工地交付，而拒絕被告前往其內湖辦公室領取時至當日中午原告等珊姍來遲，仍假言請領之工程款沒問題，要被告放心，然卻僅是虛幻一下，不但未將第八期工程款交付，更故意閃躲不接聽電話，直至當日下午近三點( 原告明知被告必須於三點半之前將票款存入銀行) ，原告始接聽電話並表示因其等有要事已至台北巿福華飯店及其公司印章遭其員工攜出，但仍要被告將公司帳號以簡訊傳知( 附件十四) ，其等會將第八期工程款匯入被告帳戶之中，結果原告仍未將第八期工程款匯入被告帳戶，致使被告之支票退票，被告債信遭受嚴重傷害，工地工人領不到工程款且原告故意到處散播謂：「被告已超領工程款」之謠言情況下，工地氣氛緊張，被告頓時遭受個個工班之財務壓力，原告仍遲延給付第八期工程款直至被告支票可退補之最後期限前一天，又施用詐術，為不法之所有，始提出欲以壹佰陸拾伍萬元工程款之交付壓迫被告簽訂「工程結算協議書」( 附件十五) ，被告不為所從，故原告藉被告支票退補最後一天迫於顧及公司債信的無奈之下取得被告切結書。

原告已於被告簽下上述切結書之前一日，即已依據前述取得之「工程會議紀錄」( 見附件十三) 自行扣除總工程款後，確定僅願支付壹佰陸拾伍萬元之第八期工程款，此乃原告理應支付工程款之義務，卻以此為脅迫被告簽訂切結書，方願履行義務。

三、被告於102 年6 月14日( 星期五) 就上述系爭工程已全數完工，並於102 年6 月17日( 星期一) 以書面通知原告驗收點交結清工程款項，然原告不但不履行定作人完工點收、結清工程款項之義務，竟逕自於102 年6 月19日片面終止契約。

於系爭工程進行過程中即102 年3 月底起，原告假藉買屋人須裝潢為由，以「借屋切結方式」向被告騙取系爭工程中多戶房屋之門鎖鑰匙( 附件十六) ，後經被告多次要求返還，原告亦不為所動之外，還逕將未驗收點交之房屋令購買人入住，已嚴重侵害被告之權益，原告已有涉詐欺、背信、侵占、毀損等刑事犯罪之嫌，被告將依法提起相關刑事訴訟。

102 年6 月21日原告與訴外人元璿電梯公司共同意圖為不法之所有，在被告不知情之情況下，將系爭工程中被告所管領未經驗收點交之公共電梯裝設電子磁卡，致令被告無法進出使用，被告已依法提起刑事訴訟( 附件十七) 。

今原告提起本案訴訟，乃是欲鯨吞善良百姓，欺壓勞工，紛亂社會交易安全並藐視敵對司法，實令信守誠信且承擔高承攬風險的承攬人遭受無比嚴重之侵害。

對於原告主張之事實不爭執部分：一、兩造間有系爭工程之承攬工程關係二、系爭房屋為系爭工程所使用之公務所對於原告主張之事實爭執部分與理由：一、系爭工程完工日期：原告發文通知被告係爭工程之完工日期為102 年4 月底( 附件十八) ，原告亦回文通知原告依：兩造系爭工程合約條款中已載明契約240 日曆天 (例假日及不可施工日除外) ，僅依工程合約之約定，尚未計入『1.原告因協商有關上述違建客變指示停工日期。

2.客變先行施工日期( 非屬原系爭工程範圍) 』，系爭工程完工日期應為102 年8 月9 日( 附件十九) ，原告並未有反駁或協商，且系爭工程進行中屢遭中悅桂冠大樓管委會、住戶、警衛抗議不得於假日施工，亦為原告所明知，然，原告仍僅依雙方合約所訂之240 日曆天，自認102 年4 月底為本系爭工程之完工日，此為被告完全否認。

二、被告就系爭工程遲未能完工通過驗收：原告因每期工程款給付皆藉故遲延、刪減，更藉遲延給付系爭工程之第八期工程款，造成被告工程資金因長期代墊累積過高，然，原告只要依約履行給付第八期工程款(102年5 月10日) ，被告不致於發生102 年5 月15日之支票遭退票的急迫，原告到處散播謠言謂：「被告已超領工程款」之情形，絕非僅憑原告單方之認定，應經雙方結算，才有所謂是否超領之論斷。

再退步而言，若被告真有超領工程款之情形，依兩造工程合約第十五條第三項約定，原告於每月20日辦理估驗付款一次，被告應按核定之工程進度及付款進度表之計價單元辦理估驗申請，與每月25日調整後其進度報告同時提送原告辦理之約定，於被告第八期依約辦理上述請款程序時，被告理應預先告知或辦理雙方請款之結算，豈有自謂「被告已超領工程款」而延遲102 年5 月10日工程給付義務之後於102 年5 月14日主動召集工程會議並以「給付義務」作為要脅、詐騙被告簽署完全僅具負擔責任義務『含1.允許原告自行僱工2.改善驗收缺失與公設工程款可由原工程款3800萬扣除3.不屬原工程契約由原告自行發包部分，被告仍應負衛安責任4.被告與私人戶間自行承包施作部分( 工程款約參佰玖拾餘萬) ，此部分與原告並無涉，私人戶亦已將工程款項直接匯入被告帳戶，而原告自行主張被告僅有35萬工程款，私人戶已匯入被告帳戶之款項，約合貳佰參拾捌萬肆仟元整( 附件二十) ，逕自3800萬的工程款中扣除』之會議紀錄。

原告以支付第八期工程為由騙取上述工程會議紀錄後，不但仍未依約履行其支付第八期工程款之義務，按上述「工程會議紀錄」被告喪失高達數百萬元利益，此乃原告之後自行計價，扣除工程款給付義務之依據，原告故意預先謀策「給付義務不遲延」，造成被告之急迫，在藉被告急迫陷於錯誤之下取得「工程會議紀錄」，之後又故意使用詐術拖延，致令被告因相信其履約期待，而未能及時自他處調度資金因應，以致公司支票遭受退票之嚴重商譽受損。

原告續藉被告因支票退票之資金調度發生困難而陷於急迫時，於102 年5 月23日即被告支票退補最後二天，原告自行依據上述「工程會議紀錄」扣除其自行雇工、私人戶款項、自行發包、及屬原契約工程中改善缺失及公設工程部份之後，始以支付壹佰陸拾伍萬元第八期工程方式，欲以此取得「工程結算之協議」未果，退而於102 年5 月24日壓迫被告簽訂上述切結書。

102 年6 月14日被告已依約定完工亦於102 年6 月17日以書面通知原告完工驗收，原告不為完工驗收外，竟於102 年6 月19日逕行單方終止契約( 附件二十一) ，時至此時，被告始知原告是有預謀詐騙被告迫使陷入急迫之中，即可藉機壓榨。

再退萬步言，102 年5 月24日原告所遲延給付之第八期工程款(165萬元) ，是屬原告就系爭工程中應履行之「給付義務」，何有原告所謂「被告已超領工程款」之情形，而拒絕給付第八期工程款之權利？兩造就系爭工程自始至終都未有完工驗收、結算工程款項之程序何來原告所主張之「被告就系爭工程遲未能完工通過驗收」？被告亦完全否認。

三、原告單方依「工程契約書」第18條第1項規定於102 年6 月19日終止工程契約之法律效力契約之「終止」乃使契約嗣後歸於消滅之行為，換言之，契約因終止權之行使，由契約當事人之一方，以意思表示使契約嗣後的失其效力。

故終止契約是使契約自終止時起消滅，並無溯及效力。

一般於工程承攬或勞務工作既較屬繼續性契約之特性，而連工帶料之承攬人必承擔較高之風險，系爭工程已進行至完工驗收階段，即有瑕疵亦是屬輕微可修補之如清潔、油漆色差、磁磚平整等，非為不可完成原始契約目的之重大不可補救缺失，依民法第494條後段規定：「但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約」。

況原告就系爭工程所修繕之房屋幾近已全數出售並交屋令購屋者入住，故有瑕疵亦非屬重大以致不能達到使用目的，亦即並無妨其契約目的，原告擅用終止契約權，規避其應驗收工程、結算工程款之履行義務，有違一般工程慣例與社會交易安全。

一般承攬工程慣例於終止契約時，雙方亦應「已完成之工程結算」，並於結算之後由承攬人開立「工程權利拋棄書」，否則，定作人無法另行發包，其他承攬人亦不會接續承攬有爭議之工程。

為保障承擔高風險之承攬人，65年台上字第1623號亦有判例見解可循。

被告否認原告主張單方不為結算工程款即片面終止契約之法律效力。

四、原告所主張依102 年5 月24日切結書終止契約之法律效力依上述過程被告知悉原告以詐欺、脅迫手段，藉被告急迫騙取102 年5 月14日、102 年5 月15日、102 年5月24日相關意思表示之後，於102 年6 月日以存證信函通知原告，依民法九十二條規定撤銷上述因遭詐欺脅迫所為之相關意思表示(附 件二十二) 。

況乎兩造系爭工程之切確完工日期尚有爭議，原告可否以切結方式縮短完工日期？依被告上述主張兩造完工日期應為102 年8月9 日，原告未為反駁亦未為協商，應可認定實際完工日期應為102 年8 月9 日。

故，原告故意製造被告之急迫又藉機取得之切結書，其法律效力應屬自始無效，原告依此切結書主張終止雙方承攬契約並拒絕結算工程款，實屬於法無據，亦有違善良風俗與涉有刑事責任之嫌，被告否認其主張。

五、兩造間就系爭房屋非屬「使用借貸契約」或無權占有關係兩造因系爭工程之工程款付款方式的協議，共同合意簽定預買合約，原告亦依約扣除被告所請領之第一期工程款之30% 款項及之後陸亦續扣除「總價承攬」總工程款3800萬元中之相關工程款項，兩造合約中特別約定「45天」的辦理房屋的買賣契約與產權過戶，乃因原告就系爭工程的取得自「銀行不良資產」，因顧及有可能之隱性債權人對系爭房屋有所主張，以致影響系爭工程之進行即承攬人的風險，基於雙方保障所為之考量，否則，豈有原告已扣除工程款而被告不為要求房屋立即過戶之理，另，所謂「買賣契約」與「預買合約」其實質內容並無不同，兩者僅系於行政辦理相關「物權移轉」時，行政單位所要求之細節紀載差別而已，與其是否真假無涉。

爰聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。

如受不利之判決，願供擔保免予假執行。

參、得心證之理由：

一、按按依借貸之目的，業已使用完畢者，借用人應返還借用物，其借貸關係即歸於消滅，不但為學者通說，亦為實務上一貫之見解（最高法院七十年度台上字第四三九五號、七十四年度台上字第五三六號、八十一年度台上字第九二二號、八十二年度台上字第四六七號、八十四年度台上字第一○七六號判決參照），本件原告主張系爭房屋現為其所有，因被告承攬施作系爭工程，原由原告提供系爭房屋予被告作為系爭工程工務所使用，嗣因被告公司就系爭工程遲未能依約完工通過完工驗收，原告因而依「工程契約書」第18條第1項規定，於102 年6 月19日至23日以書面及登報方式通知被告公司終止「工程契約書」在案，原告並以起訴書狀再次表明終止系爭工程契約，被告已無使用系爭房屋之必要及權利，並提出：票據領取簽收單影本、工程合約影本建物登記謄本、切結書影本、存證信函及報紙影本等為證，被告則以前詞為辯。

二、查原告主張被告公司就系爭工程遲未能依約完工通過完工驗收，原告因而依「工程契約書」第18條第1項規定而終止系爭工程契約，被告已無使用系爭房屋之必要及權利等語。

故原告主張被告應遷讓系爭房屋是否有理，自應以依上開「借貸之目的，業已使用完畢者，借用人應返還借用物，其借貸關係即歸於消滅」之使用借貸法律規定，認定原告終止系爭工程契約是否有理為斷。

三、原告主張因被告承攬系爭工程而無償借貸予系爭房屋供被告作為工務所使用，其主張係無償借用，即民法所規定之使用借貸，被告雖否認無償借用，且認原告應舉證以實其說，惟原告既主張房屋現為其所有，且供被告作為工務所使用，此為被告所不否認，故被告若認有其他之法律關係自應由其主張之，乃被告不否認向原告借貸系爭房屋，惟否認無償使用，惟又未提出其他之主張，自應認原告此部份之主張為實在，被告空言否認，不足採信。

四、原告主張被告就系爭工程遲未能依約完工通過驗收等終止系爭工程契約，被告已無使用系爭房屋之必要及權利。

被告雖對於系爭工程是否未能依約完工通過驗收等語迭有爭執，惟依本院於102 年10月17日言詞辯論兩造之陳述，原告稱：（問：原告主張工期為何？）102 年6 月14日、防水工程為102 年6 月30日。

被告在102 年5 月22日已經在電梯入口處貼完工公告（庭呈公告照片），表示其已經完工，被告曾多次表示已經竣工要求我們驗收，但我們驗收都沒有通過等語，被告亦承認稱：（問：提示原告上開庭呈照片、被告有何意見？）確實是我們公告的等語。

又被告於同日言詞辯論期日亦稱：我們提出的桃園縣建築師工會的鑑定報告（今日附件1 ）表示，工期到8 月6 日，原告主張用切結之方式必須在6 月14日完工，違反誠信原則。

（我們）主張工程已經完工，住戶都已進住，目前正常使用中。

工期是自101 年8 月25 日 起算，起算240 天，至102 年8 月6 日為工期期限等語，並提出如附件1 之桃園縣建築師公會「工程合約工期認定鑑定報告書」為證（本院卷第246 頁）。

故在在均顯示被告表示已經完工系爭工程，故依上開法律規定說明，被告既已表示系爭工程已完工，應認本件借貸之目的已使用完畢，被告自有返還系爭房屋之義務，其借貸關係即歸於消滅。

本件借貸關係已因依借貸目的使用完畢而歸於消滅，則原告即無再就已消滅之借貸關係為終止契約表示之餘地，其表示終止契約云云，誠屬贅舉。

五、從而原告依所有權之作用，主張被告應返還遷讓系爭房屋，為有理由，應予准許，爰判決如主張第一項所示。

被告雖又以兩造間於101 年9 月25日簽訂有「不動產預定買賣契約書」等語，惟兩造縱屬簽訂有該契約書，惟此乃為債權之請求權而已，核與本案無涉，併予說明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。

七、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當擔保金而准許之。

肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳添喜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書記官 史萱萱