臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,1843,20140213,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1843號
原 告 王明正
訴訟代理人 陳建昌律師
被 告 劉明柱
訴訟代理人 鄧湘全律師
王唯鳳律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103 年1 月23日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣玖拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行；

被告以新台幣玖拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由甲、程序方面：

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」

、「又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」

、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款 、第256條、第262條第1項分別定有明文。

原告提起本件起訴時訴之聲明：1.被告應給付原告新台幣（下同）386 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣訴狀繕本送達被告後於102 年12月4 日以民事更正及準備狀將上開聲明第一項更為（後段增加）：「……利息。

並由聯邦銀行南京東路分行，戶名：聯邦商業銀行信託部，帳號000-000-0000 0000 之履約信託專戶支付」，上開聲明之變更僅在表明其請求違約金之給付應從兩造約定「履約專戶」取得而已，對其於原因事實、訴訟標的尚無變更或追加，應係補充法律上之陳述而已；

原告又於103 年1 月15日以民事言詞辯論意旨狀，將上開聲明第一項更為：「被告應給付原告新台幣（下同）386 萬元。」

（本院按原告於102 年12月26日言詞辯論期日先行刪除上開聲明第一項原先變更追加部分，見本院卷第77頁），核此變更維持原來原因事實及訴訟標的未曾變更，係就損害賠償關於利息部分刪除，僅為請求給付之內容為減縮應受判決事項之聲明（利息部分撤回）；

揆諸前揭法律規定，均應予准許。

二、被告（反訴原告）於102 年11月21日以民事答辯暨反訴起訴狀，請求原告（反訴被告）應給付128 萬元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

並願供擔保請准宣告假執行。

嗣原告為言詞辯論後於102 年12月26日言詞辯論期日以言詞撤回反訴之起訴，當場經原告同意（見本院卷第77頁），依上揭法律規定，反訴撤回已經生效，無訴之存在，以下不再論述。

乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、坐落桃園縣中壢市○○段000 地號土地及其上中壢市○○段0000○號建物（下稱系爭房地）原係涂錦勝所有，於102 年7月1日涂錦勝將系爭房地以2,250 萬元售予原告，同日簽訂不動產買賣契約書（下稱第1 份契約），在尚未辦理移轉所有權移轉登記與原告前，被告又出價2,386 萬元向原告購買系爭房地，為節省勞費及縮短給付，三方同意於102年7月31日及第1 份契約見證人劉家象之見證下簽訂另份不動產買賣契約書（下稱第2 份契約）。

第1 份契約買賣雙方當事人為涂錦勝與原告，第2 份契約買賣雙方當事人雖為涂錦勝與被告，而原告為涂錦勝之授權代理人；

乍視之，涂錦勝似為一地二賣？惟實際上所有參與買賣之人皆知基於如上述節費等事由，系爭房地是原告售予被告，兩造為系爭房地買賣契約真正當事人。

二、上揭第1 、2 份契約（書）所載履約日期不同，依第1 份契約交屋結案日期訂為102 年7 月30日以前，原告亦依約給付涂錦勝2,063 萬元（其餘價金約定充作稅款）。

第2 份契約交屋結案日期訂為同年8 月31日以前，為保障兩造之權益，兩造於簽約時簽訂另紙不動產買賣價金安全信託契約書，當中載有：「買方：劉明柱 賣方：王明正 匯入指定帳戶：聯邦銀行南京東路分行帳號：000-000-00000000」之字句，由此一端亦可明悉被告確知出售系爭房地之人為原告；

何況，系爭房地所涉金額達千萬元，凡人莫不謹慎將事，被告社經地位又較常人為佳，就不動產買賣之知識，要無委稱不知之理，在本案中竟稱不知系爭房地是由原告先購買再轉賣給伊，且證人曾朝成、劉家象亦證稱如上。

惟被告給付3 期款386 萬元後，即循第2 份契約第13條約定之方式向銀行貸款以支應尾款2,000萬元，但金融機構經評估後無法就尾款2,000萬元悉數放款，遇此，被告應依契約書第4條第7款所訂「甲方如需以貸款作為尾款之支付，為使貸款順利，確保甲、乙雙方之權益，甲方應於支付第壹次款同時，無條件提供必備之抵押貸款證件，並自行籌覓金融機構貸款，及配合銀行完成一切對保及撥款手續，且不得任意撤銷，否則視同違約。

惟若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，並需於產權移轉登記完成後十五日內付清。」

之方式為之，方屬正途，但被告不假此途，卻另闢蹊徑，要原告配合另訂新約抬高售價，再向銀行貸得高額之款項，此由被告要求證人彭玉珍（涂錦勝之母）再出具授權書另訂契約書以抬高售價，亦可明證；

因原告無此義務且有違契約第十四條約定「實價登陸申報」義務之意旨而未能允許，至此被告即未再支付任何款項給原告，原告遂於102 年9 月24日、10月4 日兩度寄發存證信函給被告，表明被告已經違約，並定期催告被告於收受信函五日內履行雙方議定之合約，屆期若仍置之不理或藉故延宕，將自即日起終止（註：解除之意）契約，並依違約論處，而被告亦於102 年10月8 日以存證信函回覆原告不能同意解約，足見原告解除契約之意思表示是已達到被告，而生解除契約之效力。

原告再度以起訴狀為解除契約之意思表示。

三、又被告指原告上開所為買賣契約有違有違反特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅）規定，違背法律強制規定，第2 份契約應屬無效？惟縱係如此，原告亦僅違反取締規定，要無被告所稱契約無效之問題。

又特種貨物及勞務稅條例第22條第2項雖訂有「利用他人名義銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。」

，但上開規定是指以他人名義交易完成而有逃漏稅之情形，經查兩造間不動產買賣契約已解除，買賣未完成，要無逃漏稅之情形。

四、被告違約已如上述，依第2 份契約第9條約定「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款或不依約履行應盡義務，經乙方定期催告仍不給付或履約時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約；

……」，原告依上開契約約定及民法第250條規定提起本件。

並聲明：1.被告應給付原告386 萬元。

2.願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、原告並非第2份契約契約權利義務主體，其主張並無理由：Ａ、按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」

民法第103條第1項定有明文。

系爭房地第2 份契約書明文記載：買賣雙方為被告及涂錦勝，原告為涂錦勝授權代理人；

又原告表示涂錦勝針對系爭房地買賣事宜事後有補正授權書乙情，而該授權書內容亦清楚記載：「立授權書人涂錦勝…因是不能親自到場處理前項不動產買賣事宜，特提出授權書委任王明正為代理人…」等語，關於系爭不動產買賣相關權利義務而言，被告負有給付價金之義務，而涂錦勝負有將系爭不動產所有權移轉登記之義務，並非原告，系爭房地買賣之契約主體是「被告」與「涂錦勝」。

Ｂ、至於原告主張「為節省勞費及縮短給付，三方同意……見證下簽訂另份買賣契約」云云，然而，證人涂錦勝到庭證述表示未曾看過第2 份契約，何來原告所謂「三方同意」之情形？事實上，正如證人郭春圍所言，在簽約之前僅知賣方主要聯絡窗口為證人劉家象，而原告係以代理人之地位決定系爭不動產買賣事宜，所以，被告於簽約之前確實不知道原告有與涂錦勝簽立另一份買賣契約。

Ｃ、原告與涂錦勝之第1 份契約，法律上僅為債權之性質，對於債權相對性而言，原告與涂錦勝之買賣契約根本無法拘束被告或其他人，而原告與涂錦勝之買賣契約僅能表示原告可得代理涂錦勝為本件系爭不動產買賣程序之原因，並非逕謂原告在法律上可以系爭不動產所有權人自居。

證人涂錦勝亦表示倘若系爭不動產買賣契約有違反約定之情形者，效力會及於伊。

由此可見，原告並非契約主體，就本件訴訟標的並無權利義務存在，其以自己名義提起本件訴訟，顯無理由。

二、縱如原告所陳述「實際上所有參與買賣之人皆知基於節費及縮短給付之事由，系爭房地是原告王明正售予被告劉明柱……原告王明正是真正權利人……」云云，則兩造間就系爭房地之買賣契約亦屬違反公共秩序而無效：Ａ、按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。

民法第72條規定甚明。

……縱認兩造間就系爭房地確屬通謀虛偽買賣而隱藏借名登記契約關係，顯然兩造隱藏真實之法律行為，係以逃避稅捐義務為目的，揆諸前揭規定及說明，自與公序良俗有所違背，其借名登記契約關係亦應屬無效。」

。

經查，所謂的公共秩序乃指維繫國家生活或社會生活所必須維護之公眾利益。

而我國於100 年6 月1 日開始施行特種貨物及勞務稅條例，其主要目的是為健全房屋市場及衡平社會負面感受，並維護租稅公平，參考美國、新加坡、南韓、香港等之立法規範，對國內不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅。

而按特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10，但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在一年以內者，稅率為百分之15。

該條例第7條明文規定，而此特種貨物及勞務稅繳納義務人乃為賣方，與買方無涉，用意在於抑制房地投機炒作，具有維護國家社會公眾利益之性質。

Ｂ、然而，證人涂錦勝到庭表示：「當時代書跟我說第一份買賣契約的房地都還沒有移轉完成，原告又要轉賣，如果我出具授權書可以讓原告直接把房地移轉買受人的話可以免徵奢侈稅」等語，又證人彭玉珍亦表示：「原告說他房子太多，又叫我們鄰居幫忙把它賣掉」、「…劉家象拿授權書給我兒子簽名，讓原告可以轉賣…」等語，由此可見，倘按原告之主張，其係系爭不動產真正權利人，以不動產所有權人之地位自居，而與被告簽訂系爭不動產買賣契約者，則原告此舉顯然為了逃避稅捐，故意不先將系爭不動產辦理移轉登記於其名下，嗣後，形式上虛偽地以涂錦勝代理人之名義，實質上以系爭不動產所有權人之地位與被告簽訂系爭不動產買賣契約，原告以涂錦勝之代理人而與被告簽訂系爭不動產買賣契約之目的，顯然為逃避其依法應繳納之稅捐，即與公共秩序顯有妨害，按民法第72條之規定及上開說明，系爭不動產買賣契約應屬無效，則原告自不得向被告請求給付違約金，方符法令。

三、綜上，並聲明：1.原告之訴駁回。2.若為不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

叁、本院之判斷：

一、原告主張其與涂錦勝簽訂第1 份契約，以2,250 萬元買受系爭房地，價款已經於契約約定時間內付清，復以（形式上）授權代理人之身分再於102年7月31日將系爭房地以2,386 萬元售與被告，被告依約已經交付3 期價款共386 萬元（即簽約款128 萬元、備證款128 萬元、完稅款130 萬元）至兩造約定之履約專戶內，至第2 份契約履行交款期限102 年8 月31日屆期止，被告未再依約交付其他價款，其已經2 次以存證信函定期催告被告依約履行，被告收受後，亦曾以存證信函回復，惟迄至提起本件仍未履行交付價款之義務，兩造第2 份契約已經解除之事實，有原告提出系爭房地第二類謄本、第1及2份契約（書）、信託契約書、中壢內壢284、299號存證信函（原告致被告）、涂錦勝授權書、桃園慈文1600號存證信函（被告回原告）等件為證（本院卷第9 至31頁、第42頁、第64至65頁）；

上情亦為被告所不爭執，堪信為真實。

二、原告復主張其雖未於取得系爭房地所有權前，再以涂錦勝授權代理人身分轉售系爭房地，係為節費及縮短給付，此為被告所明知，兩造實為第2 份契約之真正當事人，為真正權義主體之事實；

則為被告所否認，辯以伊不知有第1 份契約情事，且原告為第2 份契約之代理人而已，並非系爭房地之出買人，兩造縱係第2 份契約權義當事人，亦係原告為逃避奢侈稅所故為，法律行為有背於公序良俗而無效，情詞詳如上述。

是以本件所應審酌者厥為：兩造是否為第2 份契約契約當事人即是否為買賣契約之權利義務主體？第2 份契約是否有違背公序良俗而無效？若兩造為契約當事人、亦無違背公序良俗而無效，原告得請求被告給付違約金為何？茲分述如下：Ａ、兩造是否為第2份契約之當事人部分：1.按出賣他人之物係債權行為、負擔行為，即以發生債務關係之法律行為，故以他人所有之物為出賣之標的物，訂立買賣契約，為履行移轉該物所有權於買受人之義務，避免日後不能給付，出賣人自須先取得該物之所有權然後移轉於買受人，或使該他人逕將該物之所有權移轉於買受人，因此，出賣他人之物，買賣之法律行為仍為有效，不因出賣人非物之所有人而得否認非為契約之當事人，出賣他人之物之出賣人自屬賣賣契約之權利義務主體。

2.依原告提出之第2 份契約（本院卷第22至24頁）明載：「立契約書人買方：劉明柱、賣方：涂錦勝、授權代理人：王明正」，另授權書（本院卷第42頁）亦載「……因事不能親自到場……，特提出授權書委任王明正為『代理人』……。

授權人：涂錦勝、被授權人：王明正」，從形式上觀察，第2份契約之買賣當事人自是涂錦勝與被告，原告僅為被授與代理權而為涂錦勝之代理人，並無疑問。

然實際上系爭房地已經於102 年7 月1 日出售與原告，且原告在履約期限內已經將系爭房地買賣價金全數履行交付完畢，此情前已述及，亦有第1 份契約可證，復據證人即系爭房地原所有權人涂錦勝、為涂錦勝處理系爭房地即其母親彭玉珍證述屬實（見本院卷第70、80頁反面），依此，果原告有再轉售系爭房地，原告僅待涂錦勝將系爭房地所有權移轉登記完畢即為真正所有權人而得移轉登記與買受人，或原告亦得依契約（書）第4條第3項之約定，指定系爭所有權登記名義人，或使第1 份契約系爭房地出賣人逕將標的物所有權移轉其他人；

實無必要於系爭房地轉售與被告簽訂第2 份契約時，自居授權代理人之必要，惟於第2 份契約原告卻非系爭房地之出賣人，故原告主張係居於節費（本院按：規避奢侈稅之課徵或其他費用）及縮短給付（本院按：用以賺取差價或其他）等情，故商由涂錦勝為形式上第2 份契約之出賣人，其為代理人但實際上為出賣人，尚非不可採信。

3.被告辯以伊不知原告與涂錦勝之間有第1 份契約，兩造簽訂第2 份契約時，伊僅知原告為代理人，伊買賣系爭房地之對象為涂錦勝等語。

惟據證人即為兩造繕具第2 份契約（書）之地政士曾朝成證稱，第2 份契約真正出賣人係原告，且在簽訂第2 份契約時，伊有將第1 份契約交付被告閱覽，被告看完後並沒有什麼反應，只是要求原告要為第2 份契約的被授權人等語（見本院卷第67至69頁）；

依此，被告於第2 份契約時並非不知原告為系爭房地實際買受人，應係有權利將系爭房地轉售之人，本件為權利性質之買賣，並要求原告擔任第2 份契約出賣人之代理人。

再據證人即第1 、2 份契約之仲介人亦為見證人之劉家象證稱：系爭房地原要出售與伊，但伊無資力，介紹原告購買，原告買了之後又覺得不需要系爭房地，遂又請伊再介紹買賣，伊在內壢找到朋友郭春圍，郭春圍又找到被告，看過系爭房地就協議價錢，被告就要跟原告買系爭房地，在代書處寫契約時，代書有說明原告前已有買受系爭房地，但是有無拿第1 份契約給被告看，伊也沒有注意，但是介紹人郭春圍知道，另外第2 份契約出賣人不寫原告係因為第1 份契約買賣系爭房地還沒過戶，協商時叫伊拿「同意書」（本院按應係指「授權書」）去找原屋主同意簽名蓋章，所以涂錦勝也知道原告要用他的名義簽約等語（見本院卷第69頁反面、70頁正面）；

是此，所證除與曾朝成所述大致相符外，且亦係以原告為系爭房地出賣人之身分委託劉家象再行仲介，被告事前亦係透過仲介人郭春圍看過系爭房地，協談價錢，則仲介人全然未曾告知系爭房地出賣人為何人，與衡常情理不符。

另證人涂錦勝則證稱：伊知道原告用伊名義出賣系爭房地，且因系爭房地已經收取價金賣給原告，也無同意名義使用與否的問題，伊確實有出具授權書與原告，因為如此直接移轉，代書說可以免徵奢侈稅，原告出賣系爭房地價金為何伊不清楚，伊只是同意原告可以如此處理而已等語（見本院卷第70頁反面、71頁正面），是以，原告僅係以涂錦勝為名義出賣人為涂錦勝所明知，涂錦勝本非第2 份契約之實際當事人而係以其名義供原告為第2份契約作為出賣人而已，原告被授以代理權而為代理人，參照劉家象、曾朝成所述係出於兩造「協商」。

綜上，可徵被告上辯各詞，已難採信。

4.證人即第2 份契約仲介人及見證人之一郭春圍證稱：在簽訂第2 份契約之前從未見過涂錦勝，是劉家象告知要買系爭房地直接找原告洽談即可，而在簽好第2 份契約時，代書才拿出並說有第1 份契約，伊與被告亦知原告非系爭房地所有權人，在簽第2 份契約過程中亦無要求原告提出涂錦勝之授權書（本院按授權書係在簽約102 年7 月31日之翌日由劉家象交由涂錦勝簽署，可參證人彭玉珍之證述，見本院卷第80頁反面），因為劉家象告知只要原告決定就可了，而在第2 份契約寫上原告為代理人是代書所說的等語（見本院卷第77頁反面、第78頁），依此所述，在兩造簽訂第2 份契約過程中，被告已經明知原告於其時尚非系爭房地所有權登記名義人，且知原告已向原所有權人買受系爭房地，否則何以在簽訂第2 份契約過程中，原告尚未提出涂錦勝之授權書時，被告亦未要求提出，卻已經在第2 份契約逕載原告為「授權代理人」，被告亦無反對之意思，顯然被告係以原告為系爭房地之出賣人無訛。

抑且，參以兩造簽訂之信託契約書、日後存證信函往來函件，亦均係兩造為履約當事人互稱之，未見以原告為「代理人」之文字，略略可徵兩造均明知雙方實為第2 份契約當事人；

再者，被告確曾因系爭房地向銀行貸款不順利未能如期交付價金而由透過劉家象、郭春圍互相聯繫處理事宜，此情亦據郭春圍證述屬實（見本院第79頁正面），其間被告又持繕寫完成之尚未簽署空白授權書一紙交由證人彭玉珍要求重新授權「孫義先」處理，而證人彭玉珍未曾應允（見本院卷第81頁、第85頁），是此，果原告僅為涂錦勝之代理人，且已經提出授權書，被告亦明知斯情，何以於第2 份契約交付價金期限屆至後，需再由涂錦勝重新出具「授權書」，足見原告主張係被告要求原告抬高售價用以再為順利向銀行貸款一節非虛。

5.綜上所述，系爭第2 份契約從形式上觀之，原告固僅為系爭房地所有人涂錦勝之代理人而代為出售系爭房地與被告，尚非出賣人可比，惟此書面上形式之約定，實係兩造透過協商所為之意思表示，實際上原告僅係將取得系爭房地所有權出賣與被告為履行移轉所有權之縮短給付之安排逕行借用涂錦勝名義為出賣人，係隱藏原告為真正出賣人，此情既為兩造實際上之約定，兩造方為第2 份契約真正當事人，亦為系爭房地買賣法律關係權義主體。

Ｂ、第2份契約是否有違背公序良俗而無效部分：1.法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。

民法第72條定有明文。

第2 份契約當事人之約定，逕由非真正出賣人之涂錦勝將系爭房地依約移轉所有權登記與被告，原告不能否認係基於節費之事由，即令證人涂錦勝亦證稱出具授權書係代書告知可以免徵奢侈稅無訛（即原告先行取得系爭房地所有權後，持有期間在1 年以內，轉讓者，稅率為15％，原所有權人為納稅義務人），依此，第2 份契約關於當事人之安排約定，其背後隱藏之目的，應有規避如兩造所引特種貨物及勞務稅條例稅賦之課徵。

原告借用涂錦勝名義為出賣人與被告簽訂第2 份契約，果有規避國家稅捐之繳納，若被查獲，除須補徵稅款外，且按所漏稅額處3 倍以下之罰鍰（見同條例第22條第2項），惟該等規定應為原告如何補稅、繳納罰鍰之取締規定，並非兩造間系爭房地買賣「法律行為」有違反法律強制或禁止規定，即上開條例並非效力規定，是以第2 份契約雖然或有隱藏規避稅賦課徵之目的，但買賣之法律行為仍然有效，先予敘明。

2.又「民法第一百八十條第四款所謂之『因不法之原因而為給付』，乃指給付違反強制規定及有悖公序良俗者而言。

是即令上訴人所稱借名登記，乃為節稅及迴避土地政策云云為真，能否謂其給付即為因不法原因而為之，……」（最高法院84年度台上字第1083號民事裁判要旨參照），所謂公共秩序或善良風俗者，乃指國家社會一般利益及道德觀念而言。

誠如上述，原告所為本件或有規避稅賦之目的存在，然特種貨物及勞務稅條例之制訂其目的在於健全房屋市場及衡平社會負面感受，維護租稅公平，簡言之立法目的及功能之一在於人民能夠長期持有不動產、抑制房地投機炒作，惟任何租稅法律皆有上述相類似立法目的及功能性存在，若私法法律行為有任何合法節稅、非法規避或迴避上開國家政策之手段存在，即謂該私法法律行為違背國家社會一般利益及道德觀念，則法律行為違背公序良俗豈非簡化為違背任何國家政府政策即足為之，國家政府為特定目的所制訂之法律雖然包含有維護社會公眾利益之性質，但並不等同為國家社會「一般利益」及「道德觀念」，是以，如上所述，縱然原告借用他人名義為出賣人之行為雖然目的或在於逃避稅捐（或節稅），惟亦僅屬按上開條例應如何處罰而已，尚與法律行為違背公序良俗無涉。

被告辯以第2 份契約應屬無效，本院無從採信。

Ｃ、原告得請求被告給付違約金為何部分：1.依第2 份契約，被告已經逾越履約期限（102 年8 月31日）而未交付（尾款）價金，原告依約前後2 次定期催告被告履行，迄今被告並未依期履約，原告已經契約第9條約定解除第2 份契約等情，有契約書、兩造往來存證信函可證，亦為被告所不爭執，均如前述。

原告主張第2 份契約第9條約定：「……經乙方定期催告仍不給付或履約時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約；

……」，被告所交付（在兩造約定之履約專戶）3 期款386 萬元，依上約定及民法第250條之規定，請求被告給付之，自屬有據。

2.依上開約定被告已交價款抵作「違約金」，兩造就此別無其他訂定，視為因不履行而生損害之賠償總額，此情兩造亦無異詞。

又「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準」、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」

（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例要旨可資參照）。

第2 份契約約定以買方已交付價款抵作違約金，可能因履約程度於可歸責事由產生解除契約之時點而違約金之數額即有差異，再者本件買賣價金尚高，即有可能因（買方）履約程度愈近產生違約金愈高，反而不履約交付價金甚少，抵作違約金數額亦低，原告主張因被告履行第2 份契約所受損害及所失利益有依期取得價金後所生之利息、前後契約買賣價金之價差、支付仲介費等等，本院斟酌原告上開主張，所指利息之損失約19萬8,833 元（即102 年8 月31日最終履約期限約至同年10月31日尚在地政士處協談本件買賣事宜【已經解約】，約2 個月期間，以2386萬元×2 個月期間×0.05法定遲延利息利率）、原告須支付總價金1 ％之仲介費為23萬8,600元（2386萬元×1％）、第1、2契約價差為136 萬元（2386萬元－2250萬元），以上合計179 萬7,433 元；

惟契約如期履行之結果，原告所得最大利益亦僅上開價差136 萬元而已，另考諸原告所為本件如前所述，應有規避奢侈稅之課徵，果契約履行結果，亦有可能需補納稅額及罰緩。

基此，依上開最高法院判例要旨，斟酌上開客觀事實，及現今社會經濟狀況一般人受制高房價而難有容身之處，兩造藉機轉售房屋，不消1 個月即可得價差諸情，本院認被告已交價金達總價金16.2％弱，抵作違約金為損害賠償總額，確有過高情事，縱依上開原告主張事由所計，雖有降低，惟仍屬過高，應以兩造契約如期履行完畢，原告可得價差扣除應付仲介費及其他雜費（如代書費），再考諸其他社會情事及公平性如避稅風險、被告本件不誠信履約等因素，職是，本件違約金應予核減至90萬元（0000000 －238600－雜費－其他風險【未發生只是斟酌因素】＋被告不誠信履約【斟酌因素】）為適當。

三、綜上所論，原告主張兩造為第2 份契約當事人，其為系爭房地出賣人，為契約權利義務主體，契約尚無無效情形，被告屆期未履約，原告已經依契約約定定期催告，被告仍未依約交付價金，契約業經解除，從而，原告依據第2 份契約第9條約定及民法第250條規定，請求被告給付違約金，於法有據，應予准許，惟約定違約金過高，經本院依法核減如上所述之90萬元，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。

四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰各別酌定相當之擔保金額分別宣告假執行或免為假執行；

至原告敗訴部分，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果已無影響，不再一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
民事第三庭 法 官 劉克聖
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
書記官 藍盡忠