臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,386,20130603,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第386號
原 告 張秀鳳
胡玉美
王高秀蘭
上列二人共同
訴訟代理人 陳萬發律師
複 代 理人 潘維成律師
被 告 梁生和
上列當事人間請求返還居間報酬事件，本院於民國102 年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌拾伍萬肆仟捌佰元，及自民國一百零二年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣捌拾伍萬肆仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告為購買可供興建房屋之土地，遂在被告之居間仲介下，於民國101 年1 月12日，向訴外人江春暉購買其所有坐落於桃園縣楊梅市○○段000000○000000○000000地號土地（下併稱系爭土地），雙方並簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪單價新臺幣（下同）54,000元，總價款4,274 萬元購買系爭土地，被告並於系爭買賣契約立契約書人之經紀人欄位簽名。

系爭土地實測面積共2616.72 平方公尺，換算約為791.55坪，原告即依每坪單價54,000元之計算方式，計算系爭土地總價約為4,274 萬元（54,000×791.55），並給付總價金之2 ％即854,800 元予被告，作為居間仲介買賣系爭土地之報酬。

㈡原告購買系爭土地係為作為建築之用，因此於系爭買賣契約書第14條第4項特別約定：「乙方（即出賣人江春暉）保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。

否則甲方（即買受人原告）有權解除本約，已付價金全數退還甲方。」

惟原告購買系爭土地後，委請建設公司申請建築執照，始終無法申請到可供作為興建房屋之建築執照，經建設公司向桃園縣楊梅市公所查詢，桃園縣楊梅市公所於101 年8 月23日以桃楊市工字第0000000000號函（下稱系爭公函）答覆表示，系爭土地屬「70鎮建字第21497 號」使用執照之建築用地，意即原告所購買之系爭土地早已為另建案之基地範圍，已屬受限而顯然無法單獨再為可供原告建築房屋用途之建築基地，致無法申請建築執照。

原告乃將此情通知出賣人及被告，並於101 年12月11日依系爭買賣契約書第14條第4項之約定與訴外人江春暉解除系爭買賣契約，訴外人江春暉並已將總價金4,274 萬元返還原告；

原告另於102 年1 月30日以內湖郵局第146 號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告解除居間契約，並催告被告限期於函到後5 日內返還所受領之居間報酬854,800 元，惟被告遲未退還居間報酬，原告爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：㈠如主文第1項所示。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯稱：被告居間促成系爭買賣契約之簽定，即得請求居間報酬，其後系爭契約因故解除，對於被告已取得之居間報酬並無影響；

況被告與原告間之居間契約在系爭買賣契約簽立完成時，因居間完成，履行完畢，原告已無從解除。

又原告於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭土地得否供建築之用，應調查的一清二楚，不可能事先毫不知情；

且系爭買賣契約書第14條第4項既已將「系爭土地未曾申請建築執照或指定建築線」載明，顯見被告已善盡告知之注意義務，被告僅是單純居間仲介為善意第三人，並未對原告有任何的保證或承諾。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張伊與訴外人江春暉簽定系爭買賣契約，以總價金4,274 萬元購買系爭土地，並於簽定系爭買賣契約後給付總價金之2 ％即854,800 元予被告，作為系爭買賣契約之居間報酬；

惟系爭土地早已屬「70鎮建字第21497 號」使用執照之建築用地，原告於知悉後除與訴外人江春暉協議解除系爭買賣契約，並於102 年1 月30日以系爭存證信函通知被告解除居間契約，並催告被告應於函到後5 日內返還所受領之居間報酬854,800 元，系爭存證信函於102 年2 月日送達被告等情，業據其提出系爭買賣契約書影本1 份、系爭土地之土地登記第二類謄本影本3 份、領款簽收單影本1 紙、桃園縣楊梅市公所所發系爭公函影本1 紙、協議書影本1 份、系爭存證信函影本1 份及掛號郵件收件回執影本1 紙為證（見本院卷第10頁至第31頁），並為被告所不爭執。

是原告前開主張之事實，堪信為真實可採。

惟被告以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：原告請求被告返還居間報酬是否有理由？

四、本院判斷如下：㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

民法第568條第1項定有明文。

次按「民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。

故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。

由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；

然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務。」

〔司法院83年12月14日（83）廳民一字第22562號民事廳研究意見參照〕。

是契約因居間人媒介而成立時，若因「事後發生」之原因致契約因故解除者，居間人固仍得請求報酬，惟若因「契約成立」時存在之原因，致當事人之一方依法解除或撤銷契約者，應認居間人不得請求居間報酬，方屬公允。

㈡查，被告為原告居間仲介時，原告已特別表示買受之土地須為能申請建築執照之建築基地，原告與訴外人江春暉並針對此一事項，於系爭買賣契約書第14條第4項特別載明：「乙方（即出賣人江春暉）保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。

否則甲方（即買受人原告）有權解除本約，已付價金全數退還甲方。」

等語，被告並於系爭買賣契約書中立契約書人欄位下之經紀人處簽名（見本院卷第14頁、第15頁），則此一特別約定事項應為被告所明知；

惟被告所仲介原告買受之系爭土地，係屬已申請過建築執照及使用執照之土地即系爭土地為「70鎮建字第21497 號」使用執照之建築基地，致原告已無法再以系爭土地供作建築基地而申請建築執照興建房屋，原告乃依系爭買賣契約書第14條第4項約定，與訴外人江春暉解除系爭買賣契約等情，亦有桃園縣楊梅市之系爭公函影本及協議書影本在卷可稽（見本院卷第21頁至第24頁）。

而系爭土地無法再作為申請建築執照之建築基地之事實，於原告與訴外人江春暉簽定系爭買賣契約時即已存在，且系爭買賣契約復經原告依法解除而消滅，參酌前揭說明，被告對原告即無居間報酬請求權存在。

本件原告既已依居間契約，給付被告居間報酬854,800 元，對於被告而言，即屬無法律上之原因所受之利益，致原告受有損害。

從而，原告依民法第179條之規定，請求被告返還所受領之居間報酬854,800 元，洵屬有據。

五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」

、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。

民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

查，本件民事起訴狀繕本於102 年3 月13日送達被告（見本院卷第66頁），並於送達時發生催告之效力，被告始負遲延責任，則原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即102 年3月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，即屬有據。

六、綜上所述，系爭買賣契約既因契約成立時已存在之事由而遭原告解除，已如前述，則被告對原告自無居間報酬請求權存在。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付854,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年3 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 6 月 3 日
民事第二庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 3 日
書記官 陳秀鳳