臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,39,20131009,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第39號
原 告 彭連傑
訴訟代理人 邱秀珠律師
複代理人 張鈴洋律師
被 告 黃永錦
訴訟代理人 李國煒律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國102年9月18日辯論終結，本院判決如下：

主 文

確認原告與被告間就桃園縣楊梅市○○段0000地號之楊梅市水字第91號耕地三七五租約關係不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由甲、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」

耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。

本件兩造間因租佃關係發生爭議，經原告向楊梅市公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，依規定將本件租佃爭議送桃園縣政府耕地租佃委員會進行調處，調處不成立，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府民國101 年12月28日府地用字第0000000000號函暨所附調解調處程序筆錄專卷在卷可憑，先予敘明。

乙、實體方面

壹、原告方面：

一、不爭執事項：

（一）系爭桃園縣楊梅市○○段0000地號土地係原告所有( 見原證一：土地登記謄本一件) 。

（二）兩造就系爭土地其中面積0.4090公頃訂有桃園縣楊梅市水字第91號之私有耕地租約( 見原證二：桃園縣楊梅市私有耕地租約附表) 。

（三）系爭土地上有房屋坐落其上，其中附圖（ 鈞院另案102年度訴字第40號囑託複丈）所示A1、A2部分為訴外人黃永秀使用，附圖B 部分面積72平方公尺為被告使用，附圖D部分面積64.9平方公尺係被告於十餘年前改建自養雞、養豬之豬舍，附圖C1部分面積16.8平方公尺搭建鋼架鐵皮屋頂棚子( 鋼架鐵皮屋頂棚子搭建在附圖C1 、C2 部分，但C2部分不在系爭土地範圍) 。

：

二、爭執事項：被告是否有不自任耕作，租約無效之情事？

（一）原告是否同意被告建築農舍使用？

（二）雞舍、豬舍改建成住宅使用，是否經過原告同意？

（三）搭建車庫或置放農具間使用，是否經過原告同意？

三、原告對爭執事項之主張：

（一）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」

「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。

故如有不自任耕作者，則租約無效。

又按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。」

、「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。

果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形。」

、「上訴人既不否認將系爭土地之一部借與他人搭蓋竹屋，即係非自任耕作，自與將耕地一部轉租之情形無異。

按諸耕地三七五減租條例第十六條第一、二兩項之規定，被上訴人訴請收回，上訴人不得任意拒絕。」

最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571 號、48年台上字第1362號分別著有判例可參。

故如在耕地上之一部建築房屋或搭建車庫（或車棚），即屬不自任耕作，耕地租約全部無效。

本件被告確有不自任耕作情事，說明如下：

（二）原告不曾同意被告或其父黃木桂建築附圖所示A1、A2、B部分之房屋。

原告不曾同意任何人在附圖所示A1、A2、B部分建築房屋，被告或其父親黃木桂建築房屋，即有不自任耕作。

被告主張58年間台鐵徵收土地而徵收其父黃木桂向原告承租居住之房、地、菜園，原告因而同意其父黃木桂在系爭耕地興建房屋居住使用云云，與事實不合，原告否認之。

查原告長期旅居巴西，偶回台時住居中壢，不會到系爭土地察看，此乃因原告在台灣並無自小客車，出入有所不便，原告並不知黃木桂興建房屋，而被告亦自認「（法官問：租金如何給付？）以前是我把租穀交給米商，再由米商交給地主，地主結帳後由米商開立收據，我們到米商處拿收據，已經數十年了，最近兩、三年才用匯款方式，但去年匯的款項原告都退還給我」，可見原告未前往系爭土地，並不知黃木桂或被告興建房屋一事。

被告主張原告曾同意興建房屋云云，原告否認之，被告應負舉證責任。

（三）原告不曾同意被告將附圖D 部分之雞舍、豬舍改建成住宅使用。

被告已自認附圖D 部分原係雞舍、豬舍，十餘年前其將之改建成住宅使用。

查養雞、豬尚可認屬農業之範圍內，但被告大幅翻建作為居住使用之建物( 實際上亦有居住使用，入口處即為大客廳) ，即顯非供耕作使用，自係不自任耕作。

（四）原告不曾同意被告在附圖C1部分搭建鋼架鐵皮屋頂棚子。被告在附圖C1部分搭建車棚供被告或其家人停車之用，原告另案102 年訴字第40號( 該案被告為黃永秀) 於102 年3 月28日勘驗現場時，該處即停放自小客車一部，有照片2 紙可參( 見原證三) ，並為被告所不爭執。

被告稱該處為置放農具間云云，與事實不合，查被告承租系爭土地已逾數十年，過去並無無處可置放農具之問題，豈可能近年才發生置放農具之問題（依結構觀之，該車棚係近幾年所搭建），被告事實上係供作車棚使用，非供耕作使用，故此部分亦係不自任耕作。

（五）依桃園縣楊梅市公所函覆鈞院謂水字第91號三七五租約休耕情形，其中98年至101 年度連續4 年一、二期核定休耕面積均為0.2749公頃云云，然依101 年8 月15日現場所拍攝之照片，整片土地均無人耕作，而被告承租之面積為0.4090公頃( 見原證二) ，可見被告就未休耕之土地亦未耕作。

（六）被告援引最高法院86年度台上字第97號判決（如附件二）作為有利其主張之依據，然該案判決意旨謂「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第二項規定原訂租約無效。」

，且謂「原審竟謂此部分建物面積僅占全部承租耕地約百分之一‧四，比例甚微，其他絕大部分土地仍供耕作使用，難認被上訴人有不自任耕作之情形云云，顯有可議。

次查系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。

又兩造所訂租約倘已無效，則被上訴人占有系爭耕地即無正當之權源，上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦難謂係權利濫用。」

，該案判決係廢棄原判決發回更審，被告援引已被廢棄之該案高等法院原判決見解作為有利被告之論述，尚有誤會，而該最高法院見解實係有利本案原告之見解，即該判決認為建物面積僅占全部承租耕地約1.4%，仍屬不自任耕作，租約全部無效。

（七）被告主張原告明知房屋存在數十年，均未主張被告不自任耕作，如今提出，違反民法第148條規定云云。

如前所述，原告長期旅居巴西，不知被告在系爭土地附圖A1、A2、B 、D 上有房屋，且不知附圖C1部分被搭建車棚。

而附圖A1、A2、B 部分，固看得出其上房屋已老舊，應已存在數十年；

但附圖D 部分，係被告十餘年前改建自豬舍、雞舍，而附圖C1車棚部分之鋼架鐵皮屋頂，更看得出是最近幾年所搭蓋，均非被告所述房屋已存在數十年。

查被告行使權利係為收回自己所有之土地，以利使用、收益或處分，並無違反公共利益，亦非以損害被告為主要目的，原告行使權利亦無不依誠信原則可言，被告謂原告違反民法第148條規定，並無依據，亦不足採。

（八）綜上所述，被告既有不自任耕作情事，租約已無效，原告自得訴請確認耕地三七五租約關係( 楊梅市水字第91 號)不存在。

爰聲明：確認兩造間就桃園縣楊梅市○○段0000地號之耕地三七五租約關係( 楊梅市水字第91號) 不存在。

貳、被告方面：

一、被告否認有任何不自任耕作情事。

二、在台鐵徵收該土地使用前，原告與被告父親黃木桂就該地，包括土地上房屋，訂有租約，供被告父親黃木桂家族居住使用。

三、系爭耕地附近之公賣局楊梅配銷所原係台鐵使用，民國58年間，台鐵徵收該土地，因而徵收黃木桂向原告承租居住之房、地、菜園。

原告因而同意黃木桂在系爭耕地興建房屋居住使用，即現在房屋。

因此，系爭房屋自約民國59年即興建，由黃木桂家族使用至今，係得原告同意，並非未經原告同意。

否則豈有存在數十年之久，而原告均未有任何異議之理? 可見上述興建房屋緣由事實，確屬實在。

又該房屋係農舍，並不違反耕地三七五減租條例。

四、另搭建木造建物二棟堆放物品、棧板、輪胎、廢棄物等並不存在，如果存在，亦非坐落被告耕地。

就此，原告應負舉證責任。

原告請求函查楊梅市公所關於系爭租約被告承耕範圍之資料。

五、原告明知房屋存在已數十年均未主張被告不自任耕作，如今提出，有違民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

原告主張其旅居巴西數十年，縱使有回臺灣亦不會到該處查看云云，難認實在，不足採信。

有被證3 被告請原告到楊梅鎮○○街00號收租存證信函為證。

六、又該房屋係農舍，再者最高法院86年度台上字第97號判決意旨：「又佃農在承租耕地上允許為便利耕作而興建農舍，該農舍固不以解決佃農家族實際居住問題為目的，但並不排除兼作佃農住宅使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，實非符耕地三七五減租條例保護佃農之本旨」並不違反耕地三七五減租條例。

七、102 年2 月19日勘驗現場，被告提出分耕圖附卷，以及今日提出勘驗該日現場照片如被證1 證明被告有耕作，農舍放置農具，地基與竹坡證明農舍存在數十年以上。

八、原告主張以桃園縣楊梅市公所函覆，系爭租約休耕情形，98年至101 年度連續4 年一、二期核定休耕面積均為0.24749公頃，而被告承租之面積為0.4090公頃，可見被告就未休耕之土地亦未耕作云云。

並不可採，休耕面積係市公所自行核定，不能以其核定面積與承耕面積不同即謂未耕作，被告休耕係全部耕地休耕，絕無部份不休耕不耕作，關於房屋部份，依據上述最高法院見解，為法之所許。

茲提出被證2 、101 、102 年被告休耕證明。

其中102 年依據政府規定休耕一期。

九、關於被告於答辯狀1 主張之相關證據：系爭耕地附近之公賣局楊梅配銷所原係台鐵使用。

在台鐵徵收該土地使用前，原告與被告父親黃木桂就該地，包括土地上房屋，訂有租約，供被告父親黃木桂家族居住使用。

有被證7 、黃木桂擔任戶長，上載現住所新竹州中壢郡楊梅街水尾字水尾二百六十二番地之日據時期戶籍謄本為證。

民國58年間，台鐵徵收該土地，因而徵收黃木桂向原告承租居住之房、地、菜園。

原告因而同意黃木桂在系爭耕地興建房屋居住使用，即現在房屋，係田寮。

因此，系爭房屋約於民國59 年 間即興建完成，由黃木桂家族使用至今，有被證8 、系爭房屋門牌即被告住址載楊梅鎮○○里0 鄰○○00號之戶籍謄本為證。

系爭房屋確實約於民國59年間即興建完成，係得原告同意，並非未經原告同意。

否則豈有存在數十年之久，而原告均未有任何異議之理?

十、被告之父興建系爭房屋，是與同地主即原告另二筆土地之佃農，為被告之父黃木桂的兄弟，同時起造房屋，均得原告同意，如非地主同意，不可能三兄弟在耕地同時起造房屋。

爰聲明：原告之訴駁回。

參、得心證之理由：（一）原告主張系爭桃園縣楊梅市○○段0000地號土地係原告所有，兩造就系爭土地其中面積0.4090公頃訂有桃園縣楊梅市水字第91號之私有耕地租約，被告於系爭土地上有建築房屋使用，其中附圖B 部分面積72平方公尺為被告使用，附圖D 部分面積64.9平方公尺係被告於十餘年前改建自養雞、養豬之豬雞舍，附圖C1部分面積16. 8平方公尺搭建鋼架鐵皮屋頂棚子( 鋼架鐵皮屋頂棚子搭建在附圖C1、C2部分，但C2部分不在系爭土地範圍) ，業據提出地登記謄本、桃園縣楊梅市私有耕地租約附表等為證，被告則以前詞為辯。

（二）本件爭點厥為被告有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定「承租人應自任耕作」之規定，致系爭耕地租約無效，是否有據？（三）被告違反「承租人應自任耕作」規定，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，系爭租約無效，原告請求確認兩造間就桃園縣楊梅市○○段0000地號之耕地三七五租約關係( 楊梅市水字第91號) 不存在，為有理由：1.原告主張：原告所有之系爭桃園縣楊梅市○○段0000地號土地，兩造就系爭土地其中面積0.4090公頃訂有桃園縣楊梅市水字第91號之私有耕地租約，被告於系爭土地上有建築房屋使用，其中附圖B 部分面積72平方公尺為被告使用，附圖D 部分面積64.9平方公尺係被告於十餘年前改建自養雞、養豬之豬舍，附圖C1部分面積16. 8 平方公尺搭建鋼架鐵皮屋頂棚子( 鋼架鐵皮屋頂棚子搭建在附圖C1、C2部分，但C2部分不在系爭土地範圍) 等情，業據提出地登記謄本、桃園縣楊梅市私有耕地租約附表等為證，並經本院勘驗現場查明屬實，且有複丈成果圖卷可參，被告雖以：在台鐵徵收該土地使用前，原告與被告父親黃木桂就該地，包括土地上房屋，訂有租約，供被告父親黃木桂家族居住使用。

系爭耕地附近之公賣局楊梅配銷所原係台鐵使用，民國58 年 間，台鐵徵收該土地，因而徵收黃木桂向原告承租居住之房、地、菜園。

原告因而同意黃木桂在系爭耕地興建房屋居住使用，即現在房屋。

因此，系爭房屋自約民國59年即興建，由黃木桂家族使用至今，係得原告同意，並非未經原告同意。

否則豈有存在數十年之久，而原告均未有任何異議之理? 可見上述興建房屋緣由事實，確屬實在。

又該房屋係農舍，並不違反耕地三七五減租條例等語，惟被告所辯為原告否認已如上述，被告主張原告同意被告之父黃木桂在系爭耕地興建房屋居住使用，即現在房屋系爭房屋自約民國59年即興建，由黃木桂家族使用至今，係得原告同意，並非未經原告同意云云，未據舉證以實其說，所辯自不足採信。

2. 被告又辯稱原告明知房屋存在已數十年均未主張被告不自任耕作，如今提出，有違民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

原告則主張其旅居巴西數十年，縱使有回臺灣亦不會到該處查看云云，難認實在，不足採信等語。

姑不論原告是否有至系爭現場察看，惟原告既係系爭土地所有權人，其以被告有違反耕地三七五減租條例情形而主張耕地租約無效，乃行使主張自己依法之權利，非謂原告因此即係違反民法第148條規定權利濫用之規定。

又原告是否至現場察看，與是否同意與建房屋乃二事，不能謂原告有至現場察看，即謂原告同意被告興建房屋使用，故被告此部份之答辯為不可採。

3. 按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」

「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。

故如有不自任耕作者，則租約無效。

又按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；

如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。」

、「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。

上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。

果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關於之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形。」

最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571 號分別著有判例可參。

本件被告辯稱其父於民國59年間在系爭耕地上之一部建築房屋使用，被告並擅自於十多年前將豬舍雞舍改建成住宅使用，又擅自搭建車庫（或車棚）使用（被告雖辯稱係作農具間使用，縱屬實情，亦無礙本案之判斷），其有不自任耕作等情甚明，依上開三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定及判例說明，則租約無效。

從而原告請求確認兩造間就桃園縣楊梅市○○段0000地號之耕地三七五租約關係 （楊梅市水字第91號）不存在，為有理由。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳添喜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 17 日
書記官 史萱萱