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臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第489號
原 告 余遠東
訴訟代理人 康勝男律師
被 告 邱顯炉
訴訟代理人 高守正
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，於民國102 年9 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（見最高法院27年台上字第316 號判例要旨）。
本件原告主張其係本院民事執行處101 年司執字第91021 號拍賣抵押物強制執行事件拍賣標的之承租人，依法有優先承買權，然為被告所否認，則本件原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益，故原告提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠其依鈞院民事執行處民國102 年3 月8 日桃院晴101 司執晴字第91021 號函所示，須對拍定人即被告提起本件確認優先承買權存在之訴，是原告自有即受確認判決之法律上利益。
㈡原告就坐落桃園縣楊梅市○○段0000地號土地（面積951.01平方公尺，重測前為上田心子段營盤腳小段173 之2 地號，下稱系爭土地）有土地法第104條第1項及第107條之優先承買權存在：⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。
查原告與執行債務人鄧純敦之被繼承人鄧仁愛於81年7 月6 日簽立土地同意使用證明書（下稱系爭使用證明書），其上記載：「本人於81年7 月6 日向余遠東借款新台幣（下同）10萬元，並同意以本人所有系爭土地提供於余遠東先生無償使用，直到清償借款為止。
爾後須繼續使用時，當另訂租金付予本人」，稽其真意，係指借款未清償前，以借款之利息抵付租金，借款清償後則另訂租金支付。
準此，原告與鄧仁愛間就系爭土地訂有租賃契約，而鄧純敦為其繼承人，自應繼承該項租賃關係。
⒉依土地法第104條第1項、第107條之規定，原告有優先承買權之存在，自得依被告拍定價額351 萬元同樣條件主張就系爭土地得優先承買。
㈢對被告答辯之陳述：⒈原告支付租金並占有管領使用收益，為系爭土地之承租人，並非使用借貸之借用人：①系爭使用證明書形式上之真正業經被告不爭執，而其實質上之真正亦經證人林美蓉結證屬實。
②原告於102 年3 月5 日具狀向鈞院民事執行處聲請優先承買系爭土地，於聲請狀上僅係轉載系爭使用證明書之片段文字，而非敘述該證明書之文義，且原告於聲請優先承買時既已檢附該證明書，當以該證明書之文義：「借款未清償前以借款利息抵付租金，借款清償後另行約付租金」為準，被告謂原告於聲請優先承買時係以無償使用為理由云云為斷章取義。
從而，被告指原告為土地之無償使用人，無租賃權云云即屬無據。
⒉原告向鄧仁愛承租系爭土地之租約乃不定期租賃，非要式契約：①「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之。
未以字據訂立者視為不定期之租賃」，為民法第422條所明定。
②依系爭使用證明書所載，原告與鄧仁愛間就系爭土地之租賃為不定期租賃，自不必以字據訂之，亦即非要式契約。
是以，被告謂：倘鄧仁愛與原告有租賃契約存在則應以字據訂立，未以字據訂立契約應屬無效云云亦屬無據。
⒊房屋稅籍證明書不得作為建物所有權之依據：①查房屋稅籍證明書係地方稅務人員依其目測勘查所得作為課徵房屋稅之依據，並非依房屋所有權人之聲請。
②訴外人葉添製刀股份有限公司（下稱葉添製刀公司）所有之桃園縣楊梅市○○段000 ○號建物（門牌號碼為桃園縣楊梅市○○里00號，坐落於○○段0000○0000地號土地上）第一次保存登記之測量日期為80年12月12日，面積一層589.13平方公尺，第一次保存登記之日期為81年1 月28日，而其實際建築完成日期為70年1 月1 日，此觀被告所提之建物登記謄本及複丈成果圖自明。
依該公司之房屋稅籍證明書所載，該公司所有房屋為一層鋼鐵造756 平方公尺、一層鋼鐵造108平方公尺、二層鋼鐵造163.5 平方公尺，折舊年限21年，足見該項稅籍證明書第一次建置資料應係該公司辦理保存登記後經地政機關通知地方稅務局而為，其後另依稅務人員定期目測勘查作紀錄予以調整增加。
另依被證5 、6 照片所示，坐落系爭土地上之房屋為被證5 、6 照片所示之加強磚造部分，而上揭稅籍證明書並無加強磚造之記載，足見葉添製刀公司之房屋稅籍證明是否包含該加強磚造之部分已非無疑。
③葉添製刀公司為原告兄弟二人共同經營之家族企業，且因其所有之楊梅市○○段0000○0000地號土地與系爭土地毗鄰，致原告所有承租坐落系爭土地上部分之建物與上開葉添製刀公司所有建物相連接（但並非無區隔），系爭土地部分甚且為葉添製刀公司之門口及圍牆內之空地，然並無礙於原告與土地之原所有人鄧仁愛之租賃關係，蓋以貸與鄧仁愛110 萬元、支付土地租金及接受鄧仁愛交付系爭土地使用收益者均為原告，與民法第421條規定並無不符，倘原告違反租約將所承租之系爭土地供葉添製刀公司使用，其乃土地出租人鄧仁愛或其繼承人得否主張終止租約收回土地之事由，而土地之出租人從未主張終止租約，則租賃關係自亦非被告所得加以否定。
故被告認：房屋稅籍證明書乃房屋所有權之依據，葉添製刀公司之房屋稅籍證明書應包含系爭土地上之房屋，土地既為葉添製刀公司使用，原告當無租賃關係云云，亦屬無據。
⒋區域計畫法第21條之現行條文乃89年1 月26日修正公布【修正前原條文：違反第15條第1項之管制使用土地者，該管直轄市、縣（市）政府得限期令其變更使用或拆除其建築物恢復原狀】，該法公布施行係於原告與鄧仁愛81年7 月6 日訂約之後，原告與鄧仁愛間就系爭土地之租賃契約乃屬民法第421條之一般租賃契約，並未限定租賃之目的為何，倘原告於承租之後有所謂違規使用，亦僅係縣政府得限期令原告變更使用，並無礙原告與鄧仁愛間之租賃關係，即如被告所提之臺灣高等法院99年度重上字第260 號判決意旨所示。
況土地法第82條所謂：「凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用」係取締規定，而非效力規定，為最高法院71年台上字第4423號、79年台上字第2417號判決意旨所明示，被告謂：原告違反土地法第82條及區域計畫法，租約應屬無效，及另於鈞院民事執行處具狀指系爭土地為特定農業區農牧用地，不得容許有地上物存在，不得設定地上權云云，亦屬無據。
㈣原告起訴時原係依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項之規定主張優先承買，茲於102 年9 月10日變更為依土地法第104條第1項及同法第107條之規定為請求。
㈤並聲明：請求確認原告就鈞院101 年度司執字第91021 號強制執行事件拍賣標的即坐落桃園縣楊梅市○○段0000地號土地（面積951.01平方公尺，權利範圍全部）有優先承買權存在。
二、被告則抗辯：㈠原告於法院執行處拍賣時係主張因鄧仁愛向原告借款110 萬元，鄧仁愛將系爭土地交付原告使用收益，而原告既為無償使用，無租約之對價關係，即不具有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定之優先承買權條件，況系爭使用證明書並非租約，沒有以債務抵繳或以利息抵繳等之對價關係。
而原告主張之租約，其訂約日期為81年7 月6 日，租約換算至今日長達21年，且無公證，有違民法第425條及449 條之規定，況系爭使用證明書為債務人鄧仁愛單方面所簽立之字據，且約定為無償使用，雖原告事後改稱以利息抵付租金，且主張為不定期租賃，然原告之主張前後不一，鄧仁愛亦已去世，實難辨真偽。
㈡土地法第104條及民法第426條之2 所規範之土地為建築用地，而系爭土地之使用分區及使用地類別編定為特定農業區、農牧用地，所能引用之法規應為土地法第106條耕地之租用關係。
原告所提之使用證明書僅能證明其與債務人間之債權債務關係，並非耕地之租賃關係，且原告係無償使用系爭耕地，其引用土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之租地建屋關係主張有優先承買權存在，並不合法。
㈢由鈞院執行處拍賣公告所載之使用情形，查封時經地政人員到場指界稱現場為葉添製刀公司門口圍牆內之空地，又有部分上為建物。
經被告到場實勘，系爭土地上之建物與葉添製刀公司所有之楊梅市○○段000 ○號建物相連，除建物占用外之土地均為水泥地及圍牆，由此判斷，系爭土地之占有使用人應為葉添製刀公司，並非原告，而且建物之樣式相同又相連，房屋之稅籍資料應亦為葉添製刀公司，房屋所有權人既非原告，原告自無受確認判決法律上之利益。
㈣經被告調閱經濟部商業司之公司基本資料，知悉原告與債務人鄧純敦，分別擔任葉添製刀公司之董事及監察人，而葉添製刀公司又為發起拍賣之債權人，依經驗法則判斷，原告、債務人鄧純敦及債權人葉添製刀公司之所有有關系爭土地之主張，均屬通謀虛偽之意思表示。
㈤按區域計劃法之規定，系爭土地為耕地，承租耕地應以自任耕作為目的，原告引用租地建屋之關係與法律相牴觸。
況且於農業發展條例施行後有強制規定地上物與土地必需同屬一人所有，法務部71年8 月31日(71)法律字第10823 號函及內政部71年9 月16日台(71)內地字第112371號函亦認為：「按編為農業用地或都市計畫農業區、保護區內之田、旱地目耕地，依行政院所頒限制建地擴展方案意旨，應維持耕作使用，在該等地目之土地上，無論以建築物或其他工作物或竹木為目的設定地上權，均非耕作使用之性質，核與上開方案意旨不符。
反之，縱使地上物所有權人主張其在土地上建有地上物，依時效取得地上權，主張有優先承買權，按土地法第82條之立法意旨，如容許農業土地上有地上權存在，顯與上開條文之立法意旨相違」，可見依上開機關之見解，農地縱經賣方同意，仍不得設定地上權。
另依農業發展條例第18條之規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，即債務人方可聲請興建房屋，原告無償使用土地，並於土地上興建房屋，並增設水泥地及圍牆，已違反區域計畫法第15條、土地法第106條，及農業發展條例第3條第14款之規定，未以自任耕作為目的予以使用，其違法行為亦已違背土地法第82條所定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」，及區域計畫法第15條、第21條關於區域計畫公告實施後，有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第11條之非都市土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定。
另按土地法為民法之特別法，而區域計畫法又為土地法之特別法，民法之相關規定與之相違者，應優先適用特別法規，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定，與其牴觸者，依民法第71條之立法意旨，亦屬無效。
㈥又按民法第426條之2 及土地法第104條所稱租用基地建築房屋，係以建築房屋為目的而租用基地而言，若當事人於訂立租約之初，並非供承租人建築房屋為目的，縱承租人嗣後於承租之土地上建築房屋，出租人消極未為反對，仍為一般租賃契約，非此之租用基地建築房屋契約。
又現行法律就何種土地得作為租地建屋契約標的物之基地，並未明文規定，然依民法第422條之1 ，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，及依土地法第102條，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2 個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記等規定，自應解為得為租地建屋契約標的物之基地，以得為地上權登記之土地為限，方符合法律規定一致性解釋原則。
否則將造成法律承認租地建屋之承租人，不得依民法第422條之1 規定，為地上權登記之請求，或承認租地建屋契約雙方當事人，得不依土地法第102條規定辦理地上權登記，致民法第422條之1 及土地法第102條規定，淪為具文，殊非合理。
本件縱使推論原告對於系爭土地有租約存在，僅為一般土地租約，與租地建屋並無任何關係。
㈦綜上所陳，原告無償使用系爭土地，本屬無權占用，其又違反區域計畫法之規定非法使用，自不符合優先承買權之資格，其訴顯無理由。
㈧並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告與鄧仁愛於81年7 月6 日訂立系爭土地同意使用證明書。
㈡系爭土地於102 年2 月27日經本院執行處為第1 次拍賣，由被告以351 萬元得標買受（見本院卷第11頁第一次拍賣公告、第15頁強制執行投標書）。
㈢系爭土地經地政人員到場指界稱現場為葉添製刀公司門口圍牆內之空地，又有部分上為建物（見本院卷第38頁查封筆錄、第13頁第1 次拍賣公告附表使用情形欄之記載），即系爭土地部分為葉添製刀公司大門及圍牆內之空地，部分為81年後所建之違章建築，與葉添製刀公司所有之402 建號建物相比鄰。
四、本件爭點如下：㈠原告與鄧仁愛間就系爭土地係無償使用關係或租賃關係？㈡原告依土地法第104條第1項及第107條之規定，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，有無理由？
五、得心證之理由：㈠就「原告與鄧仁愛間就系爭土地係無償使用關係或租賃關係」乙節，經審認係租賃關係：⒈原告主張：其與系爭土地之原所有人鄧仁愛於81年7 月6 日訂立系爭使用證明書，由鄧仁愛將系爭土地交付原告使用收益，自81年7 月6 日起至清償借款110 萬元止，係以利息抵付租金，清償借款後係以雙方約定之租金計付，故原告支付租金並占有管領使用收益，為系爭土地之承租人，並非無償使用借貸之借用人等語。
⒉被告則抗辯：原告於鈞院執行處拍賣時係主張因鄧仁愛向原告借款110 萬元，而提供系爭土地予原告無償使用至清償日止，故原告與鄧仁愛間就系爭土地係無償使用關係，無租約之對價關係等語。
⒊按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之」，民法第421條定有明文。
而租賃為諾成契約，不以訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。
而「租賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸」（見最高法院72年度台上字第4295號裁判要旨），又「使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。
在使用借貸，應為無償。
如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃」（見最高法院72年度台上字第835 號裁判要旨）。
⒋經查，系爭使用證明書係記載：「本人（即鄧仁愛）於81年7 月6 日向余遠東先生（即原告）借款110 萬元，並同意以本人所有系爭土地提供於余遠東先生無償使用，直到清償借款為止。
爾後仍繼續使用時，當另訂租金付予本人，如有一方不願續租，需提前半年通知對方」等語（見本院卷第14頁）。
再據證人即知悉原告與鄧仁愛訂立系爭使用證明書過程及原因之林美蓉到庭證稱：「（問：是否知道簽立系爭使用證明書的過程及原因？）答：知道。
當時原來原告就想要跟鄧仁愛租土地，鄧仁愛也想要跟原告借錢，他們之前就有談這件事，我告訴他們先談好，要如何支付，後來他們就過來我這邊，這份證明書已經寫了，雙方在我面前蓋章交借款的錢，鄧仁愛向原告借110 萬元，約定借款利息抵付租金，如果鄧仁愛還錢而原告要繼續使用，要另訂租金，或原告不租了，要提前半年通知。
他們到事務所來簽同意書是讓我做個見證，因為都住在附近，而且雙方有時有案件讓我們事務所做。
（問：據你所知後來鄧仁愛有無還原告110 萬元？）答：應該是沒有還，在查封當天原告也有去」等語明確（見本院卷第57頁反面）。
則由上開使用證明書全文及證人所述可知，原告係以鄧仁愛向其借款110 萬元所需支付之利息抵付其使用系爭土地之租金，而原告使用系爭土地既為有償，則其與鄧仁愛間就系爭土地自係租賃而非使用借貸關係已可認定。
⒌被告雖抗辯：原告於鈞院執行處拍賣時係主張就系爭土地為無償使用關係云云，並提出原告於102 年3 月6 日所提之行使優先承買權聲請狀1 件為憑（見本院卷第28頁）。
惟查，原告當時之聲請狀係引用系爭使用證明書之前半段文字，並已提出該證明書為憑，而原告使用系爭土地係有支付對價之租賃關係，業經上開證人證稱屬實，故被告此部分抗辯並非可採。
⒍綜上，原告主張：其與鄧仁愛間就系爭土地有租賃關係乙節即屬有據。
㈡就「原告依土地法第104條第1項及第107條之規定，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，有無理由」乙節，經審認原告之主張為無理由：⒈原告主張：其為系爭土地之承租人，自得依土地法第104條第1項及第107條之規定，主張就系爭土地有優先承買權存在，至土地法第82條係取締規定，非效力規定，原告與鄧仁愛間之租約非屬無效等語。
⒉被告則抗辯：系爭土地為耕地，不許為興建商業用途之辦公室之用，亦不得作為租地建屋契約之基地，原告違反土地法第82條及區域計畫法等之規定非法使用，其租賃契約依民法第71條之規定為無效，自不得主張有優先承買權存在等語。
⒊按土地法第104條第1項係規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
其順序以登記之先後定之」。
再按「土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」（見最高法院65年台上字第530 號判例要旨）。
換言之，承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（見最高法院77年度台上字第1243號裁判要旨）。
⒋另按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。
前項所稱耕作，包括漁牧」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權」，土地法第106條、第107條第1項固有明文，而依條文規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權。
又按「所謂『耕地租賃』，係以支付地租而『耕作』他人之農地為要件，所稱之『耕作』，其目的應在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言（參照最高法院63年台上字第1218號判例）。
倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為『田』，應認無『耕地租賃』之適用」（見最高法院85年度台上字第2696號裁判要旨）。
又89年1 月26日修正前之農業發展條例第3條第11款係規定：「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，嗣後已修正此第3條第11款之內容為：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」。
而土地法關於耕地租用之規定為民法之特別法，自應先於民法而適用之。
⒌經查，系爭土地之地目為旱，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，此有土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第10頁），依上開農業發展條例第3條第11款之規定，即屬於耕地，而既屬耕地，為耕地租賃之承租人即應以支付地租而耕作他人之農地為要件，且以在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物為目的，當非以租地建屋為目的，是認定耕地之承租人有無優先承買權，應視有無上開土地法第106條及第107條規定之適用，而非適用上開土地法第104條第1項就一般基地為租地建屋之規定。
⒍查本件原告係將系爭土地之部分作為葉添製刀公司大門及圍牆內之空地，部分土地供建造違章建築之用，而因耕地本即非供租用作為房屋之建築，是無土地法第104條之適用外，再揆諸前開說明，亦因原告承租土地後非將土地作為耕作使用，與土地法第106條第1項及第107條所規範之要件不合，故原告以其有耕地承租人身分而主張有優先承買權，即屬無據。
⒎綜上，原告雖係系爭土地之承租人，然因其非以耕作為目的而使用耕地，並不符耕地租賃之要件，其併依土地法第104條第1項及第107條之規定，主張就系爭土地有優先承買權存在即不應准許。
六、從而，原告依土地法第104條第1項及第107條之規定，請求判決確認其對系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
民事第二庭 法 官 郭琇玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
書記官 郝玉蓮
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