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臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第605號
原 告 陳福大
訴訟代理人 張曼隆律師
被 告 許錦龍
訴訟代理人 洪士傑律師
被 告 昌亞不動產股份有限公司
法定代理人 葉增龍
訴訟代理人 許桂挺律師
複 代理 人 羅仕銘
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告許錦龍應給付新臺幣（下同）288 萬元，及自民國102 年3 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈡被告昌亞不動產股份有限公司（下稱昌亞公司）應給付72,000元，及自102 年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
嗣於104 年7 月31日言詞辯論期日當庭將上開聲明第1項之利息起算日變更為自102 年3 月29日起算（見本院卷第299 頁背面），核其所為之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於102 年1 月9 日與被告許錦龍簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告許錦龍以總價720 萬元，出售其所有之桃園市○○區○○段○○○段0000○號（即門牌號碼桃園市○○區○○里○○○00○00號房屋）暨所附土地（即桃園市○○區○○段○○○段00000 地號，權利範圍458/10000 ）（以下合稱系爭不動產）予原告。
原告就此已先行依約給付第1 、2 期款合計144 萬元，至於第3 期款即尾款576 萬元部分，原告擬以系爭不動產為抵押品向金融機關辦理貸款以俾支付，惟經原告向訴外人三商美邦人壽保險股份有限公司、南山人壽保險股份有限公司申請核貸過程中，竟遭以系爭不動產之唯一對外聯絡道路即桃園市○○區○○段○○○段00000 ○00000 地號土地係屬其他私人產權為由而拒絕核貸。
㈡依系爭契約第5條第2項、第6條第4 、5 項、第7條第3項之約定，原告可以用向金融機關申辦貸款之方式來給付尾款576 萬元，足見被告許錦龍業已向原告擔保系爭不動產得作為抵押品向金融機關申辦貸款，然經原告向金融機關申辦後遭以上開理由而拒絕，原告遂於102 年2 月8 日發函予被告許錦龍請其儘速出面解決，尾款待問題解決後再行支付；
復於102 年3 月3 日再度委請律師發函，請被告許錦龍應於文到7 日內提出系爭209-5 、209-7 地號土地所有權人之永久道路通行無償使用同意書，或設定地役權證明，否則將解除系爭契約。
詎被告許錦龍收信後仍置之不理，亦拒絕補正上述權利瑕疵，原告不得已乃於102 年3 月27日委請律師寄發存證信函表示解除系爭契約，被告許錦龍業於103 年3 月28日收受上開信函。
又本件既屬可歸責於被告許錦龍之違約事由導致系爭契約解除，依系爭契約第10條第3項、民法第259條第1款之約定及規定，被告許錦龍除應返還已受領價金144 萬元外，另應賠償同額即144 萬元之懲罰性違約金。
㈢又原告於102 年1 月7 日與被告昌亞公司就仲介買賣系爭不動產事宜簽立買賣議價委託書與要約書（下稱系爭委託書），原告並已支付買賣價金1 ％即72,000元之服務費予被告昌亞公司。
惟依被告昌亞公司之專業知識及能力，應能知悉系爭不動產之對外聯絡道路係屬於其他私人產權而金融機關不願承作貸款等情事，卻未善盡調查義務，且隱匿該等重要交易資訊，致使原告與被告許錦龍達成買賣之合意而受有損害，爰依民法第179條、第184條第1項前段、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告昌亞公司應返還已收服務費72,000元。
㈣並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：㈠被告許錦龍答辯略以：系爭不動產係經主管機關核發使用執照在案，且被告許錦龍居住當地已數十年之久，從未有出入困難之情事，況該出入路段係屬桃園市大溪區公所道路養護範圍，並經財政部國有財產署北區分署桃園辦事處表示係坐落於大溪交流道附近道路範圍，依土地法第41條免予編號登記，足見原告買受系爭不動產後可利用現有道路通行出入，並無任何阻礙。
又被告許錦龍從未擔保原告一定可以向任何金融機關貸得購屋款項，蓋因貸款僅屬支付價金其中一種方式，原告除貸款外仍得選擇以現金支付價金，且同社區其他住戶多有向金融機關申貸成功之前例。
縱原告主張解除契約為有理由，則原告請求之144 萬元違約金亦屬過高，應予酌減等語置辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告昌亞公司答辯略以：原告得否申辦貸款，涉及個人償債還款能力及各金融機關之放款條件，與系爭不動產是否有瑕疵並無直接關聯。
且被告昌亞公司僅負以賣方即被告許錦龍所簽具之不動產說明書向原告為說明之義務，而該說明書上並無關於聯外道路是否有爭執之記載，故被告昌亞公司就此自無說明義務等語置辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於102 年1 月7 日與被告昌亞公司就仲介買賣系爭不動產事宜簽立系爭委託書，原告並已支付買賣價金1 ％即72,000元之服務費予被告昌亞公司。
㈡原告於102 年1 月9 日與被告許錦龍簽立系爭契約，約定由被告許錦龍以總價720 萬元出售系爭不動產予原告，原告就此已先行依約給付第1 、2 期款合計144 萬元予被告許錦龍。
㈢系爭不動產所在之建案係於87年8 月3 日取得桃園市○○區○○段○○○段00000 地號土地所有權人即訴外人陳盛泉所出具之土地使用權同意書，訴外人陳盛泉同意上開土地其中32平方公尺供道路使用，而該32平方公尺土地所坐落之位置大致上與本院卷第122 頁所示之土地複丈成果圖編號A 、B所在位置相符。
且該建案業已取得桃園市政府工務局所核發之使用執照【使用執照字號：（88）桃縣建使字第溪九○一號】。
㈣於102 年1 月21日時，桃園市○○區○○段○○○段00000○00000 地號之土地分別登記為訴外人陳盛泉、陳盛淇所有。
㈤原告於102 年2 月8 日寄發新北市政府郵局第46號存證信函予被告2 人，並表示：「因坐落於地號208-1 之聯外道路209-7 是私人土地無使用權，對於本人進出沒有保障，仲介及買方於簽約前並未告知，致使本人做錯誤判斷，危害本人權益，契約上之尾款576 萬元部分將暫停匯款，直到問題解決，並請當事人儘快出面解決」等語。
㈥原告於102 年3 月3 日委請律師寄發台北南陽第388 號存證信函予被告2 人，並表示：「…擬以買賣標的物向金融單位辦理抵押借貸，竟遭三商美邦人壽公司拒絕，理由為該房地唯一對外聯絡道路（地號：209-7 、209-5 ）為他人產權，而拒絕准貸款…請賣方應於文到7 日內提出系爭209-5 、209-7 地號土地所有權人之永久道路通行無償使用同意書，或設定地役權證明…本人將依不動產契約書第10條第1項及民法第359條解除契約」等語。
㈦被告許錦龍於102 年3 月22日寄發樹林柑園郵局第103 號存證信函予原告之訴訟代理人張曼隆律師，並表示：「本人主張買賣契約已屆法定催告期，依法片面解除，台端藉故拖延買賣契約之續行，本人將依法主張沒收已付價金並另函請求損害賠償」等語。
㈧原告於102 年3 月27日委請律師寄發台北南陽第446 號存證信函予被告2 人，並表示：「許錦龍君未能依本人委任貴律師以台北南陽郵局第388 號存證信函限期催告補正權利瑕疵，且許錦龍君接函後以樹林柑園郵局第103 號存證信函回覆，仍拒絕補正權利瑕疵，為此特委請貴律師依不動產買賣契約書第10條第1項及民法第359條規定，向許錦龍君解除如主旨所示之買賣契約」等語。
㈨訴外人三商美邦人壽保險股份有限公司於103 年5 月22日函覆表示：「來函所示房屋座落大溪鎮南興段南興小段208-1地號，因其聯外道路為私人土地且地目為田，恐生出入通行糾紛，故本公司於102 年1 月婉拒了聲請人陳福大的房貸申請」等語。
㈩訴外人南山人壽保險股份有限公司於103 年5 月28日函覆表示：「經查客戶陳福大於102 年1 月曾以函查所示標的向本公司申辦抵押貸款，本公司並未承作該貸款申請，係因本案貸款標的之對外聯絡道路為他人所有，基於風險考量，故未予承作」等語。
桃園市大溪區公所於104 年4 月10日函覆表示：本院卷第122 頁所示之土地複丈成果圖編號C部分為其道路養護範圍。
財政部國有財產署北區分署桃園辦事處於104 年4 月23日函覆表示，座落於桃園市大溪交流道附近道路範圍，依據土地法第41條規定免予編號登記之土地位置及範圍詳如本院卷第279 頁著橘色範圍圖說。
四、得心證之理由：㈠原告主張依系爭契約第5條第2項、第6條第4 、5 項、第7條第3項之約定，可推知被告許錦龍有擔保（保證）原告得持系爭不動產向金融機關辦理貸款以支付尾款，惟經原告申辦後遭拒，原告業已解除系爭契約，爰依系爭契約第10條第3項、民法第259條第1款之約定及規定，請求被告許錦龍除應返還已受領價金144 萬元外，另應賠償同額即144 萬元之懲罰性違約金，是否有理？⒈本件經本院於102 年7 月10日至現場履勘，並請地政人員就系爭不動產所在土地即桃園市○○區○○段○○○段00000地號土地之社區出入通行現況標註於地籍圖上，而繪製成本院卷第122 頁所示之土地複丈成果圖，其中編號A 、B 部分面積合計為34平方公尺，對照系爭不動產所屬建案之使用執照圖說及使用執照所附系爭209-5 地號土地使用同意書（見本院卷第88、89頁），可知上開土地使用同意書所指之同意作為道路使用範圍及位置大致上與本院卷第122 頁所示之土地複丈成果圖編號A 、B 部分所在位置相符，足見上開土地複丈成果圖編號A 、B 部分可用以出入通行，應無疑義。
⒉又上開土地複丈成果圖編號C 部分以本院於上開履勘期日現場觀之，事實上係有貨車及自用小客車往來行駛（見本院卷第118 頁），並經桃園市○○區○○○○○○○○號C 部分為其養護範圍，其上鋪設柏油在案（見本院卷第271 至275頁），堪認該編號C 部分現實上係作為一般道路，供不特定人車往來通行之用，而系爭不動產所屬建案之社區人士自得經由上開土地複丈成果圖編號A 、B 部分連通至編號C 部分，尚未見原告所稱通行受阻之問題。
⒊至於原告雖主張鄰近土地即系爭209-5 、209-7 地號土地均屬其他私人所有，以致其申辦貸款遭拒，並提出該等土地登記謄本及金融機關回函意見為據（見本院卷第29、30、199、201 頁），固非無憑。
惟金融機構拒絕承作貸款之原因為其主觀上之意見，系爭不動產所在社區是否果有聯外道路通行上之爭議，仍應分別以現實上及法律上客觀事證綜合評價之，非能單憑金融機關主觀上之意見，即率爾推論系爭契約之買賣交易存有可歸責於被告許錦龍之解除契約事由。
經本院細觀上開土地複丈成果圖編號C 部分，其上重疊有一條呈細線狀，未經編定地號之狹長型土地，該土地既未經編定地號，亦與四鄰土地間定有明確之地籍分隔線，即非屬系爭209-5 、209-7 地號之土地範圍，亦不屬於任何私人所有，原告就此恐有誤會。
再者，該條「呈細線狀，未經編定地號之狹長型土地」在法律上究竟作何用途，業據財政部國有財產署北區分署桃園辦事處函覆表示係屬「桃園市大溪交流道附近道路範圍」（見本院卷第278 、279 頁），是系爭不動產所屬建案之原始起造人在取得上開土地複丈成果圖編號A 、B 部分之土地使用同意書後，即能經由上開編號A 、B 部分連通至編號C 部分（即前述「呈細線狀，未經編定地號之狹長型土地」）出入通行，從而桃園市大溪區公所才會將之納入平日路面養護範圍，桃園市政府工務局才會發給系爭不動產所屬建案之原始起造人建照執照及使用執照，故本件自現實上及法律上觀之，並無存在任何聯外道路通行上之爭議，應予敘明。
⒋準此，原告雖以部分金融機關拒絕承作貸款為例，主張系爭契約之買賣交易存有可歸責於被告許錦龍之解除契約事由，惟金融機關所否准之理由既經本院認定自現實上及法律上並無存在任何聯外道路通行上之爭議，業如前述，則該等金融機關拒絕承作貸款之結果即非能可歸責於被告許錦龍，是原告據以指稱被告許錦龍違約並表示解除系爭契約，洵非有理。
又系爭契約第5條第2項、第6條第4 、5 項、第7條第3項等條項雖約明：「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，買方應於貸款核撥之當日（如因撥貸機構作業遲延，應於次一個金融營業日）將核貸之款項轉存匯入專戶」、「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同開具與尾款（買方尚未匯入專戶之餘款）同額之本票（以賣方為受款人）作為給付尾款之擔保」、「若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理」、「若因故買方申貸之金融機構未將核貸款項匯入專戶而存入買方指示之帳戶，買方應立即配合將該款項存匯入專戶，不得藉故拒絕或拖延」等語，惟該等條款在文義上均係約定原告之付款時程及義務，若原告未有以辦理貸款而支付尾款之意，本得依系爭契約第5條第2項「若買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3 期款之同時一併將尾款存匯入專戶」之約定，以現金方式付清價金，並無限制原告非得要申辦貸款以支付尾款之意，實無從得出被告許錦龍業已「擔保（保證）原告得持系爭不動產向金融機關辦理貸款以支付尾款」之結論，是原告主張被告許錦龍違反此擔保（保證）義務，而有可歸責之違約事由並據以解除系爭契約云云，尚非有據，從而原告依系爭契約第10條第3項、民法第259條第1款之約定及規定，請求被告許錦龍除應返還已受領價金144 萬元外，另應賠償同額即144 萬元之懲罰性違約金，為無理由，應予駁回。
㈡原告主張依民法第179條、第184條第1項前段、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告昌亞公司應返還已收服務費72,000元，是否有理？承前所述，原告主張系爭不動產所屬建案存有對外聯絡道路為私人產權之通行上爭議，及被告許錦龍業已「擔保（保證）原告得持系爭不動產向金融機關辦理貸款以支付尾款」等情事，皆經本院認定均不成立，已如前述，則原告復稱被告昌亞公司未善盡其調查及告知義務，且違反誠實信用方法，及仲介人員執行仲介事務有故意或過失，而仲介系爭不動產予原告買受，致使原告受有損害或被告昌亞公司受有不當得利云云，難認有理，是原告主張依民法第179條、第184條第1項前段、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告昌亞公司應返還已收服務費72,000元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所陳，原告依系爭契約第10條第3項、民法第259條第1款之約定及規定，請求被告許錦龍除應返還已受領價金144 萬元外，另應賠償同額即144 萬元之懲罰性違約金，及自102 年3 月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；
暨依民法第179條、第184條第1項前段、第567條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告昌亞公司應返還已收服務費72,000元，及自102 年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回。
又本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
民事第三庭 法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官 莊琦華
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