臺灣桃園地方法院民事-TYDV,102,訴,677,20130620,1

臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第677號
原 告 徐千惠
被 告 王金碧
訴訟代理人 林積舟
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國102 年5 月22日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠緣被告王金碧於民國102 年4 月24日17時許，在其家中收取原告徐千惠購買坐落桃園縣八德市○○路000 巷00弄00○0號房屋及所屬土地（桃園縣八德市○○段000 ○號，桃園縣八德市○○段000 ○000 ○000 地號，下稱系爭房地）購屋定金新台幣（下同）5 萬元約定購屋總價365 萬元被告並負責漏水修復。

交付定金時被告及其配偶林積舟指示其銷售委託受任人太平洋房屋營業員邱俊綸撰寫定金收據。

詎料隔日太平洋房屋不動產經紀人張文瑞來電告知原告系爭房屋業已賣予他人，原告親赴被告家中確認，被告表達遭太平洋房屋欺騙前往簽約出售予第三人。

民法第345條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

㈡本件事實經過為原告因有購屋意願，經太平洋房屋仲介之介紹，而前往桃園縣八德市○○路000 巷00弄00○0 號看屋，並決意購買系爭房地。

原告乃於102 年4 月24日前往被告家中，向被告即系爭房地所有權人及其配偶林積舟及太平洋房屋仲介營業員邱俊綸磋商買屋事宜，討論2 小時，包含海砂屋幅射屋花旗銀行已檢測過，漏水部份被告會處理好, 尾款貸款六成等等交易細節。

兩造經過上述討論確定及議價定案後，旋即約定原告以365 萬元向被告購買系爭房地，被告亦保證系爭房地屋況良好，並無幅射、海砂屋之類問題，兩造於成立買賣契約後，原告即提出部分價金5 萬元做為定金，並由被告配偶林積舟提供A4白紙交仲介邱俊綸撰寫收據並代理收受，由邱俊綸開立如證據一之收據，預定於次日再簽立仲介公司所提供之定型化買賣契約。

詎料隔日，原告即接獲仲介公司人員之來電，表示被告已將系爭房地出賣予他人，原告親赴被告家中後，被告亦表明已與他人簽約，且不願再履行與原告間之買賣契約。

原告為求命被告履行契約義務，爰提起本件訴訟。

㈢按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。

關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」

，同法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」

，同法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」

本件兩造之間，就買賣契約中的必要之點──買賣標的物（系爭房地）與價金（365萬元）互相同意，依民法第345條第2項規定，買賣契約自已成立。

且房屋買賣債權契約為非要式之諾成契約，故縱使兩造間並未簽立由不動產仲介所提供之定型化買賣契約，對於兩造買賣契約之成立，亦並未有任何影響。

且被告既已自原告收受定金，則依同法第248條之規定，買賣契約自然已推定成立。

故原告既主張系爭買賣契約已成立，而如被告抗辯買賣契約並未成立，應依法自負舉證之責。

㈣本件兩造既已成立買賣契約，則依民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」

被告自應依兩造所成立之買賣契約內容，將系爭房地移轉登記並交付予原告。

縱論被告另行與其他多人成立買賣契約，一屋多賣，惟其他買賣契約之成立，對於被告應負之契約義務，實並無任何影響。

兼且原告日前已就系爭房地之移轉聲請假處分之執行，並獲准在案，故被告實無法將系爭房地移轉登記予他人，自並無給付不能之問題，原告請求如訴之聲明，自屬有理由。

㈤又倘被告提出同時履行抗辯，由於系爭房地現仍設有房貸借款之抵押權，故請 鈞院如為對待給付判決時，應於訂給付條件時扣除抵押權所擔保債權之數額（即以買賣價金餘額360 萬元扣除抵押權所擔保債權之數額方為被告所得提出之同時履行抗辯數額），方為一兼顧兩造利益之判決。

㈥提出定金收據影本，太平洋房屋分店資料及經紀人員名片影本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本各1 份為證，並聲明：⒈被告應將附件一所載之土地及建物，關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉為原告所有。

二、被告則以：㈠被告之夫跟原告談好房屋買賣細節之後，被告之夫最後跟原告說原則上同意把這個房子賣給原告，因為被告之夫告訴原告這個房子委託房屋公司販售，所以原告必須要跟太平洋房屋營業員邱俊綸到太平洋房屋公司做進一步確認並做買賣手續。

原告當時說要先付5 萬元定金，邱俊綸以被告委託出售房屋之太平洋房屋公司名義代收，代收之後，邱俊綸就應該立即帶原告到太平洋房屋公司辦理正式合約，被告不知道後面怎麼發生問題，當時要去公司的路上，原告跟邱俊綸表示家裡有事，怕小孩等太久，本來應該補辦的手續在當時延誤，太平洋房屋的公司立場就是要比價，價高者得，當時是原告出的價錢最高，所以被告之夫就說原則上賣給原告，被告之夫心裡想如果趕快去太平洋房屋簽約，被告就趕快賣給原告。

因為當天沒有正式補辦手續，邱俊綸跟被告表示4 月25日有請原告趕快到公司來辦，但原告沒有去辦，就在二十五日晚上有另一組人出的價錢比原告好，所以當天開會公司就把房子決定賣給另一組人，之後就是到4 月26日日早上，房屋公司通知被告說另外一組人出的價格提高，按照公司規定，要由出高價的人購買，第一次詢問時，被告問說原告簽的5 萬元定金如何處理，房屋公司說公司願意再賠原告5 萬元，後來房屋公司通知被告之夫時，被告之夫也再次確認原告的5 萬元怎麼辦，公司就說公司願意出5 萬元的事情已經處理好，所以在這種情形下，被告就放心去簽約，簽好約之後，被告之夫就想原告的事情到底有無處理，就再次與邱俊綸確認，邱俊綸跟被告之夫說沒有處理好，被告之夫就跟房屋公司董事長講要好好盡快處理這件事情，董事長當時不以為意，在約定的2 天時間，董事長沒給被告之夫回電，也沒有給原告回電，所以原告就把這件案子告上法庭。

㈡被告從來在場都沒有討論價金的問題。

被告對365 萬元是不滿意的，但被告之夫之所以跟原告談這麼詳細，是因為當時房屋公司有另外1 組人出的價格只有出到310 萬元，被告之夫當時跟原告談到365 萬元，被告之夫確信原告可以買到這個房子，所以才有後面談定金及去公司簽約的部分。

㈢不是被告個人答應可以賣這個房子，因被告是委託太平洋房屋公司販賣，如果被告個人就可以答應將系爭房地出售原告，則出售系爭房地之流程應該不是如此，應該係被告找一位代書並與原告直接談交易系爭房地，而不是打電話給太平洋房屋公司邱俊綸過來處理。

當時兩造談好價金365 萬元之後，被告之夫有指示邱俊綸帶原告去公司辦理正式合約，當時被告之心態就是委託房屋公司處理，被告沒有原告的電話，只有被告之夫把電話號碼給原告，原告的認知如果是被告承諾要賣系爭房地給原告的話，原告買系爭房地當中有問題是否隨時來找被告，結果原告從跟被告之夫談好價金離開被告家之後，就沒有跟被告做任何聯絡，一直到4 月27日晚上才跑來跟被告之夫說房子為何賣給別人。

或者原告也可以跟店長表示屋主已經答應將系爭房地賣給原告，店長應該會來問被告，怎麼可以答應別人，但店長事實上從來沒有找被告。

被告從未收受原告交付之定金5 萬元等語，資為抗辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實㈠原告為購買系爭房地交付定金5 萬元予太平洋房屋公司營業員邱俊綸，並由邱俊綸簽立收據1 紙。

㈡系爭收據記載：「茲收到徐千惠小姐購買八德市○○路000巷00弄00○0 號房屋及土地全部定金伍萬元購入金額參佰陸拾伍萬元正。

保證沒有輻射及海砂屋」

四、本件主要爭點為依系爭收據所示，兩造間是否成立系爭買賣契約？茲論述如下：㈠依系爭收據所示，兩造間尚未成立系爭買賣契約。

依系爭收據記載之文意觀察，可見系爭收據之性質，應僅屬系爭買賣契約之預約。

原告固主張其與被告討論後，約定以365 萬元向被告購買系爭房地，被告亦保證系爭房地屋況良好，並無幅射、海砂屋之類問題等語並提出收據影本1 紙為證，被告對於上開收據之真正並不爭執，且兩造就原告於102 年4 月24日前往被告處，擬與被告面議買賣系爭房地事宜等情節，為兩造所無異詞。

原告雖主張：系爭買賣契約應於102 年4 月24日邱俊綸收受定金時，即已成立云云。

惟查，倘被告同意將系爭房地出售予原告，何以不親自收受定金，而是電請太平洋房屋公司營業員邱俊綸前往收取定金？又依據被告之陳述及證人邱俊綸於本院言詞辯論時結證之證詞，均一致稱請原告趕快至太平洋房屋公司簽買賣契約或斡旋金契約等情（見本院卷第30頁反面、第32頁正面），若兩造於102 年4 月24日業已成立系爭買賣契約，則何有再約定原告儘速前往太平洋房屋公司簽約之舉？又原告也不否認邱俊綸事後有與其談及服務費用之問題等語（見本院卷第33頁反面），若契約早已成立，焉須就相關條件再為磋商？就系爭不動產抵押權如何塗銷？買賣價金交付之方式，均未約定，兩造顯有再為洽談之必要由是足見，原告主張上揭邱俊綸收取定金之際，兩造業已就系爭不動產成立系爭買賣契約云云，顯悖於常情，尚難採信。

㈡佐諸證人邱俊綸證稱：被告所有系爭房地係委託太平洋房屋出售，委託的條件為468 萬元，如果出售成功，買方要付百分之二的服務費，賣方要付百分之四的服務費。

伊有向原告收取5 萬元，並繳回公司，向公司報告系爭房地已經有人出價365 萬元，伊有請原告趕快到公司來簽斡旋金契約，原告說她兒子等太久還是怎樣，要先回家，因為已經有另外一組人簽斡旋金，伊就說趕快來簽，當時伊想要寫斡旋金，但原告說沒有空，要伊先寫一張定金收據給她，我想定金少一點也好，伊跟原告說收1 萬元，原告說已經領5 萬元出來，所以1 萬又改成5 萬。

因為伊很清楚這是斡旋金，且伊知道還有另外一組人要買系爭房地，想說如果要賠也賠少一點。

當天被告不賣，被告及其配偶當場就吵架。

伊去到被告家時，被告當場表示不賣，原告在討論系爭房地價格時，是跟被告配偶不是跟被告。

伊要收這個錢是代表公司收的，要繳回公司。

原告當時說服務費她不出，伊說人家很快就買走系爭房地，原告才說她頂多出2 萬元，事後店長有說不然要伊跟原告說出百分之一服務費，原告說她願意出百分之一，後來伊有跟原告說，不是伊給原告5 萬元，就是原告出仲介服務費百分之一，因為之前在公司會議室開會，如果另外1 組買就賠原告5 萬元，既然寫定金伊也認了，當時開會時原告並沒有在場等語（見本院卷第31頁反面至第33頁反面）以察，可知：邱俊綸係屬房屋仲介公司職員，以銷售不動產為業，為避免發生交易紛爭，本件原告係交付定金與房屋仲介業而非交付予屋主即被告，而證人邱俊綸旋將該定金繳回公司並要求原告至太平洋房屋公司簽立不動產買賣要約書，再由該房屋仲介公司於24小時內將該要約書轉交被告等情，由是觀之，證人邱俊綸所謂：將向原告收取之定金繳回公司，向公司報告系爭房地已經有人出價365 萬元，並請原告趕快到公司來簽斡旋金契約等情，應解為：要求原告以定金收據上之條件（出價）購買系爭不動產為交易條件，要原告至太平洋房屋公司簽立不動產買賣要約書，乃原告執系爭收據稱系爭不動產已售出，主張兩造已成立系爭買賣契約云云，要屬斷章取義之詞，並不足採。

設兩造於102 年4 月24日已成立系爭買賣契約，則系爭不動產應如何交付？何時辦理移轉？價金於何時給付？給付方式為何？最高限額抵押權250 萬元如何塗銷？何時辦理塗銷？等等系爭買賣契約重要要素，皆未有合意，焉能謂系爭買賣契約已成立？奈何尚須簽訂書面不動產買賣要約書？凡此種種，均顯示102 年4 月24日，兩造並未成立系爭買賣契約。

㈢職是，綜合上開情事為斷，可見：系爭收據應屬系爭買賣契約之預約。

㈣按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。

最高法院著有61年台上字第964 號判例可參。

經查，揆諸系爭收據既載明5 萬元為訂金；

證人邱俊綸並催促原告前往太平洋房屋公司簽立書面買賣契約等情以觀，足徵系爭收據應屬系爭買賣契約之預約，洵堪認定。

綜此，衡諸系爭收據記載之文意所示，可見系爭收據之性質，應屬系爭買賣契約之預約，應屬無疑。

兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金，尚未達成合意。

至原告雖謂：依系爭收據之內容以觀，可見兩造已就系爭不動產為買賣標的物及其價金達成合意，且被告之代理人亦收受訂金，應認兩造間之系爭買賣契約業已成立等節。

按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；

又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。

是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。

至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。

而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

經查，系爭不動產之價格昂貴，並向花旗（台灣）商業銀行股份有限公司借貸而設定有最高限額抵押權250 萬元，此有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本各1 份為證，雙方就買賣價金如何交付分期或一次？就最高限額抵押權如何塗銷？系爭房地如何交付等項，均屬不動產買賣契約常見必然議定之條件，何以未約定並載明等情以觀，足見系爭買賣契約尚待商議，並未成立，更為明確。

而太平洋房屋公司一再要求原告前往公司簽約，原告均未前往，原告明知被告將系爭房地委託太平洋房屋公司出售，定金亦由太平洋房屋公司營業員收取，有收據及名片等影本可稽，而原告遲未前往仲介公司簽約，顯亦無與被告成立系爭買賣契約之真意。

從而，原告僅以系爭收據部分文字，及定金5 萬元交付行為，主張兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金達成合意，並已成立系爭買賣契約等節，尚屬無據。

是故，兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金，應尚未達成合意，亦屬彰彰明甚。

從而，被告辯稱：兩造應另行商議及簽立買賣契約，始成立系爭買賣契約等節，應屬可採。

五、尚不能以系爭5 萬元之交付，認定兩造間業已成立系爭買賣契約。

㈠系爭5 萬元應屬立約定金之性質。

按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：⒈契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

⒉契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

⒊契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

⒋契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。

又定金因其作用之不同，有證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金之別。

所謂立約定金，乃在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。

如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；

受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金，此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為確保契約之履行為目的，而以主契約之存在為前提之定金，尚屬有間（參孫森焱著民法債編總論，第714 頁至第715 頁）。

又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

民法第248條固有明文。

然而，通觀系爭收據文意、兩造往來相關資料及系爭買賣契約特色，足見系爭買賣契約尚未成立，業如上所述。

職此以觀，尚不能以系爭5 萬元之交付收受，即認系爭買賣契約業已成立，是本件並無民法第248條推定契約成立之適用。

㈡再參諸兩造就系爭不動產買賣交涉事實而為觀察，系爭5 萬元之交付，目的應在於兩造能為系爭買賣契約之商議及簽訂，此業據證人邱俊綸證述在卷。

由是以觀，系爭買賣契約於系爭支票之交付時，尚未成立，而系爭5 萬元應屬立約定金之性質，至為明確。

準此，系爭5 萬元既屬立約定金之性質，即為系爭買賣契約成立以前所交付者，自不能以系爭5 萬元之交付，而認定兩造間業已成立系爭買賣契約，要屬彰彰明甚。

六、綜上所述，被告抗辯系爭買賣契約並未成立，自屬可信，原告主張系爭買賣契約業已成立云云，為不足採。

從而，原告本於系爭買賣契約，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。

七、本件事證已臻明確，又本件原告僅支付5 萬元定金即請求被告給付價值數百萬元之系爭房地，被告抗辯買賣契約尚未成立，尚與違反公共利益，或以損害他人為主要目的，或行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法等無關；

兩造其餘之攻擊或防禦方法；

未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 20 日
書記官 邱 仲 騏