臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,訴,1200,20150813,1

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1200號
原 告 翟豫呂
訴訟代理人 魏雯祈律師
徐慧齡律師
被 告 黃性城
訴訟代理人 陳志峯律師
胡宗典律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國104 年7 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國100 年5 月7 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租坐落桃園市○○區○○段○○○○段00000 地號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○村○○路0 段000 號1 樓旁之鐵皮屋（下合稱系爭建物），作為網咖營業使用，每月租金為新臺幣（下同）6 萬元，租賃期間自100 年起至110 年止共計10年，租期起迄日則待原告將系爭建物裝修完成後再開始計算，而原告業已於100 年5 月27日先交付押租金18萬元（下稱系爭押租金）予被告。

嗣原告於100 年6 月22日委請訴外人聖翡翠國際股份有限公司（下稱聖翡翠公司）裝潢系爭建物，工程僅進行至第三期未完成，被告突然通知原告暫停裝修，待其通知後再續行施工；

豈料，於數日後原告前往現場查看，竟發現系爭建物及其內已裝修之部分均已遭桃園市政府拆除一空，被告雖向其承諾將於原址重新興建並提供合於原租賃契約所約定之租賃物予原告，詎被告所另行建造完成之建物，已非兩造斯時約定得作為網咖營業使用之租賃物，被告既已無法提供合於契約約定使用、收益之租賃物予原告，原告遂以被告已陷於給付不能之情為由，委請仲誠法律事務所於103 年5 月26日發函被告解除系爭租賃契約，並請求返還押租金及損害賠償共計2,515,000元。

請求項目如下：1.押租金部分：原告於100 年5 月27日所支付之系爭押租金18萬元，業經被告簽收確定，系爭租賃契約既經解除，被告自負有返還系爭押租金之義務。

2.裝潢費用部分：原告於100 年6 月22日與聖翡翠公司簽訂工程合約書，委請聖翡翠公司裝潢系爭建物，並約定按照工程進度給付工程款；

而工程進行至第三期「木工及油漆工程」時，因可歸責被告之事由，致裝潢工程未能如期完成，已裝潢部分並均遭拆除，則原告所受損害即為前已支付聖翡翠公司之訂金、第一期款、第二期款及第三期一半工程款，分別為585,000 元、70萬元、70萬元及35萬元，總計2,335,000 元。

（二）被告雖辯稱系爭建物係原告作為網咖違法使用，始遭主管機關拆除，且其於簽約時已告知原告系爭建物為違建云云，然在原告承租系爭建物前，被告已將系爭建物出租予訴外人花球王撞球廣場（下稱花球王廣場）做為撞球場使用數年，待兩造簽約後花球王廣場始自一樓遷至地下室，嗣花球王廣場遭稽查人員前往檢查，此觀桃園市政府工務局於103 年10月6 日桃工使字第0000000000號函所附「桃園縣政府建築物安全之構造及設備檢（複）查紀錄表」記載之建物名稱或場所為「花球王撞球廣場」、檢查地址為「蘆竹鄉○○路0 段000 號旁地下室」即明，且其上所載負責人及現場工作人員均非原告，堪信上開違規事項均與原告無關，被告對此亦屬知情，方告知原告暫停裝修。

又原告於簽訂租約當時並不知系爭建物為違建，否則租期不可能簽訂長達10年之久，且系爭建物已由花球王廣場承組使用長達數年，已有相當外觀足令原告信賴系爭建物為合法，並被告尚承諾要協助申請使用執照，則系爭建物遭拆除顯非原告所致。

是被告上開所辯，不足採信。

（三）爰依債務不履行損害賠償及系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告2,515,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）兩造間所簽訂之系爭租賃契約第21條定有：「甲方（即被告）應於交屋予乙方（即原告）前，將屋內原有裝潢淨空拆除，交予乙方裝潢」之特約，是被告將原有裝潢拆除淨空後，交屋予原告使用，已依約給付合於系爭租賃契約之租賃物，並無給付不能之情。

又依系爭租賃契約第10條：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」之約定，原告本不得將系爭建物為違法使用，而系爭建物係因原告違法作為網咖使用，遭人檢舉後，始經桃園市政府工務局拆除，應係可歸責原告事由所致。

縱系爭建物遭拆除非可歸責原告，然系爭建物無門牌，未辦理建物登記，亦無使用執照，外觀又為鐵皮建物，依一般社會經驗均可知系爭建物屬違章建築，原告於簽訂系爭租賃契約時，既已明知系爭建物有上開情形，仍執意與其簽訂系爭租賃契約，則系爭建物遭主管機關拆除，應屬原告自願承擔之風險，仍非可歸責於被告，原告自不得依民法第266條第1項規定，向被告請求損害賠償。

（二）就原告上開請求賠償之項目，答辯如後：1.押租金部分：按系爭押租金之性質，係用以擔保原告積欠租金或承租系爭建物所生損害賠償之保證金，並非租金之預繳，而原告於兩造約定系爭租賃契約簽約後1 個月開始起算租金，迄今被告已積欠3 個月共計18萬元未給付，則依上開說明，被告自得從系爭押租金中扣抵，兩相抵償後，系爭押租金已無所剩，原告請求返還系爭押租金，顯無理由。

2.裝潢費用部分：系爭建物遭拆除，係非可歸責被告事由所致，已如前述，則原告向其請求損害賠償已屬無據，況參原告與聖翡翠公司簽訂之工程合約書，該合約係100 年6月22日成立，惟於付款方式欄卻記載「訂金585,000 元整（現金），於簽約日支付甲方已於7/24號支付支票」之文字，載明訂金付款日即簽約日，然其二者日期又顯不相同，則上開工程合約之真正已屬可議，再原告復未提出其他事證，證明確實受有此項裝潢費用之損害，原告請求被告賠償裝潢費用，尚乏依據等語，資為抗辯。

（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於100 年5 月7 日向被告承租系爭建物，租期為10年，租金為每月6 萬元，並於100 年5 月27日支付18萬元押租金予被告，嗣系爭建物於101 年2 月14日經桃園市政府工務局拆除等情，業據提出土地登記謄本、租賃契約及現場照片等件為證，復有桃園市政府工務局103 年9 月4 日桃工拆字第0000000000號函附卷可稽，堪信為真實，然被告仍以前揭情詞置辯，是因此本件爭點厥為：系爭建物遭拆除是否可歸責於被告？原告請求被告給付2,335,000 元之裝潢費用及18萬元之押租金是否有理由？

（一）系爭建物遭拆除是否可歸責於被告？1.按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。

但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。

直轄市、縣（市）（局）主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查，建築法第25條定有明文。

經查，系爭建物乃違反上開規定而遭桃園市政府工務局拆除一情，有桃園市政府工務局上開函文可憑（見本院卷第53頁），足見系爭建物乃係未經主管機關發給執照即擅自建造或使用，始遭拆除甚明。

原告固主張系爭建物係因花球王廣場違法使用而遭拆除云云，然花球王廣場於原告承租系爭建物後已遷至地下室乙節，業據原告以書狀自承無誤（見本院卷第116 頁），參以桃園市政府於100 年9 月19日始公告系爭建物為違章建築，且桃園市政府工務局所拆除之違建部分，均為地面上之結構，並無地下室等情，亦有桃園市政府工務局上開函文所附之公告及照片可佐（見本院卷第57、60至62頁），足見系爭建物經認定為違章建築一事，應與花球王廣場無關。

至桃園市政府工務局103 年10月6 日函所附桃園縣政府建築物安全之構造及設備檢（複）查紀錄表（見本院卷第71頁），固記載負責人為「郭巧萱」、現場工作人員為「劉光璞」，然建築物名稱或場所欄已載明為「花球王撞球廣場」、地址則為「蘆竹鄉○○路0 段000 號旁地下室」，堪認此乃桃園市政府對於花球王廣場所為之稽查，亦與系爭建物無涉。

2.原告雖另辯稱其承租系爭建物時，並不知道是違章建築云云，然觀以桃園市政府工務局103 年9 月4 日函文所附桃園縣大園鄉（鎮）（市）公所違章建築查報單（稿）（見本院卷第55頁）之記載，桃園市政府工務局乃認定所拆除之違建類別為「增建」，而非新建、改建或修建，故桃園市政府工務局所認定拆除之違建，乃系爭建物未取得執照而增建之部分，與系爭建物於原告承租前是否為違章建築，應無關連。

另系爭租賃契約第10條約定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」，系爭建物經桃園市政府工務局認定違反建築法第25條，並予以拆除之違建，既為原告所增建之部分，則原告使用系爭建物即屬非法使用至明。

原告復舉證人翟毅龍之證詞為證，而證人翟毅龍固證稱：原告承租系爭建物時，並不知道系爭建物是違建，當初在承租時，被告有明確告訴伊系爭建物可以做為網咖使用等語（見本院卷第104 頁正反面），然證人翟毅龍因系爭建物之糾紛，出手毆打被告而致被告受傷，並經本院以103 年度桃簡字第1527號判決判處拘役40日乙節，有該案之判決書在卷可參（見本院卷第139 頁正反面），是其既與被告有仇怨糾紛，其前開所述是否實在，即非無疑。

再觀以證人翟毅龍於本院作證時所提出之資料（見本院卷第108 頁），竟與原告訴訟代理人所詢問之問題大致相同，甚而原告訴訟代理人所欲提示予證人翟毅龍觀覽之卷頁，亦與證人翟毅龍所提出之上開資料如出一轍。

且經本院質之何以如此時，證人翟毅龍則證稱：伊跟原告、律師探討問題，該份資料上之問題是原告訴訟代理人徐慧齡律師給伊的，伊要來開庭前就知道律師大概會問伊什麼問題，伊認為本件的勝訴或敗訴伊有責任等語（見本院卷第105 頁反面），足見證人翟毅龍於本院審理前，顯已知悉其欲作證之內容，且與本件原告勝訴與否利害相關，是其上揭有利於原告之證述，自難信為真實。

此外，原告就其主張，亦未能再舉證以實其說，自難使本院形成有利於原告之心證。

依此，系爭建物乃因原告供非法使用而增建致遭桃園市政府工務局予以拆除等情，既經本院認定如前，則原告主張系爭建物之裝潢係因可歸責於被告而遭拆除，即非有理。

從而，原告主張被告應賠償其因系爭建物所支出之裝潢費用2,335,000 元，即屬無據。

（二）原告請求被告返還18萬元之押租金是否有理由？1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期，支付租金；

承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務；

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第421條第1項、第439條前段、第441條規定、第450條第1項分別定有明文。

又按契約之終止是以使契約所生之法律關係終止，其效力向將來消滅之一方之意思表示，是以繼續之契約關係為對象，其結果不發生回復原狀之問題。

而租賃契約所發生債之關係，在履行上須持續不斷之實現，屬繼續性之契約，故使租賃契約歸消滅者，除因期限屆滿外，僅終止契約而已。

最高法院51年度台上字第2829號判例謂：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。

租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，即同此旨。

而按押租金者，乃租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，其目的乃在擔保承租人之租賃債務。

又此所謂之租賃債務，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者為限。

2.查系爭租賃契約固未記載租賃期間之起算日，然據原告於本院審理時陳稱：租賃開始之時點，為簽約後1 個月裝修完成起算等語（見本院卷第39頁反面），堪認系爭租賃契約應自系爭租賃契約簽訂後之1 個月即100 年6 月7 日起算。

另依系爭租賃契約第7條約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」

等語，足認兩造於訂立系爭租賃契約時仍保留得提前終止系爭租賃契約之權利。

又所謂終止係以使契約關係或因契約所生之法律關係終止，而使之效力向將來消滅為內容之一方之意思表示，則終止權，依當事人一方之意思表示而成立，無須相對人之承諾。

本件原告於100 年5 月7 日向被告承租系爭建物，租期自100 年起至110 年止，原告於103 年5 月26日以律師函向被告為解除系爭租賃契約之意思表示，被告並於103 年5 月27日收受該律師函，此有仲誠法律事務所函及收件回執附卷可憑（見本院卷第32至34頁），則系爭租賃契約既准當事人間有約定終止權之保留，且經原告合法行使約定終止權，於該終止權之通知到達被告時，即生效力，故系爭租賃契約已於103 年5 月27日合法終止。

3.原告雖主張系爭租賃契約既經終止，被告則應將系爭押租金即18萬元返還予原告云云，然原告自100 年6 月7 日起至103 年5 月27日止均未交付租金等情，既為原告所不否認，則依前開說明，押租金係為擔保承租人之租賃債務，則系爭租賃契約之租金為每月6 萬元，以上開期間計算，原告已有35月又10日未給付租金，其尚需支付予被告之租金應為212 萬元（計算式為：6 萬×35＝210 萬；

6 萬×1/3= 2萬；

210 萬＋2 萬=212萬），是被告抗辯以原告所積欠之租金抵銷其所收取之押租金，自屬有據。

本件押租金18萬元，被告已由原告所積欠之212 萬元租金中扣抵，且該抵銷之意思表示，業經被告以答辯狀主張，並於103年8 月12日期日當庭交原告收受，合於民法第334條第1項規定之要件，已生抵銷之效力，原告已無此部分請求權。

原告請求被告返還系爭押租金，顯無法律上理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依債務不履行損害賠償及系爭租賃契約之法律關係，請求被告賠償裝潢費用及返還押租金，均為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
民事第一庭 法 官 許婉芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
書記官 洪明媚