臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,訴,1252,20160722,2

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1252號
原 告 姜義弘
被 告 七洲企業股份有限公司
法定代理人 王重雄
被 告 龍大莊社區管理委員會
法定代理人 林裕人
共 同
訴訟代理人 莊守禮律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國105 年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告龍大莊社區管理委員會應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示面積二十四點九三平方公尺之圍牆拆除後，將上開土地返還原告。

被告龍大莊社區管理委員會應自民國一百零三年七月十六日起，至返還第一項土地之日止，按年給付原告新臺幣貳仟陸佰捌拾叁元。

被告七洲企業股份有限公司應自民國一百零三年七月十七日起，至拆除坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示面積三十八點四一平方公尺之建物、返還土地與原告之日止，按年給付原告新臺幣肆仟壹佰叁拾叁元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告七洲企業股份有限公司負擔十分之一、被告龍大莊社區管理委員會負擔十分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬元為被告龍大莊社區管理委員會供擔保後，得假執行。

但被告龍大莊社區管理委員會如以新臺幣肆拾捌萬肆仟伍佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於各期到期後，原告以新臺幣玖佰元為被告龍大莊社區管理委員會供擔保後，得假執行。

但被告龍大莊社區管理委員會如以新臺幣貳仟陸佰捌拾叁元為原告供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於各期到期後，原告以新臺幣壹仟肆佰元為被告七洲企業股份有限公司供擔保後，得假執行。

但被告七洲企業股份有限公司如以新臺幣肆仟壹佰叁拾叁元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。

然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。

民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；

且管理委員會本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權（最高法院98年度台上字第790 、2248號判決意旨參照）。

是被告龍大莊社區管理委員會（下稱龍大莊管委會）雖不具實體法上完全之權利能力，且非侵權行為或不當得利之權利義務主體，惟本件涉及社區共用部分是否須拆除，依同條例第36條第2款之規定，與被告龍大莊管委會之職務相符，揆諸前開說明，應認原告基於程序選擇權得以之為對造起訴請求，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告七洲企業股份有限公司（下稱七洲公司）、被告龍大莊管委會無合法權源，竟分別占用系爭土地興建如附圖所示之廠房（面積合計38.41 平方公尺，下稱系爭廠房）、圍牆（面積合計24.93 平方公尺，下稱系爭圍牆），屢經催告，均置之不理，原告爰依民法第767條規定請求被告拆除系爭土地上之地上物並將土地返還予原告。

又被告無權使用系爭土地即屬無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係請求被告七洲公司、龍大莊管委會給付自起訴狀繕本送達翌日起至拆除地上物返還土地之日，按公告現值5%計算之不當得利等語，並聲明：⑴被告七洲公司應將系爭土地上如附圖所示建物部分（面積38.41 平方公尺）拆除，並將土地返還予原告。

⑵被告七洲公司應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還前項土地之日止，按年給付原告37,327元。

⑶被告龍大莊管委會應將如附圖圍牆部分（面積24.93 平方公尺）拆除，並將土地返還與原告。

⑷被告龍大莊管委員會應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還前項土地之日止，按年給付原告24,227元。

⑸願供擔保請准宣告假執行。

二、被告七洲公司則以：被告七洲公司所有之廠房係訴外人戰威實業股份有限公司（下稱戰威公司）約於83年7 月間所興建，嗣被告七洲公司向戰威公司購買系爭廠房及土地。

訴外人蔡宗明則係向戰威公司購買同段1446地號土地上之廠房，雙方土地僅有一線之隔，廠房亦相連。

蔡宗明於88年間將其廠房拆除並建造龍大莊社區，於拆除時即已與被告七洲公司配合房屋稅籍作面積厘正，被告七洲公司嗣亦未再新建、增建廠房，是系爭土地之界址業經被告七洲公司與蔡宗明確認無訛，原告自無再行爭執之理。

又原告於102 年3 月29日即知系爭土地遭占用之情，卻仍於同年5 月6 日買受系爭土地並辦妥所有權移轉登記，其提起本件訴訟，顯有違誠信原則及權利濫用之嫌，被告自得主張民法第796條、第796條之1、第796條之2 而為抗辯等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告龍大莊管委會則以：系爭圍牆係建商原始興建，興建之時係將圍牆設置於1446地號土地之邊緣而與被告七洲公司廠房相鄰之處。

而龍大莊社區係獨棟之別墅型社區，每一戶所坐落之土地皆已分割出獨立之產權，故1446地號土地除原地主已同意供公眾通行之目的外，本非屬龍大莊社區之公共設施範圍，故建商於完成建物之建築後，自不可能將1446地號土地移轉予住戶所共有，則在1446地號土地邊緣所設置之系爭圍牆，更無理由移轉所有權予住戶所有，是系爭圍牆之所有權或事實上處分權，皆屬原始出資興建之建商所有，被告龍大莊管委會既非系爭圍牆之所有權人或事實上處分權人，自不負拆除系爭圍牆之義務等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭圍牆及被告七洲公司所有之系爭廠房分別占用如附圖所示之土地等節，業據其提出照片、地籍圖謄本、系爭土地第二類登記謄本等件為證，且經本院現場履勘並囑請桃園市楊梅地政事務所測量複丈，分別製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第79頁、第81頁），並為被告所不爭執（見本院卷第180 頁），堪信為真實。

五、原告另主張被告七洲公司應拆除系爭廠房、被告龍大莊管委會應拆除系爭圍牆，並將系爭土地返還與原告，且應給付原告相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件原告之主張，析述如下：

（一）關於被告龍大莊管委會部分： 1、按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。

經查，系爭圍牆為建設公司所興建，交由被告使用、管理，為訴外人即被告副主任委員黃智祥於本院現場履勘時所自承，上開陳述並經被告龍大莊管委會訴訟代理人所援用，有勘驗筆錄及準備程序筆錄可參（見本院卷第79頁、第91頁）。

再佐以系爭圍牆上設置有布告欄、懸掛「垃圾車迴轉道 請勿停車」之警語，而為被告龍大莊管委會所利用，且龍大莊社區為連棟透天式之社區，系爭圍牆作為隔離龍大莊社區內外之用，有社區照片在卷可稽（見本院卷第161-16 3頁），足見建設公司興建系爭圍牆後，已將系爭圍牆之事實上處分權讓與龍大莊社區住戶，被告龍大莊管委會自得享有拆除、處分系爭圍牆之權利，洵堪認定。

故被告龍大莊管委會復於本院審理時改稱系爭圍牆乃原始出資興建之建商所有，被告龍大莊管委會並非系爭圍牆之所有權人或事實上處分權人云云，顯無足採。

2、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。

原告既為系爭土地之所有權人，被告龍大莊管委會就其所管理使用之系爭圍牆有何占用系爭土地之正當權源既未提出任何事證以實其說，故原告訴請被告龍大莊管委會將占用系爭土地上之系爭圍牆拆除，並將該占用部分之土地返還予原告，自屬有據。

（二）關於被告七洲公司部分： 1、按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。

民法第796條之1 立法理由謂：對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。

是以有無民法第796條之1 規定之適用，應考量占用部分面積大小、位置、拆除是否侵害建物結構安全、以及雙方因建物拆除可獲得之利益與損害等因素而為綜合判斷。

此乃係權利禁止濫用及公共利益之具體條文化，惟條文既規定「斟酌公共利益及當事人利益」，乃係賦與法院審酌土地所有人行使權利是否以損害他人為主要目的，此應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

2、經查，系爭廠房占用系爭土地之位置呈西北－東南走向之狹長型，依據附圖之比例尺換算，系爭廠房之長度約為67公尺（計算式：13.4公分×500 ＝67公尺），經計算後，系爭廠房占用系爭土地之寬度約為57公分（計算式：384100平方公分6700公分＝57公分，小數點以下四捨五入），且占用部分為系爭廠房之外牆及數根鋼鐵造柱體，屬房屋結構之重要成分，此有系爭廠房照片可稽（見本院卷第50頁、196-198 頁），慮及上開越界建築之位置為系爭廠房結構之重要成分，拆除上開外牆及數根鋼鐵造柱體後，顯將波及系爭廠房之屋頂及橫樑，進而影響結構安全，經濟損失非小。

反觀系爭土地係分割自同段1446地號土地，於102 年5 月6 日辦理所有權移轉登記為原告所有（見本院卷第8 頁），而原告於辦理登記前即已知悉系爭廠房占用1446地號土地之事實，此由102 年3 月29日原告與訴外人即系爭土地之出賣人陳清義簽定之協議書第1條約定「…土地遭鄰地佔用且興建圍牆使用中之情形，甲方（即原告）已完全知悉且無條件接受」等語（見本院卷第55頁）自明，再佐以原告購入系爭土地之目的在於將系爭土地捐贈政府以換取土地容積權益，業據原告於本院審理時所自承（見本院卷第113 頁）。

本院審酌系爭廠房佔用系爭土地之面積甚小、被告七洲公司因拆除系爭廠房所受之損害甚劇、原告辦理系爭土地移轉登記前即已知悉遭占用、及原告因系爭土地遭占用而無法捐贈政府所無法獲得之利益等，且無證據證明被告七洲公司係明知而故意逾越地界等情，兩相權衡之下，認系爭廠房越界部分應得依民法第796條之1 規定而免為拆除，以顧及社會整體經濟利益，及雙方權益。

從而，原告主張被告七洲公司之系爭廠房無權占有系爭土地，而依民法第767條第1項前段所有權人之物上請求權規定訴請被告七洲公司拆除後還地，為無理由，不應准許。

（三）關於相當於租金之不當得利部分： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

本件被告均無正當使用權源，占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還土地之日止相當於系爭土地租金之利益，即屬有據。

2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。

另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息百分之十為限。

是本件相當於不當得利租金之土地價額之計算，應以土地申報地價為準。

而系爭土地於102 年之申報地價為每平方公尺2,152.2 元，有系爭土地第二類登記謄本在卷可稽（見本院卷第8 頁）。

審酌系爭土地附近無市場、學校、醫院，亦未相鄰主要交通幹道，周遭多為住家及工廠等節，有前述履勘筆錄足憑（見本院卷第79頁），以系爭土地之經濟利用價值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認應按申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利為適當。

故原告得請求被告七洲公司給付相當於租金之不當得利金額為每年4,133 元（計算式：38.41 ㎡×2152.2元×5%＝4,133 元，元以下四捨五入），請求被告龍大莊管委會給付相當於租金之不當得利金額則為每年2,683 元（計算式：24.93 ㎡×2152.2元×5%＝2,683 元，元以下四捨五入），應堪認定，原告逾此範圍之請求則屬無據。

六、綜上所述，被告龍大莊管委會之系爭圍牆無權占有原告之系爭土地，原告依民法第767條第1項前段，請求如主文第1項所示，於法有據，應予准許。

至被告七洲公司之系爭廠房雖無權占有系爭土地，惟被告七洲公司辯稱應顧及公共利益，並兼顧雙方當事人權益，免於將占用房屋移去，亦可採信，則原告依據民法第767條第1項前段請求被告七洲公司應將系爭廠房拆除，將上開土地返還原告，不應准許。

另原告依據民法第179條不當得利之法律關係，請求被告龍大莊管委會自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月23日（見本院卷第23頁）起至返還上開土地之日止，按年給付原告2,683 元，應予准許，原告請求被告七洲公司自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月17日（見本院卷第22頁）起至返還上開土地之日止，按年給付原告4,133 元，亦應予准許。

原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 蔡牧容
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 25 日
書記官 許婉茹