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臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1654號
原 告 劉廷亮
訴訟代理人 王建偉律師
被 告 賴瑞貞
賴瑞彩
上 一 人
訴訟代理人 陳耀昭
被 告 賴嘉政
賴明
上 一 人
訴訟代理人 賴民基
複 代理人 賴元山
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落桃園市○○區○○○段○○○地號土地應按下列方式分割：如附圖原告方案所示Ａ部分（面積三八七平方公尺），分歸原告所有；
Ｂ部分（面積一二九平方公尺）分歸被告賴瑞貞所有；
Ｃ部分（面積一二九平方公尺）分歸被告賴瑞彩所有；
Ｄ部分（面積一二九平方公尺），分歸被告賴嘉政所有；
Ｅ部分（面積七七五平方公尺）分歸被告賴明所有。
訴訟費用由兩造依附表比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告起訴時原聲明為：㈠原告與被告賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩、賴明共有坐落桃園市○○區○○○段000 地號土地，面積1,549 平方公尺，准予原物分割。
㈡原告與被告賴嘉政、賴達共有坐落桃園市○○區○○○段000 ○0 地號土地，面積2,201 平方公尺，准予原物分割，分割方法均如起訴狀附圖一所示。
嗣於訴訟中撤回分割上開887 之1 地號土地請求及對被告賴達之起訴，並於系爭土地測量後更正聲明為：兩造共有之桃園市○○區○○○段000 地號土地，面積1,549 平方公尺應准予分割，分割方法如民國103 年12月30日桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）中原告之分割方案所示，並將Ａ部分土地面積387 平方公尺分予原告、Ｂ部分土地面積129 平方公尺分予被告賴瑞貞、Ｃ部分土地面積129 平方公尺分予被告賴瑞彩、Ｄ部分土地面積129平方公尺分予被告賴嘉政、Ｅ部分土地面積775 平方公尺分予被告賴明（見本院卷第177 頁背面），核其變更乃補充事實上之陳述，與前開規定相符，應予准許。
二、被告賴嘉政經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落桃園市○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）係兩造所共有，茲因系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，亦無契約訂有不分割之期限，兩造間就分割方法復無法達成協議，爰依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割。
就分割方案部分，被告賴明所提分割方案如附圖所示Ｆ部分土地形狀並不方整，地界彎曲，不利原告利用、附圖所示Ｇ部分土地擬仍由被告維持共有，亦不符其餘被告得單獨所有並自由使用分割後所分得土地之利益，更悖於民事訴訟紛爭解決一次性之原則，是採原告所提出之分割方案，方符共有人間之最大利益。
㈡又參酌被告賴瑞貞及訴外人賴達與系爭土地之佃農鍾源泉等人於本院102 年度訴字第28號租佃爭議事件中之言詞辯論筆錄所載，使用系爭土地之佃農已有意終止租約，並正與其他地主商議協調中，並自承目前未於耕地上自任耕作等情，則佃農已違反耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭租約自屬無效。
從而，佃農從屬於上開租約所附帶使用之系爭土地，其使用借貸關係亦將失所附麗，故本件無庸考量系爭土地是否有衍生拆屋還地訴訟之虞，且此情形亦非分割共有物訴訟所應考量之點。
㈢聲明如上開變更後之聲明所示。
二、被告方面：㈠被告賴瑞貞、賴瑞彩則以：同意原告之分割方案。
㈡被告賴嘉政經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
㈢被告賴明則以：不同意分割，因系爭土地乃係訂有耕地三七五租約之出租土地，現有佃農所有建物坐落於上；
且經最高法院102 年度台上字第574 號裁定認定係屬出租之耕地三七五租約土地，不准許拆屋還地，應不能分割。
又若真要分割，請斟酌系爭土地上已有佃農興建之建物，請避開建物分割，即如附圖所示之被告分割方案，以Ｆ部分（面積387 平方公尺）分歸原告所有；
Ｇ部分（面積1,162 平方公尺）分歸被告賴瑞貞、賴瑞彩、賴嘉政、賴明等人依原應有部分比例維持共有等語資為抗辯。
並聲明原告之訴駁回。
三、原告起訴主張坐落於桃園市○○區○○○段000 地號，面積1,549 平方公尺之土地為兩造所共有，其各自應有部分如附表所示等情，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本1 份為證（見本院卷第10至11頁），故堪信原告此部分主張為真實。
四、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。
次按「定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年臺上字第108 號、98年度臺上字第2058號裁判要旨參照）。
經查：㈠本件兩造就系爭土地既然無法協議分割，且無不能分割或訂有不能分割之契約，則原告提起本件訴訟，請求裁判分割系爭土地，揆諸上開規定，即屬有據。
㈡被告賴明雖抗辯稱系爭土地為訂有耕地三七五租約之出租土地，業經最高法院裁定認定不准許拆屋還地，即不能分割云云，並提出最高法院102 年度台上字第574 號裁定為證（見本院卷第112 至115 頁）。
按共有土地分割後，原存於土地上之租賃契約，依民法第425條規定，對於分得該租賃契約所在土地之所有人仍繼續存在（最高法院84年度台上字第2386號判決、87年度台上字第711 號判決參照）。
被告所舉之上開裁定事件乃源於原告以系爭土地承租人即訴外人鍾源泉、鍾阿興、鍾騰雲、鍾國祿與出租人間所簽訂之耕地三七五租約對原告無效為由，訴請承租人拆除地上建物返還土地予原告，歷經本院98年度訴字第1568號、臺灣高等法院99年度上字第879 號、最高法院100 年度台上字第1284號、臺灣高等法院100 年度上更㈠字第65號判決駁回原告第一審之訴，並經最高法院以102 年度台上字第574 號裁定駁回原告之上訴確定。
細繹上開最高法院102 年度台上字第574 號裁定意旨略以：系爭土地與其他28筆耕地，自30年12月間起，由當時全體共有人賴國賢及賴玉進共同出租予訴外人鍾鼎房；
其後因承租人鍾鼎房死亡，經桃園縣龍潭鄉公所（現改制為桃園市龍潭區公所，下稱龍潭區公所）依47年5 月25日桃園縣政府令核准繼承為名義變更；
被上訴人（即鍾源泉等4 人）於76年12月間申請租約變更登記，經報奉縣府77年1 月14日函復准予授權租約變更登記之私有耕地租約附表包含系爭土地；
迨94年4 月間，出租人賴達、賴嘉政、賴嘉雄及賴嘉胤函覆龍潭鄉公所略以同意續訂租約，桃園縣政府並於同年月19日函准該公所同意「承租人鍾源泉君等4 人（即被上訴人）單方申辦高字第17號耕地三七五租約變更及續訂登記乙案」備查；
98年間桃園縣政府耕地租佃委員會為調處決議：系爭土地應屬租約內附帶使用之建地應予續訂租約等旨，因上訴人不同意而調處不成立，有桃園縣龍潭鄉私有耕地租約及附表、該鄉高平里私有耕地租約登記申請書、覆函、龍潭鄉公所函、桃園縣政府函及調處程序筆錄等可稽。
上開耕地租約之標的既將系爭土地列入，租約內容又已包括系爭土地之使用借貸關係及另外多筆耕地之租賃關係，兩者即有不可分割之關係。
訟爭耕地租約之租賃關係迄仍存在，上訴人（即原告）前於92年間向臺灣桃園地方法院對債務人賴嘉雄聲請強制執行事件（92年度執字第5623號），業於94年間承受賴嘉雄所持系爭土地所有權應有部分4 分之1 ，其間執行法院調查時，被上訴人鍾源泉、鍾騰雲已表明：系爭土地共有人「同意我們建蓋，原先我們是佃農，後來我們放棄部分茶園，在原先建物上建蓋」房屋等情，且為賴嘉雄所不爭，而賴嘉雄係輾轉繼承訴外人賴國賢、賴騰芳之繼承人。
上訴人明知系爭土地前開使用借貸關係，仍受讓前手賴嘉雄之應有部分，為原審認定之事實。
原審並依訟爭耕地租約，參酌誠信原則，以系爭土地此項使用借貸關係，對上訴人仍應存在而受拘束；
被上訴人抗辯其所有如第一審判決附圖編號Ａ至Ｅ部分所示磚造房屋、鐵皮屋、豬舍及水泥地等地上物使用系爭土地，為有正當權源，尚屬可信。
因認被上訴人占用系爭土地，非屬無權占有，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被上訴人將系爭地上物拆除，並將該土地返還予伊及其他共有人全體，不應准許，而為上訴人敗訴之判決，難謂有何違背法令情形等語。
依上開裁定內容僅確定系爭土地之所有權人（即本件兩造）不能以無權占有為由訴請承租人鍾源泉4 人拆屋還地，並無限制系爭土地之共有人不得請求分割共有物。
系爭土地上存有耕地租約，尚不因分割結果受何影響，是本件系爭土地並無因存有耕地租約而有因物之使用目的不能分割情事。
被告賴明執前開情由抗辯本件系爭土地不得分割，並非可採。
㈢系爭土地經本院至現場履勘情形為：其土地上有佃農鍾源泉等人興建之磚造屋、鐵皮屋、豬舍及貨櫃屋等物放置如附圖二被告提出之分割方案所示（見本院卷第165 頁），鐵皮屋後方現為坡地，目前部分種植果樹及竹林，有本院103 年12月30日勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第162 頁）。
然本件若依被告賴明於103 年12月30日所提分割方案（見本院卷第165 頁），即避開佃農之地上物將上方土地（即附圖所示Ｆ部分）分割予原告，其餘土地（即附圖所示Ｇ部分）仍由被告繼續維持共有，此方案雖避開佃農興建之鐵皮屋，惟其分割予原告土地部分之地形彎曲（如附圖Ｆ部分），且多坡地，不利於原告利用，且被告賴瑞貞、賴瑞彩均表明不願繼續維持共有，況被告賴明亦未就應如何分割予其他共有人之分割方法提出方案，是被告賴明提出之分割方案並不妥適。
而原告提出之分割方案，依共有人應有部分之比例以直線分割，界線明確易辨，土地亦較為完整，且為被告賴瑞貞、賴瑞彩所同意；
再者，佃農所有建物之大部分坐落於附圖Ｅ部分土地上，若將Ｅ部分土地分歸被告賴明，亦有利於被告賴明日後有意讓與其所有土地持分予佃農時，使其建物及土地之所有權合而為一。
從而，本院於審酌系爭土地上目前使用情狀、周圍環境，並考量土地分割後可發揮土地使用之最大經濟利益，認以如主文第1項所示即原告提出之分割方案並經中壢地政事務所於103 年12月30日繪製複丈成果圖所示之原告分割方案分割系爭土地，土地較為完整、經濟利用價值較高，且也較符合兩造之利益，最為適當、公允。
五、末查分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項後段，宣告如主文第2項所示之訴訟費用負擔，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條之規定，起訴請求原物分割兩造共有系爭887 地號土地，洵屬有據，應予准許。
本院並認兩造共有之系爭土地應按下列方式分割：如附圖原告方案所示Ａ部分（面積387 平方公尺），分歸原告所有；
Ｂ部分（面積129 平方公尺）分歸被告賴瑞貞所有；
Ｃ部分（面積129 平方公尺）分歸被告賴瑞彩所有；
Ｄ部分（面積129 平方公尺），分歸被告賴嘉政所有；
Ｅ部分（面積775 平方公尺）分歸被告賴明所有為適當。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張，經斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1 、第85條第1項後段判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
民事第二庭 法 官 林文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 10 日
書記官 陳志誠
附表：887地號土地
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│編號│共有人 │應有部分│訴訟費用負擔比例 │
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│ 1 │原告 │1/4 │1/4 │
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│ 2 │賴瑞貞 │1/12 │1/12 │
├──┼────┼────┼──────────┤
│ 3 │賴瑞彩 │1/12 │1/12 │
├──┼────┼────┼──────────┤
│ 4 │賴嘉政 │1/12 │1/12 │
├──┼────┼────┼──────────┤
│ 5 │賴明 │1/2 │1/2 │
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