臺灣桃園地方法院民事-TYDV,103,重訴,541,20150812,1

臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第541號
原 告 陳盛双
訴訟代理人 巫宗翰律師
被 告 林玉鏜
訴訟代理人 袁健峰律師
杜唯碩律師
上列當事人間請求返還定金事件，於民國104 年7 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。

經查，本件原告起訴時聲明：「一、被告應將如附表所示之本票返還予原告。

二、原告願供擔保，請准予宣告假執行」。

嗣於民國104 年4 月13日具狀變更聲明為：「一、先位聲明：㈠確認兩造間就就桃園市平鎮區○○段000 ○00000 ○00000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地）於103 年10月26日所訂立之買賣契約無效。

㈡被告應將如附表所示之本票返還予原告。

㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、備位聲明：㈠被告應將如附表所示之本票返還予原告。

㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行」（見本院卷第43頁）。

核原告上開所為變更，係基於兩造間簽立如後所述買賣契約主張之同一基礎事實，揆諸前揭規定，要無不合，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠原告於103 年10月26日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雙方約定被告將其所有系爭土地，以新台幣（下同）5,622 萬元出售予原告，同日原告並交付如附表所示面額1,200 萬元之本票乙紙予被告。

嗣原告發現系爭土地原先使用地類別為墓地，而被告於買賣簽約過程均未論及，且於雙方磋商時提出之系爭899-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本均記載地目為農牧用地，被告顯然隱瞞事實。

又系爭買賣契約之特別約定事項雖記載：「本買賣標的物，曾經作為來台祖放骨罐，但已確實清除乾淨」，及土地現況說明書中就「地下方是否曾取砂石、掩埋垃圾、廢棄物、營建廢棄或風俗民情所不喜之物品」項目亦載明：「曾經是來台祖塔，業已遷移」等文字，惟此與全然作為墓地使用情形不同，難認原告知悉系爭土地為墓地。

是原告基於被告之詐欺行為，先於103 年10月26日電聯訴外人禾潤不動產有限公司（下稱禾潤公司）副理廖照婷，復於103 年10月31日依民法第92條撤銷買賣契約之意思表示。

㈡再者，系爭買賣契約第16條其他約定事項手寫部分記載：「2.標的物899 地號就位於899-1 、899-2 、899-3 正前方位置（詳附圖著紅色）若得分割為獨立所有權者，乙方（即被告）同意分割予甲方（即原告），按複丈坪數依公告現值計價移轉登記予甲方，倘無法分割者，則以持分方式過戶予甲方，所生作業、分割費用由 方交付，本標的作道路用，謄本載為殯葬用地，地目：墓，甲方均已明瞭」等語，乃原告自代書處取回契約時始發現，兩造簽立時並未記載，此由系爭買賣契約塗改處皆有兩造用印，而第16條其他約定事項卻未蓋有印章可得而知，兩造就此未有合意，且該約定事項內，就所生作業、分割費用部分留有空白而未載明係由何人負擔，亦堪認兩造對此並無合意。

故系爭買賣契約之意思表示經撤銷後自始無效，被告受領附表所示本票自無法律上原因，應予返還。

㈢退步言，本件若無詐欺情事，依系爭買賣契約存有契約標的為墓地之瑕疵，依通常交易觀念及其通常價值，原告對於系爭買賣標的物不應有任何風俗民情所不喜之物相當重視，被告卻未告知系爭899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目變更前為殯葬用地，亦未告知系爭899 地號土地為殯葬用地之墓地，原告自得以103 年10月31日信函向被告為民法第359條解除系爭買賣契約之意思表示。

系爭買賣契約既經原告發函解除，依民法第259條第1款之規定，被告負回復原狀之義務，應返還已收受之定金1,200 萬元本票。

㈣並聲明：⒈先位聲明：⑴確認兩造間就就桃園市平鎮區○○段000 ○0000 0○00000○00000 地號土地於103 年10月26日所訂立之買賣契約無效。

⑵被告應將如附表所示之本票返還予原告。

⑶原告願供擔保，請准予宣告假執行。

⒉備位聲明：⑴被告應將如附表所示之本票返還予原告。

⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭土地重測前為平鎮市○○段000 地號，於民國36年土地總登記時，編定使用種類本為特定農業區農牧用地，被告買受後於79年始聲請變更為特定農業區墳墓用地，蓋因斯時被告希望日後有機會能變更為建築用地，嗣因無法申請變更，始再回復為原先之農牧用地，即目前系爭土地登記謄本所示，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，故僅為形式上使用地類別之變更。

其次，土地登記謄本記載之使用地編定類別、地目等資訊，乃土地登記公示之內容，任何人均得查閱，客觀上絕無隱匿之可能，兩造簽約時，被告除了將系爭土地曾設有來台祖塔且業已遷移之現況，及系爭土地為墓地等相關資訊告知禾潤公司，並如實填載於土地現況說明書外，系爭土地登記謄本亦作為契約之附件，故原告明確知悉系爭899 地號土地之地目為墓，使用地類別標示為殯葬用地，其餘系爭899-1 、899-2 、899-3 地號土地於土地登記謄本上亦明確記載係分割自系爭899 地號土地而來，當然曾有相同之編定，原告實難諉為不知。

㈡再者，買方（即原告）仲介巫建漢、禾潤公司副理廖照婷均已在本院另案訴訟中證述，其等於簽訂系爭買賣契約前即103 年10月21日至原告家中簽立購買意願書時，原告就系爭899 地號土地之地目為墓，編定之使用地類別為殯葬用地乙節已然知悉，甚或至遲在系爭買賣契約簽立當日，在場之代書溫春玉亦提出系爭899 地號土地登記謄本予原告，同時在系爭買賣契約後面附上土地登記謄本，並向原告說明謄本上記載殯葬用地乙情，是原告亦顯然可得知悉。

至原告就系爭買賣契約第16條特約事項中關於手寫內容之主張，溫春玉已證實此部分依照其簽約習慣，係在買賣雙方簽名前所寫，即於契約簽立前即已記載，故原告空言乃係簽名後始行登載云云，顯屬無稽。

準此，被告並無積極詐欺或消極隱匿交易資訊致使原告陷於錯誤而為意思表示，原告亦無法以此作為解約之事由。

㈢另附表所示本票乙紙，於原告簽約當日開立簽發後，即由禾潤公司副理廖照婷簽收保管，被告從未現實占有系爭本票等語為辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

三、本院之判斷：查兩造於103 年10月26日就系爭土地簽訂買賣契約，約定總價5,622 萬元。

而系爭土地重測前為桃園縣平鎮市○○段000 地號，於36年間總登記時之地目為「墓」，編定使用種類為「特定農業區農牧用地」，嗣於79年5 月14日變更使用種類為「特定農業區墳墓用地」，地目仍為「墓」，系爭土地重測後為桃園市平鎮區○○段000 地號土地，再於101 年6月間分割出同段899-1 、899-2 、899-3 地號三筆土地，系爭買賣契約簽訂時，899 地號地目為「墓」，土地使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「殯葬用地」，899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目欄空白，土地使用分區為「特定農業區」，使用地類別為「農牧用地」，有卷附之系爭土地第二類謄本及土地登記簿資料在卷可參（見本院卷第14至17頁、被告民事綜合辯論意旨狀附件一），而上開第二類謄本作為系爭契約之附件，系爭土地上下已無遺骨，現狀為農地，有部分鋪設柏油作為道路使用。

此均為兩造不爭執（見本院卷第62頁反面至63頁），應堪認定。

原告主張被告故意隱匿系爭土地為墓地之事實，以詐欺方式使原告陷於錯誤，主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，並以系爭土地存在有瑕疵為由，主張解除契約等語，均為被告所否認，是本件應審究者：㈠原告簽訂系爭買賣契約是否被詐欺而為意思表示？㈡系爭土地是否存在瑕疵，原告依民法第354條主張解除契約有無理由？茲分述如下：㈠原告於簽立系爭買賣契約時並未遭詐欺而為意思表示。

1.按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照），另按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。

當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。

查證人即禾潤公司銷售人員巫建漢於另案（本院104 年度訴字第288 號案件）審理時證稱：系爭土地是原告陳盛双與伊電話聯絡說要購買，原告有帶兒子及老婆前往現場看土地，隔了兩天，伊去原告家中寫購買意願書，當時伊有告知原告899 、899-1 、899-2、833-3 地號土地是墓地，及之前該地是來台祖墳墓，因為伊是仲介，所以要主動告知這部分，原告說可以接受，還問地下還埋放有東西嗎，伊有回答以前是大座的墳墓，下面有放骨罐，出賣之前已經挖乾淨，現況是一般的農地。

簽約當天所有資料一式三份，買方、賣方、代書各一份，所有地籍圖及謄本都有附資料，原告不可能不知道899 地號土地是墓地等語（見本院卷第52至54頁反面），證人即禾潤公司副總廖照婷於該案亦證稱：原告知道899 地號土地是殯葬用地，伊有陪同巫建漢去原告家中，有告知原告899-1 、899-2、899-3 地號土地是地主曾經來台祖墳墓地及899 地號土地是墓地，原告來有問現在裡面還有東西嗎，伊回答已經清乾淨了，當天有攜帶899 、899-1 、899-2 、899-3 地號土地謄本及地籍圖等語（見本院卷第55至56頁反面），均與證人即負責辦理簽約事項之代書溫春玉於另案審理時證稱：在簽約前，伊有拿899 地號土地謄本跟原告說謄本記載是殯葬用地。

簽約當天伊到場後，看了四筆土地謄本，因為發現 899地號土地是殯葬用地比較特別，伊詢問禾潤公司主管廖照婷有無將殯葬用地告知對方，她答覆有，然後伊就走進簽約室，向原告說明這塊地是殯葬用地，原告沒有反對，伊等才會簽約等語相符（見本院卷第57至58頁），足見證人巫建漢、廖照婷前揭所稱並非虛妄。

再佐以系爭買賣契約書特約條款約定：「本買賣標的物，曾經作為來台祖放骨罐，但已確實清除乾淨。」

等語（見本院卷第11頁），而上開字樣亦經證人溫春玉證稱：這是在簽約時寫的，伊有告知原告等語（見本院卷第57頁），益見原告在簽約前已經知悉系爭土地曾作為墳墓用地使用，應可認定。

2.原告雖然主張上開約定事項與地目記載墓地完全不同，無法證明被告確實有告知系爭土地地目為墓地一事。

然系爭土地之第二類謄本，於簽約時均已列為系爭買賣契約之附件，此為兩造所不爭執，而上開謄本關於899 地號土地已經就「地目」及「使用地類別」分別記載為「墓」、「殯葬用地」，有第二類謄本1 份在卷可參（見本院卷第17頁），而899-1、899-2 、899-3 地號土地分割自899 地號土地，雖然第二類謄本「地目」記載為空白，分割後之土地地目與分割原土地地目應相同，則899-1 、899-2 、899-3 地號土地地目應與899 地號土地相同，要難認為原告於簽約時全然不知悉。

3.另證人陳耀民固然稱：原告磋商過程中沒有告知系爭土地是墓地，也沒有拿謄本給伊看，是原告簽約後晚上拿地籍圖看，才知道899 地號土地是墓地，看到之後才打電話給代書、仲介，代書說這事情可以好好的談，應該可以撤回。

仲介還說第二天會來我們家，廖照婷說這次簽約有瑕疵，要給他們時間等語（見本院卷第59頁正反面），惟系爭買賣契約既然已經附有系爭土地之謄本，被告已經主動提供該項資料後與原告進行交易，自無刻意隱匿此項事實之必要，證人陳耀民所稱簽約時被告並無提供系爭土地之謄本云云，要無可採。

是被告於簽約時已經提供系爭土地謄本，自難認有何詐欺原告之故意，原告主張撤銷被詐欺之意思表示，難認有據。

㈡縱系爭土地存在瑕疵，原告因有重大過失而不知瑕疵，被告亦無故意不告知之情形，不得主張瑕疵擔保責任。

按買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第354條、第355條之規定自明。

原告於審理時請求鑑定系爭土地之前為墓地，是否會影響市場價格（見本院卷第70頁正反面），惟縱算此部分價差確實存在而構成物之瑕疵，然依前揭規定，倘買受人於締約時有重大過失而不知瑕疵者，不得主張瑕疵擔保責任。

本件系爭土地第二類謄本已經附於系爭買賣契約之後方作為附件，而不動產交易不僅交易金額龐大，且標的性質具有不易變更性，因不動產坐落位置、種類、鄰近環境及相關法令就利用之限制均會影響其價格，一般人於購買不動產前均會有相當程度之探悉上開事項，原告主張其簽約時不知系爭土地地目為何，簽約時亦未查明確實之地目，顯然不具備一般人之注意義務，而有重大過失，而被告亦無故意不告知瑕疵之情形，業經本院認定如前，是原告自不得主張瑕疵擔保責任，前開聲請鑑定部分，亦核無必要。

四、綜上各節，原告之先位聲明主張依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，請求確認系爭買賣契約無效，並請求返還附表所示之本票，及備位聲明主張依瑕疵擔保責任主張解除契約，並請求返還附表所示本票，均無理由，應予駁回。

另請求宣告假執行部分，因訴無理由，假執行部分失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
附表：
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│本票號碼  │發票日        │到期日        │票面金額  │發票人│
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│TH0000000 │103年10月26日 │103年10月27日 │12,000,000│陳盛双│
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正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
書記官 沈佩霖