臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,簡上,152,20160219,2

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第152號
上 訴 人 莊家和
被 上訴人 劉欣潔
訴訟代理人 吳家登
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104 年6月5日本院中壢簡易庭103年度壢簡字第1080號第一審判決提起上訴，本院於105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國102年3月1日經由本院民事執行處拍得坐落桃園縣觀音鄉（改制為桃園市○○區○○○段000000000地號土地及其上門牌號碼桃園縣觀音鄉○○村0鄰00○00號房屋（下稱系爭房屋），並於同年4月2日辦理所有權移轉登記，然系爭房屋經訴外人張金紹即原所有權人出租與上訴人，租期自98年12月1日起至104年11月30日止，租期6年，租約未經公證，依據民法第425條之規定，該等租賃契約就被上訴人並無繼續存在之情形，故上訴人與被上訴人間並無租約存在，上訴人係無權占有，爰請求上訴人返還系爭房屋。

又上訴人使用系爭房屋，依社會通念，受有相當房屋租金之利益，而依上訴人原訂租約所約定之租金為新臺幣（下同）10,000元計算，爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，及自102年4月3日起至遷讓返還系爭房屋之日，按月給付被上訴人10,000元。

㈡被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人抗辯並於上訴補充：㈠系爭房屋為上訴人向被上訴人之前手即原所有權人張金紹承租土地，就系爭房屋為裝修及增建，系爭房屋所有權人為上訴人，上訴人就系爭土地拍賣有優先承買權，被上訴人取得系爭房屋有無效之情事。

退步言，被上訴人非系爭房屋之所有權人，即有民法第425條第1項之適用。

㈡再者，被上訴人經拍賣取得系爭不動產時，業已知悉系爭土地上有系爭房屋存在，其標得系爭土地後請求遷讓房屋，為無理由。

縱認，被上訴人為系爭房屋及系爭土地之所有權人，惟上訴人與訴外人張金紹有約定租約，其租約對於被上訴人繼續存在，上訴人為有權占有系爭房屋。

另被上訴人請求租金按月以10,000元計算，然原審未考量依土地法第97條第1項之規定，應依基地之位置、工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金租金相比以為決定，逕以被上訴人所主張租金按月10,000元為適當，為理由不備等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自102年4月3日起至遷讓返還被上訴人日止，按月給付被上訴人10,000元。

並依職權為假執行之宣告。

上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，並駁回被上訴人第一審之訴。

被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。

四、本院之判斷：本件被上訴人於102年3月1日經由本院民事執行處得標買受系爭房屋及其坐落之土地，並於102年4月2日辦理所有權移轉登記，又系爭房屋經原所有權人張金紹出租與上訴人，租期自98年12月1 日起至104 年11月30日止，租期6 年，租約並未經公證。

嗣被上訴人對上訴人提出竊佔告訴，經臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）偵查後為不起訴處分確定等情，業據被上訴人提出系爭房屋之土地暨建物所有權狀及桃園地檢署103 年度偵字第10620 號不起訴處分書等件為證，並經本院職權調取桃園地檢署上開偵查卷宗核與相符，自堪認被上訴人上開主張之事實為真實。

五、被上訴人主張上訴人為無權占有，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付相於租金之不當得利等節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

則本件爭點厥為：㈠上訴人是否為無權占有？㈡上訴人應給付被上訴人金額若干？茲分述如下：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條規定甚明。

查被上訴人與原所有權人張金紹間簽立房屋租賃契約，約明甲方（即張金紹）房屋所在地即使用範圍為桃園縣觀音鄉○○村0鄰00○00號，租賃契約期間自98年12月1日起至104年11月30日止，此有租賃契約書（見桃園地檢署102年度他字第6313號影卷第33頁至第39頁）在卷可稽。

又證人張金紹於上開竊佔案件中證述：（問：桃園縣觀音鄉新坡村5鄰張厝79之25之房屋，是否出租與莊家和？租期起迄？）於98年12月開始，因為伊積欠莊家和債務70萬元，約定以出租房租每月1萬元之方式抵債，抵到款項清償完畢為止。

有跟莊家和簽立租約等情（見上開102年度他字第6313號影卷第51頁），足認上訴人係向張金紹承租系爭房屋而非承租土地，堪以認定。

雖上訴人抗辯系爭房屋由其向張金紹租地裝修及增建，並為所有權人云云，惟迄今均未舉證以實其說，是上訴人空言抗辯，自難採信。

從而上訴人既非租賃基地建築，自無民法第426條之2第1項優先承買權之適用，故上訴人抗辯被上訴人取得系爭房屋有無效情事，實難採信。

且被上訴人係經由本院民事執行處得標取得系爭房屋及土地之所有權，此亦有本院所核發之不動產權利移轉證書（見本院101 年度司執字第40098 號影卷第195 頁）在卷可稽。

又細譯該租賃契約，期限已逾5 年，然上訴人與張金紹未就該租賃契約公證，揆諸上開規定，自無「買賣不破租賃」原則之適用，是上訴人抗辯有民法第425條第1項之適用，自無可採。

是以上訴人與張金紹間租賃契約僅有債權之效力，而無拘束系爭房屋現所有權人即被上訴人之效力，因此上訴人為無權占有系爭房屋無訛。

㈡又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第767條前段、第179條前段、第181條但書分別定有明文。

上訴人無權占有被上訴人之系爭房屋，已如前述，又上訴人使用系爭房屋，依社會通念，其所受者即相當房屋租金之利益，而依上訴人與張金紹原訂租約約定之租金為10,000元，則被上訴人依上述規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，並自102 年4 月3 日起返還相當於每月租金10,000元計算之不當得利，即無不合。

雖被上訴人抗辯：租金按月以10,000元計算，依土地法第97條第1項規定，顯屬過高云云，惟被上訴人所請求之金額，係依上訴人與張金紹間租賃契約所約定之租金數額，應屬客觀合理市價之租金，上訴人迄今始認租金過高，顯係臨訟之詞，自無可採。

六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條第1項前段、第179條前段規定請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自102 年4 月3 日起至遷讓返還被上訴人日止，按月給付被上訴人10,000元，為有理由，應予准許。

原審就為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行宣告，均無不合。

上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 張益銘
法 官 姚重珍
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
書記官 藍盡忠