臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,簡上,73,20151023,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第73號
上 訴 人 張慈晏
被 上訴人 武陵綠大地社區管理委員會
法定代理人 霍潤堅
訴訟代理人 洪江和
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國104 年3 月26日本院桃園簡易庭103 年度桃簡字第205 號第一審判決提起上訴，本院於104 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張及於上訴補充：

(一) 上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○街00巷0000號11樓房 屋（下稱系爭房屋）之所有權人，即為武陵綠大地社區（ 下稱系爭社區）之頂樓住戶；

被上訴人則為系爭社區之管 理委員會。

因系爭房屋所屬大樓之頂樓平台（下稱系爭頂 樓平台）滲水，致系爭房屋臥室之天花板受損，而修繕系 爭頂樓平台及系爭房屋臥室之費用估為新台幣（下同）21 萬4,200 元，其中系爭頂樓平台修繕費用為20萬1,600 元 、系爭房屋臥室修繕費用為1 萬2,600 元，上訴人屢次向 被上訴人請求修繕補助，均遭被上訴人以系爭社區之規約 規定，頂樓平台為頂樓住戶之約定專用部分而拒絕，然系 爭社區規約設定系爭頂樓平台之約定專用權屬上訴人，並 不合理，且系爭社區之規約僅明文頂樓平台由頂樓住戶使 用，亦無明文應由頂樓住戶負責修繕。

為此，爰依公寓大 廈管理條例第10條第2項規定及侵權行為之法律關係，請 求被上訴人給付系爭頂樓平台及系爭房屋臥室之修繕費用 等語。

並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人21萬4,200 元。

(二) 頂樓本為公共設施，且上訴人業經住戶大會通過放棄系爭 頂樓平台之約定專用，而成為共用部分，頂樓漏水即應由 所有住戶共同修繕，非僅為上訴人之義務，因此上訴人僅 就10萬元，即系爭頂樓平台修繕費用7 萬元、系爭房屋臥 室修繕費用3 萬元之部分聲明不服而提起上訴，並上訴聲 明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人10萬元。

二、被上訴人則以：系爭社區係公寓大廈管理條例施行前取得建造之公寓大廈，於83年11月21日建築完成，依公寓大廈管理條例第55條第2項但書之規定，系爭頂樓平台約定專用得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，而得以分管契約或規約就屬共用部分之頂樓平台為約定專用。

系爭社區之各住戶於購買房屋時，均有簽署房屋買賣契約書所附之屋頂管理使用權同意書，而經由契約設定系爭頂樓平台為頂樓住戶之約定專用部分，且系爭社區之規約乃先後規定，頂樓平台為頂樓住戶之約定專用部分。

上訴人縱放棄約定專用，仍須由系爭社區所屬之七棟大樓所有住戶均同意始生效力，而非該提案之五名住戶同意即可放棄。

準此，系爭頂樓平台為上訴人之約定專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，應由上訴人就系爭頂樓平台負責修繕等語置辯。

並聲明：上訴駁回。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其敗訴之部分，提起一部上訴（其餘原審駁回上訴人請求之部分，未據上訴人聲明不服，已告確定，自不在本院審理範圍內，附此敘明），其上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人10萬元（按即系爭頂樓平台修繕費用7 萬元、系爭房屋臥室修繕費用3 萬元）。

被上訴人則為答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭房屋之所有權人，亦為系爭社區之頂樓住戶，被上訴人則為系爭社區之管理委員會。

㈡本件因系爭頂樓平台滲水，致系爭房屋臥室之天花板受損，嗣經第三人振裕工程行估價，系爭頂樓平台及系爭房屋臥室之修繕費用共為21萬4,200 元，其中系爭頂樓平台修繕費用為20萬1,600 元，系爭房屋臥室修繕費用為1萬2,600元。

㈢系爭社區係公寓大廈管理條例施行前取得建築執照及使用執照之公寓大廈，於83年11月21日建築完成。

㈣各住戶於購買系爭社區之房屋時，均有簽署建商所提供之房屋買賣契約書所附之屋頂管理使用權同意書，而經由契約設定系爭頂樓平台為頂樓住戶之約定專用部分；

且系爭社區之規約乃先後規定，頂樓平台為頂樓住戶約定專用部分。

五、本院之判斷：上訴人主張其為系爭社區之區分所有權人，系爭社區之規約設定頂樓平台之約定專用權屬頂樓住戶，並不合理，且系爭社區之規約無明文頂樓平台應由頂樓住戶負責修繕，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠系爭頂樓平台是否屬上訴人之約定專用部分？㈡被上訴人對系爭頂樓平台是否有修繕義務？茲分述如下：

(一)系爭頂樓平台是否屬上訴人之約定專用部分？ 1、公寓大廈共同部分不得獨立使用供做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第1項第3款定有明文。

又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，同條例第55條第2項亦有明文。

換言之，於84年6 月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，即不受公寓大廈管理條例前開規定之限制，而得以規約、區分所有權人會議決議，或依共有法理成立分管契約，就屬共用部分頂樓平台之設定約定專用權。

經查，上訴人主張之修繕部分，為系爭房屋之頂樓平台，有其所提出之現場照片數幀為證（見原審卷一第22頁、第24頁、第40至41頁），而系爭社區係於83年11月21日建築完成，為兩造所不爭執，屬於公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，揆諸上開規定，系爭社區即不受公寓大廈管理條例前開規定之限制，而得以規約、區分所有權人會議決議，或依共有法理成立分管契約，就屬共用部分頂樓平台之設定約定專用權。

2、按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年台上字第2477號判決意旨參照）。

經查，證人即系爭社區住戶鍾淑女於原審審理中具結證稱：伊係於84年以前向建商購買系爭社區之房屋，當時有簽署建商提供之房屋預定買賣契約書所附之屋頂管理使用權同意書，其餘向建商購買系爭社區房屋之住戶亦同等語( 見原審卷一第76頁背面) ，核與卷附之房屋預定買賣契約書所附之「屋頂管理使用權同意書」所示：『立同意書人陳碧珠茲因訂購「武陵綠大地」第B5棟肆樓同意屋頂除公共設施外，其餘部分歸頂樓住戶管理使用。

. . . 中華民國82年3 月15日』之內容相符(見原審卷一第45至46頁) 。

再參以系爭社區係公寓大廈管理條例施行前取得建築執照及使用執照之公寓大廈，於83年11月21日建築完成等情，為兩造所不爭執，已如前述。

據此，堪認系爭社區於建造之初，確已由建商與各承購戶分別約定就系爭社區之頂樓平台除公共設施外，設定約定專用權予頂樓住戶，而由各共有人間合意成立分管契約。

3、按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在，釋字第349 號解釋意旨可參；

區分所有人間依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，特定繼受人應受拘束，民法第799條之1第4項後段定有明文。

經查，系爭社區之頂樓平台除公共設施外，設定約定專用權予頂樓住戶，而由各共有人間合意成立分管契約，已如上述。

據此，系爭社區之區分所有權人縱於事後將其對於系爭頂樓平台所有權之應有部分讓與第三人，該分管契約亦對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在乙節，應堪認定。

4、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文；

區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，民法第799條之1第4項前段亦有明文。

經查，於84年12月10日施行之系爭社區規約第8條前段規定：「屋頂平台除共同使用部分之面積外，其使用、維護、管理歸承購頂層區分所有權人及住戶負責。」

，有該規約1 份在卷可稽( 見原審卷一第262 頁) ；

於101 年10月28日所施行之經修正之系爭社區規約第2條第3項第2款亦規定：「本公寓大廈樓頂平臺由各棟頂樓住戶，依相關法令約定專用部分使用，但不得任意增建、違建，亦不得堆積物品」，復有該規約1 份附卷足參( 見原審卷一第47頁) 。

顯見於公寓大廈管理條例施行後，系爭社區之區分所有權人乃以規約之方式，就系爭社區之頂樓平台設定約定專用權予頂樓住戶，參諸前開規定，系爭社區之區分所有權人縱將其對於頂樓平台所有權之應有部分讓與第三人，該規約對於一切之受讓人仍繼續存在。

5、綜上所述，系爭頂樓平台得約定專用，而系爭社區之區分所有權人業以分管契約及規約之方式，就系爭社區之頂樓平台設定約定專用權予頂樓住戶，是上訴人既係系爭社區之頂樓住戶，縱上訴人係於事後始受讓系爭房屋之應有部分者，上訴人對於分管契約之存在，即屬可得而知，亦應受該分管契約之拘束甚明。

是上訴人對於系爭頂樓平台即存有約定專用權。

6、按當事人主張有利於己之事項，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件上訴人主張業經住戶大會通過放棄系爭頂樓平台之約定專用，而成為共用部分，惟為被上訴人所否認，上訴人自應就此有利於己之事項，負舉證責任，然迄於言詞辯論終結前，上訴人均未就此有利之事項，負舉證責任，是難認上訴人此部分之主張可採。

(二)被上訴人是否對於系爭頂樓平台有修繕義務？第按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。

繼按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之，民法第820條第1、5項分別定有明文。

查系爭社區之區分所有權人已以分管契約及規約之方式，就系爭社區之頂樓平台設定約定專用權予頂樓住戶，上訴人為系爭社區之頂樓住戶，對於系爭頂樓平台有約定專用權，業如前述，依上規定，上訴人就擁有約定專用權之系爭頂樓平台負有修繕、管理、維護之責，並負擔其費用。

從而，系爭頂樓平台之修繕費用7 萬元，自應由上訴人負擔之。

六、另按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段；

又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照。

本件上訴人固主張系爭房屋臥室之修繕費用為3 萬元，亦應由被上訴人負擔之云云，惟系爭頂樓平台既已約定由上訴人所專用，上訴人即應負修繕之義務，前已述及，復因系爭頂樓平台滲水，致系爭房屋臥室之天花板受損等情，亦為兩造所不爭執，由是觀之，因上訴人就系爭頂樓平台未盡修繕義務而使系爭頂樓平台滲水，致系爭房屋臥室之天花板受損，是房屋臥室之天花板受損係肇因於頂樓平台未盡修繕義務，而頂樓平台未盡修繕義務之責在在於上訴人，而非被上訴人，已如上述，故上訴人此部分之請求，洵非有理。

七、綜上所陳，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付系爭頂樓平台及系爭房屋臥室之修繕費用共計10萬元，殊乏所據，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，經核於法尚無不合。

上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、按民事訴訟法第447條第1項規定「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。

但有下列情形之一者，不在此限：一因第一審法院違背法令致未能提出者。

二事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。

三對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。

四事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。

五其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。

六如不許其提出顯失公平者。」

、第2項規定「前項但書各款事由，當事人應釋明之。」

、第3項規定「違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之。」

。

又按民事訴訟法第196條第1項規定「攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。」

、第2項前段規定「當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。」

經查，本件上訴人於提起上訴後，雖於本院民國104 年9 月24日言詞辯論期日中陳稱本件係102 年之水管問題導致系爭頂樓平台漏水云云（見本院卷第33頁背面），然此部分為上訴人於提起上訴後始行提出，並未於原審有所主張，顯係於第二審程序中所提出之新攻擊防禦方法，且上訴人遲至第二審準備程序終結後，行言詞辯論時，始行提出此一新防禦方法，亦未釋明此項新攻擊防禦方法之提出，究係符合民事訴訟法第447條第1項何款所規定之情形，是揆諸上開規定，上訴人提出前開新攻擊防禦方法，不應准許。

況且上訴人亦未舉證水管乃係共用部分，及水管有導致系爭頂樓平台漏水之情事，是其空言主張，自不足採信。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
民事第三庭審判長 法 官 黃漢權
法 官 呂綺珍
法 官 顏世翠
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 10 月 26 日
書記官 林育玄