臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,2020,20160226,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2020號
原 告 黃健倩
訴訟代理人 呂宗達律師
何偉斌律師
被 告 陳燕蘭
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於中華民國105年2 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付新臺幣貳佰叁拾萬元之同時，將如附表一所示之土地及房屋所有權移轉登記予原告，並將附表二所示之動產所有權移轉予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此由觀諸民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款之規定自明。

查，本件原告起訴時，聲明求為判決：「被告應於原告給付被告新臺幣（下同）貳佰叁拾萬元之同時（匯款專戶為銀行別：中國信託銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：0000000-0000000 ），將附表一所示之土地及建物所有權移轉登記予原告，並將附表二所示動產所有權移轉交付予被告。」

、「被告應配合原告辦理就第一項房屋及基地設定最高限額抵押權予第一商業銀行股份有限公司之抵押貸款由原告代為清償及於前項所有權登記完畢後，辦理塗銷第一商業銀行股份有限公司之最高限額抵押權借款債務（抵押權設定內容：抵押權人第一商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額為最高限額新臺幣貳佰壹拾捌萬元，抵押權存續期間自93年4 月25日至133 年4 月24日止，登記收件字號為桃資登字第241540號，登記日期民國93年5 月4 日），並將前項所示不動產及動產交付予原告。」

、「被告應給付原告自102 年3 月19日起至點交第一項房屋之日止，按日以新臺幣1675元計算之違約金」。

嗣原告於105 年1 月14日為訴之變更，變更聲明為：「被告應給付原告貳佰叁拾萬元之同時，將附表一所示土地及建物所有權移轉登記予原告，並將附表二所示動產所有權移轉交付予原告。」

、「被告應給付原告自102 年3 月19日起至點交第一項房地之日止，按日以1,675 元計算之違約金」。

因原告前開變更之訴與原訴請求之基礎事實同一，且為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：伊與被告於102 年1 月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）335 萬元，向被告買受坐落桃園市○○區○○段000 地號應有部分10萬分之331 （下稱系爭土地），及同區大興西路2 段200 之13號2 樓（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），並約由被告附贈如附表二所示之物予伊，另與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。

伊已將簽約款第一、二、三期共105 萬元存入僑馥公司設於訴外人中國信託商業銀行營業部之受託信託財產專戶（下稱系爭信託專戶），詎被告竟拒不履約，爰依系爭買賣契約之約定，聲明求為判決：

㈠、被告應給付原告230 萬元之同時，將附表一所示土地及建物所有權移轉登記予原告，並將附表二所示動產所有權移轉交付予原告。

㈡、被告應給付原告自102 年3 月19日起至點交第一項房地之日止，按日以1,675 元計算之違約金。

三、被告則以：簽約前，伊就已經跟仲介說好說要實拿320 萬元，因為伊並未有拿到320 萬元，仲介也沒有跟伊說可以拿多少等語，資為抗辯。

並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。

四、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於102 年1 月12日就坐落於桃園市○○區○○段000 地號土地（權利範圍為100000分之331 ），及同段4372建號（門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 ○00號2 樓）建物簽訂不動產買賣契約書，約定總價金為335 萬元。

㈡、原告已依約交付系爭房地買賣價款第一、二、三期款共105萬元，剩餘第四期尾款230 萬元部分由原告向金融機構辦理貸款加以支付，並匯入雙方約定中國信託商業銀行營業部、戶名為中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號為：00000000000000號帳戶內。

㈢、被告於出售系爭房地時，願意附贈如附表二所載之動產。

㈣、系爭房地應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關他項權利登記或塗銷等作業後點交，最遲不得逾越102 年3 月10日。

㈤、兩造約定如屆期無法點交，被告應自最後期限之次日起算，每逾1 日即按總價金萬分之5 （即1,675 元）計付違約金予原告。

五、本件爭點：

㈠、原告主張依買賣契約及民法第348條第1項之規定，請求被告應於原告支付尾款之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？

㈡、原告主張依買賣契約第10條第6項之規定，請求被告自102年3 月19日起按日給付違約金1,675 元予原告，有無理由？

六、得心證之理由：

㈠、原告主張依買賣契約及民法第348條第1項之規定，請求被告應於原告支付尾款之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理由？⒈原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，由原告以總價335 萬元向被告買受系爭房地，並與僑馥公司簽訂履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行，其已將簽約款第一、二、三期共105 萬元存入僑馥公司設於系爭信託專戶內，惟被告拒不履約等事實，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、履約支票及本票、郵局存證信函、國泰世華商業銀行貸款契約書、僑馥公司網頁查詢結果等件為證，並為被告於言詞辯論時所不爭執，依民事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認，原告此部分之主張，自堪信為真實。

⒉至被告雖以前揭情詞云云置辯。

惟查：⑴、按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照）。

查，被告固抗辯：其於簽約前就已經跟仲介說好說要實拿320 萬元，但其並未拿到320 萬元，所以拒絕履約云云。

細繹被告上開說詞，縱令屬實，至多僅係被告與仲介人員彼此間之特約而已，依前揭最高法院判決意旨，本不得逕以此對抗契約以外之第三人即本件原告。

是被告執此為辯，即非有據，本院不能採憑。

⑵、況且，證人即系爭房地仲介店長黃金國於本院審理時到庭證稱：伊係仲介公司的店長，當初確有講好說被告要實拿320 萬元到手，但並不包含增值稅及仲介費在內，伊有當初的協議文件可以證明，而且因為怕有誤解，當時還有讓被告再次於仲介費上面及背面加以簽名，因為本件系爭房地的成交價是335 萬元，11萬元2,700 元是仲介費，3 萬5,999 元是土地增值稅，這樣算下來，被告確實可以實拿到320 萬元；

被告之前只有跟仲介小姐反應說塗銷費要仲介負擔，但是塗銷費並不是稅費，而是代書費的一環，所以伊認為被告的請求不合理；

被告先前爭執的是塗銷費要由仲介負擔，而不是有沒有實拿到320 萬元的價金等語在卷（見本院卷第75頁反面至第76頁反面），並有證人黃金國當庭提出之由被告親簽之委託銷售契約內容變更合意書、郵局存證信函等件為證（見本院卷第83頁以下），自堪認為真。

準此，依證人黃金國所證，以本案系爭房地之成交價格條件而言，被告在自付仲介費、土地增值稅後，確可實拿320 萬1,301 元無誤（計算式：335 萬－11萬2,700 －3 萬5,999= 320萬1,301 ），並無被告所辯無從實拿320 萬元之情形；

遑論被告在本案起訴之前，根本從未曾爭執過不能實拿320 萬元之價金，亦同經證人黃金國到庭證述如前，是認被告上開所辯，無非飾卸遁責之詞，不能採信，不足為取。

⒊按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。

當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。

查，系爭買賣契約第5條第2項既明白約定：「第二期款：⑴乙方應於102 年1 月16日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。

⑵甲方最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶」、「第四期款（尾款）：……。

⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，甲方應於貸款核撥之當日將核貸之款項轉存匯入專戶。

⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續。

……」等語（見本院卷第10頁），是依上開約定⑵、⑶款反面解釋，當可知於原告付清尾款之同時，特約代書即應依⑴之約定，將被告所備齊之過戶證件並完成用印手續交予代書辦理產權移轉登記手續。

從而，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，於其給付尾款230 萬元之同時，請求被告偕同辦系爭房地之所有權移轉登記，自屬有理，可以准許。

⒋又按「乙方願意附贈甲方之設備項目（以簽約現況為主），如需辦理過戶該費用由甲方負擔。」

，系爭不動產買賣契約書第14條定有明文。

依上開約定，被告既同意贈與如附表二所示之動產予原告，則原告本於上開契約之法律關係，請求被告給付如附表二所示之物，亦屬有據，仍可准許。

㈡、原告主張依系爭買賣契約第10條第6項之約定，請求被告自102 年3 月19日起按日給付違約金1,675 元予原告，有無理由？⒈原告請求被告按日賠償違約金乙節，無非係以系爭不動產買賣契約書第10條第6項之約定及存證信函暨回執等件為證（見本院卷第11頁反面、第84頁），惟為被告所否認。

經查：⑴、按「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國102 年3 月10日同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成帶清償作業或存入乙方指定之帳戶）。

如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」

系爭不動產買賣契約書第10條第6項定有明文。

⑵、細繹上開約定，可知102 年3 月10日之期限，同時兼指買方應履行買賣價金給付之義務，以及賣方應辦理所有權轉登記、相關他項權利登記及塗銷登記之最後期限。

上開買賣雙方之契約義務，確係於成立或履行上有牽連關係之買賣雙務契約而生，且一方之給付與他方之給付立於互為對待給付之關係，自可主張同時履行抗辯。

衡諸被告始終拒絕履行系爭買賣契約，並一再抗辯並未收到買賣價金，準此，即便被告違反點交義務，以致原告並未完成尾款給付之義務，但在原告尚未提出其價金之對待給付之前，被告自仍得拒絕為買賣標的物之移轉登記及交付。

⑶、而按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。

亦不負遲延責任（最高法院50年台上字第1550號判例足參），故被告行使同時履行抗辯權，就系爭房地點交及移轉登記即不負遲延責任。

⑷、職是，原告主張被告應依系爭買賣契約第10條第6項之約定，請求被告自102 年3 月19日起按日給付違約金1,675元予原告，並無理由，應予駁回。

七、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係，訴請被告於其付清尾款之同時，將附表一所示之系爭房地所有權移轉登寄予原告，並將附表二所示之動產所有權，移轉交付予原告，於法有據，可以准許，惟逾此範圍所為之請求，則屬無據，應予駁回。

八、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。

本件判決命被告將系爭土地所有權移轉登記或交付動產予原告部分，係屬命被告為一定意思表示之判決，揆諸前開規定，於本件判決確定時，始視為被告已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，於前開規定不合，是原告就該部分聲請假執行，應予駁回。

又原告其餘違約金請求部分假執行之聲請，因訴經駁回失所附麗，亦應一併駁回之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第三庭法 官 呂綺珍
附表一：
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 │一、土地標示                                                            │
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 │土        地        坐        落        │地目│面        積│權利範圍  │
 ├───┬───┬───┬──┬─────┤    │（平方公尺）│          │
 │縣  市│鄉鎮市│  段  │小段│ 地    號 │    │            │          │
 ├───┼───┼───┼──┼─────┼──┼──────┼─────┤
 │桃園市│桃園區│ 中埔 │    │   769    │ 建 │  2,057     │331/100000│
 ├───┴───┴───┴──┴─────┴──┴──────┴─────┤
 │二、建物標示                                                            │
 ├───┬──────┬──────┬─────┬──────┬─────┤
 │建 號 │基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建築式樣主│建物面積    │權利範圍  │
 │      │            │            │要建築材料│(平方公尺)  │          │
 ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤
 │4372  │桃園市桃園區│桃園市桃園區│鋼筋混凝土│建物：28.45 │全部      │
 │      │中埔段769 地│大興西路2 段│造        ├──────┤          │
 │      │號          │200 之13號2 │          │陽台：17.74 │          │
 │      │            │樓          │          │雨遮：0.86  │          │
 ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤
 │4409  │同上        │無          │無        │2667.96     │ 39/100000│
 ├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤
 │4411  │同上        │無          │無        │5699.05     │143/100000│
 └───┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┘
附表二:
┌──┬───┬───┬────┬───┬────┬────┬────┐
│燈飾│床組  │梳妝台│熱水器  │洗衣機│瓦斯爐  │沙發乙組│冷氣2台 │
├──┼───┼───┼────┼───┼────┼────┼────┤
│衣櫥│電視機│電冰箱│天然瓦斯│窗簾  │抽油煙機│吊櫥    │洗濯台  │
├──┴─┬─┴───┴────┴───┴────┴────┴────┘
│ 調理台 │
└────┘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
書記官 金秋伶