臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,2232,20160219,2

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2232號
原 告 財團法人桃園縣私立新社福會
特別代理人 許朝財律師
被 告 黃坤明（黃乾耀之繼承人）
被 告 黃坤國（黃乾耀之繼承人）
被 告 范黃春香（黃乾耀之繼承人）
被 告 林黃春美（黃乾耀之繼承人）
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國105 年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣壹萬零捌佰貳拾捌元，及自民國一百零五年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告承租原告所有坐落桃園市平鎮區○○段○○○地號土地其中面積六十六平方公尺（十九點九六五坪）之土地租金，應自民國一百零四年十一月六日起調整為每年新臺幣貳萬壹仟捌佰伍拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人」，民事訴訟法第51條第2項定有明文。

故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法定代理人之職務。

查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，經本院於民國105 年1月14日裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人以為本件訴訟行為，合先敘明。

三、被告經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告係桃園市平鎮區○○段000 地號土地（重測前為桃園縣平鎮市○○段0000地號土地，下稱系爭土地）之所有權人，於70年1 月1 日起將系爭土地其中19.965坪（66平方公尺）出租予訴外人黃乾耀，每年租金為新臺幣（下同）2,707 元，且黃乾耀僅支付原告至99年為止之租金，嗣後即未再給付。

後黃乾耀於102 年11月23日死亡，被告為其繼承人，自應連帶給付原告自100 年起至103 年共4 年之租金計10,828元（計算式：2,707 元×4=10,828元）。

另兩造間就系爭土地依民法第422條規定，乃成立不定期限之租賃關係，而該土地於57年時原規定地價為每平方公尺599.3 元，至102 年申報地價為每平方公尺11,040元，且該土地位於中壢家商旁，交通便利，緊鄰延平路段，居住生活機能完整，然被告目前給付之租金實屬偏低，甚且遠低於該筆土地之公告地價，為保障原告之權利，請求依民法第442條前段規定准予調整租金。

再依土地法第97條第1項之規定，主張本件租金以系爭土地102 年度申報地價每平方公尺11,040元之年息10% 計算，調整後為每年租金應為72,864元（計算式：66平方公尺×11,040元×10%=72,864元）。

為此，爰依兩造間租賃契約及民法第442條前段規定提起本件訴訟等語。

並聲明：（一）如主文第1項所示。

（二）被告承租原告所有坐落桃園市平鎮區○○段000 地號土地其中面積66平方公尺（19.965坪）之土地租金，調整為每年72,864元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本件原告主張其為系爭土地之所有權人，自70年間起將系爭土地出租予被告之被繼承人黃乾耀，每年租金為2,707 元，惟黃乾耀自100 年起即未繳納租金，被告為黃乾耀之繼承人等節，業據其提出系爭土地所有權狀、敷地租賃契約書、財團法人桃園縣私立啟新社福會租谷（租金）繳納收據聯、系爭土地登記第一類謄本、黃乾耀之除戶戶籍謄本、繼承系統表、被告之戶籍謄本在卷為憑（見本院卷第6-9 頁、第21-26 頁），且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，應堪信原告之主張為真實。

四、得心證之理由：

㈠、按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條定有明文。

查原告原與黃乾耀就系爭土地成立租賃契約，而黃乾耀就系爭土地僅支付至99年為止之地租，此有敷地租賃契約書1 份、財團法人桃園縣私立啟新社福會租谷（租金）繳納收據聯1 紙在卷可考（見本院卷第7-8 頁），而被告為黃乾耀之繼承人，則其等尚積欠原告100 年至103 年之系爭土地租金，應無疑義，是原告依兩造間租賃契約，請求被告連帶給付積欠之租金共10,828元（計算式：2,707 元×4=10,828元）元，自屬有據。

又查本件起訴狀繕本業分別於105 年1 月21日、105 年1 月22日、105 年2 月4 日合法送達於被告，有本院送達證書4 紙在卷足憑（見本院卷第40-43 頁），又兩造間就上開租金債權債務並無利率之約定，則原告請求被告連帶給付自105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，當屬有理。

㈡、次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。

是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。

又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決要旨參照）。

再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。

又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442條聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力；

且原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院82年度台上字第1877號判決要旨、最高法院73年度第9 次民事庭會議決議參照）。

㈢、查兩造間就系爭土地之租賃關係為不定期租賃，而系爭土地於57年之原規定地價為每平方公尺599.3 元，至102 年申報地價已提高為每平方公尺11,040元，經核符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之要件，是原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。

再土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」，同法第105條則規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。

而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148條則有明文。

是本件租金之調整自應依上開相關規定及最高法院裁判意旨決定之。

㈣、本院審酌系爭土地之地目為建，102 年之申報地價為每平方公尺11,040元，公告現值為每平方公尺70,700元（見本院卷第9 頁土地登記第一類謄本）。

又系爭土地位處中壢區德育路上，雖鄰近中壢家商，且離中壢火車站非遠，然此僅占地利之便，尚非屬商業活動繁榮地區，此有系爭土地暨周遭區域之GOOGLE地圖1 份附卷可參（見本院卷第45頁）。

本院斟酌系爭土地附近之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度，認原告主張以申報地價年息10% 調整租金為過高，應以3%為適當，爰依此標準計算應調整租金之價額。

是依上開系爭土地102 年1 月之申報地價，該土地每年租金應調整為21,859元【計算式：11,040元×66平方公尺×3%= 21,859元），並依前揭決議說明，自原告起訴日即104 年11月6 日起予以調整（見本院卷第3 頁原告民事起訴狀上本院收狀戳章）。

原告逾此範圍之請求，並無理由。

五、從而，原告依兩造間租賃契約，請求被告連帶給付10,828元，及自105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

另依民法第442條前段規定，請求自起訴日即104 年11月6 日起調整系爭土地租金為每年21,859元，洵屬有據，應予准許。

至其請求調整租金逾每年21,859元之部分，為無理由，應予駁回。

六、本判決主文第1項所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

至調整租金部分為形成之訴，並非給付之訴，故就本判決主文第2項無從宣告假執行，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
書記官 陳玉芬