臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,281,20150831,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第281號
原 告 許志興
訴訟代理人 葉智幄律師
複 代理 人 郭釗偉律師
被 告 劉靜儒
胡金水
共 同
訴訟代理人 王瀚興律師
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國104 年7 月24日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾肆萬柒仟貳佰叁拾伍元，及自一○四年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰捌拾肆萬柒仟貳佰叁拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國101 年9 月12日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷00號房屋（下稱系爭房屋）及其基地，約定價金為新臺幣（下同）225 萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），而依系爭契約第9條第5款約定，賣方保證系爭房屋無海砂屋等瑕疵，否則即應負瑕疵擔保責任。

（二）嗣原告於102 年4 月24日將系爭房地以265 萬元出賣予訴外人邱建銘，詎邱建銘以系爭房屋二樓天花板有鋼筋外露、腐蝕及嚴重漏水瑕疵等情，訴請原告解除契約並請求返還價金265 萬元暨自受領時起之利息，經鈞院以103 年度訴字第732 號進行審理，期間並委託鑑定人臺灣省土木技師公會為鑑定，鑑定結果認為系爭房屋二樓確為海砂屋，已達無法居住之危樓程度，鈞院據此及原告與邱建銘間之買賣契約第5條第6項之約定，判命原告應給付邱建銘265 萬元確定在案。

準此，系爭房屋二樓既存有如上所述之海砂屋瑕疵，致原告對邱建銘負有265 萬元之債務。

而鑑定報告估計系爭房屋之整修費用約1013318 元，已達兩造買賣價金之一半，足認系爭房屋欠缺房屋應有價值及通常效用，且其瑕疵已達解約之程度。

另兩造雖於系爭契約第17條「特別約定事項」約定：「雙方協議，本約標的滲漏水部份等屋況現況交屋，不負修繕保固責任」，惟上開特約事項僅就「滲漏水」一事排除被告之瑕疵擔保責任，再觀系爭契約第9條第5款：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：…海砂屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，可知被告保證系爭買賣標的物並非「海砂屋」，故前述「現況交屋」僅係指一般滲漏水之情，不論被告對系爭房屋為海砂屋一事知情與否，被告自不得持該特約事項，排除其於本案應負之瑕疵擔保責任。

故原告自得依民法第359條解除系爭契約，並以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，並依民法第259條第1 、2 款請求被告返還買賣價金225 萬元及自受領時起之利息。

（三）另依系爭契約第9條第5款之約定，被告既保證系爭房屋於並無海砂屋等嚴重瑕疵，致原告於本案中損失原可獲得之轉賣利益40萬元及前案裁判判命原告應負擔與邱建銘間訴訟之裁判費27235 元與鑑定費17萬元，合計597235元，顯可歸責於被告，原告自得依民法第227條第1項及第260條之規定，向被告請求不完全給付之損害賠償。

為此，爰依系爭契約第9條第5款之約定、民法第354條、第359條、第259條第1款、2 款、第227條第1項及第260條之規定，提起本訴，聲明求為：①被告應給付原告2847235 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

②原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：

（一）依系爭契約第17條特別約定事項約定：「一、雙方協議，本約標的滲漏水部分等屋況現況交屋，不負修繕保固責任」，並依最高法院103 年度台上字第521 號裁定意旨，原告未舉證被告有任何故意不告知瑕疵之情事，被告自可依民法第366條規定及前開特約事項免除瑕疵擔保責任。

且前開特別約定事項載明：「本約標的滲漏水部分」、「等屋況」、「現況交屋」，亦即雙方合意免除：「滲漏水與非滲漏水的相關瑕疵擔保責任，而現況交屋」，並非如原告所述僅限於滲漏水部分才在免除瑕疵擔保特約之範圍，前開特約事項業已免除被告「滲漏水」、「等屋況」相關全部瑕疵擔保責任。

至於系爭契約第9條第5項約定，因系爭契約第17條內容即屬上開：「除本契約另有約定外」之免除被告瑕疵擔保責任之情形，原告曲解前開內容，認定被告仍須負擔瑕疵擔保責任，恐有誤會。

（二）依鈞院96年度壢簡字第900 號判決意旨，原告既知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵，又以前開現況交屋免除瑕疵擔保責任，則系爭房屋同樣未做海砂屋檢測，原告亦未舉證被告有何故意不告知之情事，被告依民法第366條規定已免除系爭房屋的瑕疵擔保責任。

（三）兩造於101 年9 月12日訂約，並於101 年10月30日交屋，距今3 年6 個月有餘，直至邱建銘於鈞院起訴後，方於103 年10月為相關氯離子檢測，依民法第356條第1 、2 項規定，原告既怠為通常程序之迅速檢查，及依不動產之性質為氯離子檢測之通常檢查，自應視為承認其所受領之物，依臺灣高等法院100 年度上易字第778 號判決意旨，不得再對被告主張物之瑕疵擔保或其他損害賠償之請求。

另邱建銘於102 年11月21日寄發觀音草漯郵局存證號碼第000704號存證信函予原告稱：「…本建物已委託桃園縣結構技師公會辦理安全鑑定，初勘結果判斷該二樓板鋼筋生鏽、混凝土剝落現狀，已有結構安全疑慮……」等語，而原告直至103 年5 月30日方寄發林口郵局存證號碼第000509號存證信函予被告稱：「…該屋主於102 年10月中旬重新裝潢發現此房屋有嚴重鋼筋外露等問題……」等語，並隨函檢附鋼筋腐蝕照片，堪認原告與邱建銘間之契約已達解除契約之重要程度。

然原告卻怠為即時通知出賣人即被告有關系爭海砂屋瑕疵，應認依民法第356 規定，原告視為受領系爭買賣標的物。

且前開存證信函所附現況說明書，原告對邱建銘亦隱匿滲漏水的情況，並未於滲漏水上勾選是，但原告卻將其隱瞞之過錯加諸被告，稱被告因保證無瑕疵而有故意，於法無據。

（四）被告雖受鈞院103 年度訴字第732 號案件為告知訴訟，然系爭契約解除權，並不適用民法第128條、第129條等因告知訴訟而時效中斷的規定，與本件是否依民法第359條已逾除斥期間與否無涉。

且原告直至103 年5 月30日方寄發林口郵局存證號碼第000509號存證信函予被告胡金水，其應於通知後6 個月內，亦即至遲應於同年11月30日對被告起訴或行使解除契約之形成權，卻遲至本件方以起訴狀行使解除權，已逾6 個月之除斥期間，退步言之，縱依最高法院87年度台上字第2872號判決意旨，本件有無超過除斥期間，亦係職權調查事項。

（五）系爭鑑定報告並未指出海砂屋瑕疵之發生係於被告移轉系爭房屋之危險負擔予原告時或係成立於兩造系爭契約訂立後，鈞院自不得驟認系爭房屋於被告依照民法第373條移轉危險負擔時，即有系爭海砂屋之瑕疵，亦不能認定海砂屋瑕疵發生於101 年9 月12日兩造訂立系爭契約後。

又民法第227條所定不完全給付，須在契約成立後發生嗣後不能，方有其適用。

原告無法證明系爭房屋海砂屋瑕疵發生屬於嗣後不能，且原告亦無法證明被告有可歸責之事由，自應認定本件並非嗣後不能，無民法第227 、226 條第1項之適用等語置辯。

答辯聲明：①原告之訴駁回；

②如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院依兩造陳述整理不爭執事項如下：

（一）原告於101 年9 月12日與被告簽訂系爭契約，買受系爭房屋及基地，約定總價金為225 萬元，交屋日期則約定為同年10月31日（見卷第10頁）。

（二）原告於102 年4 月24日與邱建銘簽訂如卷第51-60 頁所示之不動產買賣契約書，出售系爭房地，約定總價金為265萬元（見卷第52-53 頁）。

（三）邱建銘於103 年3 月14日對原告提起返還價金之訴（即本院103 年度訴字第732 號，簡稱前案）。

（四）本院於前案審理中，委由鑑定人臺灣省土木技師公會為鑑定，經該會以103 年12月17日(103) 省土技字第6063號鑑定報告書鑑定結果略以：經現場檢視二樓鋼筋已外露且嚴重腐蝕斷裂；

其成因為混凝土氯離子含量超過CNS 容許標準，已不適合居住，達危樓程度等語（見卷第21頁）。

（五）104 年2 月17日前案第一審宣判，判決主文：「許志興應給付邱建銘260 萬元及自103 年5 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」，並已確定（見卷第114 頁背面）。

四、原告主張系爭房屋二樓經認定為海砂屋，欠缺兩造於系爭契約約定之品質，原告得解除契約並請求返還價金及不完全給付之損害賠償，然為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：（一）系爭房屋是否具有滲漏水、鋼筋裸露及氯離子含量過高之瑕疵？（二）原告是否已盡民法第356條買受人之檢查通知義務？原告之減少價金請求權是否已逾民法第365條之除斥期間？（三）被告是否應對上開滲漏水、鋼筋裸露及氯離子含量過高之瑕疵對原告負物之瑕疵擔保責任？原告依民法第359條、系爭契約第9條第5項之約定，主張解除契約是否有理由？原告另依民法第259條第1款、第227條第1項及第260條請求被告返還價金及損害賠償是否有理由？得請求之金額為若干？茲分述如下：

（一）系爭房屋具有滲漏水、鋼筋裸露及氯離子含量過高之瑕疵（俗稱海砂屋） 1、系爭房屋經本院於前案囑託臺灣省土木技師公會鑑定，該會於103 年12月17日以（103 ）省土地技字第6063號函暨鑑定報告書據覆略以：「經現場檢視二樓鋼筋已外露且嚴重腐蝕斷裂；

其成因為混凝土氯離子含量超過容許標準，一旦混凝土氯離子含量過高將破壞鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋因此而生銹，鋼筋生銹所產生的體積膨脹達七、八倍，而導致樓板、混凝土崩裂；

…依現場鑽孔取樣檢測其二樓混凝土氯離子含量為0.774 公斤╱立方公尺，已超過容許標準，因此可判定二樓為海砂屋；

…房屋二樓經現場採樣之氯離子含量檢驗已超過CNS 之容許標準，且經檢視現場樓板、樑其鋼筋已嚴重裸露銹蝕，甚至有些已斷裂掉落，所以二樓已不適合居住，已達危樓程度」等語（見卷第21頁）。

2、前案鑑定人乃前案原告邱建銘陳報之鑑定機構，經原告即前案被告表示無意見（見卷第78頁反面），且系爭鑑定報告歷經初勘、會勘等程序所完成，鑑定過程尚無瑕疵，執行鑑定者為專業土木技師，與前案或本案兩造均無任何利害關係，觀諸系爭鑑定報告，原告主張系爭房屋存在前揭瑕疵，且係在原告與被告簽約及交屋前即存在等節，自足認定。

被告雖辯稱系爭鑑定報告並未說明系爭房屋瑕疵發生時間點，本院自不宜認定系爭瑕疵係發生在被告移轉系爭房屋危險負擔時云云。

惟按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽。

但別有規定者，不在此限；

法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。

民事訴訟法第222條第1項、第3項分別定有明文。

所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言，凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院103 年度台上字第1927號判決參照）。

參諸海砂屋之成因，係建築房屋時，拌合混凝土之砂，係來自海邊之海砂，而非一般常用之河砂，因海砂含有氯離子，致損害鋼筋表面之鈍化膜，造成鋼筋鏽蝕，並致混凝土體損壞、剝落。

則按一般經驗法則，若房屋存有海砂屋之瑕疵，通常係於混凝土扮合、灌漿時即已存在，理當早於兩造簽訂系爭契約時。

被告徒以系爭鑑定報告未具體指明海砂屋瑕疵，未更舉反證證明上開瑕疵係發生於系爭買賣標的移轉後，空言否認，顯然違反經驗法則而不可採。

（二）原告未違民法第356條買受人之檢查通知義務，原告之契約解除權亦未逾民法第365條之除斥期間 1、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。

前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

民法第356 、365 條分別定有明文。

2、原告主張其於103 年12月18日收受系爭鑑定報告始知悉系爭房屋存在海砂屋之瑕疵，除斥期間應自斯時起算，則原告以本件起訴狀為解除系爭契約之意思表示，未逾6 個月除斥期間等語，但為被告所爭執。

觀諸邱建銘102 年11月21日觀音草漯郵局存證號碼第000704號存證信函內容略以：邱建銘於102 年10月中旬進行室內裝潢時，發現二樓屋頂有鋼筋外露生鏽、過去屋主施作C 型鋼樓板補強及嚴重漏水情況，本建物已委託桃園縣結構技師公會辦理安全鑑定，初勘結果判斷該二樓鋼筋外露生鏽、混凝土剝落現狀，已有結構安全疑慮，邱建銘依照雙方買賣契約書對於非屬於現況交屋範圍及半年內漏水應由前屋主修繕事項，特此告知許志興等語（見卷98-99 頁），堪認原告主張其初始認為系爭房屋之鋼筋裸露可能為中古屋滲漏水所導致，仍在兩造於系爭契約為「滲漏水」免則約定之範圍內，原告尚無須通知被告之必要，直至前案鑑定結果出爐始確知有海砂屋之瑕疵一節，尚非子虛。

被告雖另辯稱海砂屋之檢測僅需2 、3 日即可完成，且為依不動產性質之通常檢查，原告怠為此通常檢查，視為承認其所受領之物云云，然檢測時間之長短與該檢測是否屬於「通常檢查」無關，此由建築物混凝土氯離子含量是否過高，非經專業檢測鑑定無從確定，可明海砂屋之瑕疵係買受人依通常檢查不能發現，要屬民法第356條所稱之不能即知知瑕疵；

況建築物之成份本不應含有海砂，自非同條所稱之物之性質，除有特別懷疑之情事，一般購屋之人罕於甫購屋後隨即為海砂屋之檢測，是海砂屋之檢測亦非同條所稱之通常檢查。

又系爭鑑定報告係於103 年10月25日由鑑定人林延頤、余振祿技師初勘，嗣於同年11月25日由原告、邱建銘會同上開鑑定人會勘（見系爭鑑定報告第3 頁），並於同年12月17日作成函覆本院。

堪認原告發見海砂屋之瑕疵之時點，應於系爭鑑定報告作成後其前案之訴訟代理人閱卷時（見前案卷第98業閱卷聲請單之已閱卷完畢戳章），至遲不晚於前案最後言詞辯論期日104 年1 月23日（原告即前案被告有親自出庭），則以前揭知悉系爭鑑定報告結果之時點作為通知義務之發生時點，則原告於104 年2 月9 日提起本件訴訟，難認有何怠於通知出賣人即被告之情事，其減少價金請求權亦未逾民法第365條之除斥期間。

（三）被告應對系爭房屋有海砂屋之瑕疵對原告負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條、系爭契約第9條第5項之約定，主張解除系爭契約為有理由，並主張依民法第259條第1款、第227條及第260條請求被告返還價金及損害賠償亦均為有理由 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得解除其契約，或得不解除契約，而請求不履行之損害賠償。

民法第359條第1項前段、第360條亦定有明文。

次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（本院73年台上字第1173號判例參照）（最高法院104 年度台上字第418 號判決參照）。

又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（同院100 年度台上字第211 號、99年度台上字第170 、602 號判決參照）。

買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容當然不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任。

依系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣契約標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應付瑕疵擔保責任」等語（見卷第11頁），則被告於系爭契約確有保證系爭房屋並無傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵等節，堪以認定。

系爭鑑定結果既認系爭房屋二樓確屬海砂屋，已不適合居住，達危樓程度，，原告依民法第359條、系爭契約第9條第5項約定，以起訴狀為解除契約之意思表示，且已合法送達對造，則原告解除契約之意思表示已合法生效。

2、民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」。

是解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不得拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解，致失當時立約之真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28、453 號判例、103 年度台上字第2482號判決參照）。

被告雖辯稱兩造另於系爭契約第17條特別約定事項，排除海砂屋之瑕疵擔保責任云云。

惟細繹系爭契約第17條之文義，僅就買賣標的之滲漏水部分，約定依屋況之現況交屋，不負保固責任等情，衡以系爭契約第9條第5項就房屋之各項瑕疵係以列舉方式臚列，若兩造有意排除海砂屋之瑕疵擔保，理應於特別約定事項與滲漏水部分一併列舉，方屬合理。

另參諸原告與邱建銘所簽訂之不動產買賣契約書，其中房屋現況說明第三項，原告雖於是否有滲漏情形之各個項目，均勾選「否」，但於該欄為另以手寫記載：「PS本案以現況交屋，屋主（賣方）不負擔滲漏水滲漏之責任，由買方自行處理」等語（見卷第59頁），並由原告及邱建銘蓋章於其上，核邱建銘對於原告免除滲漏水責任之範圍與系爭契約原告免除被告之滲漏水責任之範圍若合符節，益徵兩造於系爭契約第17條特別約定事項約定免除被告之瑕疵擔保責任，以滲漏水之瑕疵擔保責任為限，自不能單獨執特別約定事項「滲漏水部份『等』現況」之「等」字而以文害義。

3、承上，系爭房屋既因有如不爭執事項第4項所示之瑕疵，顯然欠缺被告於系爭契約第9條第5項所保證之品質，致原告因而遭本院於前案判決應賠償邱建銘賠償225 萬元確定在案（見前案卷第111 頁）。

原告既已以起訴狀合法解除系爭契約，被告自有依民法第259條第1 、2 款規定返還已受領之225 萬元價金及利息之回復原狀義務，原告此部分請求，洵屬有據（原告雖於理由中陳稱請求被告返還自受領價金時起之利息，惟訴之聲明並未為此聲明，僅請求自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息，附此敘明）。

4、解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。

損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

民法第260 、216 條定有明文。

是原告依民法第227條請求履行利益40萬元及支出之裁判費裁判費27235 元及前案鑑定費用17萬元等損害（見前案卷第2之1 頁、第87頁），業經本院調閱前案卷綜核閱屬實，且確係因被告不完全給付所致，原告此部分請求，亦核無不合。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％。

民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

起訴狀繕本均於104 年3 月10日送達被告2 人，有送達回證在卷可稽（見卷第67、69頁），是原告請求被告給付2847235 元及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告請求被告給付2847235 元及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於本判決結果無影響，毋庸一一論駁，附此敘明。

據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第三庭法 官 毛松廷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 范升福