臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,訴,45,20160729,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第45號
原 告 呂桂香
訴訟代理人 蔡尚樺律師
複代理人 許竹君
被 告 莊煇宏
訴訟代理人 李國煒律師
複代理人 廖英作律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告自民國99年8 月16日起登記為坐落桃園市○○區○○○段○○○○段000 ○00000 地號土地（以下合稱系爭土地）之所有權人，系爭土地上有被告違法興建如附圖所示門牌號碼桃園市○○區○○路00號之鐵皮屋（下稱系爭建物）存在，由被告經營「富全果菜行」使用。

然被告所有之系爭建物無任何合法權源占用原告之系爭土地，雖經原告於103 年11月12日以存證信函催告拆除，仍置之不理，爰依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還與原告。

又被告無權使用系爭土地即屬無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係請求被告按月給付自99年8 月16日起，至返還系爭土地之日止，依公告現值之10% 計算相當於租金之不當得利新臺幣（下同）12,583元等語，並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖所示之系爭建物（面積18平方公尺）拆除，並將上開土地返還與原告。

⑵被告應自99年8 月16日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,583元。

二、被告則以：訴外人李玉菁與訴外人即被告之子莊文榮原為夫妻，被告自90年間向他人承租系爭土地及系爭建物經營果菜行，嗣後向地主購買系爭土地及系爭建物，並將系爭土地登記在李玉菁名下。

李玉菁與莊文榮後因感情生變，於98年12月24日經本院以98年度家調字第1497號離婚案件進行調解，雙方約定李玉菁應將系爭土地及系爭建物於99年3 月31日前移轉登記予莊文榮或莊文榮所指定之人，該離婚案件雙方調解成立，並作成調解筆錄。

然訴外人即李玉菁之友人王永寧明知李玉菁並無積欠其400 餘萬元債務，為規避莊文榮聲請法院強制執行系爭土地之移轉登記，於將受強制執行之際，先由李玉菁假藉積欠王永寧前開債款未還而簽立每張票面額80萬元之本票4 張，另1 張票面額100 萬元之本票1 張予王永寧後，王永寧旋於99年3 月31日持前開本票向本院聲請准予強制執行，而經本院99年度司票字第1574號裁定核准，王永寧再持該裁定聲請本院查封系爭土地。

嗣王永寧與李玉菁再以雙方債務已清償為由，於99年6 月14日撤銷系爭土地之查封，李玉菁並全權授權王永寧負責將系爭土地及系爭建物轉賣，且備齊相關文件予王永寧以便其轉賣之用。

然因王永寧自己在外有積欠債務，唯恐若將前開土地移轉登記予己名下，會遭其債權人強制執行而不能順利取得該財產，遂另請求訴外人鄧朝福暫將系爭土地過戶予鄧朝福名下，鄧朝福雖應允，然因己亦有積欠債務，擔心亦有遭其債權人強制執行之風險，故轉而請託訴外人即同宗遠親鄧廷龍幫忙，並經鄧廷龍應許，而將336 地號土地登記予鄧廷龍名下。

嗣於99年8 月16日，王永寧透過訴外人吳建忠接洽，再由李玉菁、王永寧以285 萬元將系爭土地轉賣與原告。

然原告與李玉菁及鄧廷龍均不認識，並無買受系爭土地之真意，其等人間之買賣及所有權移轉登記行為均為通謀虛偽意思表示，均屬無效，故原告並非系爭土地之所有權人，原告之訴顯無理由等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行

三、原告主張其自99年8 月16日起登記為坐落系爭土地之所有權人，系爭土地上有被告所有之系爭建物，由被告經營「富全果菜行」使用等情，業據其提出土地登記第一類謄本、現場照片、本院101 年度訴字第2351號案件102 年1 月15日言詞辯論筆錄等件為證（見本院卷一第6-10頁），且經本院現場履勘並囑請桃園市中壢地政事務所測量複丈，分別製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖在卷足憑（見本院卷一第219 頁、第223 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告所有之系爭建物無權占有系爭土地應拆除返還土地等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件主要爭點厥為：（一）原告是否為系爭土地之所有權人？原告依據民法第767條規定請求被告拆除系爭建物並返還土地，有無理由？（二）原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額若干？茲分別論述如下：

（一）原告是否為系爭土地之所有權人？原告依據民法第767條規定請求被告拆除系爭建物並返還土地，有無理由？ 1、經查，李玉菁與莊文榮於98年12月24日經本院以98年度家調字第1497號離婚案件調解成立，雙方約定李玉菁應將系爭土地及系爭建物於99年3 月31日前移轉登記予莊文榮或莊文榮所指定之人。

然王永寧、李玉菁明知李玉菁並無積欠王永寧400 餘萬元債務，為規避莊文榮聲請法院強制執行系爭土地之移轉登記，於將受強制執行之際，先由李玉菁假藉積欠王永寧前開債款未還而簽立每張票面額80萬元之本票4 張，另1 張票面額100 萬元之本票1 張予王永寧後，王永寧旋於99年3 月31日持前開本票向本院聲請准予強制執行，而經本院以99年度司票字第1574號裁定核准，王永寧再持該裁定聲請本院查封系爭土地。

嗣王永寧與李玉菁再以雙方債務已清償為由，於99年6 月14日撤銷系爭土地之查封，李玉菁並全權授權王永寧負責將系爭土地及系爭建物轉賣，王永寧遂另請求鄧朝福暫將系爭土地過戶予鄧朝福名下，鄧朝福雖應允，然因己亦有積欠債務，擔心亦有遭其債權人強制執行之風險，故轉而請託鄧廷龍幫忙，並經鄧廷龍應許，而將336 地號土地以買賣為原因辦理所有權移轉登記予鄧廷龍名下，李玉菁共同涉犯損害債權罪，經本院101 年度易字第923 號判處有期徒刑6 月，經臺灣高等法院102 年上易字382 號判決駁回其之上訴而確定，王永寧共同涉犯損害債權罪、使公務員登載不實罪，經本院101 年度易字第645 號判處有期徒刑3 月、4 月，復經臺灣高等法院102 年上易字2811號判決駁回其上訴而確定，鄧朝福、鄧廷龍則共同涉犯使公務員登載不實罪，分別經本院101 年度易字第923 號判處拘役45日、拘役20日，嗣經臺灣高等法院102 年上易字382 號判決改判處有期徒刑3 月、拘役50日確定，有上開刑事判決附卷可稽（見本院卷一第61-79 頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第107 頁），足見336 地號土地雖於99年7 月5 日辦理所有權移轉登記，將所有權人由李玉菁變更為鄧廷龍，有336 地號土地異動索引在卷可稽（見本院卷一第22頁），然李玉菁與鄧廷龍間並無買賣及移轉336 地號土地所有權之真意，衡諸經驗法則，若非渠等之間有通謀之虛偽意思表示，實無可能為此登記，堪認被告辯稱由王永寧代理李玉菁與鄧廷龍就336 地號土地為通謀虛偽意思表示之買賣及所有權移轉登記，應屬可採。

2、再查，就原告購入系爭土地及系爭建物之經過，原告於101 年10月24日檢察官訊問時稱：古耀明介紹李玉菁之房屋給伊，古耀明拿廣告給伊看時該屋出售價格為498 萬元，嗣經伊殺價後，以285 萬元購買該屋等語（見本院卷一第155 頁背面），訴外人即原告之子古耀明則於101 年10月9 日檢察官訊問時稱：伊與王慶榮共同借款與李玉菁，李玉菁則願意將房屋過戶給伊作為擔保，待李玉菁債務清償完畢後，再將房屋過戶還給李玉菁，但在房屋過戶給伊前，伊已經以285 萬元將房屋賣給呂桂香等語（見本院卷一第151-152 頁），原告嗣於本院審理時稱：古耀明在王慶榮那邊上班，古耀明稱附近有一筆土地要出售，土地是王慶榮介紹的，伊不記得是否有簽定契約，代書說直接將土地登記給伊可以省錢等語（見本院卷一第125 頁背面）。

參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定。

然系爭土地究竟係原告經由古耀明介紹向李玉菁購買，或是由古耀明出售給原告，原告及古耀明2 人所述已有齟齬；

且觀諸原告與古耀明間之買賣契約書記載之買賣標的僅有系爭土地（見本院卷一第255頁），而原告與李玉菁間之簽收單卻記載買賣標的為系爭土地及系爭建物（見本院卷一第261 頁）；

況系爭建物為未經保存登記之建物，原告欲購買系爭建物作為經營中藥房使用，於購買之前對於系爭建物之所有權人並未究明，亦未查明被告所有之系爭建物有無占用系爭土地之合法權源，而於登記為系爭土地之所有權人後，始起訴請求被告拆除系爭建物，與其主張購入系爭土地及建物欲營業使用之目的互相矛盾，凡此總總，均與不動產交易常情相違，故原告主張其係善意向李玉菁購入系爭土地，並取得系爭土地所有權，已非無疑。

3、再佐以王永寧以證人身分於102 年1 月15日檢察官訊問時結證稱：李玉菁有積欠銀行120 萬元，若強制執行的話，無法滿足債權，故代書建議以買賣之方式，可以省掉拍賣的折價，吳建忠找了鄧朝福，鄧朝福找了古耀明，古耀明知道該屋是有問題的物件，後來古耀明找了他母親呂桂香來當人頭購買該屋等語明確（見本院卷一第161 頁），復於103 年1 月24日本院刑事庭審理時供稱：李玉菁僅積欠伊60萬元，並無400 萬元之債務存在，超過的部分係虛增的，伊與李玉菁、吳建忠、古耀明、鄧朝福5 人在討論，李玉菁並無持有不動產所有權狀，吳建忠、古耀明及鄧朝福則向李玉菁表示可以申請補發…古耀明說他要這塊地，要用他媽媽的名義來登記。

因為辦理過戶前吳建忠及鄧朝福有拿一疊同意書要伊簽名，同意書內有記載李玉菁因無力償還債務，故由伊將土地過戶給呂桂香，故伊知道呂桂香與李玉菁間並無真正之買賣行為，因為債務是虛增的，所以同意書也是不實的等語綦詳（見本院102 年度易字第1111號卷一第121 頁背面），足見原告與李玉菁間確無買賣系爭土地之真意，李玉菁授與王永寧代理權，與原告及鄧廷龍為通謀虛偽意思表示之買賣及所有權移轉登記，是本件被告辯稱李玉菁與鄧廷龍間、鄧廷龍與原告間就33 6地號土地、李玉菁與原告間就336-1 地號土地之買賣及所有權移轉登記亦屬通謀虛偽意思表示而為無效，應屬可採。

4、又按信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；

債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言（最高法院98年度台上字第544 號判決要旨參照）。

查李玉菁於102 年3 月5 日檢察官訊問時供稱：伊並未委託古耀明出售系爭土地，亦未向古耀明借款，事發後古耀明私下有去找伊，要求伊簽署一份簽收單，伊不清楚為何簽收單上會記載呂桂香之姓名，實際上伊並未拿到款項等語（見本院卷第165-166 頁），核與其於103 年1 月10日本院刑事庭審理時供稱：伊在事發後陸續開庭才知道古耀明這個人，亦不認識呂桂香，不知道呂桂香向伊購買房屋，伊有簽署過戶同意協議書、地上物使用權讓渡同意書等文件，但伊並未仔細查看文件內容，伊並未取得任何買賣價金等語（見本院102 年度易字第1111號卷第89-90 頁）大致相符，李玉菁與古耀明既不相識，李玉菁亦未曾向古耀明借款，難認其2 人間就系爭土地有何信託讓與擔保之意思合致，故原告主張系爭土地係李玉菁作為擔保古耀明對其之債權云云，洵無足採，併此敘明。

5、原告雖主張其與古耀明對於李玉菁與王永寧等人間之債權債務關係毫無所悉，僅係單純購買土地，並已如數給付買賣價金云云，惟按土地法第43條所謂依法所為之登記有絕對效力，係指土地之登記名義人與真正權利人不同一，為保護因信賴登記而取得權利之第三人而設，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪（最高法院91年度台上字第2369號民事裁判意旨參照）。

本件李玉菁與鄧廷龍間、李玉菁與原告間就336 地號土地之買賣及所有權移轉登記，以及李玉菁與原告間就336-1 地號土地之買賣及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示而為無效，業如前述，原告既與李玉菁通謀虛偽而未取得系爭土地之所有權，自不受信賴登記規定之保護，是原告前揭主張，實不足採。

6、復按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。

準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。

縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高法院94年度台上字第1640號民事裁判意旨參照）。

經查，李玉菁與鄧廷龍間、李玉菁與原告間就336 地號土地之買賣及所有權移轉登記，以及李玉菁與原告間就336-1 地號土地之買賣及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示而為無效，原告並非善意取得系爭土地之第三人，故原告自不得依民法第767條規定，對被告主張任何權利。

從而，原告依民法第767條第1項之規定請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，即屬無據。

（二）原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，為無理由。

按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。

惟查，本件原告並非系爭土地之所有權人，被告所有之系爭建物坐落於系爭土地無論是否為無權占有，均與原告無涉，原告並不因此受有任何損害，故原告主張系爭建物無權占有系爭土地，依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，應屬無據。

五、綜上所述，李玉菁與鄧廷龍間、李玉菁與原告間就336 地號土地之買賣及所有權移轉登記，以及李玉菁與原告間就336-1 地號土地之買賣及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示而為無效，原告未取得系爭土地之所有權，是原告依民法第767條第1項之規定請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，及依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 蔡牧容
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
書記官 許婉茹