臺灣桃園地方法院民事-TYDV,104,重訴,243,20160701,1

臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第243號
原 告 葉明貴
訴訟代理人 何志恆律師
被 告 古好妹
黎景文
鍾輝
兼 共 同
訴訟代理人 黎永德
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告古好妹應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地上如附圖編號Ａ部分所示面積五百一十三平方公尺、編號Ｂ部分所示面積六十六平方公尺、編號Ｅ１部分所示面積六平方公尺、編號Ｅ２部分面積六平方公尺、編號Ｅ３部分面積三平方公尺、編號Ｅ４部分面積三平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還原告。

被告鍾輝應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地上如附圖編號Ｃ部分所示面積十二平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還原告。

被告黎景文應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地上如附圖編號Ｄ部分所示面積十一平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告鍾輝負擔百分之二、被告黎景文負擔百分之二、被告古好妹負擔百分之七十六，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣伍拾柒萬捌仟元為被告古好妹供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告鍾輝供擔保後，得假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣壹萬壹仟元為被告黎景文供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國100 年3 月31日因拍賣取得坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，被告古好妹所有如附圖所示之編號A 建物（門牌號碼為桃園市○○區○○里00鄰○○00號）、編號B 水泥步道、編號E1、E2、E3、E4花台、被告鍾輝所有如附圖所示編號C 鐵皮棚架、被告黎景文所有所有如附圖所示編號D 鐵皮建物均無正當權源占用系爭土地，被告黎永德為被告古好妹之配偶，亦為附圖編號A 建物、編號B 水泥步道、編號E1、E2、E3、E4花台之現占有人，被告古好妹則亦為附圖編號C鐵皮棚架、編號D 鐵皮建物之現占有人，爰依民法第767條第1項之規定，訴請被告等人拆除上開建物及地上物，並將所占用之系爭土地騰空返還與原告等語，並聲明：⑴被告古好妹、黎永德應將系爭土地上如附圖所示編號A 建物（面積513 平方公尺）、編號B 水泥步道（面積66平方公尺）、編號E1花台（面積6 平方公尺）、編號E2花台（面積6 平方公尺）、編號E3花台（面積3 平方公尺）、編號E4花台（面積3 平方公尺）拆除後，將土地返還與原告。

⑵被告古好妹、鍾輝應將系爭土地如附圖所示編號C 鐵皮棚架（面積12平方公尺）拆除後，將土地返還與原告。

⑶被告古好妹、黎景文應將系爭土地如附圖所示編號D 鐵皮建物（面積11平方公尺）拆除後，將土地返還與原告。

二、被告則均以：系爭土地原為訴外人即被告黎永德之父黎有富所有，黎有富過世後由被告黎永德繼承系爭土地，系爭土地嗣經本院98年度司執字第45904 號強制執行事件查封拍賣，於拍賣條件上已記載「本件標的第1005地號土地（即系爭土地）上有棟2 層透天樓房（即附圖所示編號A 建物），部分為雜林，上開樓房及雜林不在本件拍賣範圍且坐落本件標的之使用權源不明，請應買人注意，拍定後不點交」之字句，原告以不成比例之低價拍定取得系爭土地之所有權，再訴請被告古好妹拆屋還地，顯屬權利濫用。

又黎有富於80年間將系爭土地無償提供與被告古好妹出資興建如附圖所示編號A建物，迄今已逾20年，被告古好妹應可時效取得地上權。

且本件系爭土地與其上建物分屬不同人所有，應類推適用民法第425條之1 之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，被告古好妹並非無權占有。

另依土地法第104條及民法第426條之2 之規定，被告古好妹、鍾輝、黎景文分別於系爭土地上有建物或地上物，對系爭土地自有優先承買權，然系爭土地於拍賣前並未通知被告古好妹、鍾輝、黎景文，其優先承買權不能視為放棄。

又被告黎永德並非系爭土地上建物或地上物之所有權人，並未占用系爭土地，原告之訴顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、E1、E2、E3、E4之地上物為被告古好妹所有，附圖所示編號C 之地上物為被告鍾輝所有，附圖所示編號D之地上物為被告黎景文所有，業據提出土地登記第二類謄本及照片為證（見本院卷第5 頁、第104-115 頁），且經本院會同桃園市楊梅地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可憑（見本院卷第90-92 頁、第117-118 頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告另主張被告所有之上開地上物無權占有系爭土地，應將上開地上物拆除後返還土地等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點厥為：被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767條第1項之規定請求被告拆除前開地上物並返還土地，有無理由？

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。

原告為系爭土地之所有人一節，有系爭土地登記謄本在卷可稽，被告既不爭執上開地上物坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由被告就占用系爭土地之合法權源，負證明之責。

（二）被告古好妹雖辯稱系爭土地原為黎有富所有，而黎有富於80年間將系爭土地無償提供與被告古好妹建造附圖所示編號A 建物，被告古好妹係基於土地使用借貸關係占有土地，得類推適用民法第425條之1 規定云云。

然按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；

又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。

依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院99年度台上字第1759號裁判意旨參照）。

經查，附圖所示編號A 建物於80年間經被告古好妹出資興建，當時系爭土地之所有權人則為黎有富，此為被告所不爭執（見本院卷第73頁背面），則附圖所示編號A 建物及系爭土地既未曾同屬一人所有，揆諸前揭說明，自無上開判例意旨及法條規定之適用，且亦無上開法律規定之類推適用（最高法院99年度台上字第58號裁判意旨參照）。

復按使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束。

查本件原告既係嗣後因拍定而買受系爭土地之第三人，原告並未繼受前手即被告黎永德（被告黎永德為黎有富之子，嗣因黎有富死亡而繼承取得系爭土地所有權及繼受與被告古好妹間之使用借貸關係）與被告古好妹間之使用借貸法律關係，是被告古好妹抗辯占有系爭土地具合法權源云云，應屬無稽。

（三）被告另辯稱其等已有時效取得地上權及優先承買權之權利云云。

就地上權之部分而言，即使被告係主張其等已因時效取得地上權，然按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。

按上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人，最高法院64年台上字第2552號判例意旨可供參照。

而占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之原因，或係本於所有權之意思或係基於無權占有之意思，或基於越界建築使用，或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用之意思，不一而足，非必皆以行使地上權之意思而占有，尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有。

故如主張以行使地上權之意思而占有土地者，自應就其主張負舉證責任。

而查，本件被告古好妹既自承其占有系爭土地之始係為使用借貸，已如前述，而非係以行使地上權之意思而占有系爭土地，則依上開說明，自不能認為被告古好妹已經時效取得地上權，即更不能認為被告古好妹即屬有權占有系爭土地。

再就優先承買權之部分而言，被告並未能說明其等基於何法律關係得主張對於系爭土地有優先承買權存在，而按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，民法第426條之2 及土地法第104條分別定有明文規定。

依上開規定可知，於基地出賣之情形時，地上權人、典權人或承租人始有依同樣條件優先購買之權。

本件被告古好妹、鍾輝及黎景文並非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，是被告古好妹、鍾輝及黎景文主張其等有優先承買權之部分，即與本件所有物返還請求權之爭議無關，仍不足作為被告古好妹、鍾輝及黎景文有權占有之依據。

（四）被告再以原告拍定系爭土地時，拍賣條件上即載有土地上之樓房不在拍賣範圍內，拍定後不點交，原告以不成比例之低價取得系爭土地後再訴請被告拆屋還地，顯屬權利濫用云云。

惟按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。

本件被告所有之地上建物無權占有使用系爭土地，已妨害原告就系爭土地所有權之行使，原告提起本件訴訟，乃其權利之正當行使，縱影響被告現實占有系爭土地，然此為無權占有他人土地應面對之當然結果，更無從認定原告行使權利，係以損害被告為主要目的，依前揭實務說明，尚難謂原告有何濫用權利之情。

再系爭土地強制執行事件拍賣公告之使用情形欄第一項固記載：「本件標的第1005地號土地上有棟2 層透天建物，部分為雜林，上開樓房及雜林並不在本件拍賣範圍且坐落本件標的之使用權源不明，請應買人注意」等字句（見本院卷第126 頁），然該拍賣公告並未標明拍賣之系爭土地與其上之建物存有借貸、租賃、或其他使用權源，僅說明拍定人應自行處理該地上物之占用而已，則原告於拍定系爭土地後，依所有權人之物上請求權訴請被告拆屋還地，乃權利之正當行使，是被告上開所辯，為無可採。

（五）復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

查被告古好妹、鍾輝、黎景文占有系爭土地並無合法權源，業如前述，則原告請求被告古好妹將如附圖編號A 所示面積513 平方公尺之建物、編號B 所示面積66平方公尺之水泥步道、編號E1所示面積6 平方公尺之花台、編號E2所示面積6 平方公尺之花台、編號E3所示面積3 平方公尺之花台、編號E4所示面積3 平方公尺之花台；

請求被告鍾輝拆除如附圖編號C 所示面積12平方公尺之鐵皮棚架；

請求被告黎景文拆除如附圖編號D 所示面積11平方公尺之鐵皮建物，並將系爭土地騰空返還原告，即屬有據。

（六）第按地上物之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之地上物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。

而未辦建物所有權第一次登記之地上物，須出資之原始建造人始能取得所有權。

是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照）。

查如附圖編號A 所示面積513 平方公尺建物、編號B 所示面積66平方公尺水泥步道、編號E1所示面積6 平方公尺花台、編號E2所示面積6 平方公尺花台、編號E3所示面積3 平方公尺花台、編號E4所示面積3 平方公尺花台；

如附圖編號C 所示面積12平方公尺鐵皮棚架；

如附圖編號D 所示面積11平方公尺鐵皮建物之事實上處分權人分別為被告古好妹、鍾輝及黎景文，此為兩造所不爭執，自不得僅因被告黎永德與古好妹為夫妻，或係被告古好妹有使用如附圖編號D 所示鐵皮建物養雞，而認為其等為上開地上物之事實上處分權人，故原告此部分之主張為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告主張其為系爭土地之所有人，而被告古好妹所有如附圖編號A 所示面積513 平方公尺之建物、編號B 所示面積66平方公尺之水泥步道、編號E1所示面積6 平方公尺之花台、編號E2所示面積6 平方公尺之花台、編號E3所示面積3 平方公尺之花台、編號E4所示面積3 平方公尺之花台；

被告鍾輝所有如附圖編號C 所示面積12平方公尺之鐵皮棚架；

被告黎景文所有如附圖編號D 所示面積11平方公尺之鐵皮建物，均占有系爭土地，依民法第767條第1項規定，請求被告古好妹、鍾輝、黎景文將前揭占用部分拆除，並將所占用之土地返還予原告，為有理由，應予准許。

另至被告黎永德並非如附圖編號A 建物、編號B 之水泥步道、編號E1、E2、E3、E4花台之事實上處分權人，被告古好妹亦非如附圖編號C 鐵皮棚架、編號D 鐵皮建物之事實上處分權人，原告請求被告黎永德拆除如附圖編號A 建物、編號B 之水泥步道、編號E1、E2、E3、E4花台、請求被告古好妹拆除如附圖編號C 鐵皮棚架、編號D 鐵皮建物，返還該等土地，即屬無據，應予駁回。

六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 蔡牧容
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
書記官 許婉茹