臺灣桃園地方法院民事-TYDV,105,訴,3,20160728,1

臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第3號
原 告 蔡光景
被 告 李佩臻
兼 上一人
訴訟代理人 曾耀霆
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告李佩臻應給付原告新臺幣肆拾貳萬壹仟伍佰元。

被告李佩臻、曾耀霆應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟肆佰壹拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。

事實及理由

一、本件被告二人經合法通知，無正當理由，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：被告二人於民國94年12月5 日向原告承租坐落桃園市○○區○○街00號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自94年12月5 日起至96年11月4 日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，於每月5 日給付，又系爭房屋之每月管理費1,500 元及水電費用亦應由被告負擔，此有兩造簽訂之房屋租賃契約書為憑（下稱系爭租約）。

惟被告自97年2 月起即未依約給付租金，其遲付之租金總額，經扣除押租金2萬元後，已積欠逾2 期以上之金額，經原告以存證信函催告給付，被告逾期仍未支付，復經原告以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示，是兩造間之租賃關係已於96年11月4 日終止。

又兩造間之租賃關係終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋至103 年5 月底始搬離，而受有相當於租金之不當得利，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付自97年2 月起至103 年5 月之積欠租金50萬元，扣除押租金2 萬元，尚應給付48萬元；

另於上開期間，原告為被告代墊管理費52,500元、電費8,589 元及水費1,322 元，亦一併請求被告償付。

並聲明：被告應給付原告542,411 元。

三、被告二人雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前到場所為之聲明及陳述略以：系爭租約承租人為被告李佩臻，被告曾耀霆僅借住在系爭房屋，非契約當事人。

又被告仍陸續有給付租金予原告，再扣除被告修繕系爭房屋之費用部分，被告僅積欠7 萬元多元。

被告自103 年3 月初已搬離系爭房屋，之後所產生之水電費與被告無關等語為置辯，並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

四、本院之判斷：

（一）按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

是租賃，除一方以物供他方使用收益，他方支付租金外，並雙方間有成立租賃契約之意思，為成立要件。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；

另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號判例意旨參照）。

本件原告主張被告二人於94年12月5 日向其承租系爭房屋，約定租期自94年12月5 日起至96年11月4 日止，每月租金1 萬元等情，業據提出系爭租約為證（見本院104 年度桃簡字第1128號卷第11至14頁），且被告李佩臻不否認與原告間有成立租賃關係（見本院卷第21頁背面），就此部分，應堪信屬實；

至另一被告曾耀霆以前詞否認其非系爭租約之當事人，則原告自應就其與被告曾耀霆間有成立租賃契約之意思負舉證之責。

而細觀原告提出系爭租約之記載，其上首頁僅載明承租人為「李佩臻」，末頁之立契約書人欄則由李佩臻簽名及蓋章，全部契約內未見被告曾耀霆之姓名及簽章於其上，依系爭租約之外觀判斷，系爭租約之締約當事人應為原告與被告李佩臻，並不包括被告曾耀霆在內。

且原告亦自承當初跟被告曾耀霆簽約，1 個月後換約，改以被告李佩臻名義承租等語（見同上桃簡卷第34頁背面），益徵被告曾耀霆雖曾與原告訂立租約，然換約之後，被告曾耀霆已非該租約之當事人明確；

縱被告曾耀霆於換約後仍繼續居住在系爭房屋內，猶非可遽認被告曾耀有與原告間成立租賃契約之意思。

易言之，是原告所舉證據尚不足證明被告曾耀霆為系爭租約之當事人，原告即無由依租賃關係向被告曾耀霆請求給付租金等費用。

（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；

未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第451條、第450條第2項前段分別定有明文。

查系爭租約固於96年11月4 日租賃期限屆滿，然據原告於對被告曾耀霆提起刑事竊佔案件中自承：被告曾耀霆簽第1 年租賃契約後，沒有續約，但有繼續支付房租，伊就沒有請他們搬走，但之後積欠房租太多次，屢勸不還，才明確告知他們搬走等語（見臺灣桃園地方法院檢察署102 年度他字第6277號偵查卷第29頁），且參原告於102 年6 月27日三重正義郵局第696 號所寄存證信函內容，仍係向被告催討遲延之租金，有該存證信函可參（見同上桃簡卷第21、22頁）。

足見系爭租約租賃期限屆滿後，被告李佩臻與其共同居住人即被告曾耀霆仍繼續為系爭房屋之使用收益，而原告並未表示反對，仍繼續向被告收取租金，故系爭租約已成為不定期限繼續契約。

又系爭租約既未定期限，契約當事人自得隨時終止，而原告嗣業於102 年7 月16日以三重正義郵局第854 號存證信函為終止系爭租約之意思表示，亦有該存證信函可查（見同上桃簡卷第19、20頁），故應認原告與被告李佩臻間之租賃關係於102 年7 月16日之後已終止。

（三）再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院18年上字第2855號、19年上字第2345號判例意旨參照）。

經查：１、就租金部分：原告主張被告李佩臻自97年2 月起至103 年5 月止共計積欠租金50萬元未給付，已據其提出歷年租金收入明細為證（見本院卷第11頁），而被告李佩臻固不否認有部分租金尚未給付，然空言辯稱扣除伊已給付之租金及修繕費用，應剩7 萬多元等語（見本院卷第21頁背面），然直至言詞辯論終結前被告並未就此有利於已之事實舉反證證明，自應堪信原告之主張為可採。

是原告依據系爭租約之法律關係，請求被告李佩臻給付自97年2 月起至102 年7 月16日系爭租約終止前積欠租金計41萬元（已扣除被告李佩臻已給付之部分租金），自屬有據，惟應再扣除押租金2 萬元，被告李佩臻尚應給付39萬元；

至原告請求自102 年7 月17日起至103 年5 月止之租金部分，因系爭租約終止後，被告李佩臻縱有續為系爭房屋之使用收益之事實，仍應屬無權占有範疇問題（詳如後述），原告無由依租賃關係請求被告李佩臻給付該期間之租金，是原告此部分請求，即無可採。

２、就管理費部分：參系爭租約第3條後方已註記「管理費1,500 由乙方（即被告李佩臻）支付」之文字（見同上桃簡卷第13頁背面），足見系爭房屋租賃期間之管理費1,500元，已約定應由被告李佩臻負擔。

而據原告主張被告李佩臻自100 年4 月起至103 年5 月止共計積欠管理費57,000未給付，原告僅請求52,500元，並據提出歷年管理費繳費單為憑（見本院卷第33、34頁），惟依前述，原告依據系爭租約之法律關係，僅得請求自100 年4 月起至102 年7月16日系爭租約終止前共計28個月未付之管理費計42,000元，再扣除被告李佩臻已繳付102 年1 月至7 月之管理費10,500元，有管理費繳費單可考（見本院卷第44頁），原告實際得請求被告李佩臻給付之管理費31,500元，為有理由；

至原告請求自102 年7 月17日起至103 年5 月止之管理費部分，應由原告依無權占有之法律關係為請求，業如前述，是原告此部分請求，為無可採。

３、從而，原告基於租賃關係請求被告李佩臻給付421,500 元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。

原告主張系爭租約終止後，被告2人仍繼續占有使用系爭房屋，直至103 年5 月底始搬離等情，並有於103 年5 月7 日拍攝系爭房屋內仍有被告之物品置放其內之照片可佐（見同上偵查卷第56至59頁），被告雖辯稱自103 年3 月初已搬離系爭房屋云云。

惟查於上開刑事竊佔案件中，被告曾耀霆於103 年4 月22日訊問程序時曾稱正在搬東西等語（見同上偵查卷第36頁），顯見至遲於103 年4 月22日被告仍未搬離系爭房屋無疑，且據被告李佩臻於上開刑事竊佔案件中亦已自承伊係租賃到103 年5 月等語（見臺灣桃園地方法院檢察署104 年度他字第1963號偵查卷第40頁），是堪認原告之主張較為可採。

故以，系爭租約經原告終止後，被告2 人占有系爭房屋已無正當合法權源，為無權占有，原告依不當得利之法律關係，請求被告2 人給付自102 年7 月17日起至103 年5 月止相當於租金之不當得利9 萬元（已扣除被告李佩臻於102 年9 月繳付租金1 萬元部分），為有理由。

又被告2 人無權占有系爭房屋期間，扣除被告李佩臻已繳付102 年8月至12月之管理費，有管理費繳費單可考（見本院卷第44頁），原告請求被告2 人給付自103 年1 月起至同年5 月止間之管理費7,500 元、電費8,589 元及水費1,322 元，有管理費繳費單、電費收據、水費收據可憑（見本院卷第34頁及同上桃簡卷第15至18頁），亦屬有據。

從而，原告基於不當得利之法律關係請求被告二人給付107,411 元為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告李佩臻給付421,500 元、被告二人給付107,411 元，為有理由，應予准許；

至逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第三庭法 官 張益銘
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
書記官 林彥汝