臺灣桃園地方法院民事-TYDV,106,重訴,254,20181224,3

臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第254號
原 告 廖世平
訴訟代理人 邱天一律師
複 代理人 簡良夙律師
訴訟代理人 陳朝時
被 告 呂建穎
呂建霖

呂謝素珍

共 同
訴訟代理人 蔡銘書律師
被 告 呂建宏

訴訟代理人 周奇杉律師
許玉娟律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107 年12月3 日辯論終結，判決如下：

主 文

被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應於原告給付新臺幣陸仟玖佰參拾參萬陸仟貳佰元同時，將其三人所有如附表一所示土地之應有部分移轉登記予原告；

並應連帶給付原告自民國一○五年十月十六日起至上開土地移轉登記完成時止，按日以新臺幣伍仟玖佰肆拾貳元計算之違約金。

被告呂謝素珍應於原告給付新臺幣伍拾萬陸仟壹佰元同時，將其所有如附表二所示土地之應有部分移轉登記予原告。

訴訟費用百分之九十九由被告呂建穎、呂建宏、呂建霖連帶負擔，餘百分之一由被告呂謝素珍負擔。

本判決第一項前段命移轉登記如附表一所示土地部分，於原告各以新臺幣伍佰萬元為被告呂建穎、呂建宏、呂建霖供擔保後，得為假執行。

但被告呂建穎、呂建宏、呂建霖如分別以新臺幣壹仟伍佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第一項後段命給付違約金到期部分，於原告每日以新臺幣壹仟玖佰捌拾元為被告呂建穎、呂建宏、呂建霖供擔保後，得為假執行。

但被告呂建穎、呂建宏、呂建霖於違約金到期部分，每日以新臺幣伍仟玖佰肆拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告呂謝素珍供擔保後，得為假執行。

但被告呂謝素珍如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告起訴時聲明原為：㈠被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應將其所有如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告，並連帶給付原告自民國105 年10月16日起至上開土地移轉登記完成時止，按日以新臺幣（下同）5942元計算之違約金；

㈡被告呂謝素珍應將其所有如附表二所示之土地所有權移轉登記予原告；

㈢原告願供擔保請准宣告假執行（詳本院卷一第2 頁）。

嗣變更聲明為：㈠被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應於原告給付6933萬6200元同時，將其所有如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告，並連帶給付原告自105 年10月16日起至上開土地移轉登記完成時止，按日以5942元計算之違約金；

㈡被告呂謝素珍應於原告給付50萬6100元同時，將其所有如附表二所示之土地所有權移轉登記予原告；

㈢原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第174 頁）。

末則除維持上揭聲明㈠外，另增加第一備位聲明：被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應於原告給付9904萬6200元同時，將其所有如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告，並連帶給付原告自105 年10月16日起至上開土地移轉登記完成時止，按日以5942元計算之違約金；

及第二備位聲明：被告呂建穎、呂建霖應於原告給付6603萬800 元同時，將其所有如附表三所示之土地所有權移轉登記予原告，其餘聲明不變（詳本院卷二第37、38頁）。

核其訴之變更，俱係基於基礎事實同一之買賣契約，揆諸前揭法條規定，洵無不合。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

（一）原告向被告呂建穎、呂建宏、呂建霖購買如附表一所示權利範圍各55/300之土地（下或稱系爭222 地號土地），兩造約定價金為9904萬6200元，被告呂建穎、呂建宏授權母親即被告呂謝素珍代理，於105 年10月15日簽立土地買賣契約書，原告並交付面額2971萬元之彰化銀行本行之支票，由被告呂建霖、呂謝素珍簽收，作為支付系爭222 地號土地買賣契約之第一、二期款項。

依該契約第2條第2項第2 期款約定：「雙方訂於民國105 年10月15日以前，賣方備齊所需之各項證件及印鑑證明書、過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予本案承辦地政士辦理過戶。」

，然被告呂建穎、呂建宏、呂建霖迄今未履行上開配合交付過戶所需證件之賣方義務，原告曾於105 年11月8日寄發存證信函催告被告呂建穎、呂建宏、呂建霖於10日內履行契約義務，惟其等皆置之不理。

另依系爭222 地號土地買賣契約第8條第1項、13條約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買方已繳買賣價款萬分之二計算懲罰性違約金予買方（自逾期日至完成給付日止）」、「賣方若有數人因各持有本案土地產權不一，賣方共有人應各基於其權利義務自行辦理價金分配各期款並由立約人代收受各期款，與買方無涉，但賣方仍應負連帶共同履行之責，倘共有人之一不履行本約條款，視同違約論處。」

，依照系爭222 地號土地買賣契約第2條，被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應於105 年10月15日交付過戶所需文件，迄今未依約履行，原告自得依據前開契約之約定，在給付所餘價金之同時，請求被告呂建穎、呂建宏、呂建霖將系爭222 地號土地所有權移轉登記予原告，並依同契約第8條第1項約定，原告得請求自105 年10月16日起按日以原告已付價款萬分之二計算之懲罰性違約金，原告已給付2971萬元，則該逾期違約金為每日5942元（2971萬元×萬分之2 ＝5942元），計算至系爭222 地號土地移轉登記予原告時止，被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應負連帶責任。

（二）另外，原告向被告呂謝素珍購買如附表二所示權利範圍100 分之55之土地（下或稱系爭222 之1 地號土地），雙方約定價金為71萬6100元，於105 年10月15日簽立土地買賣契約，並交付面額21萬元之彰化銀行本行之支票，由被告呂謝素珍簽收，作為該契約之第一、二期款項。

依系爭222 之1 地號土地買賣契約書第2條第2項第2 期款約定：「雙方訂於民國105 年10月15日以前，賣方備齊所需之各項證件及印鑑證明書、過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予本案承辦地政士辦理過戶。」

，然被告呂謝素珍迄今未履行上開配合過戶所需證件之賣方義務，原告曾於105 年11月8 日寄發存證信函予被告呂謝素珍，惟被告呂謝素珍置之不理，原告自得該契約約定，請求被告呂謝素珍將系爭222 之1 地號土地所有權移轉登記予原告等語。

並聲明如前述壹、程序事項所載。

二、被告呂建穎、呂建霖、呂謝素珍則以：

（一）被告呂謝素珍前於105 年10月15日，與原告簽立系爭222之1 地號土地買賣契約書，約定出售系爭222 之1 地號土地應有部分100 分之55，價金為71萬6100元，同時亦代理被告呂建穎、呂建宏，與被告呂建霖一同與原告簽立系爭222 地號土地買賣契約書，約定出售系爭222 地號土地各應有部分300 之55，價格為每坪22萬元，價金為9904萬6200元。

依上開約定買賣價金應辦理價金安全信託付款，存入華南銀行受託信託財產專戶，尚非逕付被告等人。

（二）締約後被告呂謝素珍、呂建穎、呂建霖三人均依約履行無誤，原告嗣後與被告呂建宏間就系爭222 地號土地買賣契約書之代理權雖有所爭執，然被告呂謝素珍等三人均明白告知原告之代理人或本件訴訟代理人，表示願依約履行，並無異議，請原告就被告呂謝素珍等三人部分繼續履約，惟原告堅持被告呂謝素珍等三人部分應與被告呂建宏部分一同處理，而未續行履約，甚至終止與華南銀行間之信託契約，是原告所稱已支付買賣價金一、二期款項或稱被告呂謝素珍等三人未依約履行，均非事實。

（三）又依系爭222 、222 之1 地號土地買賣契約書第2條第1項其後，分別手寫記載「尚欠呂建宏身份證影本及其餘出賣人之印鑑證明正本三份，於民國105 年10月22日以前交付。」

、「尚欠呂建宏身份證影本及其餘出賣人之印鑑證明正本三份，於民國105 年10月22日以前交付。

呂謝素珍印鑑證明正本一份」，被告呂謝素珍等三人已經用印過戶文件，且嗣後被告呂謝素珍亦備齊印鑑證明正本，僅因原告堅持必須連同被告呂建宏一同過戶，始拖延而未續履約，尚非可歸責於被告呂謝素珍等三人。

另按民法第264條第1項本文規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」

，依上開約定可知，原告負有將各其價金全數存入信託專戶之義務，乃原告並未將第一期簽約款、第二期備證用印款存入信託專戶，則原告起訴請求被告呂謝素珍等三人履行契約，被告呂謝素珍等三人於原告先為對待給付前，應得依上開規定行使同時履行抗辯權，拒絕自己之給付等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、被告呂建宏則以：被告呂建宏就其所有系爭222 地號權利範圍300 分之55土地，並未授權被告呂謝素珍代理與原告簽立系爭222 地號土地買賣契約書，被告呂建宏不同意亦不承認被告呂謝素珍之無權代理行為等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項（詳本院卷一第109 頁背面，並依判決格式修正或刪減文句）：

（一）被告呂謝素珍為被告呂建穎、呂建宏、呂建霖之母親。系爭222 地號土地由被告呂建穎、呂建宏、呂建霖各持有應有部分300 分之55，原告持有應有部分100 分之45。

系爭222 之1 地號土地由被告呂謝素珍持有應有部分100 分之55，原告持有應有部分100 分之45。

（二）原告與被告呂建霖及呂謝素珍代理之被告呂建穎、呂建宏於105 年10月15日簽立土地買賣契約，約定以9904萬6200元購買被告呂建穎、呂建宏、呂建霖共有系爭222 地號共計165/300 應有部分之土地。

簽約同日原告提出發票日為105 年10月14日、面額為2971萬元彰化銀行本行支票1 紙由到場之被告呂建霖及代理人即被告呂謝素珍於支票下方簽名、捺印。

（三）原告另於同日與被告呂謝素珍簽定買賣契約，約定以71萬6100元購買被告呂謝素珍前述系爭222 之1 地號應有部分之土地，同日並提出發票日為105 年10月14日、面額為21萬元之彰化銀行本行支票1 紙由被告呂謝素珍在支票下方簽名、捺印。

五、本件爭點：㈠被告呂建宏是否授與代理權予被告呂謝素珍簽立系爭222 地號土地買賣契約書，即被告呂謝素珍就被告呂建宏部分是否構成無權代理？㈡系爭契約約定土地價款應存入信託專戶，則本件原告給付之價款是否有全數存入信託專戶？若未存入信託專戶，是否得行使同時履行抗辯權？㈢系爭222 土地買賣契約被告一人未履行，是否即屬其他被告未履行契約，以違約論應負違約責任？茲分述如下：

（一）被告呂建宏是否授與代理權予被告呂謝素珍簽立系爭222地號土地買賣契約書，即被告呂謝素珍就被告呂建宏部分是否構成無權代理？ 1、呂謝素珍迭於本院審理時陳述：系爭222 地號土地在委託仲介出售前，因被告呂建宏在大陸工作，我有打電話跟呂建宏說要出售該筆土地，呂建宏說好，後來呂建宏從大陸回來後，打聽到1 坪可以賣到25萬元後，印章就不給我了等語（詳本院卷一第120 、121 、224 頁），經核與系爭222 地號土地買賣契約係以每坪22萬元計價等情相符，有該契約及服務費報酬確認書在卷可稽（詳本院卷一第9 、126 頁），參酌該筆土地其餘共有人即被告呂建穎有出具授權書予被告呂謝素珍（詳本院卷第14頁），而被告呂建霖於簽約當天親自到場，亦為兩造所不爭，足認被告呂謝素珍於出售系爭222 地號土地前，確有通知被告呂建穎、呂建宏、呂建霖並取得其三人同意始出售該筆土地，斷無可能僅通知被告呂建穎、呂建霖而取得該二人之同意即逕自出售，是被告呂謝素珍陳稱被告呂建宏回來後，打聽到1 坪可賣到25萬元後印章即不願交出乙節，應屬實情而堪採信。

至被告呂謝素珍陳述：在101 年8 月前被告呂建宏名下財產由我負責管理，但101 年8 月間被告呂建宏之配偶要求我把財產還給呂建宏，我才叫呂建宏自己管理出租事宜等語（詳本院卷一第122 、123 、223 頁），更足證呂謝素珍在出售系爭222 地號土地前，確有通知並取得呂建宏之同意，蓋呂建宏夫妻既於101 年8 月間已就名下財產管理出租與被告呂謝素珍有過爭執，則被告呂謝素珍在105 年間處分系爭222 地號土地前，衡情應不可能不讓呂建宏知悉，並取得呂建宏之同意，是被告呂謝素珍前開陳述，洵屬信而有徵。

另卷附信託登記約定書固有約定被告呂建宏名下不動產信託登記予呂謝素珍等情（詳本院卷一第165 頁），然該信託登記約定書與系爭222 地號土地買賣被告呂建宏代理權之授與並無關連，不再贅述，附此敘明。

2、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。

又代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，同法第107條前段亦有明文。

查被告呂謝素珍既於出售系爭222 地號土地前取得被告呂建宏之同意，自屬被告呂建宏之代理人無疑。

縱使被告呂建宏事後對於呂謝素珍每坪出售之價格不同意，充其量僅屬被告呂建宏對於呂謝素珍代理權之限制或撤回，參酌被告呂謝素珍為被告呂建穎、呂建宏、呂建霖之母親，則由系爭222 地號土地之買受人即原告立場觀之，要無可能懷疑被告呂謝素珍之代理權可能受有限制或撤回，是原告為善意第三人，洵無疑義。

3、基此，原告既為善意第三人，則被告呂建宏前開代理權之限制或撤回，自不得對抗原告。

是系爭222 地號土地買賣契約對於被告呂建宏自生效力。

（二）系爭契約約定土地價款應存入信託專戶，則本件原告給付之價款是否有全數存入信託專戶？若未存入信託專戶，是否得行使同時履行抗辯權？查系爭222 、222 之1 土地買賣契約書第2條第2項前段約定：「本約價款雙方同意指定華南銀行（以下簡稱信託銀行）辦理價金安全信託付款，各期價金全數存入價金信託專戶內－信託專戶戶名；

『華南銀行受託信託財產專戶』，開戶機構：華南銀行平鎮分行；

『帳號00000-00-000000-0 』、『帳號00000-00000000-0』」，有前開契約為憑（詳本院卷一第9 、35頁）。

而開立信託專戶之目的，即在於確保買賣雙方均依約履行給付買賣價金及移轉土地所有權之義務。

原告既已於簽約時交付彰化銀行為發票人面額各為2971萬元、21萬元之支票2 紙（詳本院卷一第26、46頁），給付第1 、2 期價款，且上開21萬元之支票並依約存入華南銀行平鎮分行之信託專戶，另前述2971萬元之支票則交由華南銀行平鎮分行收取暫保管，嗣該信託契約或因屆期，或因未完成立約手續，且俱因訴訟之故，兩造均未至該行辦理手續等情，業據華南銀行平鎮分行以107 年11月13日（107 ）華平放字第107111301 號函覆詳實（詳本院卷二第25頁），是原告主張：事後係因被告呂建宏拒絕簽立上開價金信託契約，致使華南銀行平鎮分行無從開立本件土地買賣信託專戶，並無被告呂建穎等人所主張原告有與華南銀行終止價金信託契約之事乙節（見本院卷一第199 頁），洵可採信。

基此，本件原告應給付之價款尚未全數存入信託專戶乃因被告呂建宏拒絕簽立價金信託契約所致，要難歸責於原告。

從而，原告於給付全部價金後，自得請求被告移轉登記土地所有權予原告。

（三）系爭222 地號土地買賣契約被告呂建宏一人未履行，是否即屬其他被告未履行契約，以違約論應負違約責任？ 1、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。

查系爭222土地買賣契約書第13條約定：「賣方若有數人因各持有本案土地產權不一，賣方共有人應各基於其權利義務自行辦理價金分配各期款並由立約人代收受各期款，與買方無涉，但賣方仍應負連帶共同履行之責，倘共有人之一不履行本約條款，是同違約論處。」

（詳本院卷一第12頁），被告呂謝素珍等三人固認被告呂建穎、呂建霖、呂建宏三人在系爭222 地號土地買賣契約係出售各自應有部分，所負債務並不相同，應該是個別與賣方之法律關係，原告既無可能對於呂建穎、呂建霖、呂建宏三人中一人或數人或全體同時或先後請求三人各自應有部分之給付，是非連帶債務，故此約定無從給付應屬無效，同理該條約定倘若共有人之一不履行本條約，視同違約論處，也應屬無效云云（詳本院卷一第172 頁）。

惟原告業已陳稱：該契約第13條特別約定係因本案買賣標的價金將近1 億，必須全部被告將持分土地出售予原告，才有土地價值，若僅部分履約，因會折損土地之利用及開發，故要求上開被告三人負連帶履行之責，若有一人未履行，則視為違約，第13條之約定顯然合法有效等語（見本院卷一第172 頁反面），參酌原告為系爭2 筆土地除被告以外之其餘唯一之共有人，則系爭222 地號土地若有一部應有部分無法取得，自然會影響原告對於土地之利用及開發，故原告前揭主張，顯與實情相符而可採信。

且連帶給付並非僅限於應有部分之給付，若被告呂建穎、呂建霖、呂建宏其中一人違約而須給付損害賠償，自仍應依契約明定負連帶共同履行之責，是被告被告呂謝素珍等三人前揭抗辯，尚難採信。

2、系爭222 地號土地買賣契約第2條第2項第2 期款約定：「雙方訂於民國105 年10月15日以前，賣方備齊所需之各項證件及印鑑證明書、過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予本案承辦地政士辦理過戶。」

（詳本院卷一第9 頁），被告呂建穎、呂建宏、呂建霖迄今未履行上開配合交付過戶所需證件之賣方義務，則原告依同契約第8條第1項前段約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買方已繳買賣價款萬分之二計算懲罰性違約金予買方（自逾期日至完成給付日止）」，請求被告呂建穎、呂建宏、呂建霖給付前開約定之違約金，自屬有據。

且違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束。

系爭222 地號土地買賣契約迄今未完成移轉登記，其原因乃因賣方即被告間無法取得出售價格之共識，然此原因要難歸責予原告，自不應由原告承受不利益之結果。

又原告及被告呂建穎、呂建宏、呂建霖約定每逾一日應按買方即原告已繳買賣價款萬分之二計算懲罰性違約金，衡諸本件交易價格及一般交易慣例，亦無過高之情事，而本筆土地買賣原告已交付2971萬元，餘款6933萬6200元尚未支付，已如前述，則原告依前開契約約定，請求被告呂建穎、呂建宏、呂建霖連帶給付自105 年10月16日起至系爭222 地號土地移轉登記完成時止，按日以5942元計算之違約金（00000000×2/10000=5942），應予准許。

六、綜上所述，原告依據系爭222 、222 之1 地號土地買賣契約，請求被告呂建穎、呂建宏、呂建霖應於原告給付餘款6933萬6200元之同時將系爭222 地號土地應有部分各300 分之55移轉登記予原告及被告呂謝素珍應於原告給付餘款50萬6100元之同時將系爭222 之1 地號土地應有部分100 分之55移轉登記予原告，洵屬有據，應予准許。

兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

此外，本院既已准許原告之先位聲明，則原告請求之第一、第二備位聲明即無庸再予審究，併此敘明。

七、另本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。

中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
民事第三庭 法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 張詠芳

附表一
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│地          號│地  目│面        積  │所有權人  │權利範圍│
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│中壢區富台段  │田    │2706平方公尺  │呂建穎    │55/300  │
│222地號       │      │              │          │        │
├───────┼───┼───────┼─────┼────┤
│中壢區富台段  │田    │2706平方公尺  │呂建宏    │55/300  │
│222地號       │      │              │          │        │
├───────┼───┼───────┼─────┼────┤
│中壢區富台段  │田    │2706平方公尺  │呂建霖    │55/300  │
│222地號       │      │              │          │        │
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附表二
┌───────┬───┬───────┬─────┬────┐
│地          號│地  目│面        積  │所有權人  │權利範圍│
├───────┼───┼───────┼─────┼────┤
│中壢區富台段  │田    │39.15 平方公尺│呂謝素珍  │55/100  │
│222-1地號     │      │              │          │        │
└───────┴───┴───────┴─────┴────┘

附表三
┌───────┬───┬───────┬─────┬────┐
│地          號│地  目│面        積  │所有權人  │權利範圍│
├───────┼───┼───────┼─────┼────┤
│中壢區富台段  │田    │2706平方公尺  │呂建穎    │55/300  │
│222地號       │      │              │          │        │
├───────┼───┼───────┼─────┼────┤
│中壢區富台段  │田    │2706平方公尺  │呂建霖    │55/300  │
│222地號       │      │              │          │        │
└───────┴───┴───────┴─────┴────┘