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臺灣桃園地方法院民事判決 106年度重訴字第470號
原 告 余成汶
訴訟代理人 蔡鎮隆律師
被 告 李映芬
訴訟代理人 劉仁閔律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國108年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告對於本院一○四年度司執字第六九八六二號拍賣抵押物強制執行事件所執行坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。
經查，原告主張其為本院104 年度司執字第69862 號強制執行事件( 下稱系爭執行事件) 所拍賣之桃園市○○區○○段000 地號土地( 重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段00000 地號，下稱系爭土地) 之共同拍定人之一，拍定後因坐落系爭土地其上門牌號碼桃園市新屋區犁頭洲22號未辦保存登記房屋( 下稱系爭建物) 之房屋稅納稅義務人之一即被告以不實切結書及電費收據等資料，向本院民事執行處表明其為系爭建物之事實上處分權人，致本院民事執行處誤准許被告優先承買系爭土地等情，為被告所否認，而被告對系爭土地實際上有無優先承買權，將使原告是否取得系爭土地所有權處於不明確情形而有受侵害之危險，此種法律上地位不安之狀態，得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，堪認原告提起本件訴訟有確認利益，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭執行事件之執行標的即系爭土地，於民國105 年10月25日由原告及訴外人林隆櫻以新臺幣（下同）1,617 萬8,888 元共同拍定，惟拍定後，本院民事執行處即發函予系爭土地其上未辦保存登記之系爭建物之全部納稅義務人( 含繼承人) 通知願否依上開拍定條件優先承買系爭土地，兩造及訴外人方保社、吳治明均表明願優先承買。
然實際上系爭建物原事實上處分權人為訴外人即原告之祖父沈火枝，其於92年11月25日過世後，系爭建物之事實上處分權由原告等14名繼承人繼承，被告非沈火枝之繼承人，對系爭建物自無事實上處分權，詎被告提出不實切結書及電費收據等資料，經本院民事執行處形式審查後，誤准許被告優先承買系爭土地，爰提起本訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭建物為訴外人即被告之丈夫沈延諭之曾祖父沈石妹( 即沈火枝之父親) 早年於其所有之系爭土地上興建做為祖厝，由沈石妹原始取得系爭建物之事實上處分權。
又沈田枝與沈火枝均為沈石妹之子，而沈安寶則為沈火枝之子，沈安寶與沈田枝為伯姪關係，被告則係沈安寶之兒媳（沈延諭為沈安寶之子）。
沈石妹過世後，系爭土地及其上系爭建物（下稱系爭房地）由沈田枝單獨分得，惟沈田枝因定居海外而無暇管理系爭房地，沈安寶遂於76年間，向沈田枝購買系爭房地，並由訴外人即沈田枝居住在臺之女兒沈友子協助沈田枝辦理買賣及過戶程序。
嗣於97年間，因沈延諭與被告結婚之故，沈安寶意將系爭房地分產予被告，遂於98年間先將系爭建物轉讓予被告，並辦畢房屋稅籍登記，系爭土地則待未來沈安寶退休後再行轉讓予被告，被告並已以沈安寶名義繳納多次電費，是被告確為系爭建物之事實上處分權人，得類推適用民法第425條之1第1項之規定，對於系爭土地推定有租賃關係，復依土地法第104條第1項，其既為系爭土地之承租人，對於系爭土地於出賣時有優先承買權，且不因系爭建物為違章建築而受影響等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，未辦保存登記之系爭建物係由沈石妹興建起造，並為原始納稅義務人，沈田枝及沈火枝均為沈石妹之子，沈安寶、沈侑增則為沈火枝之子、沈延諭及被告分別為沈安寶之子、媳，原告為沈火枝之次女余沈梅英之長男，兩造均為系爭房屋之納稅義務人之一；
系爭執行事件之執行標的即系爭土地，前於105 年10月25日由原告及林隆櫻共同拍定，拍定後經本院民事執行處發函予系爭建物之全部納稅義務人( 含繼承人) 通知願否依上開拍定條件優先承買系爭土地，兩造、方保社及吳治明均表明願優先承買，嗣經本院民事執行處准許被告優先承買等客觀事實，有系爭執行事件105 年10月25日拍賣筆錄影本、本院民事執行處106 年6 月30日函文、沈火枝繼承系統表、系爭土地手抄登記簿影本、桃園市政府地方稅務局楊梅分局107 年5 月10日桃稅楊字第1079004024號函、同分局107 年8 月15日桃稅楊字第1079007654號函暨所附之系爭建物房屋稅籍明細資料( 見本院卷一第14至20頁、第98至100 頁、第153 頁、第258 至259 頁) 在卷可稽，且為兩造所不爭執，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，自堪信為真實。
四、茲就原告本件確認之訴有無理由，析論如下：㈠被告固提出105 年5 月、7 月、11月及106 年3 月之電費收據4 紙以證明其有代沈安寶繳納系爭建物用電進而主張系爭建物之事實上處分權人先後為沈安寶及被告( 見本院卷一第106 至109 頁) ，然上開用電電號( 00-00-0000-00-0)所示地址為桃園市○○區○○里○○段000 地號廢料堆積場而非系爭建物地址，電表設置處周邊荒蕪，雜草叢生，顯非設置於系爭建物，有該電號電表及現場照片可佐( 見本院卷一第27至35頁) ，且上開用電電號與系爭建物地址似無共用電力，至系爭建物地址之二電號( 00-00-0000-00-0 及-9) 分別於93年9 月、100 年5 月過戶為沈侑增乙情，有台灣電力股份有限公司桃園區營業處107 年5 月24日桃園字第1071117543號函暨附件可考( 見本院卷一第202 至203 頁) ，自此用電情況以觀，尚難認被告確為系爭建物之事實上處分權人。
再者，據原告所提沈火枝於92年11月25日過世後其繼承人辦理繼承登記之繼承登記清冊所示，尚將系爭建物列為沈火枝之遺產登記清冊，且沈安寶更為當時辦理繼承登記之繼承人代理人( 見本院卷一第21至25頁) ，茍系爭建物業由沈安寶於76年間向沈田枝購得，沈安寶焉有於辦理沈火枝繼承登記時，將系爭建物納為上開沈火枝遺產登記清冊之理，而沈友子之配偶鄭進喜前曾具狀向本院表明沈友子患失智症( 見本院卷二第62-2頁) ，綜上各情，益徵被告前提出於系爭執行事件主張有優先承買權所憑沈安寶及沈友子( 106 年6 月23日簽立) 切結書內容真實性之疑( 見本院卷一第103 、104頁) 。
㈡又據證人即系爭建物之實際居住者謝家家( 沈安寶之弟沈侑增之配偶，沈火枝之媳婦) 於本院審理時證稱：原告叫我舅媽，被告叫我嬸嬸，系爭建物我從77年嫁給沈侑增後就一直住到去年( 即107 年) 被拆除為止，剛嫁入時公婆還在世，我與公婆還有我先生都住在裡面，後來公婆過世就剩我跟我先生及小孩住在裡面，系爭建物是祖厝，沒有權狀，也沒有說是誰的，水電是登記我公公，電表有兩個；
沈田枝在我嫁入前有住過，但他很早就搬去日本，我嫁入後電費都是我公公在繳，我公公過世後都是沈侑增在繳納，而且沈田枝沒有住過，我從77年嫁入後，到房子被拆掉為止，沈安寶、沈友子及李映芬不曾住過系爭建物，我也沒聽我先生或我公婆說過系爭建物是沈家長輩讓與給沈安寶等語( 見本院卷二第68至70頁) 。
至證人沈安寶( 被告之公公) 、彭月妹( 沈安寶之太太、被告之婆婆) 及沈延諭( 被告之先生) 亦曾於本院審理時到庭作證，核其證述內容固然大致與原告主張之系爭建物事實上處分權移轉過程相合，然衡酌渠等3 人與被告有相當親近之親屬關係，且彭月妹亦證稱系爭建物是要送給沈延諭，才給被告以代送給沈延諭等語( 見本院卷二第72頁)，則系爭建物之事實上處分權歸屬，尚關涉渠等3 人自身財產利益甚深，反觀證人謝家家，與兩造均有一定親屬關係，且居住在系爭建物長達約30年，考其證述內容，尚無明顯偏袒、矛盾或不合常情之處，堪可信徵。
則依其證述內容以論，系爭建物由沈火枝及沈侑增一家居住已數十年之久，且由渠等繳納水電費，期間未見沈安寶一家就系爭建物相關產權歸屬對實際居住者有所主張或協商，此情核與被告主張「系爭房地原為沈石妹所有，後由沈田枝單獨繼承（分產），再由沈安寶向沈田枝購得，並由沈安寶將系爭建物事實上處分權讓與被告」之情，迥然有異，實堪存疑。
㈢再系爭建物之房屋稅納稅義務人共18人，於原始納稅義務人沈石妹之後之登記義務人為沈茂枝、沈田枝管理人黃阿城、鄒沈緞妹( 現持分比率各為10萬分之2 萬) ，登記日期均為71年4 月28日，原因均為繼承，後於92年11月25日，再有原告、余嘉慧、余靜婷、余凱琪、余詩凡、沈侑增、黃沈蘭英、沈菊英、沈竹英、沈美榮及鄭沈桂英於92年11月25日以繼承為原因為稅籍登記( 持分比率前5 人各為250 分之1 ；
後6 人各50分之1)，後再有吳治明、方保社及被告，分別於103 年1 月28日及同年5 月11日均以買賣為原因為稅籍登記(持分比率各為50分之1)，末由沈文銘於104 年12月3 日以贈與為原因為稅籍登記( 持分比率為10萬分之2 萬) ，有桃園市政府地方稅務局楊梅分局107 年8 月15日桃稅楊字第1079007654號函暨所附之系爭建物房屋稅籍明細資料可考( 見本院卷一第258 至259 頁) ，而房屋稅籍登記雖僅供稅務機關管理稅務事項之目的而設，登記名義未必與房屋產權歸屬一致，然衡酌市場交易常情，未辦保存登記建物之移轉多以變更稅籍之方式以表徵事實上處分權讓與，再參酌若非建物產權之歸屬者何需承擔登記名義人應負擔房屋稅賦義務之經驗法則，以上開稅籍登記情形人數之繁、持分之細、原因之多，並參酌其登記義務人人別，實與被告主張之系爭建物事實上處分權讓與過程顯然有別，而難遽信。
甚者，被告於103年5 月11日以買賣為原因而為持分比率為50分之1 之系爭建物契稅申報，出賣人乃訴外人沈玉英而非沈安寶，有桃園市政府地方稅務局楊梅分局107 年12月25日桃稅楊字第1079012016號函暨契稅申報資料可參( 見本院卷二第39至41頁) ，更與被告主張「其於98年間受沈安寶轉讓系爭建物事實上處分權並辦畢稅籍登記」全然不同，自難認其主張可採。
綜此，被告所舉事證，無足證明系爭建物之事實上處分權為其於98年間自沈安寶處受讓全部，主張其本於系爭建物事實上處分權人，對系爭土地推定有租賃關係，對系爭土地有優先承買權云云，洵無可採。
㈣末按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條第1項定有明文。
上開規定所稱建築物與基地原同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，固認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係，使原存在之建築物不因基地移轉他人而成無權占有土地，依此成立之土地租賃關係，以建築物存在為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅。
系爭建物既已滅失，現況建物亦無從類推適用民法第425條之1 規定(最高法院第106 年度台上字第1149號裁定意旨參照) 。
換言之，於此情形所成立之租賃關係，並不指建築物之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅失或不堪使用時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約不因建物滅失而失其存在之情形不同( 最高法院86年度台上字第3586號判決意旨參照) 。
而土地法第104條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨，是土地上曾有建築物而現已不存在之租賃權人自不得主張上開優先承買權( 最高法院100 年度台上字第802 號判決意旨參照) 。
經查：⒈系爭建物業於106 年9 月22日拆除，並於107 年1 月註銷房屋稅籍資料乙情，有前引桃園市政府地方稅務局楊梅分局函文可佐（見本院卷一第258 頁），並經本院依被告之聲請調閱臺灣桃園地方法院檢察署（現改制為桃園地方檢察署）106 年度偵字第28425 號毀棄損壞案件卷宗核閱卷內系爭土地現場照片無誤（見本院卷二第56頁、上開偵卷影印卷宗第23至25頁），則被告主張其為系爭建物之事實上處分權人，縱令屬實，依首開說明，於此情形對系爭土地所成立之租賃關係( 即得類推適用民法第425條之1第1項之規定) 及得適用土地法第104條第1項主張優先承買權之前提，應以系爭建物存在為要，換言之，其租賃期限僅至該建築物滅失或不堪使用時為止，而非對系爭土地有不定期或永久之租賃權，是以系爭建物既已於106 年9 月22日拆除，系爭建物已無「得使用期限」，自無類推適用前開民法第425條之1第1項之規定及進而適用土地法第104條之規定，以保護系爭房地利用一體性及經濟效用，暨避免系爭建物遭系爭土地所有人訴請拆屋還地之餘地，是被告主張對系爭土地有優先承買權，於法無據。
⒉被告固辯稱優先承買權之存否不因系爭建物嗣後遭拆除而受影響，並執最高法院67年度第5 次民事庭庭推總會議決議㈠及同院106 年度台上字第1263號民事判決為據。
惟查，被告所舉之前開最高法院決議，僅在揭示土地法所定優先承買權之性質，核與本件事實無涉；
至前開最高法院判決，考其事實，旨在討論「土地意定承租人租地建屋後」( 即前㈡之⒈所述一般租用基地後再興建房屋而成立之基地租約之情形) ，於土地嗣後出賣時，直接適用土地法第104條及民法第426條之2 優先承買權之效力爾，該判決事實與本件全然不同，尚無否定「本件類推適用民法第425條之1 之前提為土地上建物仍存在，若建物業已滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅，並無保護房地經濟效用必要」之意，該判決意旨自無得比附援引之處，委難執為有利於被告之認定。
五、綜上所述，被告就其主張於98年間自沈安寶處受讓系爭建物事實上處分權全部乙節，舉證尚有未盡，無足信實。
又系爭建物迄本院言詞辯論終結時業已滅失，利用系爭土地之得使用期限( 租賃期限) 同歸屆至，自無得類推適用民法第425條之1第1項之規定及適用土地法第104條之規定，而於系爭執行事件對系爭土地主張優先承買權。
是原告求為確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與本判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
民事第四庭 法 官 賴鵬年
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
書記官 謝宛橙
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