臺灣桃園地方法院民事-TYDV,107,訴,2020,20200527,1

臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2020號
原 告 蕭之稘
訴訟代理人 陳志峯律師
複 代理人 李安傑律師
被 告 林明慧

訴訟代理人 毛仁全律師
上列當事人間請求減少價金事件，於民國109 年4 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰零柒萬伍仟元及自民國一百零七年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬捌仟參佰元供擔保後得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰零柒萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

本件原告起訴原聲明：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。」

，嗣於本院審理中具狀將請求金額減縮為117 萬8,970 元（見訴字卷一第121 頁），合於上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告於民國104 年初經訴外人鄒詮（原名鄒峻宇）介紹，與被告洽商購買坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10萬分之312 ），及其上門牌號碼為桃園市○○區○○○路0 段000 ○0 號11樓之同段4197建號建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱為系爭房地），並於104 年1 月間以訴外人即其妹蕭妤庭名義匯款新臺幣（下同）40萬元予鄒詮作為斡旋金。

後兩造於104 年2 月16日簽訂系爭房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金390 萬元，惟為求貸款順利，於系爭買賣契約書上記載系爭房地之買賣價金為480 萬元，並於104 年3 月20日辦畢所有權移轉登記，原告並於104 年3月25日、3 月27日各匯款182 萬7,436 元、167 萬2,564元，共350 萬元予被告，加計鄒詮交付之斡旋金40萬元合計已給付390 萬元。

（二）嗣原告於107 年5 月間始自鄰居處得悉系爭房地於被告持有期間曾發生外國租客於屋內自殺身亡之事，驚駭莫名，經質問被告，被告卻提出原告從未見過，其上記載：「今該不動產經實地訪查勘驗後，始知原租客因事故往生於此屋內事故屋，本人同意折讓價金150 萬元，以330 萬元移轉予買方蕭之祺。」

等內容之折讓書1 紙（下稱系爭折讓書），表示簽約時已告知系爭房地為凶宅，並將價金自390 萬元折讓至330 萬元，且原告亦已於系爭折讓書簽名同意，令原告大感不解，經質問鄒詮，鄒詮始坦承被告其時因系爭房地為凶宅，不易售出，故委請該社區主委即訴外人戴國文協助出售，而鄒詮亦經房仲即訴外人張春生告知上情，而與張春生、戴國文及被告合謀，將系爭折讓書對折夾入系爭買賣契約書內，致原告於倉促簽訂系爭買賣契約時，未察覺上開文字而於其上簽名。

（三）被告於兩造簽立系爭買賣契約時，既未告知系爭房地為凶宅，爰依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少系爭房地買賣價金117 萬8,970 元等語。

並聲明：如變更後之聲明所示。

二、被告則以：鄒詮前向被告表示將與蕭妤庭共同出資，並以蕭妤庭名義購買系爭房地，嗣因蕭妤庭向金融機構辦理核貸額度不如預期，乃變更以原告出名購買，並由鄒詮代理進行購買事宜，兩造並約定系爭房地買賣價金為390 萬元，鄒詮則已代原告交付訂金40萬元予被告。

又被告與鄒詮洽談系爭房地買賣之際，即如實告知系爭房地為凶宅，並約定減價至330 萬元，惟為避免因系爭買賣契約書之屋況調查說明書載明系爭房地為凶宅，將影響原告核貸額度，故將系爭房地為凶宅之事實載於事先準備之系爭折讓書，待原告於104 年2月16日簽訂系爭買賣契約書後一併簽署，再由鄒詮手寫補充。

後因兩造均將原告已支付之價金誤算為380 萬元，被告即委請其配偶即訴外人徐千典於104 年3 月31日匯款50萬元予鄒詮以返還原告溢付之價金，故被告實已告知原告系爭房地為凶宅並因而折讓買賣價金，況鄒詮為原告之代理人，被告既已告知鄒詮系爭房地為凶宅，鄒詮對原告隱匿上情當與被告無關；

退步言之，縱認被告應負瑕疵擔保之責，一般建物因非自然死亡而導致減損經濟價值者，應侷限於地上建物，故原告主張減損價值者包含共有之土地持分尤屬無理等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、原告於104 年初經鄒詮介紹，與被告洽商購買系爭房地，並於104 年1 月間以蕭妤庭名義匯款40萬元予鄒詮作為斡旋金。

後兩造於104 年2 月16日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣價金390 萬元，惟為求貸款順利，於系爭買賣契約書上記載系爭房地之買賣價金為480 萬元，並於104 年3 月20日辦畢所有權移轉登記，原告並於104 年3 月25日、3 月27日各匯款182 萬7,436 元、167 萬2,564 元，共350 萬元予被告，加計斡旋金40萬元合計已給付390 萬元，被告則委請徐千典於104 年3 月31日匯款50萬元予鄒詮，另被告持有系爭房地期間確有訴外人范格里於103 年8 月18日在房內自殺身亡，而被告提出之系爭折讓書上原告之簽名亦為原告親簽等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、建物登記第二類謄本、存摺交易明細、系爭折讓書、臺灣桃園地方檢察署相驗屍體證明書、103 年度相字第1448號相驗報告書、檢驗報告書、相驗筆錄及照片在卷可參（見訴字卷一第11-12 頁、第15 -23頁，臺灣桃園地方檢察署相字卷第14-18 頁背面、第21 -27頁、第31-37 頁、第39-45 背面），堪信為真實。

四、惟原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時，未告知原告系爭房地為凶宅，應負物之瑕疵擔保之責，其得依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少買賣價金117 萬8,970 元等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告減少價金，是否有據？㈡如原告得請求減少價金，金額為何？茲分述如下：

（一）關於原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告減少價金，是否有據部分：1.證人鄒詮於本院審理時證述：我不認識原告，但認識蕭妤庭，我知道系爭房地要買賣這件事，是張春生告訴我，他當時是說有一間房子有非自然死亡的事故，是凶宅，可以便宜投資，我本來是自己要買房子，並用我姐姐的名義，，但我姐姐貸款貸不下來，我才又問我的同學蕭妤庭有無興趣，我告訴她價錢已經談好，並給她看實價登錄，當時附近成交價是400 多萬，後來約定買賣價金是390 萬元，至於系爭買賣契約書上寫480 萬元，是為了方便貸款。

原告一開始先付40萬元，後面350 萬元就用房屋貸款清償。

我與戴國文、張春生、被告及徐千典在簽約前約1 、2 個禮拜左右，曾討論要如何買賣過戶，我們有討論到要如何避免讓原告知道系爭房地是凶宅，因為如果原告知道就不會買。

簽約當天系爭折讓書是屋主或是張春生拿出來的我不確定，但拿出來之後交給我，我就把系爭折讓書對折，混到系爭買賣契約書裡，讓代書范美玉拿給原告簽，這件事戴國文、張春生、被告及徐千典全都知情並同意，折起來的目的是不能讓原告知道系爭折讓書的內容，因此原告簽的時候也只有看到下半部空白，沒有看到上面內容，至於文件上見證人鄒峻宇的簽名是我簽的，是在原告簽完名才簽。

上面手寫文字「確實收到折讓金，折讓價金已匯入鄒峻宇台銀帳戶壹佰伍拾萬元整」是我在原告簽完名離開後加註的，但實際上沒有這件事。

被告及徐千典因本次交易有匯給我50萬元，算是買賣系爭房地的報酬，並不是因系爭房地為凶宅所作的折價，這些錢我已經花掉等語（見本院卷一第143 頁- 第148 頁背面）。

衡諸趨利避害乃人之本性，自陳對己不利之事實則屬非常之事，而證人鄒詮所述如確屬實，其已涉犯刑法第339條之4第1項第2款之3 人以上共同詐欺取財罪，需負1 年以上7 年以下之刑責，苟其確無將系爭折讓書對折混入系爭買賣契約書，讓原告一時未查而簽名之事，實難想像證人鄒詮僅因與蕭妤庭熟識即甘冒遭判處重刑之風險為此等虛偽證述，是證人鄒詮上開證述，恐已非無稽。

2.又觀諸原告於104 年1 月間即以蕭妤庭名義匯款40萬元予鄒詮作為斡旋金，且被告亦不否認該40萬元鄒詮嗣後已將其作為買賣價金一部交付被告，則如依被告所辯，兩造於104 年2 月16日簽訂系爭買賣契約書時，係做成買賣價金390 萬元，但因系爭房地為凶宅折讓為330 萬元之約定，則原告其後應僅需再給付被告290 萬元，即可將價金清償完畢，惟原告其後竟仍於104 年3 月25日、3 月27日各匯款182 萬7,436 元、167 萬2,564 元，共350 萬元予被告，倘非原告於締約之時確不知悉系爭房地為凶宅，亦不知悉系爭折讓書之事，何以致之？又如依被告所辯，其匯予鄒詮之50萬元係退還因折讓而溢繳之價金而非給予鄒詮之報酬，則以原告已給付被告共計390 萬元而論，縱被告要退還折讓之溢領價金亦應退還60萬元，否則其顯然仍有10萬元未予歸還，以常理而論，如非原告或蕭妤庭認知之系爭房地價金確為390 萬元，其等如何可能長達數年均任憑被告拖欠10萬元而未曾向被告催討？凡此，均足證原告主張其於締約之時確不知悉系爭房地為凶宅，亦不知悉系爭折讓書之事等節，方與事理相符而可採信，被告所辯則多與常情不符而無從憑採。

3.至被告雖另抗辯：證人范美玉於本院審理作證時明確證稱：我絕不會讓他人在房地買賣契約書中夾帶對折文件給當事人簽名等語（見本院卷二第36頁），證人戴國文於本院審理時亦證稱：我當時是建議被告既然系爭房地發生凶宅的事情，就賣掉算了，我有介紹房屋仲介張春生給徐千典，張春生接著就找鄒詮來買，原本是在朱海豐代書那邊簽買賣合約，那時價錢就談好是330 萬元，簽完約後就辦貸款，但貸款貸不下來，鄒詮就換了一個人，不知道是他的姐姐還是妹妹，但又貸不下來，於是好像又換了一個蕭小姐，但貸款仍然貸不下來，鄒詮接著就把這個案子交給范美玉代書辦，到范代書那邊，買方好像又是另一個蕭小姐，這次終於貸款成功，就在范代書那邊簽約，簽約時我有到現場，那時范代書、被告、徐千典、鄒詮、蕭小姐都有在場。

現場的買賣文件是代書準備好的文件，簽約時他們就坐在那邊簽約，一開始雙方就知道系爭房地是凶宅，范代書是說她只做買賣合約，其他的要怎麼協調，到旁邊去協調，因此契約蓋完章她就去影印做其他的事，我一直認為系爭房地是鄒詮自己來買，原告只是人頭，因為買方的名字一直在改。

系爭房地是凶宅的事情被告也有告知原告，是寫1 張單子，說這是凶宅，是鄒詮當天拿出來的，之後雙方就簽一簽，被告當時是沒特別跟原告解釋，但看單子就知道了，原告也沒有就凶宅的事情表示意見等語（見本院卷一第139 頁背面- 第141 頁背面），與證人鄒詮之證述明顯不符，足見證人鄒詮之證詞可信性極低，不足採信等語，然證人戴國文在系爭房地之買賣雖為中人之角色，但依證人鄒詮證述其甚至參與詐欺原告之計畫，本未必能期待其證述能客觀公正，況且，本件系爭房地日後買賣價金之交付過程，與原告主張其不知悉系爭房地為凶宅，亦不知悉系爭折讓書之事互核明顯較為相符，已如前述，自難以證人戴國文之證詞對被告為有利之認定；

另證人范美玉雖與兩造均無特殊利害關係，應無刻意迴護被告之動機，然人有失足，馬有失蹄，本件原無從排除證人范美玉一時未注意系爭買賣契約書中遭鄒詮夾帶系爭折讓書之可能性，是亦不能以證人范美玉之證述，對被告為有利之認定。

4.又被告雖另辯稱：鄒詮在系爭房地之買賣為原告之代理人，被告既已將系爭房地為凶宅之事告知鄒詮，效力應及於原告，鄒詮其後未告知原告，與被告無涉云云，並提出地政士事務所稅費分算表暨點交證明為證（見本院卷一第39頁），而觀諸上開地政士事務所稅費分算表暨點交證明，雖可見鄒詮於買方簽收欄簽名表示完成稅費清算及點交之用意，然證人鄒詮已於本院審理時證稱：我不是原告的代理人，會在地政士事務所稅費分算表暨點交證明上簽名，是因為當時我們想要趕快結案，我就打電話給蕭妤庭說要幫她點交，她也有答應等語（見本院卷一第148 頁背面），且本件系爭買賣契約書上既係原告親自簽名，並無任何委請鄒詮代理之文字，則縱原告曾委任鄒詮代理處理事務，依現存證據其代理範圍亦僅及於稅費清算及房地點交，是被告辯稱鄒詮為原告之代理人，其告知鄒詮系爭房地為凶宅效力及於原告云云，仍非可取。

5.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。

所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。

又所謂「凶宅」，係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。

因此，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；

且在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，自屬具有減少價值之瑕疵。

經查，系爭房地於被告持有期間確有租客范格里於103 年8 月18日在房內自殺身亡，業經認定如前，依上說明，系爭房地自屬凶宅，被告復未告知原告系爭房地為凶宅，已如前述，可認此已屬物之瑕疵，是原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告減少價金，自為有據。

（二）關於原告得請求減少價金之金額為何部分：1.本件經兩造同意由本院擇廣福不動產估價師事務所（下稱廣福事務所）鑑定系爭房地於買賣交易時因凶宅所造成市場交易價格減損情形，經廣福事務所先行運用不動產估價技術規則之「比較法」及「收益法」評估於104 年2 月16日系爭房地如無非自然死亡情事之合理市價，其中包括依一般因素分析，包含政策面、經濟面、不動產市場概況分析，另以區域因素分析：區域地理環境及人口、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區公共設施概況、近鄰地區交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢，再以個別因素分析，個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地使用現況、公共設施便利性等評估，評估結果認系爭房地如無非自然死亡情事之合理市價為404 萬9,000 元。

其後參考「不動產因發生非自然死亡之情事因而減損之相關研究論述」及「台灣近十年與本案類似不動產因非自然死亡（上吊）各法院判決價值減損之比例」，以不動產估價技術規則之比較法評估不動產因發生非自然死亡之情事因而減損之交易價值比例30.23 ％，換算為系爭房地因非自然死亡而減損之交易價值為122 萬4,000 元，有廣福事務所估價報告書存卷可考，衡諸上開估價報告書係經國家考試合格之不動產估價師，基於其專業運用不動產估價界普遍接受之比較法、收益法並參考不動產因發生非自然死亡之情事因而減損之相關研究論述及台灣近十年與本案類似不動產因非自然死亡各法院判決價值減損之比例，再以不動產估價技術規則之比較法評估系爭房地因發生非自然死亡而減損之交易價值比例，兩造復未爭執上開估價報告書有何不可信之情事，是經考量凶宅因素，系爭房地於兩造交易時之合理價格應為282 萬5,000 元（計算式：404 萬9,000 元－122 萬4,000 元=282萬5,000 元）。

2.至被告雖辯稱一般建物因非自然死亡而導致減損經濟價值者，應侷限於地上建物，不包含共有之土地持分，故計算減少之交易價值不能將土地部分算入云云，然系爭房地為區分所有建築物，依法本不可能將土地持分及建物分別轉讓，是二者在交易上實已合為一體，無從分離，是以因非自然死亡而導致之區分所有建築物交易價值減損，自應包含區分所有權人之土地持分及建物，方符合交易習慣及社會一般大眾之通念，被告上開所辯，顯與社會常情與交易習慣不符，自不可採。

又原告依約給付之買賣價金既為390 萬元，已如前述，其得請求減少之價金自應為107 萬5,000 元（計算式：390 萬元－282 萬5,000 元=107萬5,000 元），是原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告給付溢領之買賣價金107 萬5,000 元，尚屬有據，可以准許；

逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％ ；

民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。

據此，本件給付並無確定期限，是被告應自受催告時起負遲延責任，茲本件起訴狀繕本於107年8 月17日送達於被告乙情，有本院送達證書在卷可據（見本院卷一第27頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即107 年8 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，應屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告給付107 萬5,000 元及自107 年8 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

另兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於法均核無不合，爰就原告勝訴部分酌定相當擔保金額分別准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

九、職權告發部分：

（一）兩造均涉犯刑法第214條使公務員登載不實文書罪嫌部分：查，本件兩造簽立之系爭買賣契約書，明確約定系爭房地買賣價金為480 萬元，惟兩造均坦承實際約定價金僅390萬元，被告更聲稱經折讓後買賣價金僅330 萬元，則兩造於辦理不動產實價登錄申報時，申報之成交價格應亦係虛偽不實之480 萬元，而觸犯刑法第214條使公務員登載不實文書罪嫌。

（二）被告、戴國文、張春生、鄒詮及徐千典涉犯刑法第339條之4第1項第2款之3 人以上共同詐欺取財罪嫌部分：查，依證人鄒詮上開證述，佐以本件系爭房地買賣價金給付過程顯示原告對於系爭房地為凶宅及存在系爭折讓書之事均全不知情，已足令本院產生被告、戴國文、張春生、鄒詮及徐千典確有共同以隱匿系爭房地為凶宅之手段，對原告施用詐術，致原告陷於錯誤而交付系爭房地買賣價金，而觸犯刑法第339條之4第1項第2款之3 人以上共同詐欺取財罪嫌之心證。

（三）惟本院非犯罪偵查機關，無從對上開犯罪嫌疑自行偵辦，自應由本院依職權告發原告、被告、戴國文、張春生、鄒詮及徐千典，由檢察官另行偵辦，附此敘明。

中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
民事第二庭 法 官 蕭淳尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
書記官 蔡佳芳