臺灣桃園地方法院民事-TYDV,107,重訴,510,20200731,1

臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第510號
原 告 陳如意

楊肅懿
共 同
訴訟代理人 黃士洋律師
被 告 林淑卿

訴訟代理人 郭佩君律師
被 告 劉祥鳳

訴訟代理人 劉其來
張運弘律師
上 一 人
複 代理人 李大偉律師
被 告 信義房屋股份有限公司（原名：信義房屋仲介股
份有限公司）

法定代理人 薛健平
訴訟代理人 林珪嬪律師
翁詩淳律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告林淑卿應給付原告陳如意新臺幣488,000 元，及自民國107 年11月11日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告信義房屋股份有限公司應給付原告陳如意新臺幣488,000 元，及自民國107 年10月30日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

三、本判決第一、二項所命給付，如任一被告已為給付，他被告於同額範圍內免給付義務。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告林淑卿及信義房屋股份有限公司連帶負擔3％，原告陳如意負擔47％，餘由原告楊肅懿負擔。

六、本判決第一項得假執行，但被告林淑卿如以新臺幣488,000元為原告陳如意預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行；但被告信義房屋股份有限公司如以新臺幣488,000 元為原告陳如意預供擔保，得免為假執行。

八、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

原告起訴係聲明如後開原告訴之聲明中先位聲明所示，嗣於本院審理中追加備位聲明如後開原告訴之聲明中備位聲明所示（本院卷二第90至92頁），核其請求均係基於同一基礎事實即原告陳如意及楊肅懿經由被告信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）居間介紹分別向被告林淑卿及劉祥鳳買受停車位之事實，合於上開規定，應予准許。

二、被告信義房屋公司於本院審理中更名，且法定代理人由周俊吉變更為薛健平，茲由薛健平檢附公司變更登記事項表具狀聲明承受訴訟（本院卷二第118 至121 頁），並由本院送達對造，合於民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：甲、先位部分：㈠原告陳如意於民國105 年9 月25日透過被告信義房屋公司居間介紹向被告林淑卿購買桃園市○○區○○路00號4 樓建物及其坐落土地（下稱系爭不動產A ）暨地下二層編號31停車位（下稱系爭B2車位），業已給付新臺幣（下同）888 萬元買賣價金，詎原告陳如意於107 年2 月12日收受桃園市政府建築管理處107 年2 月12日桃建拆字第1070007596號函文（下稱系爭建管處函文）通知桃園市○○區○○路00○00號（長春藤社區）增建地下第二層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除等語，方知被告林淑卿及信義房屋公司之業務員王信雄、許由德在締約過程中共同隱匿系爭B2車位所在之地下二層為應拆除之違章建築，將系爭B2車位所在位置記載為地下一層，致原告陳如意誤信所買停車位是有產權的停車位，而受有停車位價金120 萬元之損失。

㈡原告楊肅懿於106 年6 月12日透過被告信義房屋公司居間介紹向被告劉祥鳳購買桃園市○○區○○路00號3 樓建物及其坐落土地（下稱系爭不動產B ）暨地下一層編號21停車位（下稱系爭B1車位），業已給付850 萬元買賣價金，詎原告楊肅懿於107 年2 月12日收受系爭建管處函文，方知被告劉祥鳳及信義房屋公司之業務員許由德在締約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實，致原告楊肅懿受有停車位價金120 萬元之損失。

㈢被告信義房屋公司未提供合於專業水準之服務，違反消費者保護法第7條規定，且刊登不實廣告稱系爭B2車位是有產權的停車位、稱系爭B1車位是有專用權之停車位，違反消費者保護法第22條規定，致原告各受有停車位價金120萬元之損失，依消費者保護法第51條規定，被告信義房屋公司各應賠償5 倍懲罰性違約金即600 萬元予原告陳如意及楊肅懿。

㈣爰依民法第184條第1項、第185條、第188條、消費者保護法第51條規定，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語。

並先位聲明：1.被告林淑卿及信義房屋公司應連帶給付原告陳如意120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

2.被告劉祥鳳及信義房屋公司應連帶給付原告楊肅懿120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

3.被告信義房屋公司應給付原告陳如意600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

4.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

5.願供擔保，請准宣告假執行。

乙、備位部分：㈠原告陳如意向被告林淑卿購買之系爭B2停車位係屬應拆除之違建，有物之瑕疵，原告陳如意業於107 年6 月7 日以存證信函通知被告林淑卿上開瑕疵，並以起訴狀繕本送達行使減少價金之權利，依民法第179條及第227條第1項規定，被告林淑卿應給付原告陳如意停車位價金120 萬元。

㈡原告楊肅懿向被告劉祥鳳購買之系爭B1停車位非專用停車位，依住戶規約上記載為共用，有物之瑕疵及權利瑕疵，原告楊肅懿業於107 年6 月7 日以存證信函通知被告劉祥鳳上開瑕疵，詎被告劉祥鳳在買賣契約上記載之地址虛偽致該信遭以查無此址為由退件，不能歸責原告楊肅懿。

嗣原告楊肅懿並以起訴狀繕本送達行使減少價金之意思表示，依民法第179條、第353條及第227條第1項規定，被告劉祥鳳應給付原告楊肅懿停車位價金120 萬元。

㈢系爭B2停車位為違建，然被告信義房屋公司在廣告上記載該停車位「有產權」、在買賣契約上記載該車位「登記於共有部分建號9600」，顯然未依不動產經紀業管理條例之規定盡調查及說明義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項、第226條規定，賠償原告陳如意停車位價金120 萬元。

㈣系爭B1停車位為共用車位，然被告信義房屋公司在買賣契約上記載該停車位為「個人專用」，顯然未依不動產經紀業管理條例之規定盡調查及說明義務，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項、第226條規定，賠償原告楊肅懿停車位價金120 萬元。

㈤被告信義房屋公司未提供合於專業水準之服務，違反消費者保護法第7條規定，且刊登不實廣告稱系爭B2車位是有產權的車位、稱系爭B1車位是有專用權之車位，違反消費者保護法第22條規定，致原告各受有停車位價金120 萬元之損失，依消費者保護法第51條規定，應各賠償5 倍懲罰性違約金即600 萬元予原告陳如意及楊肅懿。

㈥爰依民法第179條、第353條及第227條第1項、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第51條規定，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語。

並備位聲明：1.被告林淑卿應給付原告陳如意120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

2.被告信義房屋公司應給付原告陳如意120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

3.被告劉祥鳳應給付原告楊肅懿120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

4.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

5.被告信義房屋公司應給付原告陳如意600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

6.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

7.第1項、第2項請求之金額，如任一被告履行後，另項被告於給付範圍內，免給付義務。

8.第3項、第4項請求之金額，如任一被告履行後，另項被告於給付範圍內，免給付義務。

9.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告林淑卿：1.被告林淑卿於101 年12月9 日向訴外人黃宗德、黃暉雅購買系爭不動產A 及系爭B2車位後，隨即分別於102 年1 月11日出租予他人，租約分別於104 年7 月31日及105 年1 月10日屆至，被告林淑卿未曾入住，自始不知地下二層整層均屬違章建築。

2.被告林淑卿於105 年間委託被告信義房屋公司銷售系爭不動產A 及系爭B2車位，原告陳如意有意購買，於105年9 月25日簽訂買賣契約時，被告信義房屋公司業務員王信雄向被告林淑卿表示，為使不動產說明書之內容與謄本或使用執照等相關文件所示一致，請被告林淑卿於信義房屋買賣仲介一般委託書（下稱仲介委託書）上停車位位置由B2更改為B1，並裝訂於買賣契約書後做為附件。

被告林淑卿因信任被告信義房屋公司專業，因此配合更改。

3.被告林淑卿非專業人士，無法知悉地下二層為違章建築，未曾隱匿，亦無任何可歸責事由，原告陳如意於購買前已親至現場查看，明知瑕疵仍願購買，被告林淑卿不負瑕疵擔保責任。

又買賣契約第9條第6項已約定：「違章建築物部分：…若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。

…。」

，本件係於交屋後之107 年2 月12日才被通知地下二層係違章建築，自應由原告陳如意自負風險，其請求被告林淑卿負賠償責任為無理由。

4.並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告劉祥鳳：1.被告劉祥鳳於101 年12月3 日向訴外人黃宗德、黃意婷購買系爭不動產B 及系爭B1車位，嗣於106 年6 月12日出售予原告楊肅懿相同之車位，原告楊肅懿迄今仍使用、收益系爭B1車位，被告劉祥鳳無任何瑕疵給付之情形，原告楊肅懿請求被告劉祥鳳賠償為無理由。

2.並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢被告信義房屋公司：1.被告信義房屋公司受被告林淑卿委託後，隨即派員對屋況進行查驗並調閱建物謄本及建物測量成果圖，由於共用部分僅顯示地下層，而被告林淑卿在買賣仲介委託書之車位現況標示位置填寫「地下層第B2層」，產權調查人員遂向接案之業務員王信雄查證，確認該社區電梯只能到1 樓，地下層只有1 層，但有上、下落差，而系爭B2車位在較低之層面，才會請被告林淑卿在委託書上將B2層更改為B1層。

又從建物謄本及建物測量成果圖無法確認地下層之用途、是否有合法增建，且桃園市政府未提供違建查詢之公開管道（臺北市政府則有違建查報案件查詢系統），故被告信義房屋公司僅能向賣方確認，當時被告林淑卿表示社區地下層現況做停車使用，並提出繳納管理費收據，作為共用部分約定專用證明。

被告信義房屋公司據實告知原告陳如意，並於不動產說明書註記如附表一所示內容，於買賣契約上亦有再次提醒，被告信義房屋公司已盡調查及說明義務，原告陳如意仍同意購買，且在買賣契約第17條第14項記載買方無須申請使用執照，又原告陳如意自買受系爭B2車位後仍實際使用、收益，未受有損失，故其請求被告信義房屋公司賠償為無理由。

2.被告信義房屋公司受被告劉祥鳳委託後，隨即派員對屋況進行查驗並調閱建物謄本及建物測量成果圖，因無法得知地下層之使用用途，故於不動產說明書註記如附表二所示內容，於買賣契約上亦有再次提醒，被告信義房屋公司已盡調查及說明義務，原告楊肅懿仍同意購買，且在買賣契約第17條第11項記載買方無須申請使用執照，又原告楊肅懿自買受系爭B1車位後仍實際使用、收益用，未受有損失，故其請求被告信義房屋公司賠償為無理由。

3.再者，消費者保護法第7條規定保護之範圍，不包括純粹經濟上損失，原告請求停車位價值之減損，無上開規定適用，被告信義房屋公司既無違反消費者保護法之規定，原告請求被告信義房屋公司依消費者保護法第51條規定賠償懲罰性違約金即無理由。

4.並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查：㈠原告陳如意於105 年9 月25日透過信義房屋公司居間介紹向被告林淑卿購買系爭不動產A 暨系爭B2車位，業已給付888 萬元買賣價金（停車位未單獨計價）。

㈡原告楊肅懿於106 年6 月12日透過被告信義房屋公司居間介紹向被告劉祥鳳購買系爭不動產B 暨系爭B1車位，業已給付850 萬元買賣價金。

㈢原告陳如意於107 年2 月12日收受系爭建管處函文通知系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除等情，有買賣契約、系爭建管處函文在卷可稽（本院卷一第37至54、55、56、80至97頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：甲、先位部分：原告陳如意主張被告林淑卿及信義房屋公司隱匿系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築；

原告楊肅懿主張被告劉祥鳳及信義房屋公司隱匿系爭B1車位為無專用權之車位；

爰依民法第184條第1項、第185條、第188條、消費者保護法第51條規定提起先位訴訟等情，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件先位部分爭點為：㈠被告林淑卿及信義房屋公司是否負民法第184條第1項侵權行為損害賠償責任？㈡被告劉祥鳳及信義房屋公司是否負民法第184條第1項侵權行為損害賠償責任？㈢被告信義房屋公司是否負消費者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任？分述如下：㈠被告林淑卿及信義房屋公司不負民法第184條第1項侵權行為損害賠償責任。

1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。

又過失侵權行為限於侵害「權利」，如被侵害者為權利以外之利益，尤其是純粹經濟上損失，僅能適用民法第184條第1項後段或第2項規定。

2.原告陳如意主張被告林淑卿及信義房屋公司共同隱匿系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築，使原告陳如意受有停車位價金損失120 萬元乙節，經核原告陳如意交付價金係為給付其買受系爭不動產A 暨系爭B2車位之對價（總價888 萬元，停車位未單獨計價），原告陳如意之金錢（貨幣）所有權並未受侵害，原告陳如意所受損害為系爭B2車位為違章建築之價值減損，屬純粹經濟上損失，故原告陳如意依民法第184條第1項前段請求被告林淑卿及信義房屋公司負損害賠償責任，即屬無據，本院僅就被告林淑卿及信義房屋公司是否有民法第184條第1項後段之「故意」侵害行為論述。

3.原告陳如意固主張被告林淑卿在仲介委託書上將停車位位置由「地下層第B2層」改為「地下層第B1層」，及訴外人黃宗德於臺灣桃園地方檢察署108 年度偵字第00000 號黃宗德等人被訴詐欺案件（下稱另案偵查）中辯稱出售系爭B2車位予被告林淑卿時有告知是違章建築等語，足以證明被告林淑卿有故意隱匿之情形云云。

惟查：⑴依仲介委託書上車位現況標示欄記載車位位置由「地下層第B2層」改為「地下層第B1層」，產權記載「無獨立權狀，登記於共有部分建號9600，依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用。」

（本院卷一第24頁）。

⑵被告林淑卿於另案偵查中辯稱略以：這是在簽買賣契約時才改的，是被告信義房屋公司的仲介王信雄要求我改成B1，他那時候跟我說是為了符合相關文件，大概是謄本或使用執照的文件，我有說我的車位是在B2等語（107 年度他字第5446號卷，下稱他字卷，卷三第55頁反面）；

訴外人王信雄於另案偵查中證稱略以：代書按照產權調查表第五點，鑑價部表示只有地下一層，請我們和屋主更改委託書、車位位置，我在更改當下有和買賣雙方及買方仲介許由德再度表示，我們的位置是在地下層的下層等語（他字卷三第128 頁）。

則依被告林淑卿及訴外人王信雄上開陳述，尚難認被告林淑卿於締約時明知系爭B2車位是違章建築。

⑶黃宗德固於另案辯稱略以：出售系爭B2車位予被告林淑卿時有告知是系爭B2車位違章建築也沒有所有權狀云云（他字卷四第2 頁反面），然查，依黃宗德與被告林淑卿之買賣契約觀之，被告林淑卿於101 年12月9 日向黃宗德、黃暉雅購買系爭不動產A 及系爭B2車位，總價800 萬元，並未記載系爭B2車位違章建築，且附有地下室二樓停車位編號平面圖（本院卷一第282 至292 頁）；

對比被告劉祥鳳於101 年12月3 日向黃宗德、黃意婷購買系爭不動產B 及系爭B1車位，總價亦為800 萬元，且附有地下室一樓停車位編號平面圖（本院卷一第367 至373 頁），二屋面積差異不大、購買時間僅相差1 週，倘黃宗德於出賣時有告知被告林淑卿系爭B2車位為違章建築，被告林淑卿怎可能以相同價格購買違章建築停車位，足認黃宗德所述不實。

⑷而原告陳如意於107 年2 月12日收受系爭建管處函文，方知系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築，被告林淑卿同為一般無不動產專業知識之人，亦難期待其於主管機關通知前即知悉系爭B2車位為違章建築，原告陳如意既未舉證證明被告林淑卿故意隱匿系爭B2車位為違章建築，則原告陳如意請求被告林淑卿負民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任，即屬無據。

4.原告陳如意固主張被告信義房屋公司受僱人王信雄、許由德刊登廣告記載系爭B2車位有產權，故意對原告陳如意隱匿系爭B2車位為違章建築云云，惟查：⑴依許由德刊登之系爭不動產A 銷售廣告單上記載車位資料為「有（坡道平面）編號31有產權地下1 層」（本院卷一第308 頁）。

⑵王信雄於另案偵查中證稱略以：不動產說明書是由鑑價部同仁製作，鑑價部同仁有跟我照會，他們看到的建物測量成果圖只有地下層，而委託人的委託書上面表示是B2層，我回答我看到的車位位置是地下層的下層，而地下層有分上下兩層。

我無法判斷是否屬違建，要由鑑價部調查等語（他字卷三第127 頁反面）。

⑶許由德於另案偵查中辯稱略以：我們看完房屋，回來講解不動產說明書時，有注意到車位是地下二層，我有打電話給王信雄，他說這是地下層上下層，因為我們建物測量成果圖上只有寫地下層，現場有一個坡道下去，有二個地板，是不是違建可能需要更多資料，我遇到其他住戶，也都沒有跟我反應是違建等語（他字卷三第104 頁）。

⑷綜合上開銷售廣告、王信雄及許由德之陳述，至多僅能認被告信義房屋公司未盡調查義務，尚難認有何明知違章建築而故意隱匿之情形，故原告陳如意主張被告信義房屋公司應負民法第184條第1項後段、第185條、第188條侵權行為損害賠償責任，均無理由。

㈡被告劉祥鳳及信義房屋公司不負民法第184條第1項侵權行為損害賠償責任。

1.按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號民事判決意旨參照）。

2.原告楊肅懿主張被告劉祥鳳及信義房屋公司業務員許由德在締約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實，致原告楊肅懿受有停車位價金120 萬元之損失乙節。

經查：⑴系爭不動產B 建築完成日期90年7 月10日，停車位登記在桃園區埔子段埔子小段9600建號（下稱9600建號）之共用部分，權利範圍74分之2 ，9600建號於84年10月3 日建築完成，總面積共1685.80 平方公尺，平面圖載有「防空避難室兼作停車空間」之註記，有建物登記謄本、建物測量成果圖、桃園市政府建築管理處108 年1 月15日桃建拆字第1070088734號函附之地下室平面圖在卷可稽（本院卷一第145 、146 、231、260 頁）。

⑵依黃宗德於另案偵查中陳稱略以：我是第一手，系爭不動產A 、B 的土地是我和兄弟的，拿錢委託建商幫我們蓋房子，車位由我們兄弟間自行分配位置、口頭約定，7 層樓每戶都有地下1 樓持分等語（他字卷三第146 頁及反面）。

再依被告劉祥鳳於101 年12月3日向黃宗德、黃意婷購買系爭不動產B 及系爭B1車位之買賣契約附有地下室一樓停車位編號平面圖（本院卷一第367 至373 頁），及被告林淑卿於101 年12月9 日向黃宗德、黃暉雅購買系爭不動產A 及系爭B2車位之買賣契約附有地下室二樓停車位編號平面圖（本院卷一第282 至292 頁），可知原始起造人及各承購戶間已合意成立分管契約，將9600建號之共用部分約定作專用停車位使用，且設有停車位編號平面圖使受讓人知悉分管約定而受拘束。

⑶被告劉祥鳳於106 年6 月12日將系爭不動產B 及系爭B1車位出售予原告楊肅懿，在仲介委託書上車位現況標示欄記載車位位置為「地下層第1 層」，現場編號第21號，產權記載「無獨立權狀，登記於共有部分建號9600，依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用」，使用方式記載「個人專用」（本院卷一第69頁）。

另買賣契約第1條第1項本買賣標的物停車位使用約定記載「車位使用如有特別約定（如住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例等），買方願繼續承受遵守，停車位之使用及管理，應依照相關法令及其管理機關之規定。」

（本院卷一第82頁），已詳載系爭B1車位「無獨立權狀，登記於共有部分建號9600」，且記載停車位編號，並已交付原告楊肅懿占有使用迄今，並未違反買賣契約記載停車位使用方式為「個人專用」之約定，原告楊肅懿空言指稱被告劉祥鳳及信義房屋公司業務員許由德在締約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權云云，並不可採。

⑷原告楊肅懿雖主張停車位之約定專用未記載於住戶規約，或違反住戶規約而不得專用云云，然原告楊肅懿迄至言詞辯論終結時均未提出住戶規約，原告楊肅懿空言主張系爭B1車位為不得專用之車位云云，毫無可採。

⑸原告楊肅懿另主張被告劉祥鳳及信義房屋公司業務員許由德保證系爭B1停車位是有獨立所有權狀可單獨移轉之停車位云云，然買賣契約之附件即仲介委託書上車位現況標示欄之產權已明確記載「無獨立權狀，登記於共有部分建號9600」（本院卷一第69頁），且依許由德刊登之系爭不動產A 銷售廣告單上記載車位資料為「有（坡道平面）編號31有產權地下1 層」（應為編號21之誤載，本院卷一第309 頁），及依原告楊肅懿與許由德間LINE對話紀錄，原告楊肅懿稱：「你方便調給我買房子原始廣告資料，因為大家都在說我們B1車位是大家共有的，我想要知道我當初原始廣告資料」等語，許由德回：「誰說的…，我們是有產權的。」

等語（本院卷一第306 、307 頁），所謂停車位「有產權」依通常觀念，係指有建物所有權之共用部分，而非指該停車位有獨立之所有權狀，故原告楊肅懿上開主張顯不足採。

3.承上所述，被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位予原告楊肅懿，合於買賣契約之約定，故原告楊肅懿主張被告劉祥鳳及信義房屋公司業務員許由德在締約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實，而請求渠等共同負侵權行為損害賠償責任，為無理由。

㈢被告信義房屋公司不負消費者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任。

1.按消費者保護法第51條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。

本條所謂「依本法所提之訴訟」，於當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間，就商品或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者即屬之（最高法院101 年度台上字第744 號民事判決意旨參照）。

2.次按消費者保護法第7條規定受保護之財產，不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失（最高法院105 年度台上字第65號民事判決意旨參照）。

若將消費者保護法第7條所謂「財產」解為包括純粹財產上利益，則服務業者一方面要負無過失責任，他方面又承擔廣泛難以預估的責任，在比較法上查無其例，故亦應作限制解釋。

在服務責任，被害人與提供服務的經營者之間多有契約關係，通常足以合理規範其因債務不履行而受之經濟上損失（王澤鑑著民法學說與判例研究第八冊，第271 、272 頁，87年9 月出版，三民書局）。

3.原告陳如意主張被告信義房屋公司隱匿系爭B2車位所在之地下第二層停車場係屬違章建築，受有停車位價金損失120 萬元乙節，因原告陳如意所受損害為系爭B2車位為違章建築之價值減損，屬純粹經濟上損失，故原告陳如意依消費者保護法第51條規定，請求被告信義房屋公司賠償損害額5 倍之懲罰性賠償金，即屬無據。

4.又被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位予原告楊肅懿，原告楊肅懿並無損害，故原告楊肅懿請求被告信義房屋公司賠償損害額5 倍之懲罰性賠償金，亦屬無據。

㈣綜上，原告先位依民法第184條第1項、第185條、第188條、消費者保護法第51條規定請求被告負損害賠償責任，均無理由。

乙、備位部分：原告陳如意主張其向被告林淑卿購買之系爭B2車位為違建，有物之瑕疵；

原告楊肅懿主張其向被告劉祥鳳購買之系爭B1停車位非專用停車位，有物之瑕疵及權利瑕疵；

被告信義房屋公司未盡調查及說明義務；

爰依民法第179條、第353條及第227條第1項、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第51條規定，提起備位訴訟等情，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件備位部分爭點為：㈠被告林淑卿是否應負物之瑕疵擔保責任？應賠償之金額若干？㈡被告劉祥鳳是否應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任？應賠償之金額若干？㈢被告信義房屋公司是否應負不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項、第226條規定之損害賠償責任？㈣被告信義房屋公司是否應負消費者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任？分述如下：㈠被告林淑卿應負物之瑕疵擔保責任，應賠償原告陳如意488,000 元。

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

民法第354條第1項本文、第359條分別定有明文。

次按，出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號民事判決意旨參照）。

2.查系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除等情，有系爭建管處函文在卷可稽（本院卷一第55、56頁），則被告林淑卿所交付予原告陳如意之系爭B2車位，顯然不符合買賣契約附件委託書所載「有產權」、「登記於共有部分建號9600」之契約約定內容及契約約定效用，自屬有物之瑕疵。

3.原告陳如意與被告林淑卿於105 年11月10日辦理交屋（本院卷一第45頁），原告陳如意於107 年2 月12日收受系爭建管處函文而知悉系爭B2車位為違建，嗣於107 年6 月7 日以存證信函通知被告林淑卿上開瑕疵（本院卷一第208 至211 頁），被告林淑卿於107 年6 月8 日收受送達（本院卷二第310 頁），原告陳如意並以起訴狀繕本送達行使減少價金之權利（於107 年10月31日於寄存送達，本院卷一第151 頁），則原告陳如意請求被告林淑卿依民法第179條之規定返還溢領價金自屬有據。

4.被告林淑卿雖辯稱原告陳如意於購買前已親至現場查看，明知瑕疵仍願購買，被告林淑卿不負瑕疵擔保責任云云。

然原告陳如意為無不動產專業知識之人，尚無從依現況判斷系爭B2車位所屬地下二層均為違章建築，此與被告林淑卿亦抗辯自己無專業知識不知違章建築為相同情形。

又被告林淑卿雖抗辯買賣契約第9條第6項已約定：「違章建築物部分：…若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。

…。」

（本院卷一第42頁）云云，然此條項之約定應限制於賣方已明確告知何處為違章建築之情形，否則形同免除賣方物之瑕疵擔保責任，本件被告林淑卿並未告知系爭B2車位為違章建築，無本條項適用。

5.經本院囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所鑑定「系爭B2車位部分：合法車位（即有登記所有權之共用部分之應有部分、區分所有權人有分管約定專用之車位），與非合法車位（即未登記所有權之共用部分之應有部分之車位），於105 年9 月25日（即買賣當日）之市價」為何，鑑定結果為「合法車位每個1,085,000 元、非合法車位每個597,000 元」（外放之鑑定報告卷結論），可知系爭B2車位為違章建築，其價格較合法車位減損488,000 元。

6.本院審酌上開鑑定報告係由估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法第二種估價方法進行評估，重點略為：合法車位如為地下一層價格為1,185,000 元，地下二層價差約10萬元，故得出地下二層合法車位為1,085,000 元；

非合法車位以車位使用權利價格與一般車位價格比例求得系爭B2車位比較價格為608,000 元，收益價格為585,000 元，再以比較價格50％、收益價格50％的權重加權平均，得出系爭B2車位價格為597,000元（外放之鑑定報告卷第45頁），本院認此鑑定過程、理由及結論均屬合理而可採用。

7.綜上，被告林淑卿所交付之系爭B2車位既非契約約定之有產權車位，而係屬違章建築，則原告陳如意依物之瑕疵之規定行使減價之權利，並依民法第179條規定請求被告林淑卿返還溢領之價金488,000 元，即屬有據。

8.本院既已認定原告陳如意依民法第179條規定請求被告林淑卿返還溢領之價金有理由，原告陳如意基於同一目的，請求被告林淑卿依民法第227條第1項負損害賠償責任，本院即無庸審酌，附此敘明。

㈡被告劉祥鳳不負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任。

本院前已認定被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位予原告楊肅懿，合於買賣契約之約定（詳本判決四之甲之㈡），自無物之瑕疵或權利瑕疵之情形，故原告楊肅懿請求被告劉祥鳳負賠償責任，尚屬無據。

㈢被告信義房屋公司應負不動產經紀業管理條例第26條第2項之損害賠償責任，應賠償原告陳如意488,000 元。

1.按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；

經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；

不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條之2第4款、第26條第2項分別定有明文。

2.本院前已認定被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位予原告楊肅懿，合於契約之約定，故原告楊肅懿請求被告信義房屋依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條第1項、第226條規定負賠償責任，均無理由。

3.查被告信義房屋公司受原告陳如意及被告林淑卿之委託為系爭不動產A 及系爭B2車位之媒介締約，分別簽訂信義房屋買賣斡旋金契約、仲介委託書（本院卷二第11至14頁、卷一第202 至207 頁），且受有報酬。

而買賣標的物是否為違章建築，係屬不動產經紀業依專業應查知之瑕疵，被告信義房屋公司業務員王信雄、許由德未盡調查及說明義務而未查知系爭B2車位所屬地下二層為違章建築，則原告陳如意請求被告信義房屋公司依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，自屬有據。

4.被告信義房屋公司雖辯稱依建物謄本及建物測量成果圖無法確認地下層之用途、是否有合法增建，且桃園市政府未提供違建查詢之公開管道，而產權調查人員已向業務員王信雄查證，而王信雄稱地下層只有1 層，但有上、下落差，且已向賣方即被告林淑卿確認，並於不動產說明書註記如附表一所示內容，買方即原告陳如意於買賣契約第17條第14項明示無須申請使用執照，被告信義房屋公司已盡調查及說明義務云云，惟查：⑴依建物測量成果圖可知該棟建物僅有「地下層」而非「地下一層、地下二層」，且地下層面積標示與系爭不動產A 建物謄本共有部分9600建號面積標示相同均為1685.80 平方公尺（本院卷一第146 、231 頁）。

且依現場照片及地下室一樓、地下室二樓停車位平面圖可知地下一層有34個停車位、4 座樓梯，地下二層有40個停車位、4 座樓梯（本院卷一第252 至256 、292 、372 頁），王信雄及許由德既前往現場察看過，應可發現多出之地下二層使用面積，與上開建物謄本及建物測量成果圖不符，此時應調取使用執照或竣工圖進一步確認地下二層是否為未發使用執照之違章建築。

⑵王信雄雖於另案偵查中證稱略以：不動產說明書是由鑑價部同仁製作，鑑價部同仁有跟我照會，他們看到的建物測量成果圖只有地下層，而委託人的委託書上面表示是B2層，我回答我看到的車位位置是地下層的下層，而地下層有分上下兩層。

我無法判斷是否屬違建，要由鑑價部調查等語（他字卷三第127 頁反面）。

許由德亦於另案偵查中辯稱略以：我們看完房屋，回來講解不動產說明書時，有注意到車位是地下二層，我有打電話給王信雄，他說這是地下層上下層，因為我們建物測量成果圖上只有寫地下層，現場有一個坡道下去，有二個地板，是不是違建可能需要更多資料，我遇到其他住戶，也都沒有跟我反應是違建等語（他字卷三第104 頁）。

然依渠等不動產專業知識應知悉「夾層」係屬違章建築，縱屬同一空間但使用面積既有增加且未登記於建物謄本內，即非合法建築，況一般民眾如被告林淑卿均可認知系爭B2車位在B2層而在委託書上填載B2層，從事不動產仲介業之王信雄及許由德怎會認為是地下層分上、下空間，顯然欠缺不動產仲介專業。

⑶又製作不動產說明書之陳郁婷於另案偵查中辯稱略以：由我製作不動產說明書，由業務員向客戶說明，依照客戶提供資料，客戶說有產權，我會看謄本面積、用途、本件看所有權狀，公設面積有達一定坪數，但要確定是否為違章建築需調取使用執照或竣工圖，需要屋主證件才可調，我的工作只會加註提醒，但不會跟客戶說，如要調取是由業務員處理。

我有問許由德，他說是同一樓層隔成上下車位，但實際上我不能去現場，因為都是業務員負責到現場，我無法實際確認是否為違建，我是依照謄本判斷，若需進一步調查需調取使用執照及竣工圖等語（他字卷三第83頁反面至84頁）。

⑷經紀人廖星凱於另案偵查中辯稱略以：我的職章授權給信義房屋合法使用蓋於買賣契約上，交易成交前，我沒有對上開不動產進行調查，也不負責說明，簽約時我不在場等語（他字卷三第121 頁反面、122 頁）；

而簽約時在場之地政士饒書衛於另案偵查中辯稱略以：簽約時信義房屋產調說明書上有寫車位層次誤填，我也沒去確認為何誤填，我沒有硬要改車位所在層次，是跟業務員確認車位是在地下一層，我沒去現場看過，因為代書是簽立買賣契約，買賣標的是違建也跟我無關，我沒有確認車位有無產權等語（107 年度他字第5446號卷三第122 頁）。

⑸承上可知，被告信義房屋公司之業務員王信雄及許由德、製作不動產說明書之陳郁婷、在買賣契約上簽章之經紀人廖星凱，及在場之地政士均未向原告陳如意說明系爭B2車位可能是違章建築，須進一步查證。

衡情不具有不動產專業之一般民眾自無法判斷是否應調取使用執照，及調取使用執照目的為何。

則被告信義房屋公司僅在不動產說明書上記載「本物件須取得所有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故目前無法得知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得所有權人同意後向鑑價部提出申請」（本院卷一第17頁），及於買賣契約第17條第14項記載「本物件目前無法得知有無使用執照及其相關內容，買方無須申請使用執照」等語（本院卷一第44頁），不能免除其依不動產經紀業管理條例應盡之調查及說明義務。

⑹況且，被告林淑卿所簽之信義房屋買賣仲介一般委託書第8條第10款記載「甲方（被告林淑卿）同意乙方（被告信義房屋公司）於法令規定應注意或調查之範圍內，授權乙方向各相關機關或第三人為各類資訊查詢、申請及其他必要之行為。」

，第6條記載「乙方應以善良管理人之注意義務進行銷售，…（本院卷一第203 、204 頁）。

而房屋仲介業者可經區分所有權人授權委託辦理影印圖說，亦有桃園市政府建築管理處108 年4 月16日桃建拆字第1080020363號函在卷足憑（本院卷二第34至36頁），可知被告信義房屋公司並無不能調取上開使用執照或竣工圖之情形，故其所辯，並不可採。

⑺被告信義房屋公司再辯稱原告陳如意自買受系爭B2車位後仍實際使用、收益，未受有損失云云，然違章建築固可使用，惟將來有被拆除之風險，在交易上價值自與合法建物不同，此為一般社會經驗，並經本院囑託鑑定結果為系爭B2車位價格較合法車位減損488,000 元，被告信義房屋公司辯稱原告陳如意未受有損失云云，並不可採。

5.被告信義房屋公司因其業務員之過失未盡調查及說明義務而未查知系爭B2車位所屬地下二層為違章建築，致原告陳如意受有停車位價值減損488,000 元，原告陳如意依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告信義房屋公司賠償488,000 元，為有理由。

6.本院既已認定原告陳如意依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告信義房屋公司負損害賠償責任有理由，原告陳如意基於同一目的，依民法第227條第1項、第226條規定請求被告信義房屋公司負損害賠償責任，本院即無庸審酌，附此敘明。

㈣本院前已認定被告信義房屋公司不負消費者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任（詳本判決四之甲之㈢），不再贅述。

㈤被告林淑卿和信義房屋公司負不真正連帶責任。

被告林淑卿係依民法第179條規定返還原告陳如意溢領價金488,000 元；

被告信義房屋公司係依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定賠償原告陳如意488,000 元，二者係基於不同原因，對原告各負全部給付之義務，屬不真正連帶債務，是以若其中任一債務人已為給付，另一債務人於其給付範圍內即免為給付，爰諭知如主文第3項所示。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告陳如意請求被告林淑卿給付不當得利、請求被告信義房屋為損害賠償，均未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，均自受催告時起，負遲延責任，是原告陳如意就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告林淑卿之翌日即107 年11月11日起（於107 年10月31日寄存於被告林淑卿住所地之警察機關，依法於107 年11月10日生送達效力，本院卷一第151 頁）；

送達被告信義房屋公司之翌日即107 年10月30日（於107 年10月29日送達，本院卷一第154 頁），均至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告先位依民法第184條第1項、第185條、第188條、消費者保護法第51條規定請求被告負損害賠償責任，均無理由，應予駁回；

原告陳如意備位依民法第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告林淑卿及信義房屋公司依不真正連帶責任分別給付如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許；

逾此範圍及原告楊肅懿備位依民法第179條、第353條及第227條第1項、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第51條規定請求被告劉祥鳳及信義房屋公司負損害賠償責任，均無理由，應予駁回。

七、本判決所命被告林淑卿及信義房屋公司給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。

另依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告林淑卿及信義房屋公司預供擔保得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲

附表一（節錄自本院卷一第17頁）
┌──────────────────────────┐
│3.本物件買賣仲介委託書車位標示車位層次誤填及部分欄位│
│  漏填，收定斡時關於該項次需再次說明並謄寫於契據上。│
│5.本物件依謄本及平面圖所示，地下一層未見停車用途，但│
│  據委託人向信義房屋表示現況作停車使用，本停車位之使│
│  用用途須符合建管法令之規定，且其移轉及使用權利，或│
│  社區內機車車位之相關使用規定，須符合大樓管委會或分│
│  管契約之約定；若日後其使用權屬規定有所變動，則從其│
│  調整；…。                                        │
│7.本物件須取得所有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故│
│  目前無法得知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得│
│  所有權人同意後向鑑價部提出申請。                  │
└──────────────────────────┘

附表二（節錄自本院卷一第63頁）
┌──────────────────────────┐
│1.本物件依謄本及平面圖所示，地下一層未見停車用途，但│
│  據委託人向信義房屋表示現況作停車使用，本停車位之使│
│  用用途須符合建管法令之規定，且其移轉及使用權利，或│
│  社區內機車車位之相關使用規定，須符合大樓管委會或分│
│  管契約之約定；若日後其使用權屬規定有所變動，則從其│
│  調整；…。                                        │
│4.本物件須取得所有權人同意後始得臨櫃申請使用執照，故│
│  目前無法得知有無使用執照及其相關內容，簽約前可取得│
│  所有權人同意後向鑑價部提出申請。                  │
└──────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 龍明珠