臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,簡上,304,20200529,2

臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第304號
上 訴 人 林俊偉

被上訴人 李鎬
訴訟代理人 呂瑞貞律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年9 月26日本院中壢簡易庭108 年壢簡字第856 號第一審判決提起上訴，本院於109 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾貳萬參仟柒佰參拾參元本息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人負擔，第二審訴訟費用由上訴人負擔九分之八，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年8 月14日向被上訴人承租其所有門牌桃園市○○區○○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自107 年8 月14日起至112 年8月7 日止，每月租金為新臺幣（下同）22,000元，應於每月8 日前匯款至訴外人即被上訴人母陳立梅之郵局帳戶，並簽立租賃契約（下稱系爭租約）。

詎上訴人慣性拖欠租金，自107 年12月起積欠租金，經被上訴人於108 年3 月7 日以存證信函催繳107 年12月起至108 年2 月間之租金後，僅支付107 年12月之租金，仍積欠2 個月租金。

又上訴人經營吉雙鵝肉店而向被上訴人承租系爭房屋，然經被上訴人使用網路查找上訴人之營業資料，發現系爭房屋現由年籍不詳之賴姓人士經營芳華鵝肉店，並在591 租屋網刊登店面芳華鵝肉之頂讓廣告，顯見上訴人未經被上訴人同意，早將系爭房屋全部或一部轉租與該賴姓人士，其再刊載頂讓廣告，顯已違反系爭契約第7條不得轉租之約定，被上訴人主張上訴人違約轉租頂讓店面而依系爭租約第15條約定終止系爭租約，並於108 年4 月10日寄發存證信函終止系爭租約，該存證信函已於108 年4 月11日送達上訴人。

嗣陳立梅發現上訴人於108年4 月11日轉帳44,000元、108 年5 月6 日轉帳22,000元，上訴人嗣後清償欠租，仍不能改變系爭租約已合法終止之事實。

系爭租約終止後，上訴人已無占有系爭房屋之正當權源而係無權占有，應依系爭租約第12條約定返還系爭房屋，並返還相當於租金之不當得利予被上訴人。

兩造原約定租金須於每月8 日前給付，上訴人尚欠繳108 年4 月8 日至10日之租金2,199 元，加計系爭租約終止日即108 年4 月11日起至108 年5 月7 日止間相當於租金之不當得利19,801元，合計應給付22,000元，暨自108 年5 月8 日起至返還系爭房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利733 元，爰依系爭租約第7條、第12條、第15條、民法第440條第1 、2 項、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人。

（二）上訴人應給付被上訴人22,000元，暨自108 年5 月8 日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付被上訴人733 元。

（三）如獲勝訴判決，原告願提供擔保，請求准予宣告假執行等語。

上訴人於原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場，原審依被上訴人之聲請，由其一造辯論而判決：（一）上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人。

（二）上訴人應給付被上訴人22,000元，暨自108 年5 月8 日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付被上訴人733 元。

（三）訴訟費用2,540 元由上訴人負擔。

（四）本判決得假執行。

上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人於本院補陳：系爭房屋地下室並無上訴人所指漏水情事，上訴人未曾反映有漏水須修繕或支付修繕費情事，且迄今並未提出任何修理房屋漏水之單據，上訴人主張有支付修繕漏水費用云云，應不可採；

上訴人提起上訴後，僅於108 年10月5 日匯款22,000元，自108 年11月起未再匯款，可見上訴人亦無意按其上訴意旨維繫租約效力，其上訴顯無理由；

被上訴人已持原審判決聲請假執行，經本院民事執行處以108 年度司執字第86417 號定於109 年4 月24日執行遷讓房屋，當日到場執行時，發現上訴人已遷出，故將系爭房屋點交予被上訴人，惟就金錢債權部分並未受償。

上訴人慣性遲延給付租金情形嚴重，需催繳後方付租金，被上訴人於108 年2 月19日、108 年2 月23日、108 年3 月7 日均以存證信函向上訴人催繳107 年12月8 日、108 年1 月8 日、108 年2 月8日應繳之租金，上訴人僅支付107 年12月租金，其後未再支付。

被上訴人於108 年4 月10日寄發存證信函終止租約後，上訴人於108 年4 月11日轉帳44,000元、108 年5 月6 日、108 年6 月6 日、108 年7 月8 日、108 年8 月7 日、108年9 月5 日、108 年10月5 日各轉22,000元至上揭陳立梅帳戶，抵繳至108 年8 月相當租金之不當得利，系爭房屋點還日為109 年4 月24日，自108 年9 月8 日至109 年4 月23日止共計229 日，按每日733 元計算，上訴人尚積欠相當於租金之不當得利計167,933 元，被上訴人依系爭租約及民法第455條、第767條第1項規定訴請上訴人遷讓房屋，並依民法第179條主張相當租金之不當得利，亦屬有據等語，並答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人上訴理由謂：上訴人經被上訴人催繳，已於108 年4月11日匯入租金，目前正常繳納租金。

系爭房屋店面由上訴人正常經營中，無違約情事，因地下室漏水需由房東即被上訴人修繕，被上訴人經通知未接，LINE也未讀，幾次催請修繕遲未處理，才未繳付房屋租金，並由上訴人付費請人修繕完成，希望被上訴人處理並繳納修繕費用，請求廢棄原判決等語。

四、經查：

（一）被上訴人主張兩造簽立系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租其所有之系爭房屋，租賃期間自107 年8 月14日起至112 年8 月7 日止，每月租金22,000元，應於每月8 日前匯款至被上訴人之母陳立梅郵局帳戶等情，有被上訴人於原審提出之建物登記謄本、房屋稅繳款書、經公證之系爭租約等影本可稽，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。

（二）被上訴人主張上訴人經營吉雙鵝肉店而向被上訴人承租系爭房屋，經被上訴人發現將系爭房屋轉租予第三人經營芳華鵝肉店，且該第三人於網路租屋平台刊登頂讓廣告等情，業據被上訴人於原審提出廣告影本為證，該廣告記載頂讓店面為系爭房屋坐落地址，店面類型為餐飲店，租金亦與系爭租約約定之每月22,000元相符，該廣告聯絡人非上訴人本人等內容，為上訴人所不爭執，堪認被上訴人已證明上訴人未經被上訴人同意將系爭房屋轉租他人之事實，上訴人否認轉租，未更舉反證證明，自難採信。

按系爭租約第7條、第12條、第15條分別約定：「系爭房屋係供營業之用。

乙方（按指上訴人，下同）同意遵守住戶規約，不得違法使用或存放危險物品，影響公共安全。

未經甲方（按指被上訴人，下同）同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓與他人。」

、「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。

乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，…」、「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：二、違反第7條規定而為使用者。」

。

上訴人既有系爭租約第7條所定未經被上訴人同意將系爭房屋轉租他人之情形，被上訴人於108 年4 月10日寄發存證信函予上訴人，主張上訴人違約轉租，依系爭租約第15條終止系爭租約，自屬有據，上訴人於108 年4月11日收受該存證信函，有被上訴人於原審提出之存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等影本可稽，堪認系爭租約於108 年4 月11日被上訴人終止租約之意思表示到達上訴人時發生終止之效力，上訴人應依系爭租約第12條之約定將系爭房屋遷讓交還被上訴人而未交還，被上訴人請求上訴人遷讓交還系爭房屋，為有理由。

（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，應返還之不當得利範圍，為相當於租金之利益。

又系爭租約第5條保證金約定：「乙方應於簽定本租約同時給付42,000元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。

該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除積欠之債務後，由甲方無息退還之。」

，足見系爭租約保證金之主要目的在於擔保承租人即上訴人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅時，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之保證金，發生當然抵充之效力。

系爭租約於108 年4 月11日終止，已如前述，上訴人於系爭租約終止前最後1 次給付之租金為107 年12月8 月應付租金，即給付至108 年1 月7 日止之租金，尚有108 年1 月8日起至108 年4 月11日系爭租約終止日止之租金68,933元【計算式：22,000元／月×（3 ＋4/30）月＝68,933元，元以下四捨五入】未付，依上開說明，以上訴人於系爭租約簽訂時交付之保證金42,000元抵充後，尚欠租金26933元。

上訴人於108 年4 月11日系爭租約終止時未遷讓交還系爭房屋，直至109 年4 月24日經本院民事執行處強制執行將系爭房屋點交被上訴人之事實，有被上訴人提出之本院民事執行處109 年4 月24日函影本在卷可稽，故上訴人於108 年4 月11日系爭租約終止後至109 年4 月24日系爭房屋點交返還被上訴人之日止占有使用系爭房屋，無法律上權源而係無權占有，依上開規定及說明，上訴人獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得請求上訴人給付其相當於租金即每月22,000元之不當得利計272,800 元【計算式：22,000元／月×（12＋12/30 ）月＝272,800 元】。

惟上訴人於被上訴人寄發存證信函終止系爭租約後，於108 年4 月11日匯交44,000元，另陸續於108 年5 月6 日、108 年6 月6日、108 年7 月8 日、108 年8 月7 日、108 年9 月5 日、108 年10月5 日各匯交22,000元至系爭租約指定之帳戶，合計金額為176,000 元為兩造所不爭執，並有上訴人提出之郵局儲匯存款人收執聯及被上訴人提出之郵政存簿儲金簿等影本在卷可稽，自應抵充前揭上訴人所欠租金及應給付之不當得利。

上訴人上訴另主張曾因系爭房屋地下室漏水催請被上訴人修繕遲未處理，已由上訴人付費修繕完成，被上訴人應返還其墊付之修繕費用等語，並提出其翻拍之手機訊息及房屋照片等為證，然此為被上訴人否認而以前詞置辯，上訴人迄未就其主張自行支付修繕費用之事實說明金額及提出證據，難認其主張此部分有理由。

從而，被上訴人於系爭租約終止前、後，分別請求上訴人給付租金26,933元及不當得利272,800 元，扣除上訴人嗣給付之176,000 元後，得向上訴人請求之金額為123,733 元（計算式：26,933元＋272,800 元－176,000 元＝123,733元）。

五、綜上所述，系爭租約於108 年4 月11日終止，被上訴人依系爭租約及民法第179條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人123,733 元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由。

原審誤認系爭租約於108年4 月10日終止，漏未以保證金42,000元抵充上訴人積欠之租金，就超過上開應准許部分，並依職權為假執行之宣告，而為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1 、2 項所示。

至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，被上訴人其餘請求權及兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 卓立婷
法 官 丁俞尹
法 官 謝宜伶
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 李佳芮