臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,訴,2244,20200529,2

臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2244號
原 告 温卲宸（原名:温冠勳、温明東）

訴訟代理人 李銘洲律師
複 代理 人 簡詩家律師
被 告 林敏南
訴訟代理人 陳宜新律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國109 年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告所持本院一○八年度司執字第八○八一八號之執行名義（新北市中和區調解委員會一○四年民調字第一五五號調解書）所載對原告之債權，於超過新臺幣參拾捌萬貳仟元不存在。

本院一○八年度司執字第八○八一八號損害賠償強制執行事件，就超過新臺幣參拾捌萬貳仟部分對原告所為之強制執行程序，應予撤銷。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：緣原告前出售門牌號碼新北市○○區○○路000號10樓之房地（下稱系爭房地）予被告（下稱第一次買賣契約），經被告給付部分買賣價金新臺幣（下同）680 萬元後，即違約而拒不給付其餘價金，雙方乃於民國104 年3 月13日經新北市中和區調解委員會調解成立，解除該買賣契約，由原告於104 年3 月31日前給付和解金150 萬元予被告，並作成104 年民調字第155 號調解書（下稱系爭調解書），嗣經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）核定在案。

惟被告有意向原告承租系爭房地，兩造遂約定押租金26萬元，每月租金13萬元，租期自104 年3 月14日起至107 年3 月13日止合計3 年，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），並以前述150 萬元和解金抵付押租金及每月租金。

嗣被告再次表示有意購買系爭房地，遂於104 年11月6 日書立承諾書，承諾於105 年2 月29日前給付系爭房地買賣價金完成買賣事宜，倘若未完成買賣，上開租約即行終止，雙方乃於104 年12月3日另簽訂系爭房地無償借用契約（下稱系爭借用契約），約定借用期間自104 年12月3 日起至105 年2 月28日止。

嗣被告未依約給付買賣價金，亦拒不返還系爭房地予原告，經原告於105 年3 月2 日持系爭借用契約向新北地院聲請強制執行，迨於106 年1 月3 日，始經新北地院將系爭房地點交原告。

被告依系爭租約應付押租金26萬元，自104 年3 月14日起應按月給付租金13萬元，迄同年12月3 日止，共計10個月又20天，應付租金為138 萬6,667 元。

被告未依約於105 年2 月29日完成系爭房地買賣程序，故自105 年3 月1 日起無權占有系爭房地至106 年1 月3 日經新北地院點交返還，合計達9 個月又2 天，獲有相當於租金之不當得利達117 萬8,667 元，以上合計256 萬5,334 元，遠超出原告依系爭調解書應給付被告之150 萬元，是該150 萬元即因抵銷而不存在。

為此，爰依強制執行法第14條第1項提起債務人異議之訴等語。

並聲明：㈠確認被告對原告就系爭調解書所載債權不存在。

㈡本院108 年度司執字第80818 號強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。

二、被告則以：按民法所謂押租金契約為要物契約，須現實交付始生效力，原告自承被告未實際交付押租金，此部分押租金契約自不生效力，則原告主張對被告有26萬元押租金債權云云，已屬無據。

況雙方簽訂系爭租約之緣故，係因被告原初欲承買系爭房地供作護理之家、長照中心營業使用，被告申請成立護理之家、長照中心流程上須先提出合法使用系爭房地文件，然因雙方於103 年9 月10日解除第一次買賣契約，被告為求能順利完成申請營業手續，乃與原告協商通謀虛偽簽立系爭租約，並無交付租賃物及支付租金之意，否則原告早已依系爭租約第9條約定積欠租金達2 個月租額時終止租約，然原告卻捨此不為，與常理未合。

是以原告未曾催繳租金之不作為，已足證明雙方並無締結系爭租約之真意。

再雙方於104 年12月3 日依新條件簽立不動產買賣契約書（下稱第二次買賣契約），約定被告以5,850 萬元向原告購買系爭房地，基於第二次買賣契約，原告同意於104 年12月3 日交付系爭房地由被告繼續占有使用，則被告占有系爭房地係基於雙方第二次買賣契約法律關係，對原告即具正當權源而無不當得利等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第198 至199 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）

㈠、被告前於103 年9 月10日購買原告所有系爭房地，嗣被告給付部分價金685 萬元予原告後，即未給付其餘買賣價金，兩造於104 年3 月13日在新北市中和區調解委員會協議解除第一次買賣契約，調解條件為原告願104 年3 月31日前給付150 萬元予被告作為和解金。

㈡、兩造於104 年3 月13日另簽訂系爭租約，並經新北地院所屬民間公證人以104 年度新北院民公鈞字第101 號公證書公證在案（見本院訴卷第14至16頁）。

㈢、兩造於104 年12月3 日簽訂系爭借用契約，約定借用期為104 年12月3 日起至105 年2 月28日止，並經新北地院所屬民間公證人以104 年度新北院民公鈞字第535 號公證書公證在案（見本院訴卷第20、21頁），期間被告未曾依契約第3條於每月14日給付原告租金13萬元，亦未依租約第4條提出押租金26萬元。

㈣、兩造於104 年12月3 日簽訂系爭房地第二次買賣契約書，買賣契約記載系爭房地買賣價款總金額為5,850 萬元（見本院訴卷第70至81頁）。

㈤、原告於105 年3 月2 日，持系爭借用契約之公證書向新北地院聲請執行，請求被告騰空遷出系爭房地，並經同法院於106 年1 月3 日將系爭房地點交原告（見本院訴卷第22至26頁）。

㈥、被告於108 年9 月25日，持系爭調解書向本院對原告聲請150 萬元之強制執行（見本院108 司執80818 卷第1 至3 頁），原告於108 年10月21日具狀向本院聲請停止執行並提起本件債務人異議之訴（見本院108 聲236 卷第3至5頁）。

㈦、被告於104 年3 月13日簽立系爭租約第5條約定，系爭房屋係供護理之家、長照中心營業之使用。

四、至原告主張被告自104 年3 月14日至同年12月3 日止，應給付租金合計138 萬6,667 元，及自105 年3 月1 日起至106年1 月3 日無權占有系爭房地而獲有相當租金不當得利117萬8,667 元，合計256 萬5,334 元，可抵銷被告依系爭調解書所載150 萬元之債權等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點在於：㈠兩造是否有締結系爭租約之真意？如有，原告可抵銷之數額為何？㈡原告主張被告自10 5年3 月1 日起至106 年1 月3 日止，無權占有系爭房地而獲得相當租金之不當得利，再予以抵償117 萬8,667 元，有無理由？㈢原告請求撤銷系爭執行事件之執行程序，有無理由？。

茲分述如下：㈠兩造是否有締結系爭租約之真意？如有，原告可抵銷之數額為何？1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號著有判決先例意旨參照）；

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。

是當事人已就契約行為之意思表示合致為舉證，而他造抗辯該合致係出於兩造通謀虛偽而為者，應由該他造負舉證責任（最高法院48年台上字第887 號、27年渝上字第2622號判決先例意旨參照）。

2.經查，原告前因出售系爭房地予被告，因被告僅給付部分買賣價金致生糾紛，雙方乃於104 年3 月13日經新北市中和區調解委員會以系爭調解書調解成立，其調解內容略為：一、即日起解除系爭房地第一次買賣契約；

二、原告願於104 年3 月31日前給付150 萬元予被告，做為本案全部和解金額等節，有系爭調解書1 份在卷可考（見本院訴卷第11、12頁）。

兩造於104 年3 月13日復就系爭房地締結系爭租約並公證等情，有系爭租約及公證書各1 份在卷可憑（見本院訴卷第14至16頁），可見兩造於104 年3 月13日合意解除第一次買賣契約時，隨即於同日就系爭房地成立系爭租約。

3.觀諸系爭調解書第二點，原告已表示願於104 年3 月31日前給付150 萬元予被告，然被告卻遲至108 年9 月25日，始持系爭調解書向本院對原告聲請強制執行，二者相隔近4 年半，被告過程中竟未加以聞問，僅泛稱因有瑣事忙碌，期間找過原告，惟原告避不見面云云（見本院訴卷第195 頁），惟與被告於104 年3 月31日後，尚有餘裕於104 年12月3 日與原告簽訂系爭房地第二次買賣契約、借用契約之客觀事證不符，亦未見被告於系爭第二次買賣契約中，就系爭150 萬元是否抵扣買賣價金，或原告未依約給付之後續應如何處理等加以主張，顯與常情有違。

4.被告於104 年11月6 日曾於書面承認兩造有簽訂系爭租約一情，有被告簽署之承諾書1 份在卷可查（見本院訴卷第18頁），被告固否認該承諾書之簽名為真正，辯稱：不記得是否簽過此份文件云云（見本院訴卷第91頁），惟證人即曾受原告委任之律師蘇忠聖於另案新北地院108 年度重訴字第666號案件中證稱：我有看到承諾書簽訂過程，是被告本人親簽，地點是原告辦公室等語（見本院訴卷第179 頁），復以肉眼比對上開承諾書上「立承諾書人」處「林敏南」之字跡，與被告不爭執為其親筆書立（見本院訴卷第198 頁）之104年3 月13日系爭租約、104 年12月3 日第二次買賣契約、系爭借用契約上之「林敏南」簽名筆跡（見本院卷第16、21、76、77頁），其筆劃之運勢、特色並無不同，被告主張承諾書上之簽名非其所為云云，尚無可採。

依承諾書內容略以：「本人林敏南與温冠勳於民國（下同）104 年03月13日就新北市○○區○○路000 號10樓簽訂租賃契約，租期三年……若未能完成買賣程序，本人承諾上開租賃契約即行終止……」尚提及系爭租約之相關內容，倘兩造就系爭租約為通謀虛偽意思表示，被告實無以書面再次確認系爭租約存在，並表示如事後未完成買賣程序，被告承諾系爭租約即行終止之必要，則被告抗辯系爭租約係出於兩造通謀虛偽意思表示，顯不可採。

5.被告復辯稱：從頭到尾都是原告同意讓被告無償使用系爭房地，因我就是想要買系爭房地，我付了頭期款後就進去裝潢、申請執照，一邊裝潢一邊支付買賣價金，從無租金之問題云云（見本院訴卷第195 、196 頁），然參酌兩造已於104年3 月13日調解時，合意解除第一次買賣契約，迄至同年12月3 日兩造另簽訂第二次買賣契約及系爭借用契約前，已有近8 月之期間，倘認兩造間無締結系爭租約之真意，則被告占有系爭房地顯無法律上權源，原告未就被告於此期間使用系爭房地之利益有所主張，亦與常理不符，被告復未舉證原告就該期間係同意被告無償使用系爭房地，亦未舉證兩造間有何通謀虛偽意思表示締結系爭租約，是被告此部分辯詞委無足採。

是認原告主張系爭150 萬元業經兩造合意轉為被告承租系爭房地之租金，應屬可採。

6.兩造間就系爭房地約定之租期為104 年3 月14日起至107 年3 月13日止，每月租金13萬元，嗣被告向原告表示欲再次承買系爭房地，兩造遂於104 年12月3 日分別簽訂第二次買賣契約、系爭借用契約，則被告自104 年3 月14日至同年12月2 日止，承租期間為8 個月又18天，應給付之租金為111 萬8,000 元（計算式：130,000 元×8 個月＋130,000 元×18/30 ＝1,118,000 元），是原告主張此部分可資抵償系爭150 萬元，自屬有據。

㈡原告主張被告自105 年3 月1 日起至106 年1 月3 日止，無權占有系爭房地而獲得相當租金之不當得利，再予以抵償117 萬8,667 元，有無理由？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項有明文。

又物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院99年度台上字第626 號判決意旨參照）。

2.兩造於104 年12月3 日就系爭房地原簽訂系爭租約一情，已如前述，嗣因被告有意再次購買系爭房地，而與原告訂立第二次買賣契約一情，有不動產買賣契約書影本在卷可佐（見本院訴卷第70至81頁），是被告原即因系爭租約而占有由原告交付之系爭房地，於被告占有中，兩造再次就系爭房地簽訂第二次買賣契約，可認被告本於買賣之法律關係而以簡易交付方式取得系爭房地占有，原告自不得認被告係無權占有系爭房地。

3.至被告固於承諾書表示略以「今本人同意於105 年2 月29日前以新台幣肆仟捌佰伍拾萬元之金額與温冠勳就本件租賃物簽訂買賣契約並移轉所有權登記完成；

若未能完成買賣程序，本人承諾上開租賃契約即行終止，温冠勳自105 年3 月1日起即得無條件向本人請求交還上開租賃物，本人絕無異議」（見本院訴卷第18頁），惟此僅能證明被告承諾系爭租約之終止條件，及對於原告租賃物返還請求權無意見，不得以此即認第二次買賣契約自105 年3 月1 日起當然解除。

4.原告固主張依第二次買賣契約「特別約定」條款所示略以：「1.買方（即被告）必須於105 年2 月28日前取得確定銀行得貸款新台幣4910萬元之核撥證明文件；

或貸款雖然未達到新台幣4910萬元，但買方已於105 年2 月28日前補齊尾款差額。

2.若買方無法達到前一條所約定之條件，賣方得沒收買方已交付之所有款項，且買方必須無條件遷離本標的，本標的之裝潢及設備無條件交付賣方，不得要求任何補貼。」

即表示原告可請求被告遷離而有解除買賣契約之意（見本院訴卷第93頁），惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。

又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。

契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1項、第2項亦有明文。

審酌前揭「特別約定」條款之內容，僅係就被告於105 年2 月28日前若無法達成前述買賣條件，雙方就被告已交付之款項、被告搬遷條件、所遺裝潢設備等應如何處理加以約定，僅可推認被告有上開違約情形時，原告無須另行定期催告，即取得解除契約之權利。

至於原告是否要解除契約，仍可考量被告違約情節決定之，並非契約於前開條件成就時當然解除，倘原告欲行使解除權解除第二次買賣契約，仍須依民法第258條規定，向被告以意思表示為之。

惟原告自承並無相關對被告行使解除權之意思表示事證（見本院訴卷第197 頁），難認第二次買賣契約業經原告合法解除。

5.原告復主張其於105 年3 月2 日，持系爭借用契約之公證書向新北地院聲請強制執行，請求被告騰空遷出系爭房地，即為解除第二次買賣契約之表示，並提出民事強制執行聲請狀為證（見本院訴卷第22頁），惟依該聲請狀之聲請理由，原告係執系爭借用契約書，主張被告無償使用系爭房地至105年2 月28日屆期未返還，隻字未提第二次買賣契約之相關內容，亦未提出相關事證證明有何解除之意思表示送達被告收受，則原告此部分主張，亦難認有據，是認被告自105 年3月1 日至106 年1 月3 日之期間，仍係本於其與原告間第二次買賣契約之正當權源，並非無權占有系爭房地，則原告主張此部分相當於租金之不當得利予以抵償系爭150 萬元，亦不可採。

6.綜前，兩造既已合意將系爭債權轉換為系爭租約之租金，則於104 年3 月14日起至同年12月2 日止，被告依系爭租約約定應給付原告111 萬8,000 元之租金，經原告主張抵銷後，則被告就該額度範圍內，對原告之系爭債權自屬不存在。

至原告主張以被告於105 年3 月1 日至106 年1 月3 日之期間，無權占有系爭房地所獲不當得利予以抵銷，則無理由。

㈢原告請求撤銷系爭執行事件之執行程序，有無理由？按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，請求撤銷強制執行程序，強制執行法第14條第1項定有明文。

所謂消滅債權人請求之事由，例如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權讓與、債務承擔、更改、消滅時效完成、解除條件成就、契約解除或撤銷、另訂和解契約，或其他類此之情形；

所謂妨礙債權人請求之事由，例如債權人同意延期清償、債務人行使同時履行抗辯權等，亦包括執行名義所命給付有暫時不能行使，致發生妨礙債權人執行請求之事由在內。

債務人提起債務人異議之訴，並以排除執行名義之執行力為目的，如有理由時，應宣告不許就執行名義全部或一部為強制執行（最高法院84年度台上字第1994號、94年度台上字第671 號判決參照）。

依前述，系爭調解書成立後，被告於104 年3 月14日至同年12月2 日之期間，應依系爭租約給付原告合計111 萬8,000 元，經原告主張抵銷後，則被告對原告之系爭債權僅於38萬2,000 元範圍內存在，逾該部分債權不存在，原告主張就超逾38萬2,000 元債權有妨礙債權人即被告請求之事由發生，請求系爭執行事件就逾38萬2,000 元之執行程序應予撤銷，為有理由，應予准許。

逾此部分請求則無理由。

五、綜上所述，原告請求確認就系爭執行名義所載系爭債權即150 萬元中，超過38萬2,000 元部分不存在；

及依強制執行法第14條第1項規定，請求撤銷系爭強制執行程序中對原告財產超過38萬2,000 元本息為強制執行部分，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第五庭 法 官 謝志偉
以上正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 1 日
書記官 蘇玉玫