臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,訴,2341,20200522,1

臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2341號
原 告 彭壽春
訴訟代理人 沈朝標律師
被 告 陳燕屏

王偉庭
共 同
訴訟代理人 張運弘律師
複 代理人 李大偉律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國109 年4 月27日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告陳燕屏應給付原告新臺幣捌仟肆佰伍拾柒元及自民國一百零八年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用千分之二由被告陳燕屏負擔，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告陳燕屏以新臺幣捌仟肆佰伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按當事人得以合意定第一審管轄法院。

但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。

前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。

經查，兩造前於民國107 年5 月22日所訂立之不動產買賣預約書（下稱系爭買賣預約書）第11條第2項約定雙方於本件買賣合約涉訟時，同意由本院為管轄法院（見本院卷第16頁），是兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。

貳、實體部分

一、原告主張：㈠原告前於民國107 年5 月22日透過被告2 人之代理人王勘平向被告2 人購買門牌號碼桃園市○○區○○○○街00號（下稱系爭房屋），權利範圍全部及其下坐落龍潭區石門段297-5、297-6 、297-7 地號土地（下稱龍潭區土地），簽立系爭買賣預約書並辦妥所有權移轉，原告並已依約付清價金新臺幣（下同）4,200 萬元。

詎料，被告2 人將系爭房屋於108 年8 月1 日點交予原告後，原告竟陸續發現系爭房屋之浴室有多處嚴重漏水、導致牆面大理石面變色脫落，甚至漏水溢出浴室，造成房間實木地板浮起凸出剝落之情形（下稱系爭瑕疵），惟被告2 人及其代理人出售系爭房屋時，從未告知原告系爭房屋有系爭瑕疵之情況，致原告陷於錯誤始簽約購屋。

因合約並未特定係由何人出售房屋，何人出售土地，而係共列出賣人，應共同負瑕疵擔保責任。

為此原告遂多次委請律師發函請求被告2 人應負補強修繕之義務，惟均遭被告2 人否認系爭瑕疵存在。

㈡系爭瑕疵非但造成牆面色差影響美觀，亦有礙於原告之居住使用，確有導致減少使用價值或房屋滅失風險，自屬物之瑕疵，原告因系爭瑕疵受有至少有受有相當修補費用522 萬元之價額損失，自得依民法第359條請求被告2 人返還之。

另系爭瑕疵顯影響原告能否居住使用，應屬買賣房屋之重要事項，且漏水導致牆面變色脫落、造成地板浮起凸出等情，以肉眼或簡易儀器檢查房屋即可判斷，然被告2 人及其代理人出售房屋時均從未提及系爭瑕疵，顯見被告2 人有故意不告知瑕疵之情形，原告亦自得依民法第360條後段向被告就房屋毀損部分請求損害賠償。

又系爭買賣預約書並未就物之瑕疵擔保責任有所記載，亦無免除滲漏水責任之規定，被告2人仍應負擔物之瑕疵責任。

又系爭買賣預約書所謂現況點交，顯係兩造就系爭房屋現存之動產、家具等設備同意以現況點交，而與瑕疵是否負擔責任無涉。

兩造有於108 年8 月1日簽訂協議書（下稱系爭協議書），係因買賣價金其中200萬元係被告2 人承諾於交屋前將系爭房屋外牆修繕、清洗之費用，然於108 年8 月1 日交屋時，被告等人竟未履行外牆修繕、清洗之承諾，雙方始於108 年8 月1 日點交同時針對上開外牆修繕、清洗事宜達成協議，同意於陳燕屏、王偉庭返還100 萬元予本人後，由原告自行負責外牆清洗、粉刷事宜。

故系爭協議書第2 點所載日後修繕保固維護由原告負責，亦僅係就房屋外牆而為之約定，與系爭房屋之其他瑕疵並無關連。

㈢另系爭房屋係於108 年8 月1 日點交，則108 年度之房屋稅（稅額計算期間為107 年7 月1 日至108 年6 月30日）自應由被告2 人繳納，兩造於訂定系爭房屋買賣契約時，被告亦表示會繳納前開房屋稅，惟原告於收到法務部行政執行署桃園分署欠繳通知時已先為墊付，此部分自得依民法第179條請求被告2 人返還，爰依民法第354 、359 、360 、179 條、系爭房屋預約書第8條提起本訴，並聲明：（一）應共同給付原告523 萬1,737 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠依照謄本登記之建築物所有人僅有被告陳燕屏，縱需負瑕疵擔保責任亦應僅由被告陳燕屏負擔。

兩造於108 年2 月有簽立買賣契約，並於出賣系爭房屋時與原告約定現況交屋，待被告於108 年7 月下旬點交系爭房屋予原告後，始獲原告通知系爭建物有漏水之情形及其欲主張原無約定之條件，兩造始於108 年8 月1 日簽訂系爭協議書。

又原告主張系爭房屋浴室有漏水瑕疵，僅係以原告提出之照片數紙及工程報價單為據，惟依系爭預約書第9條，足認兩造同意依現況點交，則原告主張系爭房屋有物之瑕疵自無理由。

又依系爭協議書第2 點，約定日後之修繕、保固、維護均由原告負責，可知兩造已特約排除系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，原告自無從依物之瑕疵擔保責任請求被告減少價金或損害賠償等語已資抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

三、兩造於107 年5 月22日透過被告2 人之代理人王勘平向被告2 人購買系爭房屋即系爭土地，並簽訂有系爭買賣預約書，另由王勘平代理被告2 人與原告於107 年8 月1 日簽訂系爭協議書等節，有系爭買賣預約書、系爭協議書等件在卷可稽（見本院卷第11至34、75頁），且為兩造所不爭執，是上情自堪認定。

四、原告主張被告應就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任，另應給付原告代墊之房屋稅款，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）原告請求被告2 人就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任給付修補費用522 萬元，有無理由？（二）原告請求被告2 人給付代墊之房屋稅1 萬1,737 元，有無理由？經查：㈠原告請求被告2人依瑕疵擔保責任給付522萬元，並無理由。

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

次按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號民事判決意旨參照）。

經查：⑴原告主張系爭房屋係於於108 年8 月1 日完成點交後，原告陸續發現系爭房屋浴室有嚴重漏水之情形，並導致牆面大理石面變色脫落等系爭瑕疵，故需花費修復費用522 萬元等情，並提出現場照片6 張、工程報價單為證（見本院卷第35至40、53頁），然原告並未說明上開現場照片係何時拍攝，且為影印之黑白照片，並無法清楚判別實際情形，是原告所主張之系爭瑕疵依上開現場照片尚難認定屬實。

⑵又兩造確實有於108 年8 月1 日簽訂系爭協議書，為兩造所不爭執，參諸系爭協議書內容為「立書人雙方就桃園市○○區○○○○街00號房地，因事先口頭協議各有誤解，今雙方合意協處如後：一、王勘平退匯新台幣壹佰萬元整予彭壽春。

二、嗣後修繕保固維護均由彭壽春自負責任。

三、雙方就房地買賣乙事各不相欠，併此結案。」

（見本院卷第75頁），則系爭協議書第2 點確實有就修繕保固維護乙節另有約定。

⑶原告雖主張系爭協議書第1 、2 點僅係針對外牆修繕、清洗事宜達成協議等語，然查，證人即為兩造撰擬系爭協議書之代書周樂繼證稱：當時因兩造爭吵很兇，大概談了1 個多小時，買方說要修房子，賣方說有稅金的問題，理由很多，因為雙方都說之前有協議，所以伊特別在協議書記載「因事先口頭協議各有誤解」，買方主張賣方應退200 萬元，但200萬元的內容他們講了很多，伊不是很清楚，買方說200 萬元是要修外牆，賣方說是要補稅金差額，其他不清楚，而且兩造爭吵起因是漏水，比較明確就是進門房間的衛浴，其他沒有印象，還有跟買賣標的無關的爭吵內容，最後是各退一步以100 萬元達成協議，當時伊希望雙方房屋買賣可以結案，所以才會記載第3 點，伊所寫的修繕保固就是指民法的瑕疵保固責任，之前伊協助雙方簽訂契約時，雙方沒有提到任何關於屋況或漏水的問題，且系爭買賣預約書第9條第1項有記載是依現況點交，因為1 樓是咖啡廳使用就是依咖啡廳現狀點交等語（見本院卷第102 至107 頁）。

另證人即系爭協議書見證人張國平證稱；

伊有幫系爭房屋之買方辦理貸款事宜，貸款撥付後，原告去銀行找伊，提到地板磁磚有翹起來，當時兩造對於200 萬元有爭執，但兩造各執己見，買方說房子有瑕疵要用做修房子，賣方則說200 萬元是稅金，但是哪方面的瑕疵伊忘記了，系爭協議書第2條之修繕保固維護並沒有特別針對那個部分，是要就系爭房屋的買賣作處理，故係指系爭房屋全體，當時意思也是要將系爭房屋紛爭完全處理完畢等語（見本院卷第108 至111 頁）。

是依上開證人周樂繼、張國平所述，系爭協議書第2 點所提及之修繕保固維護是就系爭房屋之全體做協議，希望能完全解決本件房屋買賣之糾紛，證人周樂繼更明確表示系爭協議書就是針對民法所定之瑕疵保固責任，堪認兩造確實瑕疵保固責任另有特約；

且證人周樂繼亦證稱當時已有討論到浴室漏水的問題，證人張國平也證稱簽訂系爭協議書前原告已經有提及地板翹起來的問題，益證兩造在簽訂系爭協議書時必然已就系爭瑕疵有所討論，原告主張系爭協議書第2 點僅有就外牆修繕、清洗事宜做約定，顯悖於常情，原告主張難認可採。

⒉從而，兩造既以系爭協議書就物之瑕疵擔保責任有所特約，則依系爭協議書約定「嗣後修繕保固維護均由彭壽春自負責任」，在簽訂系爭協議書後，被告即免除物之瑕疵擔保責任；

故系爭房屋確有原告所主張之系爭瑕疵存在，原告再依物之瑕疵擔保責任向被告請求系爭瑕疵之損害賠償，亦無理由。

㈡原告請求被告陳燕屏給付代墊之房屋稅8,457 元，為有理由。

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

經查，原告主張其代為墊付系爭房屋108年度房屋稅1 萬1,737 元，並提出法務部行政執行署桃園分署欠繳通知、繳款證明單等件在卷可稽（見本院卷第55、57頁）；

而證人周樂繼證稱有為兩造製作系爭房屋之正式買賣契約（見本院卷第107 頁），但兩造於本件言詞辯論終結前均未提出系爭房屋之正式買賣契約，又參諸系爭房屋買賣預約第8條關於稅賦及登記費之歸屬約定，並未就房屋稅有所約定（見本院卷第15頁），故依本院卷證無從判斷兩造有就房屋稅之分擔有所約定，而原告主張兩造約定由被告繳納房屋稅乙節，亦未見原告有何舉證，是原告主張依兩造約定應由被告負擔房屋稅等情，尚難採信。

⒉然房屋稅應由所有權人繳納，本屬無疑，並參以系爭房屋買賣預約第8條就土地稅係約定以移轉登記完成日為基準，基準日以前歸乙方（即被告）負擔，基準日以後歸甲方（即原告）負擔，堪認兩造原則上係以移轉登記完成日為稅賦負擔之分界點，而系爭房屋及系爭土地係同時買賣，房屋稅與土地稅均係就不動產所課與之稅賦，是依常情判斷，兩造以同樣標準決定由何人負擔房屋稅之可能性極高。

查系爭房屋係於108 年3 月21日移轉登記予原告，有系爭房屋之建物謄本在卷可參（見本院卷第131 頁），而房屋稅課徵期間為前1年7 月1 日至當年6 月30日，故108 年度房屋稅課徵期間則為107 年7 月1 日至108 年6 月30日，故原告僅需負擔108年3 月21日至108 年6 月30日（共計102 日）之房屋稅3,280 元（計算式：11,737×102/365 ＝3,279.00000000，元以下四捨五入），其餘房屋稅8,457 元（計算式：11,737－3,280 ＝8,457 ）應由原所有權人即被告陳燕屏負擔。

⒊然系爭房屋108 年度房屋稅均由原告繳納，業經原告提出繳款證明單為證（見本院卷第57頁），則原告依不當得利之規定請求被告陳燕屏返還由原應由其繳納之108 年度房屋稅8,457 元為有理由，逾此部分之請求即無所據。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求被告陳燕屏給付8,457 元為有理由，逾此部分之請求並無理由，應予駁回。

復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

經查，本件被告應為之前開給付，並無確定期限，且原告復未能舉證證明於起訴前曾向被告請求，惟被告既經原告提起民事訴訟而送達民事起訴狀繕本，依民法第229條第2項之規定，應自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起，負遲延責任。

從而，原告請求被告陳燕屏給付8,457 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日，即108 年11月16日起（見本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，即屬正當；

原告逾此部分之請求，則非正當，應予駁回。

六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
書記官 劉寶霞