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臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2635號
原 告 吳沁慈
訴訟代理人 陳俊廷律師
被 告 黃世慧
陳昭森
上列當事人間確認停車位使用權等事件，本院於民國109 年7 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告陳昭森經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠先位部分：1.原告於民國108 年2 月14日向被告黃世慧購買坐落桃園市○○區○○段0000號地號及其上同段1734、1895建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路000 號1 樓，下稱系爭建物），買賣價金新臺幣（下同）2,630 萬元（下稱系爭契約），業於108 年3 月18日辦畢移轉登記予原告。
簽約時被告黃世慧聲稱系爭建物未附停車位，然經原告向起造人查詢後，方知被告黃世慧當初買受系爭建物時附有地下層編號C-24停車位（下稱系爭停車位），則原告既已買受取得地下層建物即1895建號之應有部分1 萬分之112 ，並於108 年3 月18日取得所有權移轉登記，其上存在之分管契約即系爭停車位使用權，即隨同移轉予原告。
2.被告黃世慧擅自出租系爭停車位予被告陳昭森，惟被告陳昭森無權占有系爭停車位，應返還予原告。
又系爭停車位租金每月以2,500 元計算，被告黃世慧受有自108年3 月18日起至原告提起本件訴訟時共7 個月之占有系爭停車位利益，應賠償原告17,500元。
被告陳昭森無權占有系爭停車位，應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭停車位予原告之日止，按月給付原告2,500 元。
3.爰依民法第962條、第179條、第184條第1項規定，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語，並先位聲明：⑴確認原告有系爭停車位使用權。
⑵被告陳昭森應將系爭停車位返還予原告。
⑶被告黃世慧應給付原告17,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⑷被告陳昭森應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭停車位予原告之日止，按月給付原告2,500 元。
⑸第2 、3 、4 項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位部分：1.被告陳昭森無權占有系爭停車位，原告依共有人身分，請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告及共有人全體。
被告黃世慧受有自108 年3 月18日起至原告提起本件訴訟時即108 年10月5 日共7 個月之占有系爭停車位利益，應賠償原告17,500元。
被告陳昭森無權占有系爭停車位，應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告2,500 元。
2.爰依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項規定，提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語，並備位聲明：⑴被告陳昭森應將系爭停車位返還予原告及全體共有人。
⑵被告黃世慧應給付原告17,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⑶被告陳昭森應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告2,500 元。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告黃世慧：我向建商購買系爭建物及系爭停車位，自購買後系爭停車位位置均未變動，我將系爭建物出賣給原告，系爭停車位則自己留著，出租給被告陳昭森，租金每年18,000元，租期自108 年6 月1 日起至110 年5 月31日止（下稱系爭租約），原告當初沒有買系爭停車位，原告如果要買停車位，我可以以150 萬元出售等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳昭森經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、經查：㈠原告於108 年2 月14日向被告黃世慧購買系爭建物，於108 年3 月18日取得所有權移轉登記，包含地下1 樓建物即1895建號之應有部分1 萬分之112 ，惟系爭契約記載未購買停車位。
㈡被告黃世慧於86年7 月7 日向訴外人萬源發建設股份有限公司（下稱萬源發公司）購買系爭建物及系爭停車位（下稱原始契約）。
㈢被告黃世慧將系爭停車位出租給被告陳昭森，租金每年18,000元，租期自108 年6 月1 日起至110 年5 月31日止。
㈣系爭停車位在地下層，1895建號建物，用途為防空避難室及停車場，起造人為萬源發公司，於83年2 月5 日建造完成等情，有系爭契約、建物登記第一類謄本、使用執照、原始契約、系爭租約等件在卷可稽（壢簡卷第10至17頁反面、21至27頁，訴字卷第19至41、53至64頁），堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠先位部分：原告主張其有系爭停車位使用權，並請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告，暨請求被告分別給付使用停車位之利益等節，為被告所否認，並以前詞置辯，故先位部分爭點為：1.原告是否有系爭停車位使用權？2.原告請求被告陳昭森返還系爭停車位有無理由？3.原告請求被告黃世慧給付相當租金之不當得利或損害金有無理由？4.原告請求被告陳昭森給付相當租金之不當得利有無理由？分述如下：1.原告無系爭停車位之使用權。
⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。
⑵查被告黃世慧於86年7 月7 日向訴外人萬源發公司購買系爭建物及系爭停車位時，已將「本大樓完工當時之全體分管約定」、「地下壹層停車位置圖」作為原始契約附件（訴字卷第31、39頁）。
其中附件壹關於「地下壹層C 區停車場兼防空避難室之約定」第2 點約定：「產權登記時，停車空間若得獨立辦理產權，則由停車空間買受人共有持分；
如列入建物之公共設施時，乙方（萬源發公司）得於公共面積內按比例增加相當於地下室停車位及部分車道面積之持分分配予買受人，停車位買受人應為本大樓區分所有權人，…。」
等語，而被告黃世慧所購買之1895建號應有部分1 萬分之112 （主建物資料：自立段1734號），確實多於大部分1895建號共有人之應有部分（多數僅1 萬分之33），足認各區分所有權人買受區分所有建物之共用部分時，與原始起造人間就地下層停車位已成立分管契約。
⑶次查，原告於108 年2 月14日向被告黃世慧購買系爭建物，嗣於108 年3 月18日辦畢所有權移轉登記，包含地下1 樓建物即1895建號之應有部分1 萬分之112，惟依系爭契約第1條第2項明確記載「本買賣標的無停車位」，另「標的物現況確認書」編號22亦記載「是否有停車位併同出售：否」等語（壢簡卷第12、17頁），且原告自承在買系爭建物時，仲介及代書都說沒有車位等語（訴字卷第48頁），足證明原告沒有購買系爭停車位，雖然原告有買受1895建號之應有部分1 萬分之112 ，但原告與被告黃世慧間就系爭停車位使用權及價金之必要之點，未曾合意，難認買賣雙方達成買賣系爭停車位之意思表示合致，原告自無法取得系爭停車位之使用權。
⑷原告雖主張其已買受取得地下1 樓建物即1895建號之應有部分1 萬分之112 ，並於108 年3 月18日取得所有權移轉登記，其上存在之分管契約即系爭停車位使用權，即隨同移轉予原告云云。
惟：①按各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其 共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使 用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離 而單獨為買賣標的。
又地下室車位共同使用部分， 與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建 物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用 權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有 部分出售他人（最高法院87年度台上字第2199號民 事判決意旨參照）。
②依84年7 月12日修正前之土地登記規則第72條及84 年6 月28日公布之公寓大廈管理條例第4條第2項 均規定區分所有建物之共用部分不得與專有部分分 離而為移轉，因地下室作為防空避難空間及停車位 使用，為保護區分所有權人之權利，不得移轉於非 區分所有權人，復基於登記之公示性及保護交易安 全，購買停車位者，其共用部分之應有部分應比未 購買者多，且應隨同移轉。
故實務上有認為停車位 使用權係基於區分所有建物共用部分之共有人間之 約定專用（分管契約）而來，自以有共用部分之應 有部分為前提，故於共用部分之應有部分移轉時， 停車位使用權已隨同移轉（臺灣高等法院高雄分院 91年度上字第265 號、103 年度上易字第157 號、 臺灣高等法院96年度上字第118 號、99年度上易字 第1247號民事判決意旨參照）。
然上開最高法院87 年度台上字第2199號民事判決、臺灣高等法院及高 雄分院個案事實均為買受人基於拍賣取得區分所有 建物及共用部分之情形，或因拍賣公告未記載是否 含停車位，或法院執行拍賣時難以查知有無停車位 ，為保護交易安全及公示性所為之解釋。
③但本件為私人買賣，地下層停車位設有編號，共用 部分建物登記謄本上各共有人之應有部分並不相同 ，不難察覺區分所有權人間有停車位專用之分管契 約存在，況原告於起訴前已能向起造人萬源發公司 查得系爭建物附有停車位，實無特別保護之必要。
原告既未買受系爭停車位，亦不願給付系爭停車位 之市價，無論基於誠信原則或一般人民法感情，均 難接受未買停車位之原告，不花一分錢即主張其取 得停車位。
本院認為，原告既未與被告黃世慧達成 買賣系爭停車位之意思表示合致，原告自無法取得 系爭停車位之使用權。
④縱認系爭停車位使用權之分管契約隨同1895建號之 應有部分1 萬分之112 移轉予原告，然就債權行為 而言，原告未與被告黃世慧達成買賣系爭停車位之 意思表示合致，原告欠缺法律上原因取得系爭停車 位使用權之利益，且未給付系爭停車位之市價，經 被告黃世慧於本院審理中抗辯稱如果原告要買車位 ，可以以150 萬元賣給原告等語（訴字卷第16頁） ，其真意應係行使同時履行抗辯權即原告不付150 萬元，被告黃世慧即拒絕交付停車位。
則被告黃世 慧行使同時履行抗辯權後，原告在給付系爭停車位 之市價予被告黃世慧前，應認欠缺確認系爭停車位 使用權之利益。
⑸依上所述，原告未買受系爭停車位，自無系爭停車位之使用權，且原告在給付系爭停車位之市價前，應認欠缺確認利益。
2.原告請求被告陳昭森返還系爭停車位無理由。
⑴按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；
占有被妨害者，得請求除去其妨害；
占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文；
次按，占有之移轉，因占有物之交付而生效力。
前項移轉，準用第761條之規定，民法第946條亦定有明文。
⑵被告黃世慧將系爭停車位出租給被告陳昭森，租金每年18,000元，租期自108 年6 月1 日起至110 年5 月31日止，有系爭租約在卷足稽（訴字卷第53至64頁），堪信被告陳昭森現正占有系爭停車位。
然承前所述，原告未買受系爭停車位，被告黃世慧亦未曾將系爭停車位之占有交付予原告，原告既非占有人，自無行使民法第946條之權利，故原告民法第946條規定請求被告陳昭森返還系爭停車位，為無理由。
3.原告請求被告黃世慧給付相當租金之不當得利或損害金無理由。
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
民法第179條、第184條第1項分別定有明文。
承前所述，原告既未買受系爭停車位使用權，自無何權利或利益受侵害，原告依上開規定請求被告黃世慧給付相當租金之不當得利或損害金，均無理由。
⑵次按，民法第348條第1項之規定，交付買賣標的物及使買受人取得該物所有權，為出賣人之義務。
不動產之出賣人將物之所有權移轉登記與買受人後，並不當然喪失對其物之占有權源，如買受人尚有價款未給付，出賣人仍得以交付占有與買受人給付價款，主張同時履行抗辯權。
因此，出賣人將所有權移轉登記與買受人，其繼續占有該物，並非無權占有（84廳民一字第13341 號研究意見、最高法院70年度台上字第114 號、70年度台上字第212 號民事判決參照）。
是縱認系爭停車位使用權之分管契約隨同1895建號之應有部分1 萬分之112 移轉予原告，惟被告黃世慧在交付系爭停車位予原告前，繼續占有系爭停車位有合法權源，不會成立不當得利或侵權行為。
4.原告請求被告陳昭森給付相當租金之不當得利無理由。
⑴承前所述，原告既未買受系爭停車位使用權，自無何權利或利益受侵害，原告請求被告陳昭森給付相當租金之不當得利，為無理由。
⑵縱認系爭停車位使用權之分管契約隨同1895建號之應有部分1 萬分之112 移轉予原告，然被告黃世慧既已行使同時履行抗辯權，在原告交付系爭停車位之市價前，被告黃世慧係合法使用、收益系爭停車位，則被告黃世慧將系爭停車位出租予被告陳昭森，被告陳昭森之占有源自於被告黃世慧，仍屬有權占有，原告請求被告陳昭森給付相當租金之不當得利，即無理由。
否則，原告一方面無須給付系爭停車位之對價，一方面向第三人收取系爭停車位相當租金之不當得利，反而有利益不平衡之處。
5.小結：原告先位之訴為無理由，本院即應就備位之訴審 理。
㈡備位部分： 原告備位依民法第767條、第821條請求被告陳昭森返還 系爭停車位予原告及全體共有人，暨請求被告分別給付使 用停車位之利益等節，為被告所否認，並以前詞置辯，故 備位部分爭點為：1.被告陳昭森是否無權占有系爭停車位 ？2.原告請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告及全體共 有人有無理由？3.原告請求被告黃世慧給付相當租金之不 當得利或損害金有無理由？4.原告請求被告陳昭森給付相 當租金之不當得利有無理由？分述如下： 1.被告陳昭森非無權占有系爭停車位。
⑴本院前已認定被告黃世慧向萬源發公司購買系爭建物 及系爭停車位，已與各區分所有權人成立分管契約， 有權使用系爭停車位，則被告黃世慧將系爭停車位出 租予被告陳昭森，被告陳昭森之占有源自於被告黃世 慧，即非無權占有。
⑵原告並未向被告黃世慧購買系爭停車位，縱認系爭停 車位使用權之分管契約隨同1895建號之應有部分1 萬 分之112 移轉予原告，然被告黃世慧既已行使同時履 行抗辯權，在原告交付系爭停車位之市價前，被告黃 世慧係合法使用、收益系爭停車位，則被告黃世慧將 系爭停車位出租予被告陳昭森，被告陳昭森之占有源 自於被告黃世慧，仍屬有權占有。
2.原告請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告及全體共有 人無理由。
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害 其所有權之虞者，得請求防止之；
各共有人對於第三 人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復 共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法 第767條第1項、第821條分別定有明文。
⑵被告黃世慧基於分管契約合法使用、收益系爭停車位 ，被告黃世慧將系爭停車位出租予被告陳昭森，被告 陳昭森之占有源自於被告黃世慧，仍屬有權占有，各 區分所有權人應受分管契約之拘束，不得依民法第76 7 條、第821條規定，請求被告陳昭森返還系爭停車 位予原告及全體共有人。
⑶縱認系爭停車位使用權之分管契約隨同1895建號之應 有部分1 萬分之112 移轉予原告，然被告黃世慧既已 行使同時履行抗辯權，在原告交付系爭停車位之市價 前，被告黃世慧係合法使用、收益系爭停車位，則被 告黃世慧將系爭停車位出租予被告陳昭森，被告陳昭 森之占有源自於被告黃世慧，仍屬有權占有，各區分 所有權人應受分管契約之拘束，不得依民法第767條 、第821條規定，請求被告陳昭森返還系爭停車位予 原告及全體共有人。
否則，倘認原告得直接請求被告 陳昭森返還系爭停車位，則被告黃世慧將無法行使同 時履行抗辯權，並不合理。
3.承上所述，被告黃世慧及被告陳昭森既均非無權占有， 則原告請求被告黃世慧給付相當租金之不當得利或損害 金，為無理由；
原告請求被告陳昭森給付相當租金之不 當得利，亦無理由。
4.小結：原告備位之訴亦無理由。
五、綜上所述，原告先位依民法第962條、第179條、第184條第1項規定，訴請確認原告有系爭停車位使用權，並請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告，暨請求被告分別給付使用停車位之利益，均無理由。
原告備位依民法第767條、第821條、第179條、第184條第1項規定，請求被告陳昭森返還系爭停車位予原告及全體共有人，暨請求被告分別給付使用停車位之利益，亦無理由。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 龍明珠
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