臺灣桃園地方法院民事-TYDV,108,訴,617,20200529,1

臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第617號
原 告 蔡翠鑾
訴訟代理人 鍾亞達律師
被 告 鄭俊仁

訴訟代理人 趙立偉律師
徐欣瑜律師
上列當事人間核定租金等事件，本院於民國109 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

核定被告所有之未辦理保存登記建物（門牌號碼：桃園市○○區○○村○鄰○○○○○○號房屋）占用原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地（面積五百一十一點九三平方公尺）、同區打鐵坑段一七之三地號土地（面積七點三平方公尺）之租金，如附表三所示每月應給付之租金。

被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟零捌拾陸元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告自民國一○七年十月一日起，於使用前開第一項建物之期限內，應按月給付原告如附表三所示每月應給付之租金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十，其餘由原告負擔。

本判決第二項，得假執行；

如被告以新臺幣壹拾萬玖仟零捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

查原告起訴聲明原為：「（一）被告就其所有門牌號碼桃園市○○區○○村○○○0 鄰0 號建物，占用原告所有坐落桃園市○○區○○段000 地號（下稱林坡段土地）面積532.41平方公尺及同區打鐵坑段17-3地號（重測後編為同段5 地號，下稱打鐵坑段土地）面積6 平方公尺，請求核定租金數額如附表一所示。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）37萬6,338 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

及自民國107 年10月1 日起至租賃關係終止之日止，按月於每月月底給付原告6,465 元。

（三）願供擔保請准宣告假執行」，嗣迭經變更，最後於109 年2 月14日準備程序期日，變更聲明為：「（一）被告就其所有門牌號碼桃園市○○區○○村0 鄰○○○000 號房屋（下稱系爭建物，門牌整編前為同村清水坑1 鄰3 號），占用原告所有林坡段土地面積511.93平方公尺及打鐵坑段土地面積7.3 平方公尺，請求核定租金數額。

（二）被告應給付原告36萬1,998 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

（三）被告就其所有系爭建物，使用原告所有林坡段土地面積511.93平方公尺，自107 年10月1 日起，於法定租賃關係存續期間，應按月給付原告6,143 元。

（四）被告就其所有系爭建物，使用原告所有打鐵坑段土地面積7.3平方公尺，自107 年10月1 日起，於法定租賃關係存續期間，應按月給付原告92元。

（五）願供擔保請准宣告假執行。

」（見本院卷第311 頁、第319 頁）。

經核原告前揭聲明，請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，先予敘明。

貳、實體方面:

一、原告主張：被告前於88年12月23日起至90年3 月6 日，向原告借款共計550 萬元，並提供其所有之林坡段土地（重測前為龍潭區打鐵坑段17-2地號，總面積532.41平方公尺）與打鐵坑段土地（重測前為龍潭區打鐵坑段17-3地號，總面積6平方公尺，於重測後土地總面積為7.3 平方公尺）等2 筆土地（以下合稱系爭土地），設定550 萬元之抵押權予原告，兩造約定於92年4 月30日清償，惟到期後被告仍無法清償，遂將系爭土地之所有權移轉登記予原告，而坐落系爭土地上之未辦保存登記之系爭建物則為被告所有。

依民法第425之1條規定，推定在系爭建物得使用期限內，與系爭土地間有法定租賃關係存在，原告自得請求被告按月給付其使用系爭土地之租金，然被告至今均未繳納任何租金，且原告亦無法與被告協議租金金額。

又系爭土地位於桃園市龍潭區，距著名石門山勞工育樂中心未遠，以佳安路為主要進出之道路，依系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度以及系爭土地之用途，本件租金應核定以土地「申報總價額」年息10％為適當，且原告依法自可請求被告給付自起訴時起回溯5 年之租金，另除系爭建物所占之系爭土地面積外，前方尚有庭院供被告停放車輛，並藉以通行至道路，後方之圍牆及坡崁，亦均應為附屬地而為法定租賃關係之一部，爰提起本件訴訟，請求法院依民法第425條之1 規定，核定租金數額，並請求被告給付業已到期之租金與於法定租賃關係存續期間之租金等語。

並聲明：如變更後之聲明。

二、被告則以：被告曾向原告及其配偶即訴外人曾錫勳借款以減輕房貸壓力，惟被告早已清償完畢，但並未留存相關清償紀錄，於91年間，原告片面告知被告未清償借款，所積欠之利息更是龐大，故要求被告將名下之系爭土地設定抵押權予原告，因被告未留存清償紀錄，雖深感有理難言之無奈，然又感念當初與曾錫勳間之情誼，只好同意配合辦理。

其後原告又要求被告移轉系爭土地之所有權用以清償債務，被告於系爭土地上之系爭建物已居住數十年，苦苦哀求原告姑念明知被告早已清償借款完畢，僅係無力提出證據，至少同意讓被告得以繼續無償使用系爭土地等語，此亦獲原告同意，故被告方在完全不知「買賣契約」內容之情況下，同意將系爭土地所有權以「買賣」為原因於92年6 月19日移轉登記予原告，是原告既已同意被告基於居住需求，繼續無償使用系爭土地，而該使用目的既尚未完成，原告自不得又於10數年後始向被告追討租金，故原告之請求無理由。

退步言之，縱認被告應給付租金，惟系爭土地位處偏遠，且面臨山區，交通不甚方便，生活機能亦非良好，原告請求以系爭土地之申報總價10％作為請求租金之計算基準，顯屬過高，應以申報總價3 ％以下作為計算之依據，始符合系爭土地之實際價值，方屬適當，且應僅以系爭建物所占之系爭土地面積計算，不應包含庭院部分等語置辯。

並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張被告前將系爭土地設定抵押權予伊，後將系爭土地之所有權移轉登記予伊，而坐落系爭土地上之未辦保存登記之系爭建物則為被告所有等情，有系爭土地第一類登記謄本、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第45頁、第357 頁、本院107 年度壢簡字第1470號卷【下稱壢簡卷】第47頁），且為被告所不爭執，堪可認定。

四、本件原告主張被告所有之系爭建物占有其所有之系爭土地，兩造依法推定有法定租賃關係，然就租金數額無法協議，爰請求核定租金，併請求被告給付租金等語，惟被告抗辯原告請求酌定之租金過高，並以前揭情詞置辯，是本件爭點應在於：（一）原告依民法第425條之1 規定請求核定租金，是否有理由？（二）本件核定之租金數額為何？茲分述如下：

（一）原告依民法第425條之1 規定請求核定租金，是否有理由？ 1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1 定有明文。

2、本件原告主張系爭土地及建物原同屬被告所有，而僅將系爭土地之所有權讓與原告等情，為兩造所不爭執，已如前述，揆諸前揭規定，推定兩造在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，又兩造就租金數額無法達成協議，是本件原告請求法院核定租金，於法有據。

至被告辯稱原告前已同意其基於居住需求，繼續無償使用系爭土地，不得於移轉系爭土地所有權後10數年，始向被告追討租金云云，惟此業據原告否認，而被告並未就此舉證以實其說，難認原告有同意被告無償使用系爭土地之情事，且原告雖事隔多年始向法院聲請酌定租金，仍為其法律上權利之正當行使，尚難遽認原告在未請求本件核定租金前，默示同意被告無償使用，故被告上開所辯，並無理由。

（二）本件核定之租金數額為何？ 1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。

且就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

2、經查，系爭土地坐落於桃園市龍潭區郊區之山坡地，周圍房屋密度低，距離石門山勞工育樂中心尚有約3.6 公里，前方鄰接之道路寬度僅容車輛單向行駛，後方則為茂密樹林，有被告提出之google衛星地圖及現場照片附卷可查（見本院卷第19頁、第401 至403 頁），足認系爭土地之交通及生活機能尚非便利，基地位置亦非繁榮，是原告請求以申報總地價年息10％核定租金，顯屬過高，本院認應以申報總價3 ％計算為租金標準，始為允當。

3、次按所謂「附屬地」係指如房屋庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之地而言（最高法院86年台上字第1251號民事判決參照）。

本件原告主張被告占有系爭土地之範圍，除系爭建物外，尚有前方庭院及後方圍牆、坡崁等語，固為被告所否認，惟查，觀諸現場照片（見本院卷第403 頁），系爭建物確需經由庭院始得通往至道路，且原告亦將庭院作為停車使用，再者，依桃園市大溪地政事務所108 年11月25日之土地複丈成果圖所示（下稱系爭複丈成果圖，見本院卷第97頁），系爭建物坐落於系爭土地上呈L 字型，系爭建物及庭院占系爭土地絕大部分，第三人難以進入系爭建物之後方，足認系爭建物前方之庭院與後方之圍牆及坡崁，應均屬系爭建物之周圍附屬地，故被告占用範圍應為系爭建物坐落之基地及其周圍附屬地，是原告主張應以系爭建物及附屬地坐落土地面積，計算被告占用系爭土地之面積，洵屬可採。

4、再查，系爭建物及附屬地所占用之系爭土地面積，應係系爭土地總面積扣除訴外人鄭俊賢所有之門牌號碼桃園市○○區○○村0 鄰○○○000 號房屋（即本院卷第97頁複丈成果圖所載之「地上建物」）坐落於林坡段土地之面積20.48 平方公尺，是以，被告占用林坡段土地之面積，應為該筆土地謄本所載面積532.41平方公尺（見本院卷第45頁）扣除20.48 平方公尺，為511.93平方公尺；

至被告占用打鐵坑段土地之面積，則應為打鐵坑段土地之全部，即7.3 平方公尺（見本院卷第357 頁）。

5、另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。

又房屋所有人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。

本件兩造間就系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，業經本院認定如前，而依民法第425條之1第2項規定之核定租金，係因兩造間未能達成協議，故於法院核定以前，土地所有權人無從請求為租金之給付，且因兩造間存有推定租賃關係，使用土地者尚非不當得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人於核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，依上說明，依民法第425條之1第2項核定之租金額，自不限於法院判決後所發生者始得請求，是原告請求起訴前5年之租金，亦屬有據。

6、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；

土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。

又依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。

查，本件林坡段土地、打鐵坑段土地於102 年度至107 年度之公告地價分別如附表二「當期土地公告地價」欄所示，此有系爭土地之地價資料查詢表（見本院卷第379頁至第389 頁），又系爭土地之所有權人即原告未於公告期間申報地價，則依前開規定，應以公告地價80％為申報地價，則本件林坡段土地、打鐵坑段土地於102 年度至107 年度之申報地價分別如附表二「申報地價」欄所示，據此計算原告得請求被告給付林坡段土地、打鐵坑段土地自102 年10月1 日起至107 年9 月30日止之每年租金分別如附表二「核定之租金數額」欄所示。

另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是原告請求被告給付上開租金自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自本判決確定翌日起始得請求遲延利息。

再者，被告所有之系爭建物於使用期限內對系爭土地有租賃關係，惟被告非必使用系爭建物至不堪使用時為止，或有移轉他人情形，且系爭土地每年申報地價均有不同，並非固定不變，故原告得請求被告給付自107 年10月1 日起，於被告使用系爭建物之期間內，分別按附表三所示方式計算之租金。

五、綜上所述，原告主張依據民法第425條之1 之規定，請求核定被告占用系爭土地之每月租金額如附表二、附表三所示，並依民法第421條規定，請求被告給付關於102 年10月1 日起至107 年9 月30日止之租金10萬9,086 元（計算式：10萬7,506 元＋1,580 元＝10萬9,086 元），及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；

另請求自107 年10月1 日起，於被告使用系爭建物之期間內，按月給付如附表三所示方式計算之租金，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決第2項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第三庭審判長 法 官 周玉羣
法 官 彭怡蓁
法 官 陳容蓉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 鄒明家
附表一：原告原起訴時請求核定之租金數額
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│編│      使用        │               土地             │ 每月租金數額 │
│號│      期間        │               地號             │ （新臺幣）元 │
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│1 │102年10月1 日起至 │桃園市○○區○○段000地號土地   │5,679         │
│  │                  ├────────────────┼───────┤
│  │104年12月31日止   │桃園市○○區○○○段0000地號土地│64            │
├─┼─────────┼────────────────┼───────┤
│2 │105年1 月1 日起至 │桃園市○○區○○段000地號土地   │6,744         │
│  │                  ├────────────────┼───────┤
│  │106年12月31日止   │桃園市○○區○○○段0000地號土地│80            │
├─┼─────────┼────────────────┼───────┤
│3 │107年1 月1 日起至 │桃園市○○區○○段000地號土地   │6,389         │
│  │                  ├────────────────┼───────┤
│  │107年9 月30日止   │桃園市○○區○○○段0000地號土地│76            │
├─┼─────────┼────────────────┼───────┤
│4 │107年10月1日起迄今│桃園市○○區○○段000地號土地   │              │
│  │                  ├────────────────┤6,465         │
│  │                  │桃園市○○區○○○段0000地號土地│              │
└─┴─────────┴────────────────┴───────┘
附表二：本院核定被告應給付原告關於102 年10月1 日起至107年9 月30日止之租金數額
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│地號│占用期間          │占用時間    │當期土地公告│申報地價  │占用面積    │年息    │核定之租金數額│
│    │                  │（單位：年，│地價        │（元/ 平方│（平方公尺）│（％）  │（申報地價占│
│    │                  │小數點第二位│（元/ 平方公│公尺）    │            │        │用面積年息│
│    │                  │以下四捨五入│尺）        │          │            │        │占用時間，元以│
│    │                  │）          │            │          │            │        │下四捨五入）  │
│    │                  │            │            │          │            │        │              │
├──┼─────────┼──────┼──────┼─────┼──────┼────┼───────┤
│林  │102 年10月1 日起至│0.25        │1,600       │1,280     │511.93      │3       │4,915         │
│坡  │102 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│段  ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│699 │103 年1 月1 日起至│1           │1,600       │1,280     │            │        │19,658        │
│地  │103 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│號  ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │104 年1 月1 日起至│1           │1,600       │1,280     │            │        │19,658        │
│    │104 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │105 年1 月1 日起至│1           │1,900       │1,520     │            │        │23,344        │
│    │105 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │106 年1 月1 日起至│1           │1,900       │1,520     │            │        │23,344        │
│    │106 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │107 年1 月1 日起至│0.75        │1,800       │1,440     │            │        │16,587        │
│    │107 年9 月30日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┴──────┴──────┴─────┴──────┴────┼───────┤
│    │總計                                                                              │107,506       │
├──┼─────────┬──────┬──────┬─────┬──────┬────┼───────┤
│打  │102 年10月1 日起至│0.25        │1,600       │1,280     │7.3         │3       │70            │
│鐵  │102 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│坑  ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│段  │103 年1 月1 日起至│1           │1,600       │1,280     │            │        │280           │
│17-3│103 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│地  ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│號  │104 年1 月1 日起至│1           │1,600       │1,280     │            │        │280           │
│    │104 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │105 年1 月1 日起至│1           │2,000       │1,600     │            │        │350           │
│    │105 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │106 年1 月1 日起至│1           │2,000       │1,600     │            │        │350           │
│    │106 年12月31日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┼──────┼──────┼─────┤            │        ├───────┤
│    │107 年1 月1 日起至│0.75        │1,900       │1,520     │            │        │250           │
│    │107 年9 月30日止  │            │            │          │            │        │              │
│    ├─────────┴──────┴──────┴─────┴──────┴────┼───────┤
│    │總計                                                                              │1,580         │
└──┴─────────────────────────────────────────┴───────┘
附表三：本院核定被告自民國107 年10月1 日起於使用系爭建物之期間內，應按月給付原告之租金
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│地號        │計算方式                                      │
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│林坡段699 地│桃園市○○區○○段000 地號土地當年申報地價（元│
│號          │／平方公尺）【如未申報，則以公告地價80％為其申│
│            │報地價】占用面積511.93㎡年息3 ％12個月  │
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│打鐵坑段17-3│桃園市○○區○○○段0000地號土地當年申報地價（│
│地號        │元／平方公尺）【如未申報，則以公告地價80％為其│
│            │申報地價】占用面積7.3 ㎡年息3 ％12個月  │
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