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臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第663號
原 告 何榮華
訴訟代理人 陳佳鴻律師
被 告 陳秀金
訴訟代理人 王柯雅菱律師
王新發律師
被 告 詹德凱
上列當事人間請求返還共有物事件，於民國109 年6 月8 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。
經查，本件原告起訴聲明：（一）被告陳秀金應將坐落桃園市○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖編號C （面積14平方公尺）、D （面積1 平方公尺）、E （面積35平方公尺）、F （面積1 平方公尺）所示部分拆除，並將該部分所占有土地返還原告及共有人全體。
（二）被告詹德凱應將系爭土地上，如附圖編號A（面積1 平方公尺）、B （面積14平方公尺）所示部分拆除，並將該部分所占有土地返還原告及共有人全體。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
嗣於民國109 年2 月3 日具狀追加第3 、4 項聲明（原聲明第3項移至第5項）：（三）被告陳秀金、詹德凱應分別給付原告新臺幣（下同）54萬元、18萬元，及均自民事綜合辯論意旨狀（本院卷一第263 頁）繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
（四）被告陳秀金、詹德凱應自綜合辯論意旨狀繕本送達之翌日起至分別返還第一、二項聲明所示部分土地之日止，分別按月給付原告9,000 元、3,000 元。
經核原告所為訴之追加，係基於因上開土地占用所生爭議之同一基礎事實，揆諸上揭規定，要無不合，應予准許。
二、本件被告詹德凱經合法送達，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠兩造均為系爭土地之共有人，原告為門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷00號建物（下列建物皆同雅園巷地址）之所有權人，而15號建物前如附圖所示B 、C 、E 之3 個車庫（如附圖所示A 、D 、F 部分為水泥及鐵板隔間，B 、C 車庫各有1 停車位，E 車庫有2 停車位，下合稱系爭車庫），由13號建物住戶即被告陳秀金使用C 、E 車庫；
14號建物住戶即被告詹德凱使用B 車庫。
系爭車庫所占用之土地（下稱系爭占用地）為騎樓地，已計入法定空地，被告逕將系爭占用地作為車庫使用已違反建築法第11條、建築技術規則建築設計施工篇第28條第2項、第57條規定，原告自得依民法第184條第2項規定請求被告拆除車庫並將系爭占用地返還予全體共有人。
又被告抗辯系爭土地共有人有分管協議存在或分管協議與系爭土地之分管有關等情，已存有疑義，被告實於其所有權利範圍外使用系爭土地。
退步言之，縱共有人間確有分管協議而被告將系爭占用地作為停車空間使用，系爭占用地具有維護建築物便於日照、通風、採光、防火等功能，係系爭土地之共有人在生活利用上不可或缺之共用部分，自不得約定為專用部分，此分管協議因類推適用公寓大廈管理條例第7條規定自屬違反強制或禁止規定而無效，原告自得依民法第767條第1項請求被告拆除車庫並將系爭占用地返還予全體共有人。
前開二請求權請鈞院擇一有理由而為認定。
㈡被告無權占用系爭占用地，係屬無法律上原因而受有使用土地之利益，原告亦得依民法第179條規定請求被告給付104年1 月10日至109 年1 月11日之相當於租金之不當得利，並請求自109 年1 月11日起至拆除上開車庫之日止，按月給付相當於租金之不當得利，惟若依土地法規定以土地申報地價年息10％為上限，顯與被告無權占用系爭占用第之不法利益落差甚鉅，從而應以每月每個停車位3,000 元計算（被告陳秀金部分：3,000 元×12月×5 年×3 停車位＝540,000 元；
被告詹德凱部分：3,000 元×12月×5 年×1 停車位＝180,000 元），始符合現況等語，並聲明如上開程序事項所示。
二、被告答辯：㈠被告詹德凱部分：伊係向前手購買14號房屋，於買受時前手就一直在使用14號房屋前之B 車庫等語，資以抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳秀金部分：⒈伊於買受13號房屋時，系爭土地係登記於建商即訴外人徐文輕名下，13號房屋則登記於徐文輕之母即訴外人徐陳秀英名下，因斯時B 車庫已售予14號房屋屋主，伊基於雙車位需求之考量，爰加價一併買受E 車庫之2 車位，並於買賣契約特別註記，復參前開被告詹德凱之辯詞，可知共有人間業已就系爭車庫之使用達成共識，故就系爭占用地已存有分管協議。
退步言之，縱認共有人間無明示之分管協議存在，然隨建商就建物之銷售情形而確定系爭車庫之具體配置，嗣20多年各屋主皆無爭執，應認至少有默示之分管協議存在，被告就系爭占用地自屬有權占有，況建物是否為違建，與其占用共有土地特定部分有無正當權源，要屬二事，亦與得否合法買賣無關，原告以系爭建物最初無車位建置、系爭車庫非合法建議等語加以質疑車位之合法買賣及分管契約之成立，有所誤會，且分管契約之成立不限於當事人間直接達成合意，亦可經由第三人（即建商徐文輕）為媒介而將當事人戶為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致，況14號房屋早於81年9 月10日即已出售，先於伊買受13號房屋之84年3 月24日，原告更無視原先14、15號房屋均屬徐陳秀英所有而得適法為分管協議，至原告稱伊於所有權利範圍外使用系爭土地，顯曲解分管契約之意義。
又依內政部營建署103 年4 月25日營署建管字第1090025871號函釋，法定空地並非不得約定專用，退步言之，縱認法定空地係屬公寓大廈管理條例第7條規定不得約定專用之部分，惟13、14、15號房係於80年4 月2日興建完成，依同條例第55條第2項但書得不受此規定之限制，復觀建築法第11條第3項前段、內政部92年2 月19日內授中辦地字第0920081845號函，均無認騎樓地不得約定專用之內容，而原告爰引之最高法院107 年台上字第1662號、108 年度台上字第442 號判決，均與本件系爭車庫均經歷任屋主按原設置目的及狀態使用等情有異。
另原告稱E 、C 車庫實際上均係由伊使用，然多年前伊與原告之夫曾一同測試車庫電源配置，若車庫鈞由伊掌控何須央求其一同測試，且觀證人陳柏蓉證言，原告於買受15號房屋時應以知悉配置為C車庫，並以取得該車庫之鑰匙，自不得諉為不知而不受分管契約拘束。
被告陳秀金既基於分管協議而使用車庫，自非無權占有而無不當得利可言。
⒉原告雖主張系爭車庫占用法定空地、騎樓地而為違建，惟系爭車庫於使用執照核發前既已存在，應係合法之建物，且系爭車庫何部分占用法定空地或騎樓地、是否違反建築法規及其違反之法律效果，均未見原告具體證明，縱認系爭車庫實屬違建，原告亦未對違建之法律效果舉證以實其說，況原告以私人訴請民事法院拆除違章建築，實無法律依據。
又系爭車庫係由建商所搭建，非伊另行搭蓋之建物，自無庸負侵權行為責任，縱認民法第213條所指之回復原狀可及於侵害之排除，亦無如民法第821條規定得許各別共有人就共有物之全部為回復之請求。
⒊原告本有C 車庫可使用，僅未能取得E 車庫而提起本件訴訟，惟其主張系爭車庫係違章建築占用法定空地等由，要求拆除系爭車庫而迫使被告另訂分管契約，況系爭車庫縱設置於法定空地上，應不致影響15號房屋之日照、通風、採光或防火功能，原告實所得利益極少而對被告損失甚大，並明知其對於C 車庫有實力支配而使用，實有權利濫用之嫌而無保護之必要等語，資以抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為兩造共有，如附圖所示E 車庫為被告陳秀金使用、如附圖所示C 車庫為被告詹德凱使用，並占用系爭土地等情，為被告所不爭執，堪信為真實。
本件之爭點為：就系爭車庫占用系爭土地部分，系爭土地共有人即兩造間是否有分管契約？若有分管契約，其效力為何？拘束力為何？
四、得心證之理由：㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820條第1項定有明文。
所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約而言。
按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
又強行法規可分為強制規定與禁止規定，其中，禁止規定者，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定。
又禁止規定可再區分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。
後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。
又法律行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定的文字、體系，尤其法律規範目的等因素認定之。
查建築法所以就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危險。
此部分之規定為取締規定。
分管契約與違章建築並非同一效力，違建與否，由行政機關依法令權責認定，僅為取締規定，非謂依分管約定而為違建使用，分管契約之私法上效力即無效，故是否違建使用非屬分管契約之效力規定。
㈡經查，證人徐淑鑾於本院審理時證稱：13號、14號、15號建物是伊家族所賣出之建案，系爭車庫在出售給買家前，就已經都蓋好了，但如附圖所示B 、C 、E 之3 個車庫是怎麼分配給買家，伊不清楚。
和被告陳秀金間的買賣契約是伊哥哥徐文輕、伊母親徐陳秀英指示伊所寫，伊是按照伊哥哥或母親的意思所寫契約內容，契約最後一頁上「徐陳秀英」的簽名應該是伊簽的，但伊母親當時應該有在場等語（本院卷二第184 至189 頁）。
觀諸系爭契約之原本紙質已老舊，且上方用手寫之筆墨似無事後加註情形，又此13號、14號、15號建物之建造執照、使用執照確由徐陳秀英、黃候玉芬、徐文吉為起造人所申請、徐文輕並出具系爭土地使用權同意書等情，此亦有桃縣工建字第3496號卷宗、桃縣工建字第5603號卷宗可佐，綜合上開證據，13號、14號、15號建物為徐陳秀英家族所建造並出售等情，應堪認定。
原告雖否認被證5 即徐陳秀英與被告陳秀金間之買賣契約之形式真正，然此買賣契約既經證人徐淑鑾證述伊為有權以徐陳秀英名義簽名之人，堪認被告陳秀金就此買賣契約已證明為形式上真正。
至契約內容之實質證明力，即為本院綜合全部卷證及辯論意旨後得自為判斷，併此敘明之。
㈢系爭車庫雖非申請建造執照設計時存在，亦非核發使用執照時所存在，此有建造執照卷宗內設計圖示、使用執照卷宗內之峻工照片可佐，然查，證人徐淑鑾於本院審理時證稱：系爭車庫在出售給買家前，就已經都蓋好了等語，業如上述，另查，證人陳柏蓉即15號建物之原告前手於本院審理時證稱：出售給原告時，契約第17條之其他約定事項中，第11點、第22點有記載，「物件包含一停車位，並無編號、僅有車位使用權，並無車位之所有權，車位使用相關事項及車位位置，賣方（即陳柏蓉）已向買方（即原告）再次告知」。
伊也有向原告說可使用的車位就如附圖所示之C 車庫，也有給C車庫的遙控器，不能使用如附圖所示之B 、E 車庫。
從伊100 年買入15號建物到103 年賣出給原告時，都沒有人反應不能使用C 車庫，也沒有和其他車庫使用人發生糾紛過。
伊100 年買入時，系爭車庫就已經是如現況照片所示等語（本院卷二第11至14頁），並有系爭車庫現況照片、證人陳柏蓉與原告間買賣契約影本在卷可稽（本院卷一第141 頁、本院卷二第52至90頁）。
互核上開文書證據與證人陳柏蓉證述相符，證人陳柏蓉證述堪以採信，且觀諸系爭車庫之現況照片，其外觀鐵門、磁磚、油漆顏色與其他部分無色差、磁磚無修補痕跡，系爭車庫確有相當年份未經施工應堪認定，而且證人徐淑鑾及陳柏蓉均證述系爭車庫區分為3 個使用間隔，證人徐淑鑾證稱自出售前就已經將系爭車庫建好等語，核與被告2 人抗辯相符，應堪採信。
從而，本院認系爭車庫於13、14、15號建物出售前，已興建完成等情，已堪認定。
而衡以常情，買賣住宅時就車位之使用均為重要之點，而系爭車庫既區分為3 個使用上之間隔，並搭配13、14、15號建物作為出售之標的，則買受人就系爭車庫使用權間有達成分管契約之合意，亦不難想像。
是以，就系爭車庫間，系爭土地共有人間自買賣之第一手，即存有分管契約，並由13號建物所有權人使用如附圖所示E 車庫，由14號建物所有權人使用如附圖所示B 車庫，由15號建物所有權人使用如附圖所示C 車庫等情，均堪認定。
又共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，系爭車庫占用系爭土地係明顯可知之事實，衡以一般買賣房屋（含其坐落基地）時，均會至現地詳以勘查，且就車位使用權亦為一般住宅買賣時之重要之點，原告對於分管契約之存在，既經前手即證人陳柏蓉告知及當時買賣契約明訂，原告即應受上開分管契約之拘束。
㈣分管契約效力既然存在共有人之間，原告對被告就系爭車庫占用系爭土地即無物之侵害排除請求權、侵權行為請求權、不當得利請求權可資主張。
是以，原告之請求，均無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第五庭 法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 謝宛橙
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